Adrian Gubčo 31.12.2023 23:10

2023: Skvelé mesto na obzore. Zatiaľ len veľmi vzdialenom

Existuje viacero dôvodov, ktoré by mohli z roku 2023 urobiť jeden z najlepších v novodobej histórii Bratislavy. V priebehu uplynulých dvanástich mesiacov sa dokončilo alebo naštartovalo hneď niekoľko projektov a zámerov, ktoré prinášajú prísľub veľkého posunu mesta. Nanešťastie, tak ako spravila slovenská metropola niekoľko krokov dopredu, spravila ich aj niekoľko dozadu.

Dlhoočakávané projekty konečne dokončené

Začiatok roka sa ešte niesol v povznesenej nálade v dôsledku (po)otvorenia zrekonštruovanej Slovenskej národnej galérie. Jeden z najvýznamnejších kultúrnych komplexov na Slovensku bol obnovený v špičkovej kvalite, ktorá zachovala hodnoty jednotlivých stavebných vrstiev galérie, od barokových Vodných kasární po brutalistické prístavby od Vladimíra Dedečka, navyše s vlastným citlivým súčasným vstupom od Architektov BKPŠ. Išlo o symbol, že aj na Slovensku vzniká špičková verejná architektúra.

Dokončenie rekonštrukcie SNG odštartovalo rok otvárania mnohých dlho pripravovaných a realizovaných zámerov s ďalekosiahlym dopadom na kvalitu či spôsob života, ako aj na celkový obraz Bratislavy. V marci bola takto otvorená Nemocnica Bory, prvá komplexná nemocnica na súčasnej úrovni a vo vysokom kvalitatívnom štandarde, očakávanom od 21. storočia. Skupina Svet zdravia, patriaca pod krídla Penta Investments, tým ukončila sedem rokov trvajúci proces budovania koncovej nemocnice svojej siete.

Na jar došlo aj k otvoreniu nákupného centra v projekte Eurovea 2 od J&T Real Estate. Okrem toho, že metropola tým dostala nové najväčšie nákupné centrum, súčasťou extenzie bolo predĺženie nábrežnej promenády takmer až k Mostu Apollo či sprístupnenie východnej časti Pribinovej ulice s novým dizajnom, podporujúcim pešiu či cyklistickú dopravu. Verejnosť zároveň začala v ešte výraznejšej miere vnímať prítomnosť prvého bratislavského mrakodrapu Eurovea Tower.

Paradoxne, symbolicky najvýznamnejšia realizácia nebola ani zďaleka taká veľká ako vyššie zmieňované. Najväčší ohlas zaznamenalo spustenie opravenej fontány Družba na Námestí slobody. V podstate zo dňa na deň sa zo striedmo využívaného parkovo upraveného námestia stal jeden z najobľúbenejších verejných priestorov mesta. Každý teplý deň ho navštevovali stovky, resp. až tisíce ľudí, aby trávili čas v dotyku s najväčšou fontánou v krajine. Zachovaný bol jej pôvodný dizajn, hoci bazény boli v rámci rekonštrukcie upravené tak, aby sa dalo voľne prísť až k centrálnemu monumentu Lipový kvet.

Vytvorenie súčasného inkluzívneho verejného priestranstva v kombinácii so zachovaním originálnej architektúry a umeleckého riešenia z obdobia minulého režimu viacerí komentátori vysvetľovali ako krok k sebavedomejšej Bratislave. Práve takto – akceptáciou svojho (neskoro)modernistického dedičstva a jeho otvorením verejnosti v spojení s kvalitnou súčasnou architektúrou možno vytvoriť mesto s jedinečnou identitou.

Tomuto posunu akoby dávali za pravdu viaceré ďalšie iniciatívy. Príkladom je otvorenie hneď niekoľkých hudobných zariadení, klubov a podnikov v priestoroch OD Prior na Kamennom námestí. Prehliadaný komplex od I. Matušíka sa opäť stal miestom intenzívnej návštevnosti. Navyše nie je vylúčené, že bude spoločne so susedným hotelom Kyjev vyhlásený za národnú kultúrnu pamiatku. Hlavné mesto obnovilo aj inú legendárnu inštitúciu – Lekáreň u Salvatora, ktorá sa zdala byť ešte celkom nedávno nenávratne stratená, alebo Michalskú vežu.

Kombinovaný dosah všetkých týchto a mnohých ďalších zásahov mení pohľad na Bratislavu. V meste pribudli nové destinácie, kde sa dá tráviť čas, nové priestory pre kultúrne vyžitie, zvýšil sa štandard poskytovanej zdravotnej starostlivosti a vrátili sa miesta, ktoré sa v minulosti výrazne podieľali na formovaní pozitívneho obrazu mesta – a to v ešte vyššej kvalite. To všetko prispieva k rastu kvality života.

Ako pri brúsení diamantu, pomaly začína presvitať drahokam, skrytý pod zájdenou plochou. O Bratislave sa dlho hovorí ako o meste s potenciálom, ktorý však dosiaľ nevyužívala. Až v priebehu tohto roka začalo byť naplno vidno, ako by to mohlo vyzerať, keby to bolo inak. Uplynulé mesiace však ukázali, že k skutočnému zužitkovaniu všetkých výhod vedie ešte veľmi dlhá cesta.

Fontána Družba na Námestí slobody. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Dlhé čakanie na koniec krízy

Od roku 2020 prechádza nielen Bratislava, ale aj celé Slovensko a svet viacerými krízami. Prvým šokom bola pandémia koronavírusu COVID-19, nasledovala vojna na Ukrajine, energetická kríza či inflácia. To všetko sa radikálne podpísalo na zdraví verejných financií aj realitného trhu. Ten bratislavský sa dramaticky zatriasol a ešte stále je v pomerne nepriaznivej situácii.

Ak nejaké slovo definovalo trh s rezidenčnými novostavbami, tak to je stagnácia. Analytici z viacerých strán – či už ide o NBS, realitné kancelárie alebo developerov – sa zhodujú, že predaje nových bytov klesli oproti ešte relatívne nedávnej minulosti na minimum, ponuka sa nijako dramaticky nerozširovala a ceny ostávali stabilné. Medziročné nárasty sa pohybovali v jednotkách percent, a aj to najmä kvôli predajom najmä luxusnejších projektov, ktoré neboli krízou zasiahnuté tak radikálne.

Zmenu správania zákazníkov priniesol najmä prudký rast úrokových sadzieb, ktoré ostávali po väčšinu tohto roka vysoké. Pre mnohých ľudí sa tak stala kúpa nového bytu v tomto momente nereálnou položkou, preto nákup odkladali. Analytici skutočne upozorňujú, že inflácia aj výška úrokov už pravdepodobne dosiahla maximum, preto dáva čakanie zmysel. Na druhej strane, návrat do obdobia, keď boli úroky nižšie ako 1%, je už nereálny.

V tomto momente je tak dostupnosť bývania nízka, teda ešte nižšia ako pred krízou. Nepomohol tomu ani prepad cien bytov z druhej ruky. Drahšie sú aj nájmy, keďže prílev utečencov z Ukrajiny v kombinácii so spomalením predajov vyústil vo zvýšený záujem o prenájom bytov. Zásoba bytov pre tento účel ostáva nízka, to ale platí aj o bytoch na predaj.

Na rozdiel od krízy v rokoch 2008-2009, veľký kolaps developerských spoločností nenastal. Profesionálni developeri boli na situáciu pripravení a svoje stratégie prispôsobili aktuálnemu vývoju.

Niektorí odkladajú spustenie predaja väčších balíkov bytov, iní rozvíjajú nové predajné stratégie, ktorými sa snažia osloviť tých klientov, ktorí musia akútne riešiť potrebu bývania. Nemožno vylúčiť, že najbližšie obdobie bude spojené s viacerými dosiaľ nemysliteľnými benefitmi pri kúpe bytu – od finančných nástrojov cez podporu pri zariaďovaní bytov po parkovacie miesta zadarmo a podobne.

Developeri musia využívať nové inovatívne nástroje, ak chcú oživiť predaj bytov. Zdroj: ITB Development

Tieto mechanizmy sa môžu následne oplatiť pri oživení trhu. Kým do ponuky sa tak veľa bytov v roku 2023 nedostalo, v pozadí pokračovala intenzívna príprava nových projektov, resp. nových etáp už známych projektov. Ako potvrdili viacerí poprední rezidenční developeri, vo vysokom štádiu príprav sú viaceré veľké schémy, či už ide o strednú, vyššiu strednú alebo aj vyššiu triedu bývania.

Odlišná situácia je na trhu s kancelárskymi nehnuteľnosťami. V uplynulom roku bolo odovzdaných niekoľko väčších projektov. Ešte na začiatku roka to bolo Nové Apollo, posledný bratislavský projekt HB Reavis, na jeseň Pribinova X a Pribinova Y v rozšírení komplexu Eurovea od JTRE a tesne pred dokončením je The Mill od Immocap-u. To sú však na približne dva roky všetky väčšie projekty.

Investori totiž vychádzali z neistého vývoja, ktorý naznačoval, že v Bratislave bude trvať vysoká neobsadenosť kancelárií (pred rokom to bolo 11,6%, dnes sa hovorí aj o vyše 13%). Iné údaje však naznačujú, že čoskoro opäť klesne pod 10%, čo je pre developerov signál, že sa oplatí stavať nové projekty. K relatívne veľkým schémam by mali patriť bizniscentrá od Penta Real Estate v downtowne a Southbanku, Downtown Yards od JTRE, Nový Istropolis od Immocap či Uptown Palma od Corwinu.

Na druhej strane, došlo aj k prekresľovaniu kancelárskych projektov na rezidenčné. Potvrdené boli plány na úpravu Sky Park Tower od Alto Real Estate a funkčnú transformáciu priestoru pre East Tower od JTRE. Prebudovať by sa mali aj niektoré staršie administratívne budovy naprieč mestom.

V prípade retailu pokračuje rozširovanie maloobchodných kapacít. Zmieňovaná extenzia Eurovey s 25-tisíc metrami štvorcovými z nej urobila najväčšie nákupné centrum na Slovensku. Na vývoj reagoval majiteľ Auparku, skupina WOOD&Company, ktorý rozbehol rozšírenie o 10-tisíc metrov štvorcových. Očakávaný je aj vznik menších retailových centier vo väzbe na významné cestné ťahy. Zatiaľ len v kuloároch sa diskutuje o konci niektorých starších nákupných komplexov. Ich majitelia spravidla odmietajú čokoľvek komentovať.

Downtown Yards má napriek situácii priniesť nové byty aj kancelárie. Zdroj: JTRE

Veľkomesto Bratislava na rysovacích doskách

Napriek nie práve najpriaznivejšej situácii na realitnom trhu je zreteľné, že súkromní investori hľadia dopredu, do obdobia, keď bude vývoj prajnejší pre štart veľkorysých investičných projektov s tisíckami bytov, desaťtisícmi metrov štvorcových kancelárskych priestorov, upravenými verejnými priestormi a službami. Zásadnou novinkou je, že Magistrát konečne začína robiť kroky, aby tieto vízie uviedol do praxe – a na vyššej úrovni.

Ani Hlavné mesto totiž nemôže ignorovať krízu dostupnosti bývania. Pre budúcnosť kvality života je absencia dostatku bytov pre strednú či nižšiu strednú triedu – či už na predaj alebo prenájom – obrovským rizikom. Do toho vstupujú ešte požiadavky na vyššiu efektivitu prevádzky mesta, zabezpečenie služieb, kvalitnejšiu obsluhu verejnou dopravou alebo zníženie dosahu na klimatickú krízu, spojené s dekarbonizáciou.

Výsledkom je omnoho razantnejší vstup mesta do plánovania a rozvoja mnohých lokalít, vhodných pre transformáciu. Na rysovacích doskách developerov, ale aj mestských inštitúcií sa tak začínajú črtať kontúry budúcej Bratislavy – a to nezriedka vo vzájomnom súlade a kooperácii, čo bolo doteraz neslýchané.

Mesto čo-to naznačilo už v priebehu roka 2021, keď začalo aktívne hovoriť o novej možnosti „rýchlejšej“ zmeny Územného plánu výmenou za odovzdanie nájomných bytov v prospech Magistrátu. Malo ísť o „nadhodnotu“ zo zmeny plánu, takže developer by tak či tak profitoval. V priebehu tohto roka boli schválené prvé zmeny a doplnky, ktoré vychádzali z tohto mechanizmu. Ich ďalšia séria prilákala desiatky developerov a investorov.

Najvýraznejšie sa to prejavilo v lokalite Mlynské Nivy (predtým zóny Mlynské Nivy – Západ a Mlynské Nivy – Východ), rozsiahlom transformačnom území, ktoré sa mení z priemyselnej štvrte na polyfunkčné rozšírenie centra mesta. Prítomní sú tu viacerí poprední developeri. Mesto sa to rozhodlo využiť a dohodlo sa s nimi na vytvorení Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy, ktorú títo developeri financovali, hoci štúdiu vypracoval Metropolitný inštitút Bratislavy. Podoba štúdie bola predstavená na začiatku jesene.

Z „MUŠ-ky“ vyplýva, že na mieste industriálnej zóny vznikne atraktívna kompaktná štvrť, založená na princípoch 15-minútového mesta. Tvorená má byť kombináciou blokovej zástavby strednej mierky a niekoľkých priestorov s lokálnymi akcentami. Hlavným verejným priestorom bude centrálny bulvár Mlynské nivy, navrhnutá je však aj dvojica veľkých parkov, viacero menších, bohatá vybavenosť a bývanie pre teoreticky až 30-tisíc ľudí.

Mesto si spoluprácu na tvorbe štúdie pochvaľuje natoľko, že plánuje podobný postup aplikovať opakovane. Ešte predtým ho ale čakajú ďalšie zmeny plánu, ktoré majú priniesť zásadné úpravy viacerých dlhodobo zanedbaných lokalít.

Štúdia Mlynské nivy. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Asi najvýznamnejšou z nich je úprava transformácie priestoru tzv. Celomestského centra Petržalka. Zamýšľané rozšírenie centra mesta na pravý breh Dunaja je súčasťou rozvojových plánov už od čias výstavby sídliska Petržalka a teraz sa konečne blíži k realizácii. Magistrát na jar potvrdil svoju podporu urbanizácii dnes nezastaveného územia medzi Starým mostom, Einsteinovou ulicou, Prístavným mostom a dunajskou hrádzou.

V lokalite sú aktívni dvaja veľkí developeri. JTRE už dlhšiu dobu pripravuje schému Nové Lido. V priebehu minulého roka zas do územia vstúpila Penta Real Estate, ktorá tento rok odhalila podobu svojho zámeru Southbank. Vo veľkej medzinárodnej súťaži sa presadil kolektív kancelárií Snøhetta, Studio Egret West a gro, ktorý tu navrhol polyfunkčnú štruktúru, založenú okolo veľkoryso riešenej série verejných priestranstiev.

Súťaž zároveň ukázala, že Bratislava je čoraz atraktívnejšou destináciou pre popredné svetové architektonické kancelárie. Nové veľké developerské zámery sú v čoraz väčšej miere výsledkom architektonických súťaží, pričom prizývané sú špičkové pracoviská. Developer Southbanku napríklad pri súťaži na pozemky v downtowne spolupracuje s Bjarke Ingels Group alebo MVRDV, Corwin pri hľadaní podoby projektu na Račianskej 66 spolupracoval s dánskou kanceláriou COBE.

Aj tento rok zároveň väčšie pripravované projekty – s výnimkou veží v novom centre Bratislavy – potvrdzovali prechod k súčasným formám urbanistického plánovania. Nové štvrte by mali byť založené na blokovej zástavbe, miešaní funkcií, aktívnom parteri, ľudskej mierke alebo jasnom členení priestranstiev na verejné, poloverejné a súkromné.

Asi najlepšie to je vidno na projekte Palma od Corwinu, na ktorom spoločnosť spolupracovala s kanceláriou urbanistu Davida Sima a švédskymi architektmi Mandaworks, posun k blokovej zástavbe sa ale ukazuje aj v prípade takého projektu ako Bory od Penta Real Estate. Developeri okrem toho potvrdili prípravy ďalších štvrtí, kde budú žiť desiatky tisíc obyvateľov.

Napriek tomu je korunou developerských aktivít v tomto roku potvrdený zámer spoločnosti JTRE vybudovať v bratislavskom downtowne mrakodrap – a nielen jeden. Ako bolo už vyššie zmienené, firma sa vzdala svojich plánov na výstavbu kancelárskeho komplexu East Tower. Už na konci minulého roka naznačila, že preveruje možnosť jeho nahradenia mrakodrapu vo výške 250 metrov. V priebehu tohto roka zámer potvrdila, pričom jeden mrakodrap by mal až 260 metrov, druhý 180. Dominovať by mala rezidenčná funkcia, architektom bude pravdepodobne kancelária GFI.

Nie je vylúčené, že po dokončení dnes plánovaných štvrtí a veľkých projektov v horizonte najbližších dvoch-troch desaťročí sa Bratislava nafúkne na viac ako osemstotisíc obyvateľov – a možno aj na symbolický jeden milión.

Aby sa tak stalo, bude musieť prekonať obrovské výzvy a problémy, ktoré ostávajú neriešené. Týkajú sa investícií do dopravnej a technickej infraštruktúry, vybavenosti, odstraňovania environmentálnych záťaží, zariadení vzdelávacej a výskumnej infraštruktúry, do kultúrnych stavieb aj tvorby značky mesta. Nanešťastie, chýba k tomu vôľa zo strany kľúčových partnerov, predovšetkým štátu.

Southbank. Zdroj: Penta Real Estate

Bratislava – hlavné mesto len na papieri

Slovensko je vo vzťahu k svojmu hlavnému mestu pravdepodobne európsky unikát – azda v žiadnej krajine Európskej únie sa štát k svojej metropole nespráva tak chladno a s dešpektom ako práve tu. Odráža sa to v nedostatočnom financovaní, kompetenciách, nedostatočnej podpore dôležitých projektov a dokonca aj v pokračujúcich útokoch na Hlavné mesto.

Nanešťastie, nič sa na tom nezmenilo ani po výmene garnitúr na jeseň – práve naopak, situácia sa podľa všetkého ešte zhoršila. V priebehu minulého roka sa na rozpočtovaní negatívne odrazili zmeny v sociálnej politike, pričom vláda našla zdroje práve v rozpočtoch samospráv. Tento krok donútil mesto k zvyšovaniu daní, napriek tomu ostáva Bratislava v takej finančnej tiesni, že lepšie financované je aj menšie a menej významné Brno.

Nová vláda, ktorej elektorát pochádza najmä z vidieka a ktorej predstavitelia už v minulosti stavali do kontrastu „bohatú Bratislavu“ a zvyšok Slovenska, pravdepodobne nebude mať žiadnu motiváciu mestu pomôcť. Ukazujú to už napokon aj konkrétne kroky, napríklad snahy o zmenu Zákona o pozemných komunikáciách, na základe by mal štát získať právomoc ovplyvňovať dopravnú politiku samospráv. Má ísť o reakciu na odpor voči vzniku cyklotrasy na Rázusovom a Vajanského nábreží.

To isté platí aj o mimoriadne dôležitom Zákone o výstavbe, ktorého platnosť sa bude pravdepodobne odkladať a do jeho znenia sa budú pravdepodobne zapracovávať bližšie nešpecifikované zmeny. Dobrou správou ostáva, že Zákon o územnom plánovaní pravdepodobne vstúpi do platnosti bez zmien už 1.4.2024. Vďaka aktivite Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR by mal priniesť skvalitnenie procesov územného plánovania, čo je ojedinelou dobrou správou v kontexte celého roka 2023.

Tragickým príbehom roka v oblasti štátnych projektov je proces okolo Univerzitnej nemocnice Rázsochy. Kým ešte na začiatku roka sa vtedajšia vláda tvárila, že chce získať financie z Plánu obnovy a odolnosti na hrubú stavbu mimoriadne dôležitej koncovej nemocnice, už čoskoro sa ukázalo, že to je nereálne. Úradnícka vláda potvrdila presun prostriedkov na projekty v Banskej Bystrici a Martine. Aktuálna vláda zvažuje, že nemocnicu na Rázsochách nebude budovať vôbec.

V uplynulých mesiacoch boli predstavené výsledky atraktívnych súťaží na budovy verejných inštitúcií. Novú administratívnu budovu by si chcel vybudovať Úrad vlády SR, nad novým sídlom zas uvažuje Ústav pamäti národa SR. Opäť je ale vysoko otázne, či možno za súčasnej politickej situácie očakávať podporu takýchto projektov. To isté platí v prípade dlhšie pripravovanej rekonštrukcie budovy Úradu pre ochranu oznamovateľov alebo hypotetickej rekonštrukcie Najvyššieho súdu SR a Kaštieľa v Rusovciach.

Pokrok aspoň nastal na budovaní neslávne známej križovatky diaľnic D1 a D4. Chýbajúce kritické prepojenie najvýznamnejšej slovenskej diaľnice s novým obchvatom Bratislavy bolo ukážkou kompletného zlyhania plánovania a projektového manažmentu. Aktuálne však zhotoviteľ, spoločnosť Budimex, už pracuje na realizácii.

Situácia okolo nemocnice na Rázsochách je obrazom neschopnosti štátu pomôcť Bratislave. Zdroj: Mochly-Eldar Architects

Víťazstvá a prehry

Aj rok 2023 tak bol o mnohých rozporoch, v rámci ktorých sa popri pozitívnych správach objavovali negatívne. Vo výsledku prevažujú tie dobré, viaceré vyššie zmienené komplikácie však vyvolávajú riziko, že v budúcnosti sa prevaha zmien, ktoré možno označiť za víťazstvá, začne znižovať. Iné pokroky sú spojené aj s tienistou stránkou.

To je aj prípad teoreticky jedného z najvýraznejších víťazstiev tohto roka v podobe vzniku novej cyklotrasy na Rázusovom a Vajanského nábreží. Vybudovanie širokých cyklopruhov na frekventovanej nábrežnej komunikácii, ktoré vznikli premenou pruhov pre autá, je veľmi silným gestom mesta, ktoré chce podporovať alternatívne a ekologické formy dopravy.

Prirodzene, reakcie boli hlasné – pozitívne aj negatívne. Doteraz nebol rozvoj cyklodopravy spojený s takými výraznými obmedzeniami individuálnej automobilovej dopravy. Experti však už dlho upozorňujú, že sa nedá budovať mesto pre autá aj pre udržateľnú mobilitu. Ak chce Bratislava sledovať príklad vyspelých európskych metropol, ktoré sú v tomto smere najďalej, musí v podobných projektoch pokračovať.

Ak však podľahne tlaku odporcov, z víťazstva sa môže ľahko stať prehra. Kritici cyklotrasy vytýkajú, že nie je a nebude dostatočne využívaná, kým zároveň zhoršuje mobilitu oveľa väčšieho množstva ľudí. Do istej miery to je pravda, keďže jej zatiaľ chýba lepšie napojenie na iné lokality a cyklotrasy. Pokiaľ ale mesto bude v predlžovaní úsekov s podobným štandardom pokračovať, Bratislava dostane bezpečnú a kvalitnú základnú sieť, čo je lacnejšia alternatíva rozvoja mobility oproti náročnejším systémom verejnej dopravy.

Iné pozitívne posuny našťastie nie sú také kontroverzné. Konečne bolo dobudované rozšírenie Harmincovej ulice v Dúbravke, teda projekt, ktorý sa sľuboval dlhé roky. Mesto ho mohlo realizovať vďaka spolupráci s developerom ITB Development. S ohľadom na skúsenosti bola prekvapivo dynamická modernizácia časti Vajnorskej radiály, hoci treba pripomenúť, že začala s miernym meškaním. Po rokoch čakania začala aj výstavba prvého TIOPu vo Vrakuni.

Výbornou správou je dokončenie viacerých projektov v oblasti rozširovania a modernizácie základných škôl. Vo viacerých mestských častiach tak pribudli nové dostavby a nadstavby, dokonca aj úplne nové budovy. Výnimočné realizácie sú v tomto ohľade novozrekonštruovaná škola na Plickovej v Rači alebo nové pavilóny škôl na Medzilaboreckej a Ostredkovej v Ružinove. Financované boli z eurofondov.

Európske zdroje podporili aj čiastočnú modernizáciu univerzít – Univerzity Komenského a Slovenskej technickej univerzity, ktoré umožnili vznik nového výskumného pavilónu v Mlynskej doline alebo rekonštrukciu budov v kampuse STU na Námestí slobody.

Hlavné mesto v priebehu tohto roka po rokoch príprav odštartovalo realizáciu prvej nájomnej bytovky na Muchovom námestí v Petržalke. Pozitívne zásahy realizuje aj v Sade Janka Kráľa, kde sa bývalý salón mení na bistro, v lesoparku, kde obnovilo ďalšiu rekreačnú lokalitu na Peknej ceste a otvorilo Centrum ekovýchovy na Kamzíku, alebo na niekoľkých miestach v meste, kde pribudli nové vydláždené chodníky a upravené ulice.

Nemenej aktívny bol Bratislavský samosprávny kraj, ktorý ukončil rekonštrukcie kaštieľa v Čunove, divadla Aréna na Tyršovom nábreží a Bratislavského bábkového divadla. V Dúbravke otvoril obnovený športový areál na „Adlerke“, ktorý je len úvodom k veľkej investícii do športu v rámci nového areálu v Petržalke.

Športovanie by v Bratislave vo všeobecnosti malo získať omnoho lepšie podmienky. Okrem petržalského areálu sa nový pripravuje aj v Dúbravke, (staro)nová hala má vzniknúť v Novom Meste na Pionierskej, opravuje sa plaváreň na Pasienkoch a citeľné investície realizuje mestská časť Petržalka. Tá navyše pristúpila k revitalizácii okolia Veľkého Draždiaka.

K pozitívnym trendom, sledovaným v priebehu roka 2023, patrí aj intenzívnejšie zapájanie umenia a umeleckých súťaží do stvárňovania verejného priestoru alebo okolia privátnych projektov (zmieniť možno aktivity JTRE, YIT Slovakia, Proxenty či WOOD&Company), čoraz intenzívnejšie realizovanie vodozádržných opatrení zo strany súkromných aj verejných subjektov, snahy MIBu o zlepšenie prístupu do škôl pre deti alebo rast občianskych iniciatív, zameraných na humanizáciu ulíc. Verejný priestor Bratislavy sa tak stáva čoraz kvalitnejší.

Dramatickou pomocou je v tomto ohľade správoplatnenie zákazu parkovania na chodníkoch mimo plôch na to určených. Krok po kroku sa tak čistia bratislavské ulice od nánosu automobilov, čo sa výrazne podieľalo na devastácii mestského prostredia.

Cyklotrasa na nábreží môže byť v istom ohľade víťazstvom aj prehrou roka. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Nanešťastie, nie všetko sa v tomto roku podarilo. Aj naďalej je témou termín dokončenia výstavby druhej etapy Petržalskej električkovej radiály, čo je najdôležitejší dopravný projekt Bratislavy v súčasnosti. Po mnohých odkladoch v priebehu roka 2022 sa teraz vyskytli zdržania aj v priebehu tohto roka. Prvé koľaje sa na trati objavili len pred niekoľkými týždňami, hoci sa pôvodne hovorilo už o lete.

Mesto avizuje, že trať dokončí a sprevádzkuje do septembra 2024, hoci viacerí významní aktéri – napríklad starosta Petržalky – o tom pochybuje. Za prehru sme tento projekt označili aj pre rokom. Nanešťastie sa nezdá, že by mesto venovalo projektu omnoho väčšiu pozornosť a malo ho stanovený ako absolútnu prioritu.

Podobne sa čaká aj na iné dopravné zámery v réžii Hlavného mesta. Termíny neboli potvrdené v prípade modernizácia Ružinovskej radiály, pri Vajnorskej možno predpokladať realizáciu ku koncu tohto desaťročia. Už v tomto roku sa malo začať budovať predĺženie Saratovskej do Borov, nateraz je odložené na rok 2024. Súvisieť navyše malo so vznikom TIOPu Bory, ktorý sa mal už dokončovať, no dnes nie je definitívne známe, kedy sa začne stavať. Otázny postup v príprave rekonštrukcie Hlavnej stanice je prekvapením.

Zvláštny postup mesta je spojený aj s ďalšou prehrou mesta – a síce s odmietnutím výstavby nového planetária v lokalite bývalého PKO na nábreží. Bratislava sa s developerom WOAL (teda JTRE a Cresco Real Estate) dohodla na zrušení pôvodného záväzku vybudovať planetárium a mediatéku ako náhradu za kultúrnu funkciu PKO. Namiesto toho developer finančne a organizačne podporí projekciu uvažovaného Plató Staromestská a Živého námestia, ako aj odovzdá finančnú sumu mestu.

Vedenie Bratislavy tým šmahom ruky zničilo mnohoročnú aktivitu nadšencov vesmíru, vedy a vzdelávania. Projekt už bol takmer pripravený na realizáciu a so zabezpečeným financovaním. V reakcii na prudký odpor verejnosti ponúklo aktivistom inú lokalitu, celý proces sa ale spúšťa nanovo a bez zabezpečených finančných zdrojov.

Išlo o nezodpovedný krok, ktorý navyše aj tak nepriniesol vidinu skorého dokončenia avizovaných projektov. Živé námestie má byť napríklad dokončené až v roku 2035, čo je šokujúci termín.

Tak ako každý rok, aj tento rozvoj mesta spomaľovali konflikty s aktivistami a NIMBYs. Najtvrdšie diskusie prebiehajú v prípade uvažovanej výstavby električkovej trate na Pribinovej ulici. SND a Ministerstvo kultúry SR naďalej odmietajú trasovanie trate popred novostavbu SND, pričom v prípade druhého menovaného sa nič nezmenilo ani zmenou vlády. Hoci projekcia trate pomaly napreduje, postoj jednotlivých inštitúcii bráni možnosti výstavby aj zlepšenia dopravnej situácie v downtowne.

Odpor NIMBYs zas skomplikoval prípravu modernizácie Národného ústavu detských chorôb a ohrozuje urbanizáciu CMC Petržalka.

Čo sa týka súkromných projektov, tradičným sklamaním je pokračovanie Jégého Aleje V od FINEPu, ktoré prešlo dizajnovými zmenami – k horšiemu. V takmer originálnej podobe sa bude pravdepodobne stavať aj Green Park od Grafobal Group Development. Posun nastal pri zámeroch Semiramis v Novom Meste a teoreticky aj Polyfunkčnom projekte Sara v Ružinove. Výstavba týchto projektov v danej podobe mestu viac ublíži ako pomôže.

Skutočne najväčšou prehrou je však vyššie naznačená nevôľa štátu pomôcť riešiť problémy Bratislavy a posunúť ju smerom k významným európskym metropolám. Toto je prameň mnohých súčasných problémov mesta, ktoré potrebuje jednoznačnejšie a rozsiahlejšie kompetencie, zrušiť mestské časti, získať násobne viac financií, aktívne budovať svoju značku alebo postaviť veľké kongresové centrum. Inak bude Bratislava len mestom s nevyužitým potenciálom.

Vízia planetária v River Parku II je definitívne minulosťou. Zdroj: JTRE

Do budúceho roka s rizikami aj nádejou

Významní developeri očakávajú v priebehu budúceho roka oživenie trhu a dôležité legislatívne zmeny, kým Hlavné mesto tvrdí, že dokončená konečne bude električková trať do Petržalky. Naštartovať sa má viacero veľkých projektov v downtowne a na realizáciu budú pripravené aj nové etapy schém na okrajoch miest s dostupnejšími bytmi. Ako vyvolané investície budú pribúdať nové úseky cyklotrás alebo upravené verejné priestory.

Existujú tak určité dôvody na optimizmus. Bratislava je ekonomicky relatívne silné mesto a všetko nasvedčuje tomu, že bude v nadchádzajúcich mesiacoch prosperovať – aj keby bol zvyšok krajiny na tom inak. Na pohľad sa bude posúvať a meniť k lepšiemu. Odrazí sa to na podobe viacerých lokalít a možno aj v rozvoji nových maloobchodných konceptov či prevádzok, ktoré oživia mestské ulice.

Napomôcť by k tomu mohla napríklad prvá etapa Vydrice od Lucronu, ktorá priblíži víziu spojenia historického jadra s nábrežím a novými nábrežnými štvrťami. Na Račianskej sa dokončí tretia etapa Pri Mýte od Penta Real Estate, ktorá prispeje k pretvoreniu ulice na mestskú triedu. Prvá etapa Zwirnu od YIT Slovakia zas bude zásadným krokom v oživení atraktívnej lokality medzi Dulovym námestím a downtownom.

Na druhej strane ale musí vedenie mesta rátať s trvalým nedostatkom prostriedkov, neumožňujúcim realizáciu strategických vízií. Dostupnosť bývania zostane nízka, verejné priestory sa budú rozvíjať len pomaly, dopravná infraštruktúra sa bude budovať len s prispením eurofondov. Bratislava tak nebude schopná konkurovať nielen iným hlavným mestám, ale ani regionálnym metropolám.

Naše mesto by v tomto momente nepotrebovalo tak veľa, aby sa začalo dramaticky posúvať – na začiatok len o čosi viac pozornosti zo strany štátu. V rozvoji Bratislavy je kľúč k rozvoju celého Slovenska. Krajina dnes potrebuje silné hlavné mesto omnoho viac ako mesto krajinu. Nanešťastie, uvedomenie si tohto jednoduchého faktu absentuje už desiatky premrhaných rokov.