Adrian Gubčo 29.06.2023 16:37

Bratislava dostane nájomné byty. Zastupiteľstvo schválilo zmeny a doplnky Územného plánu

Bratislava sa otvára novej výstavbe. V najbližších rokoch by mohli v meste pribudnúť nové rezidenčné projekty vo viacerých lokalitách, na mieste, kde sa doteraz požadoval vznik nevhodných funkcií. Súčasťou týchto projektov však budú aj nájomné byty. Stavať ich bude nielen Hlavné mesto, ale aj súkromní investori.

Zdroj: YIT Slovakia

Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy definuje funkčné využitie jednotlivých plôch v meste, čím reprezentuje verejný záujem pri jeho rozvoji. Súčasný územný plán pochádza z roku 2007, do veľkej miery tak odráža dobové predpoklady a očakávania od ďalšieho vývoja. V praxi ale došlo k nepredvídateľným zmenám, ktoré vplývajú na život mesta – a s ním aj na dopyt po určitých spôsoboch zástavby.

Jednou z takýchto zmien je mimoriadny nárast cien bývania a pokles jeho celkovej dostupnosti. V Bratislave žije nemalá skupina obyvateľov, ktorá nemá prostriedky pre zisk vlastného bývania. Nejde pritom len o tzv. potrebné povolania (teda učitelia, policajti, šoféri MHD, hasiči a i.) alebo ľudia, ktorým hrozí sociálne vylúčenie, ale v čoraz väčšej miere aj stredná trieda, ktorá je z trhu kvôli obmedzenej ponuke vytlačená.

Jedným z problémov je limitovaný priestor pre rozvoj bývania v územno pláne, vrátane bývania nájomného. Už dlhšie na to upozorňujú developeri a v poslednom čase si to všíma aj Hlavné mesto, ktoré chce rozšíriť existujúci fond nájomného bývania. Výstavba nových bytov je aj súčasťou strategických materiálov, napríklad Koncepcie mestskej bytovej politiky na roky 2020 – 2030 alebo plánu Bratislava 2030.

Mesto sa tak rozhodlo pristúpiť k aktualizácii Územného plánu. Tzv. Zmeny a doplnky 08 menia funkčnú reguláciu v trinástich lokalitách v mestských častiach Ružinov, Rača, Dúbravka a Petržalka. V siedmich prípadoch ide predovšetkým o pozemky mesta, zvyšné sú pozemky v súkromnom vlastníctve a predpokladá sa tu výstavba v gescii developerov.

Vo viacerých prípadoch ide o zmenu funkcie 301 alebo 502 – teda štandardne o plochy, kde by vznikli výrobné areály, obchodné zóny. V ďalších sa majú meniť funkcie 201 a 501. Tieto už umožňujú výstavbu bytov, no nie v rozsahu, ktorý by bol vhodný. Základom úprav je tak zvýšenie možnosti budovania rezidencií.

Kým mesto si bude na svojich pozemkoch budovať nájomné byty, developeri budú budovať  komerčné schémy, tvorené predovšetkým bytmi. V čom sa budú líšiť od klasických projektov, je ale zriadenie určitého podielu nájomných bytov. Ide o súčasť novej politiky mesta, ktoré požaduje od developerov uhradenie tzv. protihodnoty. Jej logika vychádza z názoru, že zmenou plánu sa otvorí investorom možnosť vyššieho zisku. Časť z neho odvedú takýmto spôsobom Hlavnému mestu.

Veľký projekt vznikne vďaka zmene Územného plánu v Dúbravke. Hotel nahradia byty. Zdroj: Strabag Real Estate / EIA

Kde vzniknú nové byty?

Presné odhady umiestnenia nových nájomných bytov stanovila už pred časom Urbanistická štúdia umiestnenia nájomného bývania na území Bratislavy. Podľa tohto materiálu je na mestských pozemkoch potenciál pre vznik 863 nájomných bytov, developeri by mali dodať ďalších 150. Celkovo by bytov mohlo byť 2,9-tisíc. Dohodu mesto reálne uzavrelo so šiestimi spoločnosťami.

Prvou lokalitou je Bazová, teda areál Technických služieb. Budúci projekt predpokladá výstavbu pozdĺž Bazovej, kým existujúce historické haly by mali byť zachované v prospech občianskej a komunitnej vybavenosti či administratívnych priestorov pre účely mesta (sídlo MIBu alebo Archívu mesta Bratislava). Súčasťou zámeru je aj rozsiahly verejný priestor.

Druhá lokalita, Pastierska, sa nachádza v Rači. Ide o nevyužívaný mestský brownfield v blízkosti železnice so sťaženým prístupom k športoviskám a zeleni a s výhľadovou výstavbou novej koľaje alebo preložky cesty II/502. Zmena plánu prináša úpravu plôch z výroby na zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti. Zástavba by mala byť rozvoľnená, s dostatkom zelene a odstránením všetkých pôvodných objektov.

V Rači sa nachádza aj lokalita Pekná cesta, rozsiahla plocha nad zástavbou Krasnian a areálu podniku Meopta. Dnes ide o nezastavaný trvalý trávnatý porast. Plocha je vlastnená súkromnými vlastníkmi. Predpokladá sa vznik plochy zelene, občianskej vybavenosti a bývania lokálneho významu. Zástavba by bola rozvoľnená v podobe bodových bytových domov. Development má vytvoriť nástup do Malých Karpát s parkom s infopointom a turistickou vybavenosťou.

Na Račianskej ulici je naplánovaná výstavba v susedstve kancelárskej budovy Reding Tower. Developerom by malo byť YIT Slovakia, ktoré tu naplánovalo vznik budovy podobnej mierky, ako je vyššie zmienené bizniscentrum.

Nájomné bývanie by malo vzniknúť aj na Východnej ulici v štvrti Východné, ktoré je súčasťou Rače. Namiesto občianskej vybavenosti tu vznikne bývanie vo viacpodlažných budovách. Počet obyvateľov by mal presiahnuť tisícku.

Zaujímavý pozemok je Na Vrátkach v Dúbravke, kde sú okrem mesta aj privátni vlastníci. Dnes ide o nezastavané územie, no v okolí novšieho developmentu a dobrou dostupnosťou vybavenosti. Žiť by tu mohlo až 1,6-tisíc ľudí. Zástavba by mala nadväzovať na okolie, bude teda rozvoľnená sídliskového typu s vybavenosťou v parteri. Ulica Na Vrátkach by sa mala výrazne skvalitniť a získať nové cyklotrasy, očakávaný je vznik potenciálu pre škôlku.

Druhým pozemkom v Dúbravke, a opäť pomerne rozsiahlym, je Agátová na severe mestskej časti. Vlastníkov je viac, medzi nimi aj developer Corwin. Podľa novej regulácie tu bude možné umiestniť bývanie pre tisícky obyvateľov. Mesto by tu rado videlo komplexnú mestskú štvrť, developer už naznačil, že presne takú zónu tu plánuje.

Ideálnou plochou pre výstavbu je mestský pozemok na Bratskej v Petržalke, nezastavaná plocha pred Lidlom s dobrou dostupnosťou vybavenosti aj dopravy. Dnes je plocha určená pre občiansku vybavenosť, po novom by mala byť pre bývanie. Vzniknúť by tu mohol objekt tvorený dvojicou veží so spoločnou základňou, kde by bola umiestnená vybavenosť v parteri. Návrh predpokladá aj skvalitnenie zelene.

V Petržalke sa nachádza aj väčšinovo mestský pozemok na Sosnovej, jedno z mála miest, kde sa zachovala zástavba rodinných domov. Vybavenosť je pomerne dobre dostupná, no súčasná regulácia tu predpokladá vznik ďalšej občianskej vybavenosti. Namiesto toho tu vznikne zástavba obytného územia, pričom by tu v uvažovanej sérii výškových budov (teoreticky do 20 podlaží) mohlo vzniknúť bývanie pre stovky ľudí.

V jeho susedstve je pozemok na Šustekovej, ktorý bude taktiež využitý v prospech rozsiahlejšej výstavby. Pôjde o mestský projekt pre niekoľko stoviek obyvateľov. Zástavba by nadviazala na Sosnovú, vznikli by tu teda výškové budovy do 17 podlaží, umožňujúce zachovanie väčšieho rozsahu zelene, zvlášť severne od terasových domov. Severne od ulice by mohol vzniknúť parkovací dom.

V Petržalke sa nachádzajú ešte pozemky na Muchovom námestí a TIOP Einsteinova. V prvom prípade má už projekt nájomného bývania pomerne konkrétne kontúry. V druhom ide o zmenu funkcie bývania na dopravu. Doteraz totiž v zmysle územného plánu nebolo možné stavať významný prestupný bod, ktorý by pomohol mobilite v severnej časti Petržalky a umožňoval vybudovať potrebné parkovacie kapacity aj pre pripravovanú nájomnú bytovku.

Posledný projekt sa nachádza v Petržalke pri Viedenskej ceste. Developerom bude YIT Slovakia, ktoré už v priebehu minulého roka predstavilo podobu zámeru. Na rezidenčný súbor vypísalo vyzvanú architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila kancelária What Architects.

Mestu sa otvorila možnosť dostavať celý projekt na Muchovom námestí. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Úvod k väčším zmenám

Hlavné mesto si týmto balíčkom zmien Územného plánu skúša spoluprácu s investormi na rozširovaní bytového fondu. „Reflektuje na potrebu budovania fondu nájomných bytov vo vlastníctve hlavného mesta. Ide o pilotný balíček, ktorý pri zmene územného plánu zohľadňuje tento dôležitý verejný záujem,“ zhodnotil hlavný architekt mesta Juraj Šujan.

Okrem toho sa menila metodika zmien Územného plánu. Po novom sa budú môcť o zmenu uchádzať aj vlastníci pozemkov v rezervách dopravy. To zvýši potenciál pre výstavbu bývania aj v lokalitách, ktoré sú bližšie k dopravným stavbám. 

V príprave je aj omnoho rozsiahlejší balíček. ZaD 11 prinášajú víziu úpravy regulácie v desiatkach lokalít, kde by mohli vzniknúť tisíce nových bytov. Mesto z nich získa stovky nových jednotiek pre vlastné potreby. Nové bývanie bude vznikať v celom meste, najviac však zmení podobu zóny Mlynské Nivy. Bratislava preto pristúpila k vypracovaniu urbanistickej štúdie, ktorá vytvorí priestor pre rozvoj nového bývania aj určenie podoby zástavby.

Ešte pred týmito zmenami a doplnkami sa majú schváliť dva ďalšie balíky. ZaD 09 obsahuje zmeny, ktoré sú potrebné vo verejnom a komunálnom záujme. Ide napríklad o zelené zmeny, technické zmeny či zmeny verejného dopravného vybavenia, ktoré súvisia s modernizáciou električkových tratí či úpravou železničných tratí. V čase zverejnenia priniesli kontroverzie, keďže viacerí developeri by tým prišli o možnosť stavať na svojich pozemkoch. Mesto sa chce údajne súkromným pozemkom po novom vyhnúť.

ZaD 10 zas rieši problematiku výškovej zonácie a zmeny funkčnej regulácie v zóne Celomestské centrum Petržalka. Otvoriť sa tým má cesta pre výstavbu Nového Lida a Southbanku. Na druhej strane, Bratislava tým príde o možnosť rozvíjať nové mrakodrapy mimo úzkeho územia v blízkosti ľavobrežnej strany Mosta Apollo. Pre zvyšok mesta sa určia hladiny, ktoré by mali zabrániť samovoľnému budovaniu veží aj tam, kde to je nevhodné.

Dnešná zmena Územného plánu tak má významné dôsledky. Okrem zlepšenia možností pre vznik nájomného bývania sa otvoril priestor pre revitalizáciu a urbanizáciu viacerých pozemkov, doplnenie vybavenosti, vznik nových štvrtí alebo zlepšenie dopravných spojení. Zároveň mesto získa o čosi aktuálnejší Územný plán a posúva sa k ďalším úpravám, ktoré pomôžu zmierniť dôsledky jeho zastaranosti.

Od prekonania najväčších problémov v územnom plánovaní je Bratislava stále ďaleko. Dnes však spravila dôležitý krok, ktorý sa pozitívne odrazí na jej rozvoji aj na kvalite života.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.