Adrian Gubčo 20.11.2024 14:25

Mestské bloky, nový park a oceňovaní architekti. Mlynské Nivy sa blížia k radikálnej prestavbe

V horizonte najbližších desaťročí sa má lokalita medzi Košickou a Hraničnou ulicou, teda zóna Mlynské Nivy, premeniť na atraktívne rozšírenie centra mesta. Jej koncepcia vychádza z Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy, na ktorej s mestom spolupracovali viacerí developeri. Teraz sa postupne zaväzujú, že budú nielen rešpektovať závery štúdie, ale aj platiť za zmenu Územného plánu.

Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy, YIT Slovakia

Investori začínajú spolupracovať

Dostupnosť bývania je v Bratislave nízka, pričom v meste chýbajú byty, či už komerčné i nájomné. Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy preto potrebuje zmeniť Územný plán, aby otvoril viac miesta pre rozvoj bývania. Najväčší záujem o veľkú prestavbu je v zóne Mlynské Nivy, vymedzenej Košickou, Prievozskou, Hraničnou, diaľnicou D1 a Prístavnou. Mesto sa preto rozhodlo k premene pristúpiť koncepčne.

V priebehu minulého roka bola predstavená podoba Mestskej urbanistickej štúdie (MUŠ) Mlynské nivy, ktorá priniesla víziu budúceho developmentu v území. Ako vyplýva zo štúdie, lokalita sa má premeniť na 15-minútovú štvrť krátkych vzdialeností, tvorenú bývaním, pracoviskami, službami i občianskou vybavenosťou, doplnenú o verejné priestory. Hlavnou osou bude ulica Mlynské nivy, po ktorej bude premávať električka.

Štúdiu pripravil Metropolitný inštitút Bratislavy, ktorý však spolupracoval s investormi. Jedným z prvotných predpokladov bolo, že umožní developerom vo vyššej miere zužitkovať pozemky výmenou za určitý objem nájomných bytov. Na základe nových zmien metodiky kontribúcií pri zmene regulácie však môžu po novom súkromné firmy pri úpravách väčších plôch na rozvoji územia participovať aj finančne, príp. budovať iné formy vybavenosti v obdobnej výške.

Zmena metodiky sa v tomto prípade dotkla najmä Mlynských Nív. Mesto už naznačilo, že je takto schopné postupne vybrať 88 miliónov eur, plus poplatok za rozvoj vo výške 36 miliónov eur (z toho 25 miliónov v prospech mestskej časti a 11 miliónov v prospech Magistrátu). Peniaze budú spätne využité v území.

Ako sa ukazuje, nový prístup našiel u developerov pozitívnu odozvu. Zmluvu s mestom už pred časom podpísali spoločnosti JTRE a Perset, ktorá je blízka Metrostavu. Vďaka vzájomnej dohode získa Bratislava v lokalite priestor pre výstavbu základnej školy aj vznik stredne veľkého mestského parku, ktorý bude centrom východnej časti štvrte.

Teraz ku kooperácii pristúpili ďalšie firmy. Ide o Immocap Mill II s.r.o., ktoré chce stavať druhú etapu projektu The Mill, YIT Slovakia, ktoré si zlepšuje možnosti pre rozvoj Mlynárky a projektu na Hraničnej, či opäť Metrostav, ktorý plánuje prebudovať obrovské pozemky v zóne Mlynské Nivy – Východ. Transformovať by sa mal aj priestor, kde dnes stojí Edison Park, areál Stavoindustrie, ktorý pravdepodobne prebuduje Cresco Real Estate a plochy medzi Mlynárkou a projektom Nivi alebo medzi Mlynárkou a predajňou OBI.

Zmluvy medzi mestom a investormi v niektorých prípadoch obsahujú aj náznaky, ako alebo kedy sa budú jednotlivé plochy developovať. Z týchto podkladov je očividné, že Mlynské Nivy skutočne smerujú k premene na veľmi kompaktnú štvrť veľkomestského charakteru s blokovou zástavbou, verejnými priestormi, množstvom zelene či aktívnym prízemím. Mestu by mal tento rozvoj vygenerovať tisíce bytov, ale aj veľké príjmy pre samosprávu.

Obrovské zmeny sa chystajú na pozemkoch formy Perset, blízkej Metrostavu. Bajkalská je na tejto situácii dole. Zdroj: Perset

Veľké zmeny v industriálnej zóne

Asi najkonkrétnejší zámer predstavil Immocap, ktorý k zmluve priložil aj architektonickú štúdiu pokračovania The Mill. Severne od bizniscentra, na mieste, kde bol predtým umiestnený nízky industriálny objekt a dnes je tu parkovisko, vznikne polyfunkčný bytový dom, tvorený dvojicou hmôt. Nižšia z nich bude mať deväť nadzemných podlaží, vyššia dvanásť. Umiestnených tu bude približne 105 bytov, z toho 73 jedno- a dvojizbových, 25 trojizbových a 7 štvorizbových. Umiestnených tu bude aj 220 metrov štvorcových občianskej vybavenosti a 148 parkovacích miest, všetky v podzemí.

Developer pre spracovanie projektu oslovil overenú kanceláriu DKLN, ktorá je aj autorom The Mill. Malo by ísť o súčasný mestský dom, ktorý dotvorí Plynárenskú ulicu. Svojim osadením smerom k ulici vytvorí otvorený priestor vo vnútrobloku, ktorý bude parkovo upravený. Do budúcna by mal okolie dotvárať aj zámer Lemon Tower, ktorý vznikne v súvislosti s modernizáciou Pressburg Tower.

Kontribúcia bude tvorená odovzdaním pravdepodobne jedného bytu ako nájomného, doplneného o finančné plnenie vo výške necelého pol milióna eur.

Pomerne podrobné informácie sú aj k zámerom YIT Slovakia. V prípade Mlynárky bola jej podoba predstavená už dávnejšie, vychádzala však z pôvodnej regulácie, predpisujúcej väčší objem občianskej vybavenosti. Po novom sa má zväčšiť množstvo bytov. Prvé dve etapy sú už v povoľovacom procese a predpoklad ich realizácie je medzi rokmi 2025 a 2030. Ďalších sedem si musí počkať na zmenu Územného plánu.

Z týchto siedmich etáp by malo byť šesť prevažne rezidenčných, jedna (posledná) s občianskou vybavenosťou. Celkovo je tu naplánovaných 1.414 bytov a 13,5-tisíc metrov štvorcových vybavenosti (pravdepodobne kancelárií) v poslednom objekte. Výstavba celého projektu by mala trvať až do roku 2043, developer bude smerovať od východu smerom k Plynárenskej. Vychádzať má z projektu od kancelárií Sadovsky & Architects a Marko & Placemakers, ktorý vybral v súťaži.

Kontribúcia predstavuje 12,8 miliónov eur, z toho takmer 10,3 má byť vyplatený vo forme priamej finančnej platby, zvyšok vo forme nájomného bývania v celkovej výmere asi 670 metrov štvorcových. Teoreticky tak mesto v rámci tohto developmentu získa dvojciferný počet bytov.

Projekt na Hraničnej je taktiež rozložený na niekoľko etáp. Prvá je v súlade s Územným plánom, ostatné ale potrebujú zmenu. V pätici dodatočných blokov má vzniknúť 800 bytov, budovať sa budú postupne do roku 2038. Investor bude pravdepodobne spolupracovať s kanceláriou Compass Architekti, ktorá stvárnila prvú časť developmentu. Výška kontribúcie predstavuje viac takmer 8,1 miliónov eur, z toho necelých 6,5 bude uhradených vo forme finančného plnenia. Nájomné byty budú mať výmeru okolo 423 metrov štvorcových.

Z novej regulácie bude výrazne profitovať Metrostav, ktorý vlastní veľké pozemky v blízkosti Tučkovej ulice. Naplánoval tu blokovú zástavbu, v ktorej jadre bude nový mestský park. Výška kontribúce bude približne 4 milióny eur, z toho 3,2 miliónov bude mestu odovzdaná vo forme finančného plnenia. Vzniknúť by tu malo 2.079 bytov. Urbanistickú štúdiu vypracovala kancelária Šujan_Stassel, reálny projekt pravdepodobne ešte neexistuje.

Zmenou regulácie sa otvára cesta pre vznik veľkých a významných projektov, napríklad Mlynárky od YIT Slovakia. Zdroj: YIT Slovakia

V prípade ostatných projektov je známych relatívne málo informácií. Edison Park má prebudovať spoločnosť MOVITA s.r.o., ktorá má mestu odviesť 2,4 milióna eur, z toho 1,9 milióna eur vo forme finančného plnenia. Na mieste výstaviska sa uvažuje s rezidenčným blokom a administratívnou budovou, pričom tu bude okolo 358 bytov a 9,5-tisíc metrov hrubej podlažnej plochy pre vybavenosť. Umiestnené by tu mohlo byť aj kultúrno-spoločenské centrum. Urbanistickú štúdiu vypracovala kancelária Šujan_Stassel.

Stavoindustriu má prebudovať ALLCON s.r.o., ako ale bolo zmieňované, blízko má k tomu priestoru aj známy developer. Investor mestu odvedie takmer 7,2 miliónov eur, z toho 5,7 vo forme finančného plnenia. Ako by mohla zástavba výhľadovo vyzerať, definované nebolo.

Západne od Mlynárky plánuje stavať, resp. rozvíjať investičný zámer spoločnosť Inforama a.s., blízka farmaceutickému biznisu. V minulosti však postavila kontroverzný projekt na Solivarskej, ktorý začal vznikať ako čierna stavba. Mestu tentokrát odvedie 1,5 milióna eur, z toho 1,2 vo forme finančného plnenia.

Napokon medzi Mlynárkou a OBI bude stavať SPV Development s.r.o., pričom ako zástupca investora vystupuje spoločnosť Reding. Mesto má získať takmer 4,3 milióna eur, z toho 3,4 milióna vo forme financií. Existujúca štúdia naznačuje vznik bloku s výškovým akcentom smerom k Mlynárke so 471 bytmi, 672 parkovacími miestami prevažne v podzemí a vnútroblokovým parkom. Aj pod touto štúdiou je podpísaný ateliér Šujan_Stassel.

Spolupráca s investormi povedie aj ku vzniku priestoru pre základnú školu. Zdroj: JTRE

Citeľné benefity pre mesto i obyvateľov

Postupne sa tak otvára cesta k mohutnému developmentu, ktorý zmení podobu lokality Mlynské Nivy. Vzniknú tu tisíce bytov na predaj, nájomné byty, občianska vybavenosť i zelené plochy vnútroblokov i verejných parkov. Niektoré zámery prinesú vyššie budovy a akcenty, väčšinou však pôjde o blokovú štruktúru, typickú pre centrá európskych veľkomiest.

Doboru správou je, že výstavba by mala vygenerovať financie, ktoré mesto plánuje reinvestovať priamo v území. Na rozdiel od iných, rýchlo sa urbanizujúcich lokalít, by tak Mlynské Nivy mali obsahovať aj nekomerčnú vybavenosť, kvalitné priestranstvá a teoreticky aj verejnú dopravu na vysokej úrovni. To ďalej prispeje ku kvalite bývania aj pobytu v štvrti, ktorá je dnes aj napriek výstavbe ešte stále pomerne zanedbaná.

Ak sa tento model spolupráce osvedčí, stane sa do budúcna pravdepodobne veľmi intenzívne využívanou pomôckou pre zveľaďovanie mesta. Opakovať by sa tak už nemuseli situácie, keď je prostredie formované výlučne privátnymi záujmami (čo sa bohužiaľ stalo v bratislavskom downtowne). Predpokladom k tomu je však rýchla zmena Územného plánu.

Podľa náznakov z mesta by k nej skutočne malo dôjsť už v dohľadnom čase – teoreticky v priebehu budúceho roka. Bratislava si otvorí priestor pre vznik štvrte pred 30-tisíc obyvateľov. Ide o zásadný krok na ceste k lepšie fungujúcemu, úspešnejšiemu, dostupnejšiemu aj krajšiemu mestu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.