Adrian Gubčo 18.10.2024 17:30

Nové veže, park i základná škola. Mesto rokuje s developermi o zlepšeniach na Mlynských Nivách

Mlynské Nivy sa v najbližších desaťročiach premenia na jednu z najvýznamnejších štvrtí v Bratislave. Pribudnúť tu majú desiatky tisíc obyvateľov. Veľká väčšina investícií však bude mať súkromný charakter, čo vedie k obave, či bude v lokalite zabezpečená vysoká kvalita života vďaka občianskej vybavenosti alebo verejným priestorom. Mesto smeruje k tomu, aby tu potrebné služby vznikli.

Zdroj: Google Maps

Mlynské Nivy sa vyformovali v druhej polovici 20. storočia ako priemyselná zóna, už v 90-tych rokoch sa však začali realizovať prvé projekty, ktoré narušili dovtedajší obraz lokality. V blízkosti Prievozskej ulice boli postavené prvé bizniscentrá. V prvých dekádach tohto storočia pribudli ďalšie, čo z Mlynských Nív spravilo jednu z kľúčových kancelárskych štvrtí v meste. Vo väčšej miere začali rásť aj rezidenčné komplexy.

V súčasnosti ide o jednu z najperspektívnejších častí Bratislavy z pohľadu budúceho rozvoja. Platný Územný plán však tento fakt celkom nezohľadňuje, čo sa odrazilo na obrovskom záujme lokálnych developerov po úprave územnoplánovacej regulácie. Požiadaviek po zmene plánu bolo toľko, že sa Hlavné mesto rozhodlo k budúcnosti zóny pristúpiť komplexne. Metropolitný inštitút Bratislavy tak vypracoval Mestskú urbanistickú štúdiu Mlynské nivy.

Na bratislavské pomery kvalitný materiál priniesol víziu atraktívnej polyfunkčnej štvrte, založenej na princípoch mesta krátkych vzdialeností, resp. 15-minútového mesta. Vyše 30-tisíc budúcich obyvateľov bude mať k dispozícii plnú škálu občianskej vybavenosti, verejné priestory, zeleň i pracovné miesta do 15 minút pešej chôdze. Jadrom územia bude bulvár Mlynské nivy s električkovou traťou.

Toľko aspoň naznačuje urbanistická štúdia. Ide o podklad pre zmenu Územného plánu, preto je potrebné štúdiu schváliť na úrovni zastupiteľstva a potom ju zaradiť do plánu v podobe zmien a doplnkov. Zároveň ide stále o reguláciu, ktorá hovorí o limitoch, nehovorí nutne, čo v území naozaj vznikne. Dá sa však predpokladať, že súkromní investori využijú možnosti na maximum, preto vybudujú tisíce bytov a množstvo kancelárskych či retailových priestorov.

Inak je to už s plánmi mesta. To si totiž zaumienilo, že v lokalite vzniknú dva stredne veľké parky, dve základné školy, materské školy, kultúrne priestory a ďalšia vybavenosť. Tieto prvky treba jednak umiestniť a ďalej aj postaviť. V situácii, keď samospráva nevlastní pozemky ani nemá dostatok finančných prostriedkov, to vyzerá ako nerealizovateľná úloha.

Preto prišlo mesto s novinkou v podobe úprav metodiky pri zmenách Územného plánu. Podľa aktualizovaných pravidiel majú developeri výmenou za zmenu plánu odvádzať mestu financie alebo nefinančnú hodnotu v obdobnej výške. Donedávna platilo, že protihodnotou bolo odovzdanie určitého množstva bytov v prospech nájomného bývania. Teraz ale môže mesto financovať z tejto kontribúcie aj iné zámery, pokiaľ ide o územie väčšie ako štyri hektáre.

Zmena metodiky sa v tomto prípade dotkla najmä Mlynských Nív. Mesto už naznačilo, že je takto schopné postupne vybrať 88 miliónov eur, plus poplatok za rozvoj vo výške 36 miliónov eur (z toho 25 miliónov v prospech mestskej časti a 11 miliónov v prospech Magistrátu). Peniaze budú spätne využité v území.

Úspech novej metodiky však závisel aj od ochoty investorov sa zapojiť do spolupráce v podobe finančného či nefinančného plnenia namiesto odovzdania nájomných bytov. Ako sa ukazuje, prvá dvojica investorov sa už rozhodla pre takúto formu spolupráce.

 

Mesto si otvára priestor pre vznik Východného parku (najväčšia zelená plocha vpravo). Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

 

Ide konkrétne o spoločnosti Fuxton, ktorá je blízka JTRE, a Perset, za ktorou stojí Metrostav Slovakia. Obe vlastnia strategicky významné pozemky, na mieste ktorých vytypovalo mesto umiestnenie významných prvkov budúcej vybavenosti lokality. V prípade JTRE ide o plochy medzi centrálou STRABAGu, Mlynskými nivami a Bajkalskou, kde sa uvažuje so školou. Metrostav Slovakia zas vlastní plochy, kde sa ráta s vybudovaním tzv. Východného parku.

V zmysle materiálu, predloženého na posledné mestské zastupiteľstvo, JTRE splní kontribúciu formou odovzdania časti pozemku mestu o výmere 5,6-tisíc metrov štvorcových pre účely vybudovania školy s kapacitou 500 žiakov a 40 zamestnancov. Súčasťou školského areálu by malo byť aj ihrisko či potrebná zeleň. Na zvyšku pozemku by v zmysle prezentovanej varianty JTRE vybudovalo komerčné objekty, konkrétne dva nižšie bytové domy, jednu vyššiu kancelársku budovu a dve rezidenčné výškové budovy. Architektom má byť kancelária GFI. 

Metrostav Slovakia zas plánuje poskytnúť Hlavnému mestu pozemok o výmere 11,6-tisíc metrov štvorcových pre potrebu výstavby parku. Tak ako v prípade JTRE, hodnota pozemkov sa započíta voči celkovej vypočítanej hodnote kontribúcie. Tá je počítaná na základe koeficientu 130 eur na meter štvorcový budúcej hrubej podlažnej plochy bytovej funkcie získanej ako nadhodnota. Metrostav namiesto toho mestu zaplatí finančnú kontribúciu vo výške 123,50 eur.

Dané to je znevýhodnením developera, keďže príde o inak zastaviteľné plochy. Mesto zas „príde“ o jeden milión eur, dostane sa ale k pozemkom, ku ktorým by inak nemalo prístup. Magistrát to vyhodnotil ako férový obchod.

Mestské zastupiteľstvo tento materiál vzalo na vedomie. Určitá diskusia sa týkala „zľavy“ vo výške milión eur pre Metrostav Slovakia, mesto ale vysvetlilo, že nejde o žiadnu reálnu zľavu. Bratislave sa takto teoreticky otvára cesta pre rozvoj infraštruktúry a verejných priestorov, čo donedávna nebolo možné.

Teoreticky preto, lebo zmena Územného plánu ešte reálne neprebehla. Preto zatiaľ ide len o akúsi dohodu o budúcej dohode. V každom prípade ide o optimistické správy, ktoré naznačujú, že upravená metodika má potenciál pre citeľné zlepšenie infraštruktúry v transformačných oblastiach do budúcna. Nebude to teda len o privátnom developmente, ale aj o mestských projektoch, ktoré budúcim obyvateľom zaručia vysokú kvalitu života.

 

Budúca základná škola - jeden z variantov. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

 

Čoraz reálnejšie sa formuje budúci obraz Mlynských Nív. Tvorené budú súčasnou zástavbou s veľkým počtom výškových budov, aktívnym prízemím s obchodmi, službami či reštauráciami, ale aj atraktívnymi parkami. Východný park bude podľa všetkého vymedzený zo všetkých strán zástavbou, čím bude pripomínať vnútromestské parky na spôsob Karlovho námestia v Prahe.

Plány JTRE by zas mohli ovplyvniť budúci charakter Bajkalskej. Očakávaný vznik veží bude ďalším krokom k postupnému rozvoju okolia tejto kľúčovej dopravnej osi v podobe budovania vertikálnych dominánt a akcentov. Viaceré vyššie budovy sa plánujú v celom úseku Bajkalskej od križovatky s Trnavskou cestou až po diaľničnú križovatku Prievoz.   

Mlynské Nivy by výhľadovo mohli byť špičkovou novou štvrťou, ktorá prispeje k rozšíreniu centra Bratislavy, vytvoreniu priaznivého prostredia pre život aj zlepšeniu obrazu metropoly. Ružinov sa vďaka transformácii lokality môže lepšie prepojiť s Dunajom, celé mesto zas získa kompaktnejší charakter. Pokiaľ dôjde aj k výhľadovej urbanizácii Zimného prístavu, bude Bratislava pôsobiť ako skutočné veľkomesto.

Našťastie, európske metropoly bude pripomínať nielen navonok. Kvalitné prostredie totiž netvoria len súkromné developmenty, ale aj občianska vybavenosť verejného charakteru. Mlynské Nivy by mohli uspieť tam, kde zlyhal bratislavský downtown.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.