Adrian Gubčo 23.02.2021 17:10

Bratislava má schválenú Koncepciu mestskej bytovej politiky na roky 2020-2030

Bratislavskí mestskí poslanci na ostatnom Mestskom zastupiteľstve schválili dôležitý materiál, ktorý má byť zásadným krokom k riešeniu krízy dostupnosti bývania - Koncepcia mestskej bytovej politiky na roky 2020-2030 je prvým obdobným strategickým dokumentom od roku 2001. Magistrát si od tohto materiálu a jeho realizácie sľubuje nový štart mestskej bytovej politiky a výrazné zlepšenie dostupnosti bývania.

Pripravované nájomné byty na Terchovskej. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR / MIB

Ako sa uvádza v dôvodovej správe k tomuto materiálu, Bratislava doteraz zanedbávala svoje úlohy v oblasti bývania a ciele, definované v rámci minulých koncepčných materiálov (napríklad v Programe hospodárskeho a sociálneho rozvoja 2010-2020). Zlá situácia sa týkala aj správy mestského majetku, dostupnosti dát a kapacít, ktoré by sa tejto problematike venovali. Na Magistráte tak na konci roka 2019 (vcelku neskoro) vznikla pracovná skupina Nájomné bývanie, ktorá mala vygenerovať koncepčný materiál. Podskupina, poverená jeho prípravou, bola vedená viceprimátorkou Luciou Štasselovou.

Podskupina vypracovala niekoľko expertných materiálov, ktoré boli výstupmi celého procesu (štruktúru koncepcie, právne stanoviská, ekonomický model). Výsledkom je zmienená koncepcia, ktorej implementáciu Hlavné mesto považuje za jednu zo svojich priorít na najbližšie roky. Autori opakovane tvrdia, že ich cieľom je urobiť z mesta subjekt a nie objekt rozhodovania o svojom rozvoji, že koncepcia bude slúžiť ako nástroj pri rokovaní s partnermi, vrátane súkromných developerov, viacero návrhov chcú testovať a v neposlednom rade, že bývanie má byť dostupné pre všetkých a napomáhať pri rozvoji sociálnej súdržnosti.

Materiál je rozdelený na sedem kapitol, kde je analyzovaný súčasný stav a predpoklady pre rozvoj bývania, možnosti budovania mestského bytového fondu, problematika spolupráce so súkromným sektorom, správa a údržba mestského bytového fondu či riešenie dostupného bývania pre sociálne ohrozené skupiny. Na bratislavské pomery (čo ale veľa neznamená) ide o rozsiahly a veľmi otvorený materiál, ktorý pripomína viaceré problémy, ktoré vedú k súčasnej situácii s dostupnosťou bývania.

V úvodnom zhrnutí sa napríklad pripomína, že ponuka nových bytov nepostačuje dopytu, ktorý je motivovaný kombináciou ekonomických a demografických faktorov. To vedie k rastu cien bývania. Nevyhnutnou požiadavkou je tak zvýšenie ročného prírastku počtu bytov, pričom sa za dôležitú súčasť uvádza aj doplnenie komerčného a regulovaného nájomného bývania. Mesto taktiež pripúšťa, že sa nedostatočne využívajú plochy pre bytovú výstavbu, realizuje sa výstavba na perifériách, nie sú vysporiadané pozemky a zlá je aj situácia v oblasti povoľovacích procesov alebo spolupráce medzi aktérmi. Komplikácie spôsobuje aj NIMBY postoj časti obyvateľov, ktorý je potrebné adresovať lepšou komunikáciou.

Bratislava tak musí aktívnejšie pristúpiť k revitalizácii brownfieldov a rozšíreniu rozvojových plôch v rámci Územného plánu, začať tvoriť vlastnú pozemkovú politiku prostredníctvom mestskej bytovej spoločnosti (mestského developera?) či skvalitniť komunikáciu. Mesto ďalej chce rozvíjať vlastný bytový fond lepším využívaním vlastných budov, výstavbou nových bytov alebo nákupom bytov na sekundárnom trhu. Magistrát taktiež pripúšťa, že zlepšenie dostupnosti nie je možné dosiahnuť bez spolupráce s developermi, čo je potrebné metodicky ošetriť.

Významnú časť materiálu tvorí aj téma bývania pre sociálne ohrozené skupiny. V tomto smere sa Magistrát venovať najmä ukončovaniu bezdomovectva, zvýšeniu dostupnosti bývania pre ľudí so zdravotným znevýhodnením, vrátane starších občanov (čo zahŕňa aj náležité štandardy), zlepšeniu dostupnosti pre osoby, ktoré sú na trhu s nehnuteľnosťami znevýhodnené (pre ľudí, ktorým prenajímatelia nie sú ochotní prenajímať nehnuteľnosti), prevencii straty bývania, zlepšeniu získavania dát či zlepšeniu dostupnosti a kvality dočasného bývania pre osoby v bytovej núdzi.

Témy sú podrobnejšie rozpracovávané, každá kapitola obsahuje analytickú časť, kde sú predložené dostupné dáta, zhrnutie v podobe SWOT analýzy a návrhovú časť. V rámci návrhovej časti sú bližšie rozpísané jednotlivé priority. Súčasťou materiálu sú aj dve prílohy v podobe Analýzy financovania nájomného bývania získaného vlastnou bytovou výstavbou a Implementačného plánu Koncepcie mestskej bytovej politiky 2020-2030. Prvá modeluje situáciu výstavby určitého počtu bytov (3-tisíc za 10 rokov), druhá definuje kroky, ktoré budú nasledovať a postupne pretavovať materiál do praxe.

Poslanci materiál schválili jednohlasne, po jeho prijatí bola oznámená zmena na poste viceprimátorky – Lucia Štasselová, ktorá viedla aj prípravu tejto koncepcie, odstúpila, údajne na vlastnú žiadosť. Nahradená bude vicestarostkou Rače Lenkou Antalovou Plavúchovou. Koncepcia mestskej bytovej politiky na roky 2020-2030 sa stane súčasťou PHSR 2020-2030.

Mesto chce pripraviť novú metodiku prijímania zmien a doplnkov územného plánu, ktoré sú dnes komplikované. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Vznik a schválenie materiálu je dobrou správou, naznačujúcou, že Bratislava nateraz formálne potvrdila svoj záväzok zlepšiť situáciu v oblasti dostupnosti bývania. Po dvoch rokoch, kedy robila skôr pravý opak (a unáhlené rozhodnutie bojovať proti apartmánom už podľa všetkého prinieslo reálne škody v podobe stoviek odmietnutých rezidenčných jednotiek), to vytvára predpoklady pre zmenu politík, ktoré budú smerovať k aktívnejšiemu zlepšovaniu podmienok pre výstavbu. K prvým praktickým krokom má patriť napríklad zlepšená komunikácia s developermi alebo nová metodika pre zmeny Územného plánu.

V tomto spočíva aj podstatná časť návrhov novej koncepcie – teda vo vypracovaní ďalších materiálov, ktoré jednotlivé postupy a politiky skonkrétnia či celkovo zadefinujú. Koncepcia je sama osebe pomerne všeobecná a veľmi teoretická. Zhrnutie dát na jednom mieste je síce užitočné, v princípe však ide o niečo, čo by malo byť štandardne jednoducho dostupné z iných zdrojov. Najhodnotnejšou časťou práce je tak vyjadrenie postoja mesta, ktoré otvorene konštatuje, že nie je schopné bez zvýšenej aktivity a spolupráce so súkromným sektorom naštartovať prírastok nových bytov – a táto situácia bude platiť ešte niekoľko rokov.

Materiálu by sa dalo namietať niekoľko vecí: potešiteľná by bola komplexnejšia analýza východísk, konkrétnejšie definovanie a zdôvodnenie priorít (prečo napríklad treba tak zásadne zvýšiť podiel nájomných bytov aj s komerčným nájomným?), a niekedy aj v priestorovom vyjadrení, alebo širšie pole cieľov a súvisiacich indikátorov. To by mohlo mať konkrétnejšiu podobu ako vypracovanie stratégie a následné „predloženie informačného materiálu na rokovanie MsZ“, „schválenie dokumentu“ alebo „Hlavné mesto pozná aktuálnu situáciu s komplexným dostupným bývaním“. Takisto by bola vhodná aj širšia kooperácia s expertmi z externého prostredia – viaceré súkromné spoločnosti sa napríklad venovali analýzam nájomného bývania, vrátane behaviorálnych analýz potenciálnych obyvateľov.

S ohľadom na všeobecnosť koncepcie je pomerne zvláštne, že jej vypracovanie trvalo až rok – a pritom má až 29 autorov a autoriek. Magistrát vníma ako veľkú výhodu, že materiál vypracoval sám, na druhej strane ale jeho príprava trvala neúmerne dlho. Vina v takom prípade padá na človeka, ktorý bol za koncepciu zodpovedný – a tým bola viceprimátorka. Možno aj to súvisí s dôvodmi jej odstúpenia. Pozícia viceprimátorky je pomerne významná, preto je odchod za daných okolností netradičný. Z viacerých zdrojov ale prenikajú náznaky o nespokojnosti vedenia mesta s jej prácou.

Na novej viceprimátorke mesto vyzdvihlo jej skúsenosti s vedením projektov, a práve kvalitný projektový manažment je to, čo Magistrát a Bratislava teraz potrebuje: vypracovanie koncepcie, aj keď dôležité, je v podstate tou najjednoduchšou vecou. Kľúčová je implementácia jej priorít, inak sa zaradí medzi množstvo materiálov, ktoré v minulosti vznikli, a po ich prijatí sa odložili do šuflíka. Preto treba byť opatrný a netešiť sa predčasne – tvrdá práca ešte len prichádza a doterajšie skúsenosti nie sú najlepšie. 

Metropola sa v každom prípade musí v najbližších rokoch začať meniť na mesto, ktoré je schopné vytvárať podmienky pre väčšiu dostupnosť bývania. Jej úspešná budúcnosť a kvalita života na tom mimoriadne závisí.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.