Adrian Gubčo 03.02.2021 11:13

NBS potvrdzuje trend rastu cien nehnuteľností

Národná banka Slovenska (NBS) vydala svoj pravidelný prehľad vývoja cien nehnuteľností, platný k štvrtému kvartálu minulého roka. Dáta ukazujú, že sa na raste cien najviac podieľa Bratislavský kraj,  na rozdiel od väčšiny ostatných krajov, kde cenová úroveň stagnovala, či dokonca mierne poklesla. Analytici to dávajú za vinu predovšetkým jednému faktoru: nižšej ponuke nehnuteľností.

Ilustračný záber

NBS začína svoj komentár konštatovaním, že medziročne priemerné ceny nehnuteľností na bývanie narástli oproti roku 2019 až o 11,9%. Vo štvrtom kvartáli roka 2020 sa rast mierne spomalil, keď bolo tempo rastu 3,4%, no až z 92% sa na tomto raste podieľa Bratislavský kraj. Ceny sú vo všeobecnosti až o 16% vyššie ako v rovnakom období v minulom roku (ide o celoslovenský priemer, teda niekde ceny lavírovali). Cena bývania je vyššia o 190 eur na meter štvorcový a dosahuje 1.852 eur na meter štvorcový, pri bytoch sa cena pohybuje na úrovni 2.125 eur na meter štvorcový. Rast zaznamenávajú v poslednej dobe predovšetkým dvojizbové a trojizbové byty.

Bratislavský kraj je spoločne s Banskobystrickým a Prešovským najvyšším skokanom, čo sa týka medzikvartálneho rastu – dosahoval až 5,6%. Najväčšmi sa na raste podieľal okres Bratislava I. Priemerné ceny bývania dosahujú v Bratislavskom kraji 2.470 eur na meter štvorcový (zarátané sú byty aj domy).

Analytici očakávajú v 4. štvrťroku 2020 mierne zhoršenie dostupnosti bývania, čo je spôsobené poklesom rastu výšky miezd, kým ceny bývania rastú aj naďalej. Bratislavský kraj pritom patrí k tým, kde sa situácia zhoršuje, a týka sa to celkovo bývania, ale aj bytov.

Výsledkom súčasnej situácie je opätovné vychýlenie hodnôt tzv. kompozitných indexov, ktoré vyhodnocujú vplyv cien nehnuteľností na finančnú a ekonomickú stabilitu, smerom do rizikového pásma. Optimizmus po odznení prvej vlny pandémie vyvolal oživenie aktivity na realitnom trhu, hoci trh práce nerástol. Nájomné kleslo o 6% oproti rastu cien nehnuteľností (medziročne až o 17%), čím sa zvýšila relatívna cena zakúpených nehnuteľností.

Analytici NBS zhŕňajú, že v roku 2020 bol rast cien nehnuteľností mimoriadne vysoký, a to aj napriek ekonomickému prepadu. Ekonomické fundamenty sú však aj naďalej zdravé, čo dokazuje aj veľmi rýchle obnovenie realitného trhu po odznení opatrení počas prvej vlny pandémie. NBS pripomína, že dopytu napomáhajú veľmi nízke úrokové sadzby, priemerná úroková sadzba za október a november bola dokonca najnižšia v histórii. Dopyt je však spôsobený aj tým, že Slovensko má podľa štatistík Eurostatu najvyšší priemerný počet osôb pripadajúcich na jednu domácnosť.

Dôsledkom sú preplnené domácnosti a snaha o osamostatnenie sa a zvýšenie životného štandardu. Počet nových bytov je však nedostatočný. V 3. štvrťroku síce vzrástol počet začatých aj dokončených bytov, oproti roku 2019 sú ale ich počty nižšie. Informácie, prichádzajúce zo stavebníctva, sú navyše pesimistické. Záverom expertov z NBS tak je konštatovanie, že ceny nehnuteľností rastú do veľkej miery aj kvôli nižšej ponuke.

Pravdepodobnosť poklesu cien nehnuteľností v blízkej dobe je veľmi malá, keďže ponuka sa bude rozširovať pomaly a dopyt bude dlhodobo vysoký. Situáciu môže ovplyvniť sekundárny trh, teda ochota súčasných vlastníkov predávať svoje nehnuteľnosti.

Kompozitný index na hodnotenie vývoja ceny bývania. Zdroj: NBS

Komentár NBS k aktuálnej situácii na trhu je ďalším v poradí, ktorý dokladá zlý stav na trhu s bývaním, vedúci k zhoršovaniu dostupnosti bývania. V Bratislave je táto situácia kritická – dostupnosť bývania je síce nižšia v niektorých iných krajoch, keďže ľudia sú chudobnejší, no práve v metropole je dopyt po bývaní najvyšší, spolu s migračným prírastkom, cenami pozemkov a vplyvom dostupnosti bývania na celkovú ekonomickú situáciu. Okrem toho, v Bratislave sú vo väčšej miere prítomní aj majetní investori, ktorí vykupujú časť bytov, čím sťažujú prístup k bývaniu iným skupinám a tlačia ceny vyššie.

Odpoveďou by mohla byť rozsiahlejšia výstavba v rámci mesta, tá však neprichádza, skôr naopak – štatistiky ukazujú, že počet začatých projektov je menší. Viaceré časti Bratislavy ostávajú pre výstavbu stále uzamknuté, hoci sa každým rokom stávajú exponovanejšími a vhodnejšími pre transformáciu. Medzičasom nastáva len veľmi pomalý posun pri urýchľovaní povoľovacích procesov – elektronické podávanie žiadostí o záväzné stanovisko na Magistrát síce skutočne pomohlo zdynamizovať niektoré procesy pri menších projektoch, pri väčších zámeroch a ďalších stupňoch povoľovania však ostáva situácia rovnaká. Potrebný je nový Stavebný zákon.

Ani v tomto smere však veľa optimizmu nepočuť. Hoci má byť príprava zákona už ukončená, tento vznikol bez účasti viacerých kľúčových aktérov v stavebníctve (napríklad Stavebnej komory SR). Ďalší kritici namietajú, že Stavebný zákon ako taký nie je v princípe zlý, ale chýbajú mu niektoré dôležité vykonávacie predpisy, prípadne navrhujú rozdeliť zákon na tri – Zákon o urbanizme a regionálnom rozvoji, Zákon o územnom plánovaní a Zákon o stavebnom poriadku. Takisto je podľa nich dôležité posilniť odbornosť úradníkov a preniesť kompetencie stavebných úradov späť na štát.  

Nanešťastie ale tento zákon, kľúčový pre ďalší rozvoj Slovenska a jeho hlavného mesta predovšetkým, nemá náležitú verejnú pozornosť. Neexistuje ani výrazný spoločenský tlak, aby bol čím skôr zverejnený a predložený na pripomienkovanie. Pritom stavebníctvo je jedným z kľúčových hospodárskych sektorov Slovenska a ceny bývania majú obrovský vplyv na životnú úroveň obyvateľstva. Lepšie fungujúce územné plánovanie, kvalitnejší urbanizmus, rýchle povoľovanie projektov a odborné rozhodnutia by mohli výrazne zlepšiť stav slovenských miest a tým aj život ľudí.

Aj analýzy NBS ukazujú, že dopyt po bývaní a prírastku nových bytov či domov tu je a ešte dlhú dobu aj bude. Takisto je ekonomika v princípe zdravá a schopná post-pandemického zotavenia, čo sú predpoklady pre budúci rozvoj Bratislavy. Či však tento nastane vo vhodnej miere a na vysokej úrovni, ostáva nateraz nejasné. Potrebná je totiž lepšia legislatíva, bez ktorej sú úvahy o kvalitnejšom rozvoji mesta v podstate len hypotetické.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.