Adrian Gubčo 28.01.2021 15:21

Počet nových bytov bude nižší, ceny sa budú naďalej zvyšovať

Nedostatok nových bytov, ktorý tlačí na ich dostupnosť, je jedným z najvýznamnejších súčasných problémov Bratislavy. Výhľad nanešťastie nie je pozitívny. Ako upozorňuje Inštitút urbánneho rozvoja (IUR), do budúca bude nových bytov dokonca menej. Vyplýva to z analýzy záväzných stanovísk, ktoré vydáva Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy.

IUR pripomína, že napriek pandémii koronavírusu COVID-19 sa rast cien bytov v Bratislave vôbec nezastavil. Za vinu to dáva kombinácii vysokého dopytu a nedostatku ponuky. „V počte bytov na 1.000 obyvateľov Bratislava výrazne zaostáva za ostatnými hlavnými mestami EÚ a zmenu tohto trendu nemožno očakávať. V IUR dlhodobo sledujeme situáciu pri povoľovaní novej výstavby a dáta ukazujú, že situácia bude ešte výrazne horšia,“ hovorí Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ IUR.

Zhoršenie situácie predpokladá v súvislosti s menším prírastkom nových bytov, keďže Magistrát vydal kladné záväzné stanovisko na menší počet nových rezidencií. Záväzné stanovisko predstavuje overenie súladu projektu s Územným plánom Hlavného mesta SR Bratislavy. Ako pripomína IUR, každé stanovisko obsahuje aj informáciu o počte bytových jednotiek v jednotlivých projektoch. Sčítaním bytov, na ktoré sa vydalo kladné stanovisko, sa dá odhadnúť, koľko projektov sa dostane do povoľovania.

Pohľad na čísla za rok 2020 (aktuálne k 26.1.2021) naznačuje, že sa situácia zhoršuje. „V roku 2020 ale vznikla alarmujúca situácia, keď súhlasné záväzné stanovisko získalo v Bratislave len 1.957 bytových jednotiek. V roku 2019 záväzné stanoviská vytvorili priestor pre vznik cca 3.050 bytov. Viac ako tretinový pokles hodnotíme ako veľmi výrazný so závažným vplyvom na budúcnosť výstavby bytov v Bratislave,“ konštatuje Suchánek.

V roku 2019 bolo ďalej skolaudovaných 3.340 bytov. IUR zároveň pripomína, že počet bytov, ktoré dostali záväzné stanovisko, nemusí byť prísľubom, že sa toľko bytov aj dokončí. Tieto totiž môžu byť odmietnuté v rámci ďalších stupňov povoľovania, takisto platí, že povoľovacie procesy trvajú v Bratislave a na Slovensku neúmerne dlho. Preto je veľmi pravdepodobné, že do budúcna bude počet dodaných bytov klesať.

IUR v tom jednoznačne vidí cestu k ďalšiemu zdražovaniu. „Priepasť medzi cenami nehnuteľností a platmi sa tak bude zväčšovať a dostupnosť bývania sa zníži aj pre vyššie príjmové skupiny obyvateľov,“ zdôrazňuje J. Suchánek. Vzhľadom na dĺžku procesov v územnom plánovaní a povoľovaní výstavbe bude riešenie trvať ešte dlhé roky, preto IUR žiada okamžité kroky už teraz.

„Mesto potrebuje urýchlenú aktualizáciu reálne neaktuálneho územného plánu hlavného mesta, zrýchlenie povoľovacích procesov, ale aj vyriešenie iných problémov, ktoré komplikujú a predražujú novú výstavbu,“ konštatuje riaditeľ Inštitútu. „Na zvrátenie tohto stavu je však potrebná zmena vnímania novej výstavby voličmi i komunálnymi politikmi. Ostáva nám len dúfať, že voliči precitnú a budú si voliť politikov, ktorí sa nebudú báť podporiť kvalitnú novú výstavbu tak, aby si aj deti bežných priemerných Bratislavčanov mohli dovoliť bývať vo svojom rodnom meste,“ dodáva Juraj Suchánek.

V dôsledku vysokých cien bývania v Bratislave môžu mnohí ľudia uprednostniť bývanie na predmestí. Ak navyše bude na dobrej úrovni, ako v projekte Mayer v Malackách, ide o reálnu hrozbu pre vitalitu Bratislavy. Zdroj: Ash Sakula Architects

Hodnotenie a odporučenie IURu je nebývalo tvrdé, pohľad na dáta však ukazuje, že situácia je skutočne hrozivá. Klesá nielen počet povolených nových bytov, ale aj priestorové rezervy pre rozvoj rezidenčnej zástavby v rámci Územného plánu. Mnohé územia, kde je dnes prísne vyžadované umiestnenie občianskej vybavenosti, sú zablokované aj kvôli odmietnutiu zmien ÚP v minulosti a pomalosti súčasných zmien. Je tak celkom možné, že väčšie počty nových bytov nebude kde stavať.

To sa samozrejme odrazí na cenách. Ako uvádza vo svojej kvartálnej analýze za 4. kvartál roku 2020 spoločnosť Bencont, aktivita na realitnom trhu neutíchla, čo je dôkazom silného dopytu. V ponuke bolo 2.523 bytov, z toho len 10% bolo už skolaudovaných, čo túto domnienku ďalej potvrdzuje. Oproti tretiemu štvrťroku sa ponuka mierne znížila a oproti roku 2019 vzrástla asi o 500 bytov, najmä v strednom segmente. V rokoch 2016 a 2017 však bolo v ponuke až takmer 5-tisíc voľných bytov.

Výsledkom je rast cien, ktorý u ponúkaných novostavieb dosahoval úroveň 3.595 eur na meter štvorcový. Ako konštatuje Bencont, ide o cenový rekord, nárast oproti minulému roku dosiahol 11%. Analytici síce upozorňujú, že tempo rastu sa od začiatku pandémie spomalilo, dávajú to však za vinu tomu, že väčšina developerov ceny bytov zmrazila. Podobné čísla sú aj u predaných bytov, kde je priemerná cena na úrovni 3.201 eur na meter štvorcový s medziročným rastom 12%. Priemerný dvojizbový byt tak vyšiel na 170-tisíc eur.

Bencont zakončuje svoju analýzu konštatovaním, že kúpna sila obyvateľstva ostáva aj napriek pandémii relatívne silná, kým ponuka je nedostatočná. Preto predpokladá aj naďalej rast cien, ktorý by sa v priebehu roka 2021 nemal zmeniť. Medziročný rast odhaduje v intervale 5-10%.

Prehliadať tento problém môže mať pre mesto mimoriadne negatívne dôsledky. Pokiaľ budú ceny aj naďalej neprerušene rásť a zároveň sa budú míňať dostupné plochy v Územnom pláne, developeri prenesú svoj záujem inde. V podstate priamo za katastrálnou hranicou Bratislavy sa v obci Chorvátsky Grob, časti Čierna Voda, nachádzajú plochy medzi súčasným osídlením a diaľnicou D1. Pozemky sú už z veľkej časti rozparcelované alebo vo vlastníctve firiem s developerskými zámermi. Projekt Park City Triblavina ráta s bývaním pre desiatky tisíc ľudí.

Z nedostupnosti bývania v Bratislave čerpajú aj iné mestá a obce. Veľký rozvoj prebieha v Trnave, kde vznikajú masívne projekty Arboria od Lucronu a Prúdy, a v príprave sú ďalšie. V Malackách je naplánovaný veľký development Mayer Malacky od Imagine Development. Medzičasom, v menších obciach pribúdajú fragmentované obytné súbory a areály, ktoré vznikajú bez vzájomnej koordinácie a regulácie (s výnimkou Miloslavova, ktorý zrealizoval urbanistickú súťaž). Okolie Bratislavy sa v čoraz silnejšej miere bude meniť na sídelnú kašu, k čomu dopomôžu aj investície do dopravnej infraštruktúry v podobe diaľnice D4 a rýchlostnej cesty R7.

Konštatovanie a odporúčanie IURu tak možno nie je natoľko drsné. V Bratislave, kde sa rozliční kandidáti a politici predháňajú v sľuboch, kto viac zatočí s developmentom a investormi, je dnes očividne len minimálna šanca na zlepšenie. Asi bude naozaj potrebné zažiť ešte hlbšiu krízu, aby sa pohľad na význam výstavby a rozvoja mesta zmenil.

Z mojej strany ostáva len dúfať, aby roky, stratené pasivitou, nepriniesli také zaostávanie oproti iným metropolám, z ktorého sa už Bratislava nedostane. Lebo v dynamickom, rýchlo sa meniacom a otvorenom svete, to nie je celkom nepredstaviteľné.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.