Adrian Gubčo 27.08.2020 11:07

IUR vyzýva na zastavenie konfliktu medzi samosprávou a developermi

IUR – Inštitút urbánneho rozvoja – vyzýva na zastavenie umelo živeného konfliktu medzi developermi, občanmi a samosprávou, ktorý negatívne ovplyvňuje rozvoj miest. Vzájomnou spoluprácou je podľa Inštitútu možné dosiahnuť rozvoj bývania a krajších a bezpečnejších miest. Dnes sú však v tomto trojuholníku vyvolávané spory, čo znemožňuje kooperáciu.

Ako IUR uvádza, trojuholník samospráva – občan – developer je základným prostredím rozvíjajúceho sa mesta. „Každý zo zúčastnených má svoju predstavu o ďalšom smerovaní, preto je dôležité hľadať prieniky a sústrediť sa na to dôležité – rozvoj a spoluprácu. Aby mesto prosperovalo a rástlo, všetky tri subjekty musia spolupracovať, nie spolu bojovať,“ tvrdí IUR.

Samosprávu v tomto poňatí vníma ako tvorcu základných pravidiel o tom, ako môžu ostatné skupiny fungovať a autora územného plánu, ktorý definuje možnosti developerov a je naplnením verejného záujmu. Občan je v pozícii toho, kto dáva samospráve moc rozhodovať, k presadzovaniu záujmov sa však môže spolčovať v rámci občianskych či záujmových združení. Požiadavky môžu občania adresovať priamo, ale sa aj zapájať do riadenia mesta účasťou vo voľbách, participáciou, ako aj pripomienkovaním konkrétnych projektov.

Podľa IUR, v mnohých mestách sa však občania pri takomto nastavení stavajú do opozície voči developerom, ktorých považuje za svojich nepriateľov a zároveň nepriateľov mesta. Tento pohľad však nie je podľa organizácie správny. Developeri sú totiž podnikateľské subjekty, ktoré sa usilujú o zhodnotenie pozemkov, zároveň sa ale podieľajú na tvorbe mestského prostredia. Mnohí developeri sa učia, ako lepšie komunikovať s verejnosťou aj samosprávou, keďže majú záujem na zvýšení svojho prínosu a sú si vedomí svojej spoluzodpovednosti pri tvorbe mesta. Presne preto je dôležitá konštruktívna diskusia všetkých troch skupín.

IUR dopĺňa, že samozrejmou a základnou snahou developerov je dosiahnutie maximálneho zisku – inak by koniec-koncov ani neprežili – zároveň však platí, že projekty nerealizujú pre seba, ale pre klientov, teda obyvateľov miest. V poslednom období sme navyše svedkami vzrastajúcej kvality developmentu a snáh investorov o lepšiu komunikáciu. Projekty od etablovaných spoločností neprinášajú len nové bývanie, ale aj služby pre lokálnu komunitu, nové verejné priestranstvá či príťažlivú súčasnú architektúru. Navyše, ako IUR dodáva, v Bratislave chýba približne 40-tisíc bytov, ktoré sú potrebné, ak si majú bývanie nájsť aj mladšie generácie.

Tu však prichádza samospráva, ktorá zodpovedá za plánovanie mesta vo forme územného plánu a na úrovni stavebných úradov aj za povoľovanie. Kvôli náročnosti a komplikovanosti agendy však vznikajú zdržania. „Práve tu vzniká jeden z momentov, kedy niektorí politici maskujú neplnenie povinnosti mesta udržiavať územný plán v aktuálnom stave upriamovaním pozornosti na developerov, ako na tých zlých. A práve takýmto spôsobom priamo podporujú spoločenskú polaritu,“ tvrdí IUR.

Situáciu podľa Inštitútu ovplyvňuje dĺžka volebných cyklov, ktorá bráni realizovať komplexnejšie riešenia, čo politikov vedie k ľahšej ceste zisku politických bodov a prezentovaniu úspechov v podobe bránenia výstavbe. „Opierajú sa často o „verejnosť“, pričom ako najcennejší verejný názor býva komunikovaný hlas 300 najaktívnejších odporcov, ktorí, zjednodušene, kričia, že nechcú žiadnu výstavbu,“ popisuje IUR realitu. „A to napriek tomu, že pre ďalších 3.000 obyvateľov môže byť výstavba úplne v poriadku, ba dokonca sa na ňu môžu aj tešiť a mnohí z nich by radi videli v nových stavbách miesto, kde sa raz nasťahujú ich deti.“

Pre lepšie fungovanie miest je podľa IUR potrebné neživiť tieto konflikty. Namiesto toho by sa mali aktívnejšie hľadať prepojenia a možnosti, ako upevniť vzájomné vzťahy a urobiť trojuholník samospráva – občan – developer silnejším. K tomu slúžia rozličné formy spoločnej participácie. „Všetky strany nášho trojuholníka sa musia aktívne usilovať o pochopenie záujmov ostatných, rešpektovať ich zákonné práva a byť aj trochu tolerantnými. Potom bude možný rozvoj mesta nie v konflikte, ale v pochopení,“ uzatvára IUR.

Hoci by komentár Inštitútu urbánneho rozvoja mohol byť aplikovaný v podstate kedykoľvek v posledných rokoch, nie je prekvapením, že vyšiel práve teraz. Situácia s dostupnosťou bývania je kritická a nič zásadné na tom nezmenila ani kríza po vypuknutí pandémie koronavírusu COVID-19. Problémom však je, že samospráva na to nijakým zásadným spôsobom nereaguje – práve naopak.

Mimo záznam sa viacero developerov zhoduje, že situácia v oblasti prístupu k stavebnému rozvoju mesta nikdy nebola taká zlá. Hoci súčasné vedenie Magistrátu prisľúbilo, že zmení niektoré postupy, ktoré negatívne ovplyvňovali povoľovanie a posudzovanie projektov (najmä sa žiadosti o záväzné stanoviská začali podávať elektronicky, čo by malo výrazne šetriť čas pri medziodborovej komunikácii), v skutočnosti nasadilo tvrdý protideveloperský kurz, argumentujúc negatívnymi skúsenosťami z minulosti. Mesto tým však utrpí.

Všeobecne známa je situácia ohľadne apartmánov, ktoré sú v prevažnej miere reakciou na nedokonalosti Územného plánu, ktorý obsahuje priveľa priestoru pre budovanie občianskej vybavenosti (kam apartmány patria), ale primálo pre rozvoj bývania. Mesto odmietlo schvaľovať projekty, ktoré apartmány obsahovali, čím ešte zhoršilo výhľad pri dodávaní nových obytných jednotiek. Navyše, oveľa tvrdšie sa teraz pristupuje k posudzovaniu projektov pred vydaním záväzného stanoviska a výklad mesta je v mnohých prípadoch sporný. Opäť ide o dôsledok nejasností a nedokonalostí Územného plánu, napriek tomu sa mesto svojimi rozhodnutiami (a v istom ohľade neschopnosťou) hrdí.

Problémy by mohli čiastočne riešiť aktívnejšie prijímané Zmeny a doplnky Územného plánu (ZaD), ktoré majú aktualizovať niektoré podmienky, stanovené v ÚP, s prihliadnutím na súčasné potreby. Magistrát však s ich prípravou výrazne mešká: ZaD 06, v ktorých je, okrem iného, riešená otázka leteckých koridorov, boli vrátené na prepracovanie, údajne preto, lebo zodpovední zamestnanci zabudli príslušné koridory okótovať, čo je naozaj amatérska chyba. Celý proces sa tým o mesiace predĺžil.

Daná situácia je dôsledkom toho, na čo v kuloároch poukazujú aj developeri: Magistrát nemá dostatok schopných ľudí, ktorí by boli ochotní pre mesto pracovať, a zároveň ani veľký záujem, aby sa pomery v posudzovaní developerských projektov menili. Navonok komunikované heslá o koncepčnejšom prístupe k tvorbe mesta sa v realite premenia na opakovanie stále tých istých problémov, ktoré sa opakujú naprieč všetkými volebnými obdobiami.

Nie je predpoklad, že by sa v tomto smere v najbližších dvoch rokoch niečo zásadnejšie zmenilo, aj z dôvodov, ktoré popisuje IUR – krátkosť volebného cyklu a zároveň snaha o zisk politických bodov nebude hrať v prospech zlepšenia komunikácie s developermi a otvorenia spoločenského dialógu. Metropolitný inštitút Bratislavy, ktorý mal túto debatu moderovať, sa zúžil na architektonické a dizajnové témy, a Metropolitné fórum k tvorbe nového PHSR nie je dostatočnou platformou pre adekvátne hlbokú diskusiu.

Komentár IUR ohľadne výrazného zlepšovania mesta zo strany developerov je prirodzene trochu nadnesený, keďže členmi Inštitútu sú predovšetkým privátni hráči z biznisu. Faktom však je, že pri súčasnom ekonomickom nastavení sú to práve developeri, kto sa na tvorbe mestských celkov podieľa najviac. Malo by byť záujmom každého mesta, ktoré má záujem o vysokú kvalitu, aby našlo férový režim spolupráce. Bratislava to dosiaľ nedokáže.

Dôsledky zlého prístupu začíname pociťovať čoraz viac. Masívny stavebný rozvoj, ktorého sme aktuálne svedkami, je primárne orientovaný na najbonitnejšie skupiny obyvateľstva, oveľa viac ľudí – zvlášť mladých, ktorí vstupujú na pracovný trh a pripravujú sa na zakladanie rodín – však nemá priamo v meste k dispozícii veľký výber. Voľbou tak môže byť odchod z Bratislavy, čím mesto prichádza – a veľa krát nenávratne – o to najcennejšie, čo má.

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.