Adrian Gubčo 07.08.2020 09:48

Dostupnosť bývania sa kvôli koronakríze zhoršuje

Po vypuknutí pandémie koronavírusu COVID-19 mnohí predpovedali, že ceny nehnuteľností čaká pád a zlepší sa aj dostupnosť bývania. Viacerí však predpovedali, že pandémia ani následná kríza takýto efekt mať nebude, keďže vysoké ceny sú spôsobené inými dôvodmi, ako prehriatym trhom. Dnes sa ukazuje, že je to tak – po nedávnej analýze od spoločnosti Bencont tento trend potvrdzuje aj Národná banka Slovenska (NBS).

Ako NBS uvádza vo svojej pravidelnej kvartálnej analýze trhu s nehnuteľnosťami, celoslovensky priemerná cena bývania narástla o 3,6%, medziročne o 11,2%, čo je najvyšší medziročný nárast od roku 2008. Medziročne zároveň ceny tak bytov, ako aj domov narástli v každom kraji, vrátane Bratislavského.

Pri pohľade na regionálne štatistiky sa ukazuje, že ceny bývania narástli v Bratislavskom kraji o necelé 2% a dosiahli približne 2.273 eur na meter štvorcový – to sa týka všetkých bytov a domov, nielen novostavieb. Oproti druhému najdrahšiemu kraju, Žilinskému, sú tu ceny vyššie o 943 eur. Rozdiel je taký veľký, že presahuje priemernú cenu za meter štvorcový v Banskobystrickom kraji a dosahuje úroveň Nitrianskeho kraja.

Kombinácia rastúcich cien a prepadu ekonomiky spojeného s poklesom miezd má za následok, že sa dostupnosť bývania výrazne zhoršila, a to v každom kraji. Najviac sa zhoršila dostupnosť bytov – teda kľúčového spôsobu bývania väčšiny obyvateľov a obyvateliek Bratislavy. Postihnuté budú pravdepodobne predovšetkým nízkopríjmové skupiny obyvateľstva. „Kríza mala zatiaľ nerovnomerný dopad na rôzne skupiny obyvateľstva,“ pripomína NBS. „Kým nižšie príjmové skupiny boli zasiahnuté vo väčšej miere, domácnosti s vyšším príjmom ekonomické dôsledky nemuseli pocítiť.“

Dôležitou informáciou je prudký nárast hodnoty tzv. kompozitného indexu, ktorý porovnáva vplyv cien nehnuteľností na finančnú a ekonomickú stabilitu. Vzostup je spôsobený rastom cien nehnuteľností, kým mzdy poklesli, rovnako ako nájmy. Analytici však predpokladajú, že tieto nožnice sa do budúcna budú uzatvárať, keďže sa očakáva opätovné naštartovanie ekonomiky a dočasné ochladenie dopytu po cenách nehnuteľností v dôsledku oneskoreného vplyvu krízy (treba však pripomenúť, že Bratislava má iné podmienky, ako zvyšok krajiny).

Ani v blízkej dobe by tak nemusela vzniknúť realitná bublina a následné spľasnutie, ako to bolo v rokoch 2008 a 2009. Podľa všetkého neexistuje dôvod predpokladať, že by v dohľadnej dobe mali výrazne poklesnúť (resp. vôbec poklesnúť) ceny nehnuteľností. Kríza môže slovenskú ekonomiku zasiahnuť tvrdo, realitný trh však bude pokračovať v raste cien.

Údaje NBS potvrdzujú závery analytikov zo spoločnosti Bencont, podľa ktorých sa zvyšujú aj ceny bytov v novostavbách a neexistuje predpoklad, že by sa na tom malo v blízkej dobe čosi zmeniť. Podľa Bencontu, jednotková cena nových ponúkaných bytov podľa dát medziročne stúpla o 17%, medzikvartálne o 1,47%, aktuálna úroveň je tak 3.528 eur za meter štvorcový. Pokles cien sa dá očakávať len v prípade, že sa výrazne zvýši počet bytov na trhu, to však nie je reálne.

Daná situácia, kedy rastú ceny bytov aj napriek kríze, a to v celom meste – Bencont uvádza, že výška priemernej ceny nových bytov bola ako-tak korigovaná len preto, lebo do ponuky išli najmä byty z periférnych oblastí – bude mať hlboký dosah na sociálny charakter mesta.

Vnútorné časti Bratislavy a predovšetkým prvý obvod (Staré Mesto) sa stávajú nedostupnými už pre strednú triedu, ktorá tu môže nájsť vhodné bývanie buď len so šťastím, alebo vo forme dedičstva. Sústrediť sa tak bude najmä na panelákové sídliská, alebo (pravdepodobnejšie) na okraje miest s väčšími pozemkami pre individuálnu bytovú výstavbu či priamo predmestia. Sem, ako sa ukazuje z dát (napríklad v publikácii Suburbanizácia od geografov Martina Švedu a Pavla Šušku), smeruje aj významná časť prisťahovalcov do bratislavského metropolitného regiónu.

V najhoršej situácii sú samozrejme nízkopríjmové skupiny, pre ktoré je možnosť získať vlastné bývanie s aspoň základnym štandardom čoraz vzdialenejšia. Keďže Bratislava a jej mestské časti operujú len s veľmi malým bytovým fondom (asi 3-tisíc bytov, Hlavné mesto má z toho necelú tisícku) a aj tieto byty je potrebné poskytnúť zamestnancom v potrebných profesiách (policajti, hasiči, učitelia, šoféri, atď.), všetko sa zužuje na bývanie v neveľmi kvalitných lokalitách.

Výhľad nie je pozitívny. Hlavné mesto síce plánuje rozostavať stovky nájomných bytov – prvé dve bytovky na Terchovskej ulici v Ružinove a na Muchovom námestí v Petržalke sú už v príprave – tieto však nebudú primárne určené pre ľudí na pokraji sociálneho vylúčenia. Rozsiahlejšiu výstavbu nájomných bytov zo strany developerov napriek určitým pokusom taktiež netreba očakávať, keďže legislatívne podmienky nie sú priaznivé.

Bratislava sa tak zmení na nepomerne drahšie mesto, ktorej sociálny charakter ovplyvní aj jej vzhľad. Dá sa predpokladať, že s posilňovaním sociálnej úrovne centra sa sem ešte vo väčšej miere nasťahujú rozličné príťažlivé prevádzky a jednotlivé domy prejdú komplexnými rekonštrukciami. Vzdelaní mestskí „yuppies“ (young urban professionals) budú požadovať nové riešenia pre verejné priestory a cyklodopravu a zaľudňovať kultúrne priestory. Staré Mesto s priľahlými kompaktnými štvrťami bude zažívať renesanciu.

Na strane druhej však budú okrajové štvrte a predmestia, ktorých budúcnosť je o niečo menej žiarivá. Úpadok je asi príliš silné slovo, lokálne však bude pravdepodobne možné pozorovať zvýšené koncentrácie sociopatogénnych javov, vyplývajúce z nedostatočného sociálneho mixu a absencie sociálnej kontroly. Dnes je takýmto miestom neslávne známy Pentagon vo Vrakuni, v budúcnosti toho môže byť viac.

Mesto má v rukách nástroje, ako tieto problémy korigovať a čiastočne im aj predchádzať. Hoci trh nie je spásonosný, je jednoducho potrebné dodať tisíce nových bytov, ktorých výstavbu treba umožniť. Na to slúži Územný plán, resp. jeho Zmeny a doplnky, ktorých príprava (s neistým schválením) sa už značne predlžuje a bráni v postate aj výstavbe nájomných domov. Ďalším bodom je investičná príprava zo strany mesta, ktorá by developerom a súkromným investorom umožnila znížiť jednotkové ceny bytov.

Ide o opatrenia, ktoré neprinesú okamžité politické body a pre mnohých mimo komunálneho a biznisového prostredia ostanú neviditeľné. Pre stabilitu a kvalitu života v meste sú však potrebné. Bratislava si musí čím skôr uvedomiť, že je, čo sa týka dostupnosti bývania, v kríze. To si vyžaduje promptnú reakciu, nanešťastie, žiadne náznaky toho, že by sa v dohľadnej dobe chystala náprava, nebadať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.