Adrian Gubčo 23.12.2019 13:55

Bývanie bolo tento rok dostupné menej ako kedykoľvek predtým, bude to ešte horšie

Jedným z trendov roka 2019 bol nárast priemerných cien bývania naprieč celou Bratislavou, ktorý prekonal historické rekordy ešte z predkrízového obdobia. Bývanie v Hlavnom meste sa stáva nedostupným a do budúcnosti sa na tom pravdepodobne takmer nič nezmení, práve naopak – a nenešťastie tomu pomáhajú aj zásahy vedenia Hlavného mesta.

Na priebežne rastúcich cenách bývania, ktorého zhoršujú jeho dostupnosť, sa zhodujú štatistiky zo strany Národnej banky Slovenska (NBS) aj súkromných analytických jednotiek (Bencont). Kým NBS konštatuje, že rast cien bývania sa za tretí štvrťrok výrazne zrýchlil, Bencont pripomína, že sa stenčuje počet bytov v strednom segmente a masívne rastú ceny bytov na sekundárnom trhu.

Podľa NBS, v Bratislavskom kraji sa priemerná cena bývania (t.j. byty aj rodinné domy, vrátane starších) pohybovala na úrovni 2.148 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast o 9,8% a oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 3,5%. V prípade bytov sú ceny ešte vyššie, medziročný nárast je dvojciferný. Keďže rast cien bývania presahuje rast reálnych miezd, jeho dostupnosť sa zhoršuje a situácia je ešte horšia pri bytoch.

Ako ďalej NBS upozorňuje, ak rast cien bývania nie je v súlade s vývojom základných ekonomických fundamentov, môže dôjsť k zvýšenému negatívnemu vplyvu na ekonomickú a finančnú stabilitu – v preklade, môže dôjsť k prasknutiu realitnej bubliny. Od tohto sme však ešte stále ďaleko, ceny bývania tak môžu naďalej rásť. Tak správu zhŕňajú aj analytici NBS, ktorí s ohľadom na dostupnosť lacných hypoték, no zároveň nedostatok cenovo dostupných bytov predpokladajú ďalší, hoci miernejší nárast cien bývania. NBS však hovorí o celoslovenskej, nie o bratislavskej situácii.

Špeciálne Bratislave sa venuje analýza developerskej spoločnosti Bencont, ktorá pripomína, že na konci septembra tohto roka bolo v Hlavnom meste voľných len 1.732 bytov v novostavbách, čo je medziročný prepad až o 45,6%. To podľa Bencontu svedčí o vážnom nedostatku nových bytov, čo tlačí na rast cien – priemerná cena bytu v bratislavskej novostavbe je tak až 3.095 eur na meter štvorcový, čo je medziročný nárast o 12,3%.

Rast je okrem poklesu počtu nových projektov spôsobený aj tým, že sa vypredali byty v developmentoch stredného segmentu, ktoré išli do predaja v uplynulých rokoch, napríklad Slnečnice, Bory, Nový Ružinov, Tammi, Jarabinky a i., pričom dnes je v týchto projektoch menšia alebo žiadna ponuka. Do predaja v poslednom období išli najmä byty v luxusných a nadštandardných projektoch. Celkový počet predaných bytov v 3Q 2019 bol taký nízky, že pripomína rok 2014, kedy Bratislava ešte zápasila s následkami krízy, aj keď dnes je ekonomická situácia radikálne odlišná.

Okrem rastu cien novstavieb rastú aj ceny na sekundárnom trhu, kde dosiahli úroveň približne 2,8-tisíc eur na meter štvorcový, čo je nárast o takmer 15% oproti roku 2018. Veľký rast je spôsobený prílivom novostavieb na sekundárny trh, najmä v Starom Meste. Rastú aj nájmy, ktoré sú na úrovni približne 12,5 eura na meter štvorcový, čo pri priemiernej veľkosti bytu v Bratislave vychádza na 781 eur za byt. Hoci tento rast nie je taký výrazný ako pri kúpe nehnuteľností, k zníženiu dostupnosti bývania rozhodne prispieva.

Ako hodnotí Bencont, rast cien bývania nie je náhodný, keďže klesá ponuka a vytráca sa segment stredného bývania. Ceny tak rastú, aj napriek miernemu poklesu dopytu, nie však tak výraznému ako poklesu ponuky. Druhým zásadným faktorom sú rastúce náklady na výstavbu, súvisiace nielen s rastom cien stavebných prác, ale aj vysokými cenami pozemkov a siahodlhými povoľovacími procesmi.

Do blízkej budúcnosti tak nie je predpoklad, že by sa rast zastabilizoval. „Hoci cenový rast nebude pretrvávať do nekonečna, kým nedôjde k obnoveniu ponuky, najmä v strednom segmente bývania, ceny ešte veľmi pravdepodobne porastú,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. „Na obzore sa však črtá viacero veľkých projektov, ktoré by ponuku mali doplniť o nové byty, no developeri stále zápasia s povoľovacím procesom. Pokiaľ by do ponuky postupne vstúpil väčší objem bytov, rast cien by sa  zastabilizoval. V blízkej dobe do jedného roka však takúto situáciu nepredpokladáme a očakávame skôr pokračovanie rastu cien v rozmedzí 5-10 % medziročne.“

Vývoj na trhu cien novostavieb v Bratislave. Zdroj: Bencont

Prezentované čísla sú len potvrdením toho, o čom sa hovorí už dlho – výstavba nových bytov v Bratislave začína narážať na svoje limity, dané nepripravenosťou Územného plánu, resp. územných plánov zón, slabou podporou zo strany samospráv, ako aj verejného sektora celkovo, ale v konečnom dôsledku aj priameho odporu voči rozvoju bývania a mesta samotného, ktoré prezentuje najnovšie už aj Magistrát Hlavného mesta SR Bratislava.

Varovné signály, hovoriace o prepade dostupnosti bývania, sú známe už dlho a experti na ne upozorňovali už v uplynulých rokoch. Na nové vedenie mesta to kládlo požiadavky, aby sa výrazne zrýchlilo posudzovanie nových projektov a spustila sa okamžitá príprava Zmien a doplnkov Územného plánu, rovnako ako aj zrýchlila príprava nového Územného plánu. Očakával sa aj silnejší lobing za urýchlené prijatie nového Stavebného zákona, resp. Zákona o územnom plánovaní a Zákona o výstavbe, čo malo značne urýchliť povoľovacie procesy, k tomu však nedošlo.

Namiesto toho sú výsledky nového vedenia po roku viac než rozpačité: S novým Územným plánom sa ráta až v horizonte okolo roku 2030, Metropolitný inštitút, ktorý má byť autorom ÚP, stále nemá vybudované potrebné kapacity, nemá riaditeľa/ku a nepodarilo sa sem presunúť ani pracovníkov z Magistrátu a harmonogram zmien a doplnkov ÚP ráta s uvoľnením nových priestorov pre výstavbu rezidenčných developmentov až ku koncu nadchádzajúceho roka a následne v polovici roka 2021. Vydávanie záväzných stanovísk sa napriek jeho digitalizácii zatiaľ nezrýchlilo.

Najzávažnejším problémom však je, že Magistrát začal na základe novej metodiky posudzovania projektov odmietať také zámery, kde je ich súčasťou prechodné bývanie (apartmány), ktoré je legálne správne vedené ako občianska vybavenosť. De facto však ide o byty, následkom čoho Magistrát argumentuje, že ide o obchádzanie pravidiel a odmieta takéto projekty akceptovať a povoľovať.

V ideálnom svete a dobrej situácii ide o správny a odporúčaniahodný prístup. Hoci de iure nejde o žiadne obchádzanie pravidiel a verejnú správu má zaujímať predovšetkým to, čo je zákonné a v žiadnom prípade nemá konať mimo rámca zákona, je pravda, že pre očistu sektoru je potrebné nielen jasné znenie pravidiel, ale aj ich dôrazné dodržiavanie. V skutočnosti však situácia vôbec nie je taká jasná, Magistrát sa pohybuje na tenkom ľade a svojim konaním spôsobuje viac škody ako úžitku.

Takýmto spôsobom už bolo zastavených niekoľko projektov, niekedy opodstatnene, v iných prípadoch však nie, pričom jediný problém boli práve apartmány. Ďalší developeri boli vyzývaní, aby počkali so svojimi zámermi na ZaD ÚP, v rámci ktorých sa zmení funkcia v území z Bývania a občianskej vybavenosti (501, niekedy 201) na Bývanie (101), pričom mestu odvedú niekoľko bytov pre účely nájomného bývania vďaka väčšiemu zisku. Viacerí developeri tento systém akceptovali, ale nielen kvôli možnosti budúceho profitu, ale aj kvôli snahe o udržanie si dobrých vzťahov s Magistrátom, aby sa nestali rukojemníkmi pri povoľovaní.

Výsledkom bude ďalšie znižovanie ponuky nových bytov, keďže projekty sa takto posunú o rok i dva (minimálne) a ďalší pokles už tak nízkej dostupnosti bytov.

Harmonogram Zmien a doplnkov Územneho plánu Hl. mesta SR Bratislavy. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Odpoveďou Magistrátu na problém klesajúcej dostupnosti bývania je výstavba domov s nájomnými bytmi. Hlavné mesto oznámilo na jeho pomery veľkorysé plány získať v najbližších rokoch viac ako 1,2-tisíc bytov, jednak od developerov, ale aj vlastnou výstavbou, pričom do roku 2022 má byť rozostavaných približne 700 bytov. Na prvý z projektov na Trnávke sa už rozbehla architektonická súťaž, ďalší bude predstavený na začiatku roka 2020.

Ide však o nedostatočné číslo. Výraznú časť týchto bytov „zhltnú“ obyvatelia z reštituovaných bytov, ktorí majú na ne zákonný nárok. Ďalší balík má byť určený pre mestských či miestnych zamestnancov v nedostatkových profesiách (učitelia, policajti, hasiči, vodiči verejnej dopravy a i.), pre bežnú verejnosť – napríklad mladé rodiny, absolventov alebo seniorov – tak bude určený len malý počet bytov. Okrem toho treba pripomenúť, že odhad Magistrátu je optimistický a nezohľadňuje možný odpor miestnej verejnosti, ktorá bojuje proti výstavbe v okolí.

K tomuto odporu prispieva aj samotné Hlavné mesto, ktoré pri sporných projektoch, kde nie je úplne jasný výklad Územného plánu, v mnohých prípadoch dáva na aktivistov, medzičasom politikov, a dokonca sa PR tím primátora týmito rozhodnutiami hrdí. Slovo „rozvoj“ sa stáva v Bratislave škaredým, pričom Hlavné mesto chce nedostatky v tejto oblasti zakryť veľkými revitalizáciami verejných priestranstiev.

Kvalitný verejný priestor, síce mimoriadne dôležitý, však neprekryje obrovský problém Bratislavy: nízku dostupnosť bývania, čo povedie k pražskému scenáru: k vytlačeniu más obyvateľstva na predmestia, čo pri nedostatočnej infraštruktúre a iných problémoch predmestí povedie ku katastrofálnemu zhoršeniu kvality životného prostredia, dopravnej situácie a lokálnej ekonomiky.

Ak okamžite nenastanú zmeny v myslení a konaní bratislavskej samosprávy, na mestskej, ale aj lokálnej úrovni, bude Bratislava o niekoľko rokov síce krajšie a napohľad príjemnejšie mesto s modernými developmentami, príťažlivými námestiami a cyklotrasami, zároveň však bude o to viac mestom určeným len pre úspešných a bohatých – a dnes existujúce bohatstvo v podobe stále dobrého sociálneho mixu, prítomnosti mladého talentu a atraktivity pre široké skupiny obyvateľstva, sa začne rozplývať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.