Adrian Gubčo 03.10.2019 10:20

Hlavné mesto pripravuje projekty výstavby nájomných bytov

Po rokoch stagnácie sa Bratislava konečne pripravuje na rozsiahlejšiu výstavbu nájomných bytov. Tieto majú byť odpoveďou Magistrátu na klesajúcu dostupnosť bývania, no hoci jeho plány sú ambiciózne, dosah na trh bude obmedzený. Koľko bytov a v akých lokalitách by malo v najbližšej dobe pribudnúť?

Hlavné mesto by chcelo mať do konca roka 2022 dokončených alebo rozostavaných minimálne 700 bytov, s tým, že prioritou je vyriešiť bývanie pre žiadateľov o náhradné nájomné bývanie, ktorých je viac ako tristo. Okrem toho chce mesto získať ďalšie byty rekonštrukciami vlastného majetku a dohodami s developermi a inými partnermi. Celkový plán je získať 1.243 bytov.

Z tohto počtu by rekonštrukciami malo pribudnúť 105 bytov, pričom ide o objekty na Zámockých schodoch 1, Ventúrskej 4, Kozej 7 a Pri Habánskom mlyne 8, ako aj rekonštrukcia priestorov v dome, kde sídlila lekáreň Salvator na Panskej 35, či v dome na Velehradskej 6-8. Navyše, mestskí poslanci na ostatnom zastupiteľstve schválili odkúpenie niekdajšieho objektu železníc na Dopravnej 1, kde by mohlo vzniknúť ďalších 24 bytov.

Čo sa týka spoluprác s developermi, tu sa očakáva vznik 105 bytov, pravdepodobne má ísť o zisky v rámci novej metodiky Magistrátu pri posudzovaní apartmánov. Hlavné mesto umožní zmenou Územného plánu stavať developerom vyšší podiel bytov, výmenou za vyčlenenie časti jednotiek ako nájomné byty s regulovaným nájmom. S týmto postupom údajne súhlasili už šiesti developeri, dané zmeny Územného plánu by mali byť pravdepodobne predložené v druhej polovici roka 2020. Ide o projekty v Dúbravke, Rači, Ružinove a Petržalke. Zmluvy majú byť uzatvárané v priebehu jesene tohto roka.

Ostatní partneri by mali vytvoriť 150 nájomných bytov, ide o pilotné projekty zo strany niektorých spoločností, ktoré v tejto oblasti podnikajú aj v zahraničí. Potvrdená bola napríklad účasť spoločností Kooperativa, Slovenská sporiteľňa alebo Prvá stavebná sporiteľňa. Ďalšia spolupráca je nadviazaná s Ministerstvom vnútra, ktoré disponuje ubytovňou na Saratovskej ulici s potenciálom 150 bytov, ako aj s Bratislavským samosprávnym krajom, ktoré má projekty v Záhorskej Bystrici a Karlovej Vsi, tieto si však taktiež vyžadujú zmenu Územného plánu.

Najväčší balík – až 887 bytov – by však mal vzniknúť v samotnej réžii mesta. Vytypovaných bolo viacero lokalít, kde by mohli nové bytové domy vzniknúť. K nim patria pozemky na Terchovskej, Súhvezdnej, Bazovej, Baltskej, Peknej ceste, Dúbravčickej, Delenej, Šintavskej, Bratskej, Sosnovej, Parkovej, Šustekovej či Pastierskej.

Na dva projekty už údajne prebiehajú súťaže (hoci doteraz neboli nikde zverejnené podrobnosti), podľa mojich informácií by malo ísť o projekt na trojuholníkovom pozemku medzi Terchovskou a Galvaniho a pravdepodobne menšia zástavba prieluky na Radlinského. Hlavné mesto sľubuje, že na všetky domy vypíše architektonické súťaže, vedené Metropolitným inštitútom Bratislavy. Mesto sa úplne vzdalo projektu Pri Kríži v Dúbravke.

Magistrát verí, že už v budúcom roku začne poskytovať prvé byty žiadateľom o náhradné bývanie a začne dodávať byty aj pre ostatné ohrozené skupiny obyvateľstva. Na radnici vznikla pracovná skupina Nájomné bývanie, ktorá kroky konzultuje so zahraničným expertom, ktorý pomáhal rozvíjať projekty nájomného bývania v Brne. Vedenie mesta taktiež verí, že prijímané kroky zabránia rozširovaniu bezdomovectva a odlivu obyvateľstva – napríklad potenciálnych učiteľov alebo policajtov – ktorí si nemôžu bývanie v Bratislave už dovoliť.

Objekt na Kozej 7, ktorý prejde rekonštrukciou. V prípade tohto domu by neuškodila ani vhodná nadstavba

Aktivity Hlavného mesta sú sympatické a viac než pozitívne vnímam fakt, že Bratislava mobilizuje svoje kapacity a ide využiť existujúci majetok. Ten doteraz nepochopiteľne chátral, pričom v mnohých prípadoch ide o príťažlivé a vzácne historické objekty. To isté sa týka aj viacerých pozemkov, ktoré nevyužité ležali ľadom bez akejkoľvek funkcie. Úspešné mesto musí účelne využívať pokiaľ možno každý jeden meter štvorcový.

Napriek tomu treba otvorene povedať, že dostupnosť bývania sa prírastkom 1.243 bytov, aj napriek tomu, že pôjde o viac ako zdvojnásobenie aktuálneho počtu mestských bytov, nezvýši. Paradoxne, uvedomuje si to aj samotné mesto a jeho viceprimátorka pre oblasť nájomného bývania Lucia Štasselová, ktorá sa v rozhovore pre Denník N vyjadrila, že mestu chýba obrovské množstvo bytov – až 100-150-tisíc bytov s dostupným nájomným.

Toto číslo považujem za mierne prehnané, zvlášť ak má ísť výlučne o nájomné byty. Konzervatívnejšie odhady hovoria „len“ o 40-tisíc bytoch, čo je počet, ktorý by vyrovnal priemer Bratislavy s priemerom Európskej únie v počte bytov na obyvateľa. Tak či onak, pri ročnej (komerčnej) produkcii presahujúcej približne dvetisíc bytov ide o úlohu na dve desaťročia, ignorujúc fakt, že trh nie je statický a rastie.

Viceprimátorka v inom rozhovore správne pomenovala hlavný problém: „Problém je, že aj tohto komerčného bývania je málo. Výstavba v Bratislave je nedostatočná,“ vyjadrila sa Lucia Štasselová. Okrem toho, veľmi problematické je povoľovanie a pomalé dokončovanie nových developmentov. Developeri potvrdzujú, že o výstavbu dostupnejších aj nájomných bytov majú záujem, aktuálne legislatívne prostredie však týmto ideám nepraje. Nakoniec, prekážky v tomto smere robí aj Magistrát.

V nezvyčajnej sebareflexii to potvrdzuje aj viceprimátorka. „V určitom slova zmysle orientáciou na rozvoj nájomného bývania brzdíme ten proces čiastočne a dúfam, že len dočasne, aj my,“ konštatuje, narážajúc na zmenenú metodiku posudzovania apartmánov, resp. prechodného ubytovania, ktoré je legálnou kategóriou v územnom plánovaní, napriek tomu mesto odmieta vydávať na takéto projekty kladné záväzné stanoviská, hrajúc s developermi riskantnú hru o nové nájomné byty.

Okrem toho, výrazne sa sprísnilo aj posudzovanie projektov, ktoré v princípe z funkčného hľadiska nemajú problém, podľa mienky Magistrátu však nie sú v súlade s charakteristickými črtami dotknutých lokalít. Príkladom sú viaceré zámery v Ružinove – napríklad nedávny projekt na Konopnej, alebo čerstvo odmietnutý zámer na Bachovej ulici, kde mala prestavbou pozemku s nevzhľadnou jednopodlažnou stavbou knižnice vzniknúť bytovka s vybavenosťou v parteri, vrátane novej knižnice. Podľa Hlavného mesta by však tento zámer nepriniesol skvalitnenie prostredia. Bratislava tak prišla o 22 bytov, ktoré sa teraz pravdepodobne postavia na predmestí.

Takýto postup sa môže voči Hlavnému mestu obrátiť. Viaceré z plánovaných projektov nájomných bytov sa nachádzajú v blízkosti existujúcej obytnej zástavby a dá sa len predpokladať, že miestni obyvatelia nebudú z plánov mesta nadšení, napriek tomu, že Bratislava pripraví príťažlivé projekty vychádzajúce z dobre pripravených súťaží. Koniec-koncov, aj úplne bezproblematický projekt Pri Kríži bol populisticky stiahnutý kvôli odporu časti obyvateľov, ktorým prekážala zástavba prázdneho trávnika spojená s vytvorením parku a rozsiahlych parkovacích kapacít.

Nedostatočná výstavba v Bratislave je absolútne previazaná práve s odporom obyvateľov a na nich reagujúcich politikov voči výstavbe, čo bráni aktívnejšej zmene legislatívy. Predstava o výstavbe desiatok tisíc bytov je tak absolútne nereálna a neviem si v dnešnej situácii predstaviť žiaden spôsob, ako by mohli takéto kvantá nových jednotiek a v akých lokalitách vzniknúť, keď sú problémom aj tie najprijateľnejšie zámery. Postoj Magistrátu je mierne schizofrenický.

Bratislave sa to vypomstí, keďže momentálne neexistuje v metropole s výnimkou klimatickej krízy vážnejšia téma. Dostupnosť bývania je tiež kritická, čo si vyžaduje adekvátny postoj. K tomu sa však súčasné vedenie mesta s tvrdou protideveloperskou rétorikou očividné nechce odhodlať, dúfajúc, že situáciu vyrieši vlastnými kapacitami. Nemôže sa viac mýliť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.