Adrian Gubčo 17.04.2025 15:01

Nové nábrežie Bratislavy prichádza. Southbank sa priblížil k výstavbe, známe sú detaily prvej etapy

Nedávna zmena územného plánu pre lokalitu tzv. Celomestského centra Petržalka otvorila dvere k povoľovaniu a výstavbe obrovského zámeru Nové Lido od spoločnosti JTRE. O čosi menej sa ale spomínal druhý plánovaný projekt v lokalite, Southbank od Penta Real Estate. Ide pritom o jeden z najvýznamnejších pripravovaných developmentov v Bratislave, ktorý zmení podobu pravobrežného nábrežia Dunaja.

Zdroj: Studio Egret West, Penta Real Estate

Cesta k výstavbe sa otvorila

Rozvoj pravého brehu Dunaja v priestore medzi Starým a Prístavným mostom sa plánuje už desiatky rokov. Na začiatku 21. storočia sa začala vízia konkretizovať, ako sa ale ukázalo, koncepcia od kancelárie Markrop prišla s drastickými zásahmi do prostredia aj urbanistickým riešením, ktoré bolo z hľadiska súčasných potrieb mesta nevyhovujúce. Investori JTRE a HB Reavis sa dlhodobo usilovali o zmenu.

Druhý menovaný developer neskôr svoje pozemky odpredal, čo súviselo s obmedzením jeho činnosti na slovenskom trhu. Novým majiteľom sa stala spoločnosť Penta Real Estate, ktorá v rokoch 2022-2023 zorganizovala veľkú urbanisticko-architektonickú súťaž. Víťazom sa stal tím kancelárií Snøhetta, Studio Egret West a gro architekti.

Odvtedy projekt prekonal niekoľko významných míľnikov. V roku 2024 sa začalo posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), ktoré má zadefinovať spôsob, ako projekt vybudovať bez negatívnych dopadov na okolie a jeho prírodný charakter. Na začiatku tohto roka zas došlo k dlhoočakávanej zmene územného plánu. Zmeny a doplnky 10 priniesli úpravu regulácie v súlade s plánmi na vznik Nového Lida i Southbanku.

Penta Real Estate tak môže pokračovať v prípravách na výstavbu a získavaní ďalších povolení. Po posudzovaní EIA je ďalším krokom zisk záväzného stanoviska zo strany Hlavného mesta, teda potvrdenie súladu s Územným plánom. „Projekt sa nachádza v štádiu posudzovania vplyvov na životné prostredie. O záväzné stanovisko sme zatiaľ nežiadali,“ približuje aktuálny stav Peter Čižmár, Business Development Manager v Penta Real Estate. Zmeny a doplnky nadobudnú právoplatnosť až 1. mája.

Developer nešpecifikoval, či sa bude celý zámer posudzovať po etapách. „Výstavba projektu bude rozdelená na viacero fáz,“ konštatuje namiesto toho Čižmár. Je tak pravdepodobné, že sa investor pokúsi získať povolenie pre celý súbor naraz.

Southbank by mal pozostávať z ôsmich bytových domov a piatich administratívnych. Západne od Mosta Apollo bude vybudovaných päť terasových bytoviek v riadkovej zástavbe so šiestimi až deviatimi podlažiami. Doplnené budú o jednu sedempodlažnú administratívnu a tri vyššie objekty v druhom ráde. Umiestnená tu bude rezidenčná veža s 34 podlažiami a administratívne budovy s 12 a 23 podlažiami.

Východne od mosta vzniknú dve administratívne budovy a dve rezidenčné. Kancelárske objekty budú mať šesť a 20 nadzemných podlaží, bytové 12 a osem. Pripomínať pritom budú domy západne od mosta, budú tak mať obdĺžnikový tvar skoseného kvádra s terasovo ustupujúcimi podlažiami.

V prvej etape sa začne stavať západne od mosta, najbližšie k Novému Lidu. „Prvá fáza projektu Southbank pozostáva z troch bytových domov, ktoré prinesú vyše 300 bytových jednotiek a jednej kancelárskej budovy s viac ako 10.500 m² prenajímateľnej plochy,“ upresňuje Čižmár. „Súčasťou prvej fázy budú aj obchodné prevádzky, ktoré naplnia potreby nielen obyvateľov bytov a zamestnancov v kancelárskych budovách, ale aj veľkého počtu návštevníkov, ktorí lokalitu navštevujú už teraz.“

Začiatok výstavby bude závisieť od rýchlosti povoľovacích procesov. Dá sa predpokladať, že developer sa bude riadiť už novou legislatívou, ktorá spája doterajšie územné a stavebné konanie a mala by tak priniesť urýchlenie povoľovania. Od rýchlosti obdržania rozhodnutá bude závisieť aj spustenie predaja. „V prípade, že povoľovací proces prebehne v zákonných lehotách, spustenie predpredaja prvej fázy očakávame na konci roka 2026,“ naznačuje developer.

Axonometria projektu, doplnená o Lido lagúnu či Nové Lido. Zdroj: Penta Real Estate / EIA

Výstavba s ohľadom na prírodu

Southbank má byť v určitých ohľadoch vlajkovým projektom developera. Odraziť sa to má na architektúre aj udržateľnosti komplexu. Stavať sa totiž bude v exponovanom území v blízkosti Dunaja aj zachovaných lužných ekosystémov. Susedný Soví les je dokonca chráneným areálom, platí tu teda štvrtý (teda druhý najvyšší) stupeň ochrany.

Penta Real Estate sa vysoké požiadavky na udržateľnosť snaží zohľadniť napríklad aj v riešení kancelárskych budov vrátane prvej, ktorá pôjde do výstavby. „Bližšie informácie o termíne výstavby prvej kancelárskej budovy by sme vzhľadom na aktuálny stav povoľovacieho procesu mohli poznať v druhej polovici tohto roka,“ hovorí P. Čižmár. Developer sa na jej výstavbu pripravuje napriek sťaženej situácii na kancelárskom trhu, keď sa už nové priestory v takom rozsahu nestavajú.

Toho sa však investor neobáva. „Kancelárske budovy projektu Southbank budú ponúkať najvyšší štandard v tomto segmente, s dôrazom na udržateľnosť a uhlíkovú neutralitu. Dopyt po tomto type kancelárskych priestorov je aktuálne na vysokej úrovni,“ pripomína Čižmár. Či však už má k dispozícii veľkého, kotevného klienta, ale neprezradil.

Druhým spôsobom, ako chcú developer i architekti lepšie nadviazať na prírodné prostredie, je vytvorenie série tzv. bowls alebo priehlbní, kde bude zachovaná pôvodná vegetácia aj terén. Celé územie sa totiž bude zvyšovať na súčasnú úroveň hrádze. Každý z bowls, ktorých bude päť, bude mať odlišnú funkciu a charakter, čo má obohatiť verejný priestor Southbanku.

Prvý z bowls by sa mal realizovať už v rámci prvej etapy. „Ako prvý vznikne „Play bowl“ alebo herný bowl, ktorý je súčasťou prvej fázy výstavby projektu,“ potvrdzuje Čižmár. „Pôvodná hodnotná zeleň v ňom ostane vďaka viacúrovňovej skladbe terénu bowlu zachovaná. Zeleň bude doplnená aj novou výsadbou, hernými prvkami a mobiliárom, čím vznikne rozsiahle prírodné krajinné ihrisko a rekreačný priestor pre celú komunitu.“ Orientovaná by sem mala byť aj materská škola.

Okrem tohto bowlu by mali v ďalších fázach vzniknúť ešte kultúrny, oddychový, lesný a športový. Kultúrny bude v parteri rezidenčnej výškovej budovy, oddychový bude vo východnej časti projektu. Športový by mal vzniknúť priamo pod Mostom Apollo. Lesný bude podľa všetkého umiestnený medzi výškovými budovami.

Kľúčovou otázkou zostáva riešenie prístupu tak k Soviemu lesu, ako aj k budúcej Lido lagúne – teda novej rekreačnej časti nábrežia s plážou a možnosťami pre kúpanie i vodácke aktivity. Nejde o pozemky developera, preto je v tomto smere zdržanlivý. Inak to nie je ani teraz. „Pozemky projektu Southbank sa nachádzajú medzi Einsteinovou ulicou a hrádzou, na ktorú sa bude projekt napájať cez vyvýšenú promenádu,“ konštatuje jednoducho.

V každom prípade, potenciál spojenia týchto priestorov s novým projektom je obrovský. Zo Southbanku sa môže stať pomerne príťažlivý doplnok budúceho pravobrežného centra Bratislavy. Jeho srdce vznikne vo väzbe na námestie v Novom Lide, promenáda však bude pokračovať až do tohto územia.

Celý projekt by mal po dokončení obsahovať približne 900 bytov a 85-tisíc metrov štvorcových kancelárskych a retailových priestorov. Vzhľadom na tento rozsah bude výstavba trvať dlhšie. „Presný termín dokončenia v tejto fáze prípravy projektu nie je možné určiť. Očakávame, že realizácia projektu bude presahovať 15 rokov,“ uzatvára Peter Čižmár.

Herný bowl má priniesť v kontexte Bratislavy jedinečné ihrisko. Zdroj: Studio Egret West

Veľká úloha Bratislavy

Okolo roku 2040 tak bude mať Bratislava (snáď) dobudované nové centrum na oboch brehoch Dunaja. V tomto čase by už mal byť zrealizovaný downtown na ľavom brehu a vo vysokej fáze realizácie by malo byť aj Nové Lido. To ráta s tisíckami nových bytov, kanceláriami, základnou školou, významnými verejnými priestormi aj kultúrno-spoločenským objektom s teoretickou kapacitou až 10-tisíc návštevníkov.

So Southbankom ho prepojí najmä promenáda a nové plochy v susedstve Dunaja. Lido lagúna či nový nábrežný park v susedstve Lida by mohli začať vznikať už v priebehu budúceho roka, neskôr na ne nadviažu bowls v rámci Southbanku. Vyúsťovať by sem mal aj priečny centrálny park, ktorého záver bude v dotyku s výškovými budovami. Do budúcna sa uvažuje, že v dotyku s ním by viedla električková trať.

To všetko je možné vďaka nedávnej zmene Územného plánu. Bez úpravy regulácie by sa síce v území stavať dalo, ani zďaleka by ale nemohla vzniknúť kompaktná urbanistická štruktúra, vhodne kombinujúca bývanie a občiansku vybavenosť, zachované plochy prírodného charakteru ani vhodne dimenzované verejné priestory. Teraz je ale takýto paradoxne konzervatívnejší rozvoj možný.

Rozvoj pravobrežného centra je veľkou úlohou Bratislavy v prvej polovici tohto storočia. Ak sa ho ale podarí vybudovať, slovenská metropola bude pôsobiť v mnohých ohľadoch ako atraktívne veľkomesto, ktoré je spojené s prírodou, zeleňou, ale aj aktívnym mestským životom. Potvrdí tým svoje najväčšie kvality.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.