Adrian Gubčo 07.02.2025 16:15

Aktivisti sa mobilizujú: Zmena územného plánu pre Celomestské centrum Petržalka sa blíži, odporcovia zvyšujú tlak

Bratislava by mala už o niekoľko dní vykonať jedno z najvýznamnejších rozvojových rozhodnutí v posledných desaťročiach. Zmeny a doplnky Územného plánu 10 by mali otvoriť priestor pre výstavbu v zóne tzv. Celomestského centra Petržalka, teda na mieste budúcich projektov Nové Lido a Southbank. Proti sa však stavajú aktivisti, ktorí sa usilujú zastupiteľov presvedčiť o potrebe odmietnutia tejto zmeny.

Koniec dlhoročného procesu?

Bratislava bola tradične mestom na ľavom brehu Dunaja. Intenzívnejší rozvoj zástavby na pravom brehu nebol v minulosti možný, čo bolo dané divočiacim charakterom Dunaja, meniacim sa korytom a častými záplavami. Až ku koncu 19. dosiahli regulačné opatrenia takú úroveň, že sa otvorila možnosť intenzívnejšieho rozvoja Petržalky. Reálna príprava novej mestskej štvrte sa však začala až v 60-tych rokoch 20. storočia.

Vízie novej Petržalky rátali so vznikom komplexného mestského obvodu, ktorý by okrem bývania zahŕňal aj potrebnú vybavenosť vrátane objektov celomestského významu. Tie sa mali koncentrovať predovšetkým v severnej časti Petržalky – blízko k centru na ľavom brehu. Najmä oblasť medzi Starým mostom a neskorším Prístavným mostom bola vytypovaná pre umiestnenie tzv. Celomestského centra Petržalka v súlade s ambíciami Bratislavy stať sa európskym veľkomestom s centrom na oboch brehoch.

Nič sa na tom nezmenilo ani po páde socialistického režimu. V roku 2006 sa zorganizovala urbanistická súťaž, v ktorej sa presadila kancelária Markrop. Architekti Ivan Marko a Marta Kropiláková navrhli veľkorysú štruktúru, tvorenú vežiakmi, mohutnými objektami vybavenosti, veľkými verejnými priestormi či novými dunajskými ostrovmi. Výsledky tejto súťaže sa v roku 2011 dostali do Územného plánu mesta, akékoľvek investície by ich tak museli zohľadňovať.

Galéria

Majitelia pozemkov (v tom čase JTRE a HB Reavis) však dané riešenie odmietli ako odporujúce súčasným myšlienkam o tvorbe kvalitného mestského prostredia. V roku 2016 bola na úrovni mesta aj mestskej časti kladne prerokovaná nová urbanistická štúdia, lepšie nadväzujúca na súčasné princípy. Z lokalite CMC Petržalka mala po novom vzniknúť bloková zástavba s lepšie rozvrhnutými verejnými priestranstvami aj zachovanou pôvodnou zeleňou.

Od roku 2016 prešli úvahy ďalším vývojom, pričom do návrhu zmeny Územného plánu bola vložená aj štúdia tzv. Lido lagúny alebo vízia TIOPu Einsteinova, ktorý má vytvoriť prestupový bod medzi vlakmi a mestskou hromadnou dopravou v juhozápadnej časti CMC Petržalka. Do územia vstúpil nový investor, keď HB Reavis nahradila Penta Real Estate. V priestore, označovanom ako Southbank, navrhol po medzinárodnej súťaži novú urbanistickú štruktúru, ďalej rozvíjajúcu zelené plochy pri súčasnej kvalitnej urbanizácii.

Dnes je tak po mnohých úpravách, rokovaniach a dohodách mesto pred schválením zmeny Územného plánu. Mestu sa podarilo dotlačiť developerov k investíciám v prospech samosprávy: vyvolané investície vyjdú na približne 96 miliónov eur, verejnoprospešné investície na 76 miliónov, poplatok za rozvoj na 28 miliónov a mesto má získať približne 98 nájomných bytov. Okrem toho sa dostane aj k pozemkom pod budúcimi ulicami, verejnými priestormi alebo školou.

Ako zhŕňa vedenie mesta, v rámci urbanizácie lokality získa Bratislava nový nábrežný park, rekreačné územie s plážou, námestie, promenádny most cez Dunaj, centrálny park, novú základnú školu, kultúrno-spoločenské centrum celomestského významu a do budúcna aj električkovú trať či TIOP. Podľa primátora Matúša Valla dôjde k urbanizácii lokality, ktorá je na to výborne pripravená a ideálna.

Samozrejme, to všetko závisí od rozhodnutia mestského zastupiteľstva. Vedenie mesta otvorene stojí sa zmenou plánu a podporilo ju. Treba však povedať, že úprava regulácie má aj odporcov. Tí v tomto prípade vykonali veľké množstvo práce, aby ju prekazili a zachovali status quo. Teraz sa mobilizujú pred záverečným tlakom na zastupiteľov.

Nové Lido. Zdroj: JTRE

Aktivisti odmietajú zmenu plánu

Zmena územného plánu v prípade tohto územia spojila väčšinu tradičných odporcov voči výstavbe v meste s novou generáciou ekologických aktivistov aj ochrancami modernej architektúry. Tieto skupiny teraz žiadajú Hlavné mesto, aby pozastavilo schvaľovanie zmien a doplnkov k územnému plánu. Upozorňujú, že Bratislava môže prísť o desiatky miliónov eur, pričom hrozí riziko nenávratnej straty verejných hodnôt. Požadujú zároveň zorganizovanie okrúhleho stola.

Iniciatíva tvrdí, že mesto príde o obrovské peniaze. „Predstavte si, že vlastníte tisíce metrov štvorcových pozemkov na jednom z najlukratívnejších území mesta. Zastupiteľstvo odhlasuje zmenu, ktorá umožní zvýšiť intenzitu zástavby o 30 percent. Mesto si tento nárast hodnoty pozemku nevšíma a daruje ho len tak, bez vyčíslenia,“ približuje iniciatíva s tým, že pre súkromného vlastníka to môže byť dobrá správa, pre Hlavné mesto premárnená príležitosť a zásadné zlyhanie.

Aktivisti ďalej tvrdia, že Hlavné mesto vlastní na Lide približne tretinu pozemkov a bez toho, aby k nim investor získal vlastnícky vzťah, nebude môcť stavať. Mesto sa však rozhodlo, že tieto pozemky s investormi bezodplatne zamení. Tí budú vlastniť stavebné pozemky generujúce zisky, hlavnému mestu zostávajú najmä pozemky pod verejnou infraštruktúrou, ktoré vyžadujú údržbu. Po zmene územného plánu zároveň stúpne hodnota stavebných pozemkov rádovo o desiatky miliónov eur.

Iniciatíva nekritizuje len nevýhodnú zámenu pozemkov, ale aj nedostatočne dohodnuté protihodnoty v podobe nájomných bytov. Hlavné mesto má totiž vďaka kompenzáciám získať „iba“ 98 nájomných bytov, čo sú dve percentá z celkového plánovaného počtu vyše 5.000 bytov. „Tento doslova nepatrný počet nemožno považovať za systémové riešenie krízy bývania, ktorej Bratislava ako metropola so štvrtým najnedostupnejším bývaním v EÚ, aktuálne čelí,“ podotýka iniciatíva.

Apeluje preto na odloženie schvaľovania dokumentu, kým nebudú zodpovedané viaceré otvorené otázky. Požaduje vyčíslenie hodnoty pozemkov a dohodnutie primeraných kompetencií, ale taktiež efektívnu komunikáciu s verejnosťou, teda otvorený a úprimný dialóg zo strany magistrátu, nielen formálne prerokovania, v ktorých sú pripomienky verejnosti zamietnuté alebo ignorované. Je tiež presvedčená o nedostatočnej ochrane prírody, ktorá sa na území Lida nachádza.

Aktivisti plánujú ďalšie akcie, ktoré majú presvedčiť zastupiteľov o nevhodnosti zmeny plánu. K aktívnym patrí napríklad združenie Znepokojené matky, ktoré chce zorganizovať tlačovú konferenciu priamo v lokalite. Časť aktivistov zas v minulosti vydala knihu, ktorá mapuje hodnoty územia a vysvetľuje, prečo je jeho urbanizácia nesprávnym krokom. K argumentom má patriť prítomnosť vzácnych včiel, ochrana podzemnej vody, vysoká miera inklúzie vrátane existencie komunít ľudí bez domova a deštrukčná podoba súčasného kapitalizmu.

Mnohí aktivisti preferujú zachovanie súčasného stavu územia. Zdroj: Penta Real Estate

Zavádzajú aktivisti vo svojich tvrdeniach?

Stanovisko iniciatívy je tvorené viacerými problematickými tvrdeniami, ktoré odporujú realite. Príkladom je tvrdenie, že „mesto si nárast hodnoty pozemku nevšíma a daruje ho len tak“. Postup mesta v súvislosti s aktuálnou zmenou plánu totiž jasne dokazuje, že rozhodne nedochádza k odovzdaniu plôch v území „len tak“. Obrovské financie, ktoré Bratislava získa – 76 miliónov eur na verejnoprospešných investíciách – vyplývajú práve z aktivít Magistrátu, ktoré sa za predošlých vedení nerealizovali.

Toto tvrdenie jasne naznačuje, že cieľom aktivistov je v skutočnosti akúkoľvek investíciu v území prekaziť namiesto hľadania férových podmienok. Treba pripomenúť, že mesto nemá v skutočnosti zákonný nárok žiadať akékoľvek peniaze od developerov okrem poplatku za rozvoj. K dohode došlo len vďaka ochote oboch strán nájsť kompromis. Mesto získa prístup k peniazom i pozemkom bez toho, aby malo vôbec právo ich žiadať.

To isté platí aj o nájomných bytoch. Takmer stovka nájomných bytov znie ako malý počet. Aktivisti ale vedome zavádzajú, keď dávajú tento počet do súvisu s celkovým počtom bytov. Mesto totiž mohlo v zmysle vlastnej metodiky žiadať takúto formu kontribúcie len z navýšeného objemu rezidenčnej funkcie oproti pôvodným plánom. Opäť zároveň treba dodať, že na tieto byty mesto nemá zákonný nárok.

Úplne mimo misu je spájať byty v lokalite so „systémovým riešením krízy bývania“. Ide o úplne nesúvisiacu tému, ktorá je v tomto prípade zo strany aktivistov zmieňovaná len preto, aby vrhla na celú zmenu plánu zlé svetlo. Mimochodom, systémové riešenie krízy bývania spočíva v masívnom náraste počtu bytov. Ak by mali aktivisti na tejto téme skutočný záujem, potom by museli žiadať, aby v CMC bolo namiesto 5-tisíc bytov napríklad dvojnásobne viac.

Zvláštna je aj kritika, podľa ktorej mesto získa pozemky pod verejnou infraštruktúrou, ktorá „si vyžaduje údržbu“. Je totiž štandardom, že samosprávy sa starajú o verejnú infraštruktúru či verejné priestory. Privatizácia verejných priestorov je skutočný problém, ktorí kritizujú aj mnohí z tých, ktorí v tomto prípade kritizujú, že k nej nepríde.

Napokon treba zmieniť aj fakt, že ohľadne zmeny plánu prebehla viac ako dostatočná komunikácia s verejnosťou, a to aj nad rámec zákona. Mesto dokonca zorganizovalo stretnutie so zástupcami aktivistov. Mnohí z nich na toto stretnutie nedorazili. Apelovanie na nové verejné prerokovania sú len hrou s verejnými náladami.

To isté platí o tvrdeniach, že požiadavky verejnosti sú ignorované alebo zamietnuté. V tomto smere prebehlo štandardne vyhodnotenie pripomienok. Aktivisti to ale očividne nie sú ochotní akceptovať.

Zhrnutím, pripomienky iniciatívy sú len zbierkou účelových tvrdení, ktoré nemajú nič spoločné so snahou o zlepšenie podoby urbanizácie územia ani nastavením férovejších vzťahov medzi Bratislavou a investormi. Skutočným zámerom je prekazenie akýchkoľvek možností o rozvoj CMC Petržalka. Tento boj je viac ideologický ako racionálny.

Southbank. Zdroj: Penta Real Estate

O čo by Bratislava mohla prísť

Bez ohľadu na to, kto bude v CMC Petržalka stavať, ide asi o najdôležitejšie veľké rozvojové územie v celej Bratislave. Svojou rozlohou táto lokalita dvojnásobne presahuje historické jadro mesta a fyzicky nadväzuje na viaceré kľúčové štvrte a miesta – či už Sad Janka Kráľa, Petržalku, ale aj nový downtown na ľavom brehu Dunaja. Len minimum európskych metropol sa môže pochváliť prítomnosťou takého perspektívneho územia v blízkosti centra.

Dnes má väčšina územia charakter brownfieldu. Tvorené je trojicou skladových areálov, zvyškami futbalového ihriska, záhradkárskou kolóniou a plochami náletovej zelene. Najvyššiu hodnotu z prírodného hľadiska majú plochy medzi Dunajom a hrádzou, ktoré majú ostať zachované, a niektoré individuálne stromy. V tomto smere mesto prisľúbilo, že plánuje s terénom v území pracovať tak, aby bolo maximum týchto stromov zachránených.

V prípade, že by ale k zmene plánu nedošlo, súčasný zdevastovaný charakter lokality by ostal zachovaný. Priamo v susedstve centra mesta by tak Bratislava mala veľké územie nikoho, čiernu dieru, ktorú využíva len minimum ľudí. Aktivisti síce hovoria o súčasnej inkluzivite, v skutočnosti chcú ale pripraviť desaťtisíce ľudí o možnosť využívať túto lokalitu na úkor niekoľkých málo skupín – záhradkárov alebo ľudí bez domova. Iné skupiny užívateľov, ako cyklisti, bežci či vodáci, budú môcť územie využívať naďalej vo vyššej kvalite.

Je paradoxné, že aktivisti argumentujú ekológiou. V tomto prípade ale bránia vzniku päťtisíc bytov, ktoré vzniknú inde – niektoré možno na mieste brownfieldov, množstvo z nich ale na predmestiach, kde spôsobia ďaleko väčšie ekologické škody. Ich obyvatelia nebudú chodiť po meste peši, na bicykli alebo električkou, ako to je celkom možné v prípade rezidentov z CMC, ale takmer určite autami.

Boj o CMC Petržalka je do veľkej miery bojom o budúcnosť Bratislavy. Na jednej strane je perspektíva toho, že sa stane štandardným európskym veľkomestom, tvoreným 15-minútovými susedstvami, s upraveným nábrežím, príťažlivými verejnými priestormi a parkami. Na strane druhej je chaotická Bratislava, ktorá vyváža výstavbu za svoje hranice, aby sa skupina aktivistov nemusela na ňu pozerať a mohla si pri zaťažených cestách pogratulovať, ako zachránila mesto a jeho prírodu.

Mestské zastupiteľstvo bude o budúcnosti CMC Petržalka rozhodovať 20. februára. Dovtedy bude pokračovať nepochybne vyhrotená verejná debata. Ak ju mesto nezvládne a nepresvedčí jednotlivých zastupiteľov, bude to pre jeho budúcnosť obrovská rana. Ponechanie súčasného stavu územia Bratislave ublíži rovnako, ako jej v minulosti ublížili nákupné centrá alebo suburbanizácia.

(YIM.BA, TASR)

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.