Adrian Gubčo 06.04.2023 17:40

Centrum na dvoch brehoch. Mesto podporilo výstavbu v Novom Lide

Časť Bratislavy v priestore medzi Dunajom, Starým mostom, Einsteinovou a Prístavným mostom je dlhodobo považovaná za jedno z najvýznamnejších strategických rozvojových území. Rozšíriť sa sem má nové centrum mesta, z čoho pochádza aj názov lokality v oficiálnych dokumentoch – Celomestské centrum Petržalka. Magistrát práve formálne potvrdil súhlas s jej urbanizáciou.

Zdroj: J&T Real Estate, Penta Real Estate

Celomestské centrum Petržalka (CMC Petržalka) je súčasťou dlhodobých plánov Bratislavy rozvinúť svoje centrum na oboch brehoch Dunaja. V súčasnosti sú jednotlivé strany rieky radikálne odlišné – kým ľavý breh je mestský a urbanizovaný, pravý je prakticky absolútne bez zástavby. Hoci to tak do veľkej miery aj ostane, predsa len existuje miesto, kde je výstavba vhodná. Je ním CMC Petržalka, kde sa so vznikom atraktívnej reprezentatívnej štvrte uvažuje už desaťročia.

Potvrdzuje to aj Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy. Ako dnes oznámil, so zástupcami lokálnych investorov (J&T Real Estate a Penta Real Estate) podpísal Memorandum o porozumení a spoločnom postupe. Cieľom je podporiť rozvoj územia a vyjadrenie ochoty spolupracovať s investormi tak, aby bola dosiahnutá vyššia kvalita rozvoja.

Mesto pripomína, že toto územie je pre rozvoj určené v rámci aktuálne platného Územného plánu. Naplánované sú tu projekty Nové Lido od JTRE a Southbank od Penta Real Estate, ktorých súčasťou má byť bývanie, práca, služby, vzdelávanie a nové možnosti na trávenie voľného času. Výstavba je tak možná už dnes. Podľa Hlavného mesta je však nutná zmena plánu. „Aby reagoval na súčasné potreby mesta a jeho obyvateľov a umožňoval aplikovať aj súčasné urbanistické trendy, je nutná jeho aktualizácia,“ vysvetľuje vo svojom stanovisku Magistrát.

Z hlavné prínosy pripravovaných zmien a doplnkov považuje mesto vznik viacerých mestotvorných infraštruktúrnych projektov, napríklad predĺženie verejne prístupného priestoru nábrežia Dunaja v centre v dĺžke 800 metrov, zosúladenie a prepojenie verejných priestorov nových častí centra mesta na protiľahlých brehoch Dunaja (teda vybudovanie námestia v jednej osi s Námestím M.R. Štefánika), vznik promenádneho pešieho mosta cez Dunaj alebo vybudovanie električkovej trate. Magistrát tiež oceňuje väčší podiel bývania, pričom mestu na základe toho pribudne asi 100 nových nájomných bytov.

Dôležitou podmienkou má byť ochrana chráneného areálu Soví les a susedných lužných lesov. Tie ostanú výstavbou nedotknuté. Koncept Nového Lida ho skutočne ponecháva v plnej miere, medzi hrádzou a Dunajom zas vznikne nábrežný park, o ktorom mesto tvrdí, že priblíži Dunaj obyvateľom a obyvateľkám Bratislavy.

Hlavné mesto dodáva, že vznik novej zóny na pravom brehu Dunaja bude spoluvytvárať novú panorámu a pozitívne ovplyvní budúcu podobu Bratislavy. Výstavba v tomto území je preto vo verejnom záujme. Pripravované zmeny a doplnky Územného plánu prejdú každopádne štandardným zákonným procesom. „Návrh zmien a doplnkov bude verejný. Prejde pripomienkovaním a o konečnej podobe budú rozhodovať mestskí poslanci,“ uzatvára bratislavský Magistrát.

Nové Lido bude protipólom centra mesta na ľavom brehu. Zdroj: J&T Real Estate

Všetko tak nasvedčuje tomu, že sa skutočne blíži zmena Územného plánu, o ktorej hovorí najmä JTRE už dlhé roky. Pre územie CMC Petržalka je spracovaný aj podrobnejší regulatív – územný plán zóny – ktorý vychádza z výsledkov urbanistickej súťaže zo začiatku tohto storočia. Hoci v istých ohľadoch podnetný, dnes je už tento ÚPZ aj originálny koncept nepoužiteľný. Okrem iného, takmer kompletne eliminuje zelený pás medzi hrádzou a riekou v prospech vybudovania nového dunajského ostrova.

JTRE (predtým v spolupráci s HB Reavis) sa roky neúspešne snažilo o zmenu plánu. Napriek sľubom viacerých vedení mesta sa až to súčasné zaviazalo k potrebným zmenám a doplnkom, hoci pôvodne predpokladalo, že v tomto čase už budú realitou. Pri skutočnom tempe bude musieť developer ešte nejakú dobu počkať. Až následne bude môcť rozbehnúť realizáciu svojho masívneho zámeru.

Nové Lido má vzniknúť na veľkom území, ktoré je dnes prakticky bez zástavby a porastené náletovou zeleňou. V priebehu tohto a budúceho desaťročia uvoľní miesto polyfunkčnej štvrti, založenej na piatich „superpriestoroch“ – kľúčových verejných priestranstvách, ktoré dodajú územiu kvalitu. Ide o nábrežný park, vnútorný centrálny park, veľké hlavné námestie, mestský bulvár s električkou a office park. Obklopené budú zástavbou v blokovej štruktúre. Najvýznamnejšou stavbou bude budova v závere centrálneho námestia, ktorá má mať verejnú funkciu.

Vzniknúť by tu mali tisíce bytov, rozsiahle kancelárske kapacity, retail a zmieňované priestory pre vzdelávanie, kultúru i trávenie voľného času. Jedným z takýchto miest bude napríklad obnovená dunajská pláž, Lido lagúna, kde sa bude dať tak ako v minulosti kúpať alebo slniť. Čo sa týka kultúrneho objektu, podľa predstáv developera sa tu malo umiestniť Národné kultúrne a kongresové centrum.

Na koncepcii projektu pracujú skúsené kancelárie Compass Architekti a Marko&Placemakers. S ohľadom na postup ohľadne územného plánovania ešte detailnejšia podoba Nového Lida predstavená nebola, nehovoriac o ponuke bývania. Pre developera ale ide do budúcna o jeho vlajkový projekt.

Súčasťou štvrte má byť dunajská pláž. Zdroj: J&T Real Estate

V mierne odlišnej situácii je Penta Real Estate, ktorá sa aktérom v území stala len v priebehu minulého roka. V tom čase prebrala pozemky po HB Reavis. V krátkom čase spoločnosť vyhlásila urbanisticko-architektonickú súťaž, v ktorej sa v mimoriadnej konkurencii niektorých z najvýznamnejších svetových kancelárií presadila nemenej známa Snøhetta v spolupráci so Studio Egret West a slovenským partnerom Gro. Predstavenie projektu sa očakáva v priebehu budúceho týždňa.

Detaily nie sú známe, developer však má k dispozícii pozemky v susedstve mostu Apollo. Rušná cesta nabáda k umiestneniu kancelárskych objektov v dotyku s ním, kým bývanie je vhodnejšie lokalizovať ďalej, ideálne k rieke, resp. hrádzi. Prítomnosť významných štúdií vyvoláva veľké očakávania od kvality víťazného návrhu.

Penta nie je v takej miere obmedzená Územným plánom. Regulácia pre jej územie je v podstate vyhovujúca už dnes, takže je otázne, či sa bude aj tento developer usilovať o zmeny*. Pravdepodobnejšie je, že sa pokúsi získať potrebné povolenia čím skôr, aby získal byty v do budúcna mimoriadne lukratívnej časti Bratislavy.

Územie je dnes z veľkej časti zarastené, vzácne plochy medzi hrádzou a Dunajom však ostanú zelené (alebo modré). Zdroj: Penta Real Estate

Pravý breh Dunaja v Bratislave tak prejde zmenami. Urbanizácia územia je prospešná pre obraz, ekonomiku aj ekológiu mesta. Metropola sa skompaktní, zatraktívni, lepšie sa prepoja jednotlivé brehy, vznikne bývanie pre tisíce ľudí, rozšíria sa možnosti rozvoja miestneho podnikania, zefektívni sa správa územia a vzniknú príťažlivé verejné priestory so zeleňou. Vytvorením miesta pre život tisícov ľudí sa zabráni ich odchodu na predmestia. Zastavať toto územie je výsostne priaznivou vecou pre klímu.  

Aj napriek tomu sa pravdepodobne vyskytnú „ekológovia“, ktorí budú bojovať za miestny „les“. Prítomnosť rozsiahlej divokej zelene je dôsledkom desaťročí bez údržby, kedy sa čakalo na štart výstavby v oblasti. Nikdy tu nemala vzniknúť v takom rozsahu. V kontexte Bratislavy a dokonca aj Petržalky nejde o jediný príklad, kedy takto vznikli plochy, o ktorých prežitie ľudia bojujú napriek ich minimálnej hodnote.

V tomto prípade ale treba pripomenúť, že o vhodnosti urbanizácie územia nehovoria len developeri. O tom, že to je vo verejnom záujme, hovorí aj Hlavné mesto, ktoré štandardne až priveľmi ochotne načúva rozličným aktivistom a NIMBYs. V tomto prípade sa však správa úplne racionálne. Ide snáď o pozitívny znak, že sa realizácia Nového Lida aj Southbanku stane v dohľadnej dobe realitou.

*Doplnenie: Aj plochy vo vlastníctve Penta Real Estate budú predmetom zmeny Územného plánu. Súťaž už zodpovedala novým parametrom. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.