Adrian Gubčo 03.06.2024 13:27

Pravobrežné centrum dostáva kontúry. Povoľovanie Southbanku začína, overuje sa dopad na prírodu

Developer Penta Real Estate pokročil v príprave jedného zo svojich kľúčových zámerov. Southbank, teda projekt polyfunkčnej zástavby na pravom brehu Dunaja medzi Starým a Prístavným mostom, vstúpil do povoľovania v podobe posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Veľmi konkrétne rysy tak má prakticky celé rozšírenie centra mesta v tejto lokalite.

Zdroj: Penta Real Estate / EIA

Prírode nemá byť uškodené

Southbank je súčasťou rozsiahlej pripravovanej urbanizácie územia, v princípe vymedzeného Starým mostom, dunajskou hrádzou, Prístavným mostom a Einsteinovou ulicou. V oficiálnych dokumentoch sa označuje ako Celomestské centrum (CMC) Petržalka, čo dobre vyjadruje jeho budúci charakter. Kľúčoví vlastníci, teda developeri J&T Real Estate a Penta Real Estate, tu chcú vybudovať novú zástavbu polyfunkčného charakteru, doplnené o príťažlivé verejné priestory.  

Druhý menovaný developer do územia vstúpil v roku 2022, keď prevzal pozemky od spoločnosti HB Reavis. Vzápätí zorganizoval medzinárodnú urbanisticko-architektonickú súťaž, o ktorú prejavili záujem viaceré špičkové medzinárodné kancelárie. Presadil sa napokon tím, pozostávajúci zo štúdií Snøhetta, Studio Egret West a Gro architekti. Porotu zaujal prelínaním zástavby a zelene, ako aj ochranou časti už dnes existujúcich stromov či terénu.

Developer potvrdil, že má eminentný záujem o ochranu prírodných hodnôt, ktoré sú v lokalite prítomné. Ako uvádza, projekt už dnes počíta s odbornými environmentálnymi opatreniami s cieľom minimalizovať negatívne vplyvy výstavby na životné prostredie.

Podaniu dokumentov na Ministerstvo životného prostredia totiž predchádzala niekoľkomesačná príprava, ktorá priniesla štúdie územia (hlukovej záťaže, vplyvov na kvalitu ovzdušia, zaťaženie dopravy a skúmanie vplyvov na susediacu sústavu chránených území NATURA 2000). Tieto majú byť nad rámec zákonom požadovaných analýz.

Developer tým chce demonštrovať svoj záujem o ochranu životného prostredia. „V súlade s klimatickými a environmentálnymi cieľmi, ktoré sme si v prípade projektu Southbank určili za absolútnu prioritu, sme pristúpili aj k príprave podkladov pre posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA),“ hovorí Tomáš Uhlík, Senior projektový manažér v Penta Real Estate. „Na príprave podkladov sme pracovali intenzívne niekoľko mesiacov, hoci nám zákon povinnosť k ich vypracovaniu neukladal, a odporúčania z nich vyplývajúce priebežne implementujeme do projektu už v jeho úvodných fázach prípravy.“

O niektorých z týchto opatrení informoval investor už pred niekoľkými týždňami. Zachovávať chce niektoré staršie stromy v území, sadiť chce mestské lúky a osádzať vegetáciu, ktorá umožní pohyb obojživelníkov. Odstraňovať sa má invazívna vegetácia, chrániť sa majú vtáky v podobe búdok a opatrení proti zrážkam s budovami, a časť vyrúbaných stromov by sa mohla preniesť do neďalekého Sovieho lesa, kde poskytnú útočisko hmyzu.

Vysoký dôraz na ochranu prírody je daný nielen ekologickým nastavením developera, ale aj zištnými dôvodmi. Voči projektu urbanizácie CMC Petržalka sa zdvihol odpor zo strany časti verejnosti vrátane odborníkov. Podľa nich dôjde k deštrukcii vzácnych ekosystémov, ktoré budú nahradené banálnou a exkluzívnou zástavbou. Penta Real Estate tak musí dokázať, že opak je pravdou.

Situácia prvej etapy. Zdroj: Penta Real Estate

Bývanie v centre v dotyku s lesom

Napriek obmedzeniam, daným susedstvom inundačného územia rieky alebo chráneného areálu Soví les, si je developer dobre vedomý, že má k dispozícii jednu z najlukratívnejších plôch v Bratislave pre výstavbu. V tomto duchu tu navrhuje vznik atraktívnej štvrte, ktorá bude kombinovať približne 900 bytov a 85-tisíc metrov štvorcových kancelárskych a retailových priestorov. To sú pomerne veľkorysé čísla.

Ako vyplýva z výsledkov súťaže a detailnejšie to popisuje aj dokumentácia EIA, naplánovaných je osem bytových domov a päť administratívnych. Bytovky sa majú nachádzať bližšie k inundačnému územiu, ktoré by malo získať charakter poloprírodného parku. Budú mať taktiež najlepšiu väzbu na parkovo upravené plochy priamo v rámci projektu.

Prvá pätica bytových domov v západnej časti Southbanku bude mať obdĺžnikový tvar skoseného kvádra. Pôjde o terasové budovy, z ktorých jedna bude mať šesť podlaží, ostatné deväť. Doplnené budú o jednu administratívnu budovu, ktorá bude mať taktiež terasový charakter so siedmimi nadzemnými podlažiami. Vstup s lobby a recepciou bude v prvom podzemnom podlaží. Všetky tieto budovy sú súčasťou prvej etapy projektu.

V druhom ráde vznikne trojica vyšších objektov – rezidenčná veža s 34 podlažiami, ktorá bude dominantou celej lokality, a administratívne budovy s 12 a 23 podlažiami. Aj v tomto prípade sa bude plocha podlaží smerom k vrcholu redukovať.

Východne od Mosta Apollo vzniknú dve administratívne budovy a dve rezidenčné. Kancelárske objekty budú mať šesť a 20 nadzemných podlaží, bytové 12 a osem. Pripomínať pritom budú domy západne od mosta, budú tak mať obdĺžnikový tvar skoseného kvádra s terasovo ustupujúcimi podlažiami.

Podľa dostupných informácií bude podoba kancelárskych budov výsledkom práce Snøhetty, kým bytovky navrhne Studio Egret West. Gro architekti sa do veľkej miery venujú verejným priestranstvám. Projektantom je Pantograph.

Riešenie verejných priestranstiev má byť veľkou prednosťou Southbanku. Špeciálnu pozornosť púta séria uvažovaných priehlbní alebo „bowls“. Ide o plochy, kde bude terén znížený na úroveň pôvodného, keďže územie bude celé vyvýšené na úroveň koruny dunajskej hrádze. Vytvorenie týchto bowls umožní zachovať časť pôvodnej zelene. Celkovo ich bude päť a každý bude mať vlastnú funkciu a charakter.

V prvej etape by mal vzniknúť najmä herný bowl, ktorý podľa developera vytvorí jedno z najväčších detských ihrísk prírodného charakteru v Bratislave, ktoré bude slúžiť všetkým obyvateľom mesta a hlavne Petržalčanom. Výhľadovo by doňho mala byť orientovaná aj materská škola.

V ďalších etapách by mal pribudnúť kultúrny bowl, oddychový bowl, lesný a športový. Podľa developera sa budú realizovať postupne s jednotlivými etapami projektu.

Čo sa týka ostatnej vybavenosti, tvorená bude najmä retailom, umiestneným v parteri jednotlivých domov. Výhľadovo sa počíta s kultúrnym zariadením v parteri výškovej rezidenčnej budovy. Tu bude napokon umiestnený aj kultúrny bowl, ktorý má svojim riešením umožňovať organizáciu podujatí.

Parkovanie v počte 3.473 miest bude z veľkej väčšiny riešené v podzemí. Dopravná obsluha bude okrem automobilov riešená aj bicyklami (už dnes tadiaľto prechádza asi najpopulárnejšia cyklotrasa v Bratislave), autobusmi (navrhuje sa pritom spojenie s Petržalkou aj centrom v podobe vedenia L50 cez CMC Petržalka) a výhľadovo aj električkami s 8-minútovým intervalom.

Celkovú realizáciu developmentu Penta Real Estate odhaduje na približne desať rokov v závislosti od situácie na trhu, hoci dokumentácia uvádza rok dokončenia 2041. Prvú etapu chce stavebne rozbehnúť k záveru roka 2026. Náklady sa odhadujú na 370 miliónov eur.

Herný bowl bude prvým z unikátnych verejných priestorov, ktoré majú oživiť celý projekt. Zdroj: Studio Egret West

Ešte jedna prekážka

Posudzovanie vplyvov na životné prostredie bude trvať pravdepodobne niekoľko mesiacov, pričom je takmer isté, že voči zámeru prídu pripomienky od aktivistov. Tí sú pomerne agilní a na podporu svojich argumentov dokonca vydávajú knihu, ktorá má dokázať, že ide o vzácne územie, ktoré nemožno zastavať. Potenciálna úspešnosť tejto aktivity je ale otázna.

Hlavné mesto totiž už potvrdilo, že o transformáciu územia má záujem. CMC Petržalka je pre expanziu centra vytypované dlhodobo, pričom súčasný Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy tu umiestňuje veľkorysú polyfunkčnú zástavbu, ktorej súčasťou má byť aj vybudovanie nových dunajských ostrovov. Vychádza pritom zo súťaže z roku 2006, v ktorej sa presadila kancelária MARKROP.

Jej výsledky, prenesené do plánu, však nie sú aktuálne a podľa všetkého ani realizovateľné. Kľúčoví vlastníci pozemkov preto už dlhšiu dobu iniciujú zmenu regulácie. Tá má priniesť úpravu celkovej urbanistickej kompozície lokality, navýšenie kapacít, ale aj zrušenie výstavby jedného z umelých ostrovov či otvorenie potenciálu zriadenia lagúny a pláže. Vo výsledku sa urbanizmus územia viac priblíži tradičnému mestu, hoci Southbank má do istej miery modernistický charakter.

Mesto s danou zmenou plánu predbežne súhlasí, potvrdiť ju však musí ešte mestské zastupiteľstvo. Príslušné rokovanie sa očakáva ešte v priebehu tohto roka. Pokiaľ poslanci a poslankyne za zmenu zahlasujú, developerom sa otvorí cesta k urbanizácii.

Potom už ani odpor aktivistov nezabráni tomu, aby na pravom brehu Dunaja vznikla nová štvrť. Hoci sa dá diskutovať o niektorých argumentoch, s ktorými kritici operujú, ako celok je ich hlavná požiadavka – teda nestavať – nezmyselná.

Bratislava sa chce stať v priebehu 21. storočia kompaktnou, živou a rozumne riešenou metropolou, čo znamená využívanie voľných lokalít bez veľkej prírodnej hodnoty v prospech rozvoja polyfunkčnej zástavby. Zabráni sa tým rozvoľňovaniu mesta do skutočne hodnotnej krajiny. Bez ohľadu na individuálne kvality Southbanku alebo Nového Lida, myšlienka stavať v danom území je správna. Po desaťročiach čakania, plánovania a príprav sa onedlho konečne začne napĺňať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.