Adrian Gubčo 26.03.2024 17:35

Southbank prírode neuškodí. Penta Real Estate presviedča o výhodách projektu, spochybňuje otvorený list odporcov

Jedným z najvýznamnejších aktuálne pripravovaných projektov v Bratislave je Southbank od developera Penta Real Estate. Vzniknúť má v relatívne citlivom území medzi dunajskou hrádzou a Einsteinovou na pravom brehu rieky. Podľa kritikov prinesie deštrukciu prírodného prostredia, investor však upozorňuje, že vďaka citlivému konceptu k žiadnym škodám na prírode nepríde.

Zdroj: Penta Real Estate

Projekt nevyvolal len nadšenie

Keď Penta Real Estate v roku 2022 ohlásila akvizíciu pozemkov na pravobrežnom nábreží Dunaja, v priestore tradične spájaným so zámerom Nové Lido, okamžite oznámila, že tu chce vybudovať špičkový development. Tento prísľub potvrdila organizáciou veľkej medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaže za účasti zvučných mien svetovej architektúry. Napokon sa v nej presadil kolektív kancelárií Snøhetta, Studio Egret West a Gro architekti.

Exponovaný a dnes prakticky nevyužívaný priestor, zarastený prevažne náletovou zeleňou, chce investor pretvoriť na živú lokalitu s bývaním, kanceláriami, obchodmi a verejnými priestranstvami. Podľa konceptu renomovaných architektov tu má vzniknúť séria terasových bytových domov pri hrádzi – alebo budúcej promenáde – doplnená o kancelársky kampus v susedstve Mosta Apollo. V druhom pláne pri pohľade od rieky bude umiestnená aj výšková dominanta s bývaním a potenciálne kultúrnou vybavenosťou v parteri.

Čím sa autori však skutočne vymedzili, bol koncept riešenia verejných priestranstiev. Namiesto odstránenia všetkej pôvodnej zelene chcú architekti vytvoriť sériu priehlbní – bowls – kde bude zachovaný pôvodný terén aj existujúce stromy. Takýchto bowls by malo byť päť a každý bude mať odlišnú funkciu či charakter. Umiestnený tu tak bude herný a oddychový bowl pri hrádzi, lesný zmierni vplyv dopravného uzla pod Mostom Apollo, v susedstve výškovej dominanty bude kultúrny a pod mostom smerom k hrádzi športový.

Podľa architektov aj developera tak vznikne potenciál pre vznik atraktívneho a živého miesta, otvoreného pre všetky skupiny a generácie. Vďaka danému riešeniu bude zachovaná významná časť z najvzácnejších identifikovaných zelených prvkov za súčasného splnenia požiadaviek na vznik pomerne veľkého počtu bytov a kancelárií. Penta Real Estate tu chce umiestniť 900 rezidencií a 85-tisíc m² kancelárií a retailových priestorov. Prevažne v podzemných priestoroch bude 3,5-tisíc parkovacích miest.

Developer potrebuje pre realizáciu svojej vízie zmenu Územného plánu. Aktuálne platná regulácia totiž nadväzuje na Územný plán zóny Celomestské centrum Petržalka z roku 2006. Ide o výsledok urbanistickej súťaže, ktorý stanovuje dnes už zastarané a mimoriadne prísne podmienky pre zástavbu územia. Penta Real Estate, rovnako ako susedný investor J&T Real Estate, sa už roky usiluje o zmenu.

V súčasnosti sa skutočne schyľuje k zmene Územného plánu. Hlavné mesto verejne potvrdilo svoj záujem na úprave regulácie lokality, kde sa má podľa samosprávy realizovať veľkorysá zástavba mestotvorného charakteru. Podľa posledných informácií by sa mohlo územie otvoriť výstavbe už tento rok.

V posledných mesiacoch sa však objavil odpor časti verejnosti. Skupina odborníkov a občianskych aktivistov spísala otvorený list primátorovi, v ktorom ho žiadajú, aby so zmenou plánu nesúhlasil. Plánovaná výstavba totiž podľa nich prinesie množstvo problémov. Ku kľúčovým patrí údajné zničenie vzácneho prírodného prostredia, ktoré je domovom vzácnych druhov rastlín a živočíchov. Taktiež sa obávajú ohrozenia podzemných vôd či vysokej miere exkluzivity novej štvrte.

Hoci list nebol adresovaný developerovi, významná časť jeho obsahu naráža na riešenie Southbanku. Investor avizuje, že onedlho podá dokumentáciu k zámeru na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Jeho predstavitelia tvrdia, že obavy kritikov sú náležite adresované a zámer prírode neublíži.

Oddychový bowl a promenáda. Zdroj: Penta Real Estate

Príroda v strede záujmu

Citlivosť Southbanku k prírodným danostiam má demonštrovať už základné urbanistické riešenie vrátane budúcej existencie bowls. „Náš prístup nám umožnil vložiť prírodu do absolútne všetkého,“ popisuje David West z kancelárie Studio Egret West. „Diverzita je kľúčová v akomkoľvek projekte. Zdedili sme veľa zelene. Chceme toho vrátiť viac vo väčšej komplexite, prepojení a diverzite.“

Podľa Westa bol ich prístup založený na identifikácii kľúčových hodnôt a ich využití v ešte vyššej kvalite. V praxi to bude znamenať vytvorenie spojitej zelene na viacerých úrovniach, ktorej súčasťou budú zachované vzácne stromy, ktoré sa už dnes v území nachádzajú. Za veľmi významný krok architekt považuje aj odskočenie zástavby od hrádze – developer by sa mohol s domami natlačiť prakticky až na ňu, namiesto toho však vybuduje verejné priestory bowls a promenádu.

Príkladom citlivého priestoru má byť napríklad kultúrny bowl, kde vznikne akési eventové námestie s výrazným stromom – tento sa tu nachádza aj dnes. Z druhej strany ho bude vymedzovať budova s veľkorysým priestorom pre umiestnenie kultúrneho zariadenia. Podobne atraktívny má byť aj herný bowl, kde vznikne akýsi chodník korunami stromov. West dodáva, že pri kreovaní verejného priestoru sa myslelo na deti.

Zeleň sa ďalej objaví v uliciach, na hlavnom bulvári a vo veľkej miere bude zachovaná v lesnom bowle. Architekti hovoria aj o integrácii vody, napríklad aj vo forme akéhosi umelého potôčika. Podľa Westa sa v Southbanku vytvorí výborná šanca pre bývanie v priamom dotyku s prírodným prostredím.

Developer však nezveril riešenie ochrany prírody len architektom. Na vyhodnocovaní územia spolupracovali aj odborníci zo Slovenskej akadémie vied a ochranárskych združení. Podľa Penta Real Estate riešiteľský kolektív pozostával z členov Botanického ústavu a Ústavu zoológie Slovenskej akadémie vied, katedry zoológie Prírodovedeckej fakulty Univerzity Komenského a z Bratislavského regionálneho ochranárskeho združenia.

Experti v teréne identifikovali ekologicky významné stromy a fragmenty lužného lesa. V rámci fauny zas bol identifikovaný nález včely, ktorá síce nie je druhom európskeho významu, ide však o vzácny, málo preskúmaný druh. V susedstve Southbanku, najmä v chránenom areáli Soví les, zas žijú aj vzácne čmeliaky alebo prekvapivo vysoký počet netopierov (až 16 druhov).

Odborníci na základe týchto nálezov určili viacero zmierňovacích opatrení, ktoré musí developer splniť. Patrí k ním už zmieňované zachovanie starších stromov (predovšetkým dubov a topoľov), výsadba mestských lúk alebo osadenie vegetácie, aby mohli obojživelníky prechádzať do Southbanku. Ďalej sa majú zrealizovať zásahy, ktoré zabránia zrážkam vtákov s budovami či odstránenie inváznych druhov. Okrem toho sa budú v lokalite umiestňovať vtáčie búdky, a to aj do fasád domov. Časť vyrúbaných stromov by mohla byť prenesená do Sovieho lesa, kde skvalitní prostredie pre mnoho druhov, najmä hmyzu. V Sovom lese sa stavať nebude.

Mária Šibíková z Botanického ústavu, Centra biológie rastlín a biodiverzity SAV, zhŕňa, že mnohí z tvorcov otvoreného listu priamo zo SAV vedia o výskumoch aj opatreniach. S ich návrhom sú údajne spokojní.

Záverom Vladimír Žúbor zo spoločnosti Ekocosult, ktorá pripravila dokumentáciu EIA, uzatvára, že v celom procese je ešte stále priestor pre vyjadrenie sa k zámeru. Reaguje tým na jednu z výhrad autorov otvoreného listu, že nebol dostatočný priestor pre ovplyvnenie projektu. Už zo zákona ale vyplýva povinnosť vytvoriť priestor pre vyjadrenie sa zo strany verejnosti.

Električka smeruje cez lesný bowl. Zdroj: Penta Real Estate

Odpor nebol opodstatnený

Podľa developera bol odpor k zámeru, resp. ku zmene Územného plánu neopodstatnený. „Relevantné pripomienky sme adresovali a pracujeme na nich s najlepšími odborníkmi,“ hovorí Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko. „Viacerí ľudia, podpísaní pod tým listom, ani celkom nevedeli, čo podpisujú.“ Je preto presvedčený, že projektu už v tomto smere nebude nič stáť v ceste.

Zmena regulácie je podľa neho enormne dôležitá. „Pôvodný územný plán je starý takmer 20 rokov a potreba jeho zmeny je nevyhnutná pre vybudovanie kompaktného a pešieho tzv. 15-minútového mesta,“ pripomína. „Nevyužitie prázdnych plôch v centre mesta vytláča výstavbu na okraj Bratislavy do tzv. „suburbs“, čo je v rozpore s efektívnym využitím infraštruktúry mesta, motivuje k využívaniu individuálnej automobilovej dopravy namiesto verejnej a je v rozpore s klimatickými a environmentálnymi cieľmi.“

Výstavbu v tejto lokalite tak považuje v princípe za ekologickú a po realizácii zmierňovacích opatrení pôjde o príklad, že napriek blízkosti k chráneným územiam nemusí byť vznik urbánnej štruktúry konfliktný.

Projekt bude rozdelený do viacerých etáp, pričom realizácia počíta s časovým harmonogramom približne na desať rokov.  Momentálne je v rámci architektonickej štúdie v príprave 1. etapa. Tá sa bude nachádzať na pozemkoch západne od Mosta Apollo a do územia prinesie päť rezidenčných objektov doplnených o jednu kancelársku budovu. Začiatok výstavby 1. etapy je naplánovaný v závere roka 2026. Vývoj ďalších etáp bude závisieť od situácie na realitnom trhu.

Developer chce každopádne časť územia zmeniť už tento rok. Na mieste budúceho športového bowlu sa v spolupráci s architektmi Southbanku pracuje na myšlienke vytvorenia oddychovej zóny, ktorá by neskôr mohla byť rozšírená aj o gastroprevádzku. Na pozemkoch východne od Mosta Apollo, kde výstavba začne v neskorších etapách, pripravuje zároveň Penta Real Estate s externým partnerom skill park s pumptrackom pre cyklistov.

V neskoršej fáze by mal vzniknúť aj kultúrny priestor – hoci či to bude divadlo, multifunkčná sála alebo niečo iné, zatiaľ investor nevie špecifikovať. Každopádne, sľubuje, že tu nebude žiadať komerčný nájom a má ísť o formu jeho benefitu pre mesto.

Southbank sa tak postupne hýbe vpred. Investor prirodzene sľubuje, že pôjde o mimoriadne prospešný projekt pre Bratislavu, ktorý prenesie život aj na pravý breh. Obavy nie sú namieste, práve naopak, blízkosť prírody má hrať veľkú rolu a tvoriť kľúčovú hodnotu. Doteraz vykonané práce a aktivity zatiaľ nasvedčujú, že to tak skutočne môže byť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.