Adrian Gubčo 16.02.2025 16:51

Magistrát vracia úder: Aktivisti pri Novom Lide klamú a zavádzajú, poruke developerom nejdeme

V Bratislave aktuálne vrcholí diskusia o pripravovanom schvaľovaní tzv. Zmien a doplnkov 10 – teda o aktualizácii Územného plánu hlavného mesta. Cieľom je zmena regulácie v lokalite, označovanej ako Celomestské centrum Petržalka, kde sa pripravujú veľké a významné projekty Nové Lido od JTRE a Southbank od Penta Real Estate. Kým mesto rozvoj podporuje, aktivisti sú tvrdo proti.

Zdroj: JTRE, Penta Real Estate

Ambiciózne zámery narazili na odpor

Celomestské centrum Petržalka je rozsiahle územie, vymedzené zo severu Dunajom a Sovím lesom, z východu Prístavnym mostom, z juhu Einsteinovou a čiastočne Bosákovou a zo západu Starým mostom. Historicky bolo vytypované ako miesto pre umiestnenie novej zástavby vrátane vybavenosti celomestského a nadmestského významu. Už desaťročia tak čaká na masívnu prestavbu, pričom má „zrkadliť“ nové centrum, vznikajúce na ľavom brehu rieky.

V území sú prítomní dvaja developeri, Penta Real Estate a predovšetkým JTRE. Druhý menovaný investor sa plánovaniu novej štvrte v lokalite venuje už približne desaťročie. Územie prebral s existujúcou reguláciou, ktorá tu predpokladala vybudovanie dvojice ostrovov, veľkorysé verejné priestory či solitérnu zástavbu bez väzby na vývoj na ľavom brehu. Išlo o výsledok súťaže z roku 2006, v ktorej sa presadila kancelária Markrop.

Developer v spolupráci s viacerými poprednými architektonickými kanceláriami – Jakub Cigler Architekti, Marko&Placemakers, Compass a najnovšie aj Gehl Architects – naplánoval novú kompaktnú mestskú štruktúru, tvorenú kombináciou blokov a solitérnych výškových budov v urbanistických uzloch. Súčasťou vízie je ochrana pridunajskej zelene zrušením jedného z ostrovov, vznik rekreačnej Lido lagúny, zriadenie líniového centrálneho parku, nové centrálne námestie naproti Námestiu M. R. Štefánika či premostenie Dunaja peším promenádnym mostom.

Penta Real Estate vstúpila do územia v roku 2022 a zorganizovala veľkú medzinárodnú urbanisticko-architektonickú súťaž na preriešenie svojho územia. Víťazi z kancelárií Snøhetta, Studio Egret West a gro architekti navrhli rozvoľnenejší koncept. Najvýznamnejšou inováciou je séria „bowls“, priehlbní, v rámci ktorých bude zachovaná pôvodná výška terénu aj časť pôvodnej zelene vrátane vzácnych a starých stromov.

Po rokoch rokovaní, diskusií, vyjednávaní, úprav aj dohôd, pričom okrem mesta a developerov bol proces v určitých fázach prístupný aj občanom, sa konečne priblížilo samotné rokovanie o zmenách a doplnkoch územného plánu. Mestskí poslanci majú o materiáli rokovať už počas najbližšieho zastupiteľstva. Ako sa ale ukazuje, jeho schválenie nemusí byť hladké.

Už dlhšie sa proti zámeru totiž ozývajú aktivisti. Budúcu urbanizáciu územia kritizujú ako devastačnú voči zeleni, histórii aj komunitám, ktoré lokalitu využívajú v súčasnosti. Upozorňujú na riziko ohrozenia prúdenia podzemných vôd, stratu habitatu pre chránené druhy hmyzu alebo netopierov či vytlačenie nízkopríjmových skupín obyvateľstva. Najnovšie sa pridala kritika toho, že mesto údajne získa za zmenu regulácie príliš málo.

Magistrát, ktorý presadzuje rozvoj lokality, s týmito výhradami nesúhlasí. Neváha pritom použiť tvrdé vyhlásenia, ktoré obviňujú kritikov zo zavádzania. „Mrzí nás, že stanovisko aktivistov k návrhu zmien a doplnkov územného plánu č. 10 v území Lida, ktoré adresovali poslancom mestského zastupiteľstva, obsahuje viaceré zavádzajúce tvrdenia,“ píše Hlavné mesto. Komentuje pritom jednotlivé výhrady, ktoré odmietavá časť verejnosti prezentovala v petícii a v otvorenom liste primátorovi i poslancom.

V lokalite má vzniknúť predovšetkým bloková zástavba, ktorá sa považuje za najvhodnejší spôsob výstavby mesta. Zdroj: JTRE

Čo hovorí mesto

V prvom rade poukazuje na paradoxné tvrdenia, ktorými sa aktivisti snažia vzbudiť prvoplánový odpor. „Keď niekto povie, že zahusťovanie existujúcich miest je prospešnejšie ako budovanie riedko zastavaných štvrtí na okrajoch miest, neznamená to, že ide poruke developerom, ako nám to signatári výzvy pripisujú,“ tvrdí mesto. „Kompaktné mesto totiž využíva menej energie na presun ľudí, energií alebo tovaru, je vhodnejšie na rozvoj hromadnej alebo cyklistickej dopravy a je šetrnejšie k životnému prostrediu.“

Mesto zdôrazňuje, že ide o dlhoročný odborný konsenzus. Taktiež pripomína, že síce dôjde k navýšeniu podlažných plôch zástavby oproti pôvodným plánom, na druhej strane sa ale otvorí cesta pre vznik kompaktnej blokovej štruktúry, ktorú dlhodobo presadzuje.

Tvrdo sa mesto postavilo aj proti tvrdeniu, že si nevšíma nárast hodnoty pozemku. Označuje ho za vyslovené klamstvo. „Od roku 2021 však hlavné mesto uplatňuje metodiku zmien územného plánu voči developerom, vďaka ktorej participujeme na tvorbe tzv. nadhodnoty zo zmeny územného plánu,“ vysvetľuje Magistrát. „Podľa vzorca z tejto metodiky získa hlavné mesto do svojho vlastníctva 97 nájomných bytov s podlahovou plochou 5.379 metrov štvorcových s trhovou hodnotou približne 25 mil. eur. A to nad rámec priamych zákonných nárokov, ako je napríklad poplatok za rozvoj.“

Ďalej pripomína, že developeri musia investovať do lokality ďalších 70 miliónov eur. „Niekomu sa to môže zdať málo a dá sa o tom ďalej diskutovať. Tvrdiť však, že mesto si nárast hodnoty pozemku nevšíma, je klamstvo,“ konštatuje vedenie Bratislavy.

Odmietavo sa stavia aj k výhradám, týkajúcim sa zámeny pozemkov medzi mestom a developerom. „Aktuálnou zmenou územného plánu upravujeme iba priestorové usporiadanie a funkčné využitie územia, nie majetkové pomery. Z tohto dôvodu sme nemenili konštrukciu dohody o predaji mestských pozemkov, ktorú v minulosti uzavreli predchádzajúce vedenia mesta,“ upresňuje. Mesto tak získa kontrolu nad verejnými priestormi a cestami, pričom bilancia zamenených pozemkov je neutrálna.

Toto prinesie podľa Magistrátu výhody - zámenou a scelením pozemkov sa môže rozšíriť plocha centrálneho parku a vytvoriť súvislú plochu na stavbu základnej školy. Financie na výkup zostávajúcich pozemkov pod školu poskytne developer vo výške znaleckého posudku. Ako mesto dodáva, to, že developeri môžu postaviť viac bytov, nie je primárne preto, že by získali od mesta viac stavebných pozemkov, ale preto, že umožnilo zvýšiť intenzitu zástavby na úroveň štandardnú v mestskej blokovej zástavbe a umožnili zvýšiť podiel bývania pre vytvorenie zmiešaného mestského prostredia.

Odmieta postup, navrhovaný niektorými politikmi – teda najprv zmeniť niektoré pozemky developera zo stavebných pozemkov na komunikácie a potom ho donútiť kúpiť si ďalšie mestské pozemky, aby mohol zrealizovať v minulosti už dohodnutú výstavbu. „Mesto nie je výpalník, aby nútilo developera kúpiť si dvakrát stavebné pozemky na ten istý zámer. Takýto postup by s vysokou pravdepodobnosťou skončil na súde a nemyslíme si, že by ho mesto dokázalo obhájiť,“ hovorí Magistrát.

Mesto odmieta aj kritiku nízkej transparentnosti. Pripomína, že o všetkých postupoch a verejných rokovaniach informovalo transparentne v súlade so zákonom. Obdržané boli stovky pripomienok a všetky boli vyhodnotené a viaceré dorokované. Vyhodnotenie pripomienok je v súčasnosti verejne prístupné. Naostatok poukazuje na fakt, že pripomienky podali aj samotní signatári výzvy, hoci dnes tvrdia, že verejnosť nemala príležitosť vyjadriť sa.

Na záver Magistrát reaguje na tvrdenie, že príde k zániku lužného lesa a výrubu tisícov stromov. „Nevieme, kde toto číslo vzniklo, ani s akým stavom ho aktivisti porovnávajú,“ hodnotí mesto. „Ak by sme dnes neurobili nič, neznamenalo by to, že územie Nového Lida zostane v podobe, v akej ho aj teraz vidíme.“

Pripomína, že stavať by sa dalo tak či tak, akurát by zástavba vyzerala inak. Zároveň sa zmenou plánu podarí zachrániť objem zelene vo výmere 32.600 metrov štvorcových, čo je nárast o 35,5%. Okrem toho sľubuje zachovanie hodnotných stromov v priestore časti Elyzejského lesíka, ktorý sa vďaka zámene pozemkov dostane do rúka mesta. Opätovne poukazuje aj na fakt, že sa nebude realizovať obtokový kanál, čím sa zachová veľká časť stromov medzi Dunajom a hrádzou.

Tento priestor má byť oproti súčasnosti ľuďom viac otvorený. „Lužný les (pás zelene medzi hrádzou a Dunajom) pri Starom moste má byť sprístupnený ľuďom vrátane pláží, a preto plánujeme spraviť len také zásahy, aby bol priechodný a bezpečný s ponechaním maximálneho možného počtu drevín... Tvrdenie, že je v pláne ho vyrúbať, je teda buď len nepochopením tohto zámeru, alebo jeho účelovým prekrútením,“ upozorňuje mesto.

Ako Magistrát uzatvára, návrhy aktivistov by v skutočnosti viedli k oveľa väčšej deštrukcii zelene: „Signatári výzvy síce hovoria, že chcú stromy v tomto území chrániť, ich návrhmi by boli však územným plánom chránené menej a ubudlo by ich ďaleko viac, ako v prípade, že navrhnuté zmeny a doplnky územného plánu poslanci schvália.“

Bowls v rámci Southbanku umožnia zachovanie časti pôvodnej zelene a vzácnych stromov. Zdroj: Studio Egret West

Náročné rozhodovanie?

Prirodzene, reakcia mesta sa nestretla u odporcov výstavby v území s veľkým pochopením. Niektorí odmietajú, že by zavádzali, ďalší priamo obviňujú mesto, že háji záujmy developerov. Našli sa aj aktivisti, ktorí zašli tak ďaleko, že prirovnávajú podporu Nového Lida k voľbe fašistov. V takomto prostredí je nereálne, aby sa diskusia viedla v rovine racionálnych argumentov.

Poslanci tak budú o niekoľko dní stáť pred v skutočnosti jednoduchou, no v dôsledku tlaku určitých skupín obyvateľov či politikov sťaženou voľbou. Na jednej strane stojí rozvoj územia, pripravovaný už desiatky rokov, v lokalite, ktorá je na to ako stvorená, a ktorý prinesie po zmenách a dohodách mestu rozsiahle benefity, či už vo forme investícií, vzniku vybavenosti, finančných príjmov alebo vzorovej ekologickej výstavby (jeden z developerov dokonca ašpiruje na zisk certifikátu BREEAM Living Communities, ktorý potvrdzuje vysoký ekologický štandard lokality).

Na strane druhej je úpadok a chátranie územia, ktoré metropole v súčasnosti neprináša vôbec nič. Neustále opakovanie toho, že dreviny v CMC Petržalka ochladzujú územie mesta, je úplne irelevantné. Ak by sa prijala táto logika, potom by sa Bratislava mohla rovno vrátiť do čias prvotno-pospolnej spoločnosti. Mestská zástavba je prirodzene o čosi teplejšia, to ale neznamená, že sa má zastaviť výstavba.

Mestské zastupiteľstvo tak bude do istej miery rozhodovať, či sa Bratislava stane (minimálne pocitovo) skutočným veľkomestom, alebo zostane súčasným mestom divokých kontrastov, kde od seba rieka oddeľuje novú reprezentatívnu štvrť od hanebnej lokality, prípadne jedna estakáda najvzácnejší mestský park od „divočiny“. V akejkoľvek európskej metropole by sa podobný dar z nebies už dávno urbanizoval. Robí to Praha v prípade Rohanského ostrova, Varšava v prípade Portu Praského alebo Budapešť v lokalite South Gate. Ani jedna z týchto lokalít však nemá taký potenciál ako CMC Petržalka.

Odmietnutie zmien regulácie v lokalite by bolo historickou chybou. Bratislava ich už v minulosti urobila priveľa, aby si mohla dovoliť ďalšiu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.