Adrian Gubčo 21.02.2025 18:45

Trnavské mýto prejde radikálnou premenou. Immocap odhaľuje definitívnu podobu Istropolisu, s výstavbou začína onedlho

ČLÁNOK BUDEME AKTUALIZOVAŤ Developer Immocap dnes predstavil finálnu podobu jedného z najočakávanejších projektov v Bratislave. Mohutný polyfunkčný súbor, naplánovaný na severnej strane Trnavského mýta, má posunúť nielen túto lokalitu, ale aj celé mesto. Okrem bytov, kancelárií či verejných priestorov bude totiž jeho súčasťou aj najmodernejšie kultúrno-spoločenské centrum v metropole.

Zdroj: Immocap

Istropolis prešiel zmenami

Nová zástavba na mieste bývalého Domu odborov Istropolis bola predstavená v lete 2020. Immocap vtedy odprezentoval výsledky medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaže, v ktorej sa presadila holandská kancelária KCAP v spolupráci s nemeckým štúdiom Cityförster. Skúsení architekti navrhli kompaktnú mestskú štruktúru, tvorenú nižšími objektami popri Vajnorskej a vyššími smerom ku Kukučínovej. Ikonou však malo kultúrno-kongresové centrum. 

Na otázku, či museli čeliť problematickej architektonickej časti počas procesu navrhovania, odpovedá Jeroen Dirckx, partner KCAP a spoluautor projektu. „Áno, bolo tu veľa výziev, napríklad častou výzvou bývajú multifunkčné sály, ktoré sú zvyčajne veľmi introvertné s množstvom zadných častí a nákladovými zónami. Takže veľa funkcií, ktorých výraz zasahuje do verejných priestorov. Taktiež sme si všimli, že pôvodná oblasť s najväčším dianím mala priestor len s jednou fasádou, lemujúca námestie. Chceli sme spraviť budovu, ktorá je aktívna v celom okolí, veľmi sme preto zatlačili nákladové zóny kompaktne do vnútra budovy a následne ´obalili´ technické priestory retailom, prevádzkami s nápojmi a jedlom. Aby mohla byť otvorená verejnosti," dodáva.

Investor vstúpil s takto navrhnutým zámerom do povoľovania a podarilo sa mu získať právoplatné územné rozhodnutie. Medzičasom sa mu však podarilo odkúpiť tzv. Dom techniky, čo umožnilo čiastočný redizajn projektu. Zmeny nastali aj v prípade kultúrno-kongresového centra, ktoré nezískalo verejnú podporu. Immocap tak musel hľadať cesty, ako ho zrealizovať v podmienkach súkromnej investície.

Výsledkom je dnes predstavený projekt, ktorý developer definuje ako „sofistikované prepojenie kvalitnej svetovej architektúry s inovatívnymi riešeniami v oblasti energetickej efektívnosti a nadštandardným prístupom k environmentálnym aspektom“. Architektúra má odrážať snahu architektov o citlivý prístup ku kultúrnej tradícii miesta či k Trnavskému mýtu. Immocap ako jeden zo svojich cieľov definuje aj pretvorenie Trnavského mýta na destináciu.

Kľúčových zmien v rámci nového dizajnu je niekoľko. Vďaka plánovaniu už bez Domu techniky bolo možné severovýchodnú časť projektu smerom k Škultétyho premeniť na plnohodnotný mestský blok s parkovo upraveným vnútroblokom. Samotná Škultétyho sa premení na upokojenú vyvýšenú ulicu so zástavbou po oboch stranách, ale aj rozsiahlou zeleňou smerom k Istropolisu.

Aké boli hlavné požiadavky pre dizajn architektúry a interiéru Nového Istropolisu?

„No, z exteriéru to bolo plánované ako veľmi zmiešaná oblasť s urbánnym charakterom kvôli umiestneniu v blízkosti centra a so zastávkou električiek aj križovatkou, potom samozrejme s programom kultúrneho priestoru, ktorý sa snaží stať novým centrom lokality," priblížil architekt Jeroen Dirckx.

Po diskusiách s Magistrátom sa vykryštalizovala aj podoba výškovej budovy smerom ku Kukučínovej – istú dobu totiž existovali úvahy o jej znížení. Napokon však pôjde o vežu s približne 28 podlažiami. Rokovania s hlavným architektom ovplyvnili aj umiestnenie domov tak, aby lepšie nadviazali na existujúci urbanizmus v okolí.

Napokon najväčšou zmenou prešla kultúrno-kongresová časť. Kým pôvodne sa uvažovalo, že by na Trnavskom mýte mohlo vzniknúť Národné kultúrne a kongresové centrum s kapacitou 3-tisíc sediacich návštevníkov, 5,5-tisíc stojacich či s kongresovým hotelom, bez verejnej investície musel developer plány zreálniť. Napriek tomu sľubuje, že vznikne špičkový priestor, ktorý posunie celú Bratislavu.

Zhrnutím, Istropolis bude po celkovom dokončení obsahovať deväť budov, z toho päť rezidenčných, tri kancelárske a zmieňovaná kultúrno-spoločenská sála. Nachádzať sa tu bude približne 600 bytov, 70-tisíc metrov štvorcových hrubej podlažnej plochy kancelárií (60-tisíc prenajímateľnej), kde bude pracovať asi 5-tisíc ľudí, a 5,5-tisíc metrov štvorcových retailu. Okrem toho tu majú byť dve námestia, park, dve fontány, vysadených 147 stromov alebo vybudovaný kilometer oddelených segregovaných cyklotrás. Pod projektom bude 2.107 parkovacích miest.

Na architektonickom riešení okrem vyššie zmienených kancelárií spolupracovali ako slovenskí partneri architekti z kancelárie Pantograph. Urbanisticko-krajinársky koncept vznikol v spolupráci holandského KCAP a slovensko-britského štúdia Marko & Placemakers, ktoré je tiež autorom pôvodnej vízie Trnavského mýta.

Reflektuje nová budova pôvodný Istropolis?

Koncept Nového Istropolisu opísal Dirckx: „Sú isté prvky, ktoré odkazujú na pamäť budovy. Použili sme niekoľko prvkov, ako vlajkový stožiar a stĺpy osvetlenia umiestnených vo verejnom priestranstve, taktiež aj jednu z fontán rovnako vo verejnom priestranstve. V interiéri budovy sú obnovené niektoré umelecké diela, ktoré sa nachádzali v pôvodnej budove. A spravili sme odkaz na strešné okná, ktoré boli taktiež ikonické. Menší odkaz je aj na fasáde, v jej smerovaní, ktoré definovalo architektúru budovy."  

Immocap plánuje s výstavbou začať už v krátkom čase. V lete by sa mali spustiť práce na prvej kancelárskej budove popri Vajnorskej, prvé tri budovy by mali byť dokončené zhruba na konci roka 2027. Kultúrno-spoločenská hala je súčasťou prvej fázy so začiatkom výstavby v roku 2026 a s dokončením v roku 2029. Termíny zatiaľ nemá naznačovaná výšková rezidenčná budova na Šancovej, ktorá je závislá od zmeny Územného plánu.

Zdroj: Immocap

Koniec zdevastovaného Trnavského mýta

Veľkorysé bilancie Istropolisu nasvedčujú, že pôjde o skutočne mimoriadny projekt s hlbokým dosahom na lokalitu, ale v podstate aj celé mesto. Trnavské mýto je dnes jedným z najvýznamnejších dopravných uzlov v Bratislave, ide však takmer výlučne o tranzitné miesto. Väčšina ľudí sem neprichádza tráviť voľný čas nad rámec nákupov v Centrali, Novej tržnici alebo podchode.

Čo bolo najväčšou výzvou pri spojení priestorov určených na bývanie, pre prácu, kultúru a verejných priestranstiev? „Išlo to veľmi dobre, konfigurácia budov bola počas procesu celkom fixná, pretože sme ju prevzali z línií susediacich budov a princípov blokovej morfológie, používajúc výšku budov obklopujúcich projekt. Graduálne sme stúpali výškou smerom ku križovatke, takže tam sme veľmi zamerali na pravidlá svetla smerom k susedom, aby kvalita existujúcich budov neklesla, rovnako ako kvalita verejných priestranstiev," dodal Jeroen Dirckx.

Okrem toho treba pripomenúť, že Trnavské mýto má medzi verejnosťou zlú povesť. V minulosti mesto Bratislava tvorilo tzv. pocitové mapy, kde mali ľudia zaznačiť svoju emóciu, spojenú s určitými lokalitami. Trnavské mýto patrilo s Hlavnou stanicou či Kamenným námestím k najhorším.

Nový projekt tak prinesie „zmenu hry“. „Od úplného začiatku bolo naším cieľom zlepšiť kvalitu života nielen na Trnavskom mýte a v mestskej časti, ale realizovať projekt s presahom na celú Bratislavu,“ hovorí riaditeľ spoločnosti Immocap Martin Šramko. „Istropolis prinesie nášmu mestu špičkový kultúrno-spoločenský priestor vhodný pre rôznorodé typy podujatí, kvalitné mestské bývanie, energeticky efektívne kancelárie a premyslené verejné priestranstvá. Istropolis sa tak stane novým centrom mestského života.“

Sekunduje mu aj koncepčný architekt v KCAP a spoluautor projektu nového Istropolisu Jeroen Dirckx. „Našou snahou bolo predovšetkým priniesť na Trnavské mýto opäť život. Istropolis vnímame ako miesto stretnutí, ktoré chcete opakovane navštevovať, kde chcete tráviť čas,“ približuje. Dosiahnuť sa to podľa neho dá kvalitnou prácou s funkciami v tesnom napojení na verejné priestory. Nielen štvrť, ale aj celé mesto podľa neho získajú novú, súčasnú a sviežu tvár.

Predstavené materiály ukazujú, že architekti na to išli rešpektovaním tradičného urbanizmu, prepracovanou prácou s mierkami budov, preferenciou chodcov či umiestnením aktívneho parteru (prízemia s obchodmi) do veľkej časti objektov. Dôležitou súčasťou projektu má byť podľa slov developera aj spätné osadenie prvkov z pôvodného Istropolisu, či už fontány, vlajkových stožiarov alebo svietidiel. „Veľmi sa mi páči fontána, ktorá ma zaujíma, pretože sme ju nikdy nevideli v prevádzke. Bola na niekoľkých fotkách v prevádzke a keď cez ňu tryskala voda, pridávalo to extra vrstvu," uvádza architekt Dirckx.

Môže byť kultúrna budova prepojená s kanceláriou a stále si zachovať ikonický charakter? Túto otázku objasnil Dirckx. „Vlastne veľmi dúfame, že kancelárie môžu byť priestorom, ktoré budú priťahovať kultúrne faktory. Kancelárie môžu byť používané organizátormi festivalov, alebo organizované kultúrnymi aktérmi, ktorí sa stanú komunitou. Ale tiež to závisí od trhu, nie je to v našom dosahu. Ale myslíme si, že v tomto zmysle to môže pridať na hodnote. Ale myslím si, že toto funguje aj pre areál sály. Rozdielne kancelárie a sála interagujú tým, že ľudia tieto priestory používajú."

Kľúčovým lákadlom však má byť samozrejme kultúrno-spoločenská hala. Immocap ju označuje za nový mestský „landmark“, teda ľahko zapamätateľný orientačný bod v rámci lokality. Vyznačovať sa má vysokou flexibilitou a variabilitou, atraktívnymi vstupnými priestormi a možnosťou usporadúvať veľké množstvo podujatí. Kapacita by mala vychádzať na 1.800 sediacich divákov a 3-tisíc stojacich.

Danú kapacitu považuje investor za vhodnú z hľadiska celoročného využitia haly. Konať by sa tu mohli koncerty, spoločenské akcie, konferencie a medzinárodné kongresy, ale aj firemné večierky, výstavy či mestské trhy. Istropolis tak má teoreticky lákať nielen domácich, ale aj zahraničných návštevníkov.

Immocap dodáva, že sa prvýkrát stane, že na Slovensku vznikne tak rozsiahly a významný kultúrny priestor z iniciatívy súkromného investora. V tomto ohľade mu treba dať za pravdu, obdobne veľké a úplne nové kultúrne objekty sa v krajine nebudujú, a to ani z verejných peňazí. Bratislava tak získa reprezentatívnu sálu, ktorá konečne vynahradí stratu Parku kultúry a oddychu pred desaťročím.

Kombinácia týchto funkcií by mala premeniť Trnavské mýto na miesto, ktorým sa nebude len prechádzať. V Istropolise bude žiť viac ako tisíc ľudí, pracovať päťtisíc a navštevovať ho budú ďalšie tisíce. Podľa developera je po hale danej veľkosti veľký dopyt a vyťažená by mohla byť prakticky neustále. Mestský blok, kde Istropolis vyrastie, sa tak premení na srdce intenzívnej mestskej aktivity.

Rôzne možnosti programu v kultúrnej hale. Zdroj: Immocap

To najlepšie, čo sa dalo navrhnúť?

Immocap je čoraz ambicióznejší developer, ktorý si začal meno budovať rozvojom kancelárskych či komerčných projektov, aktuálne však preniká aj do rezidenčného segmentu. Hoci je viacero z jeho realizácii aj zámerov prijímaných pozitívne, bude to práve Istropolis, ktorý bude vlajkovou loďou. Tomu má zodpovedať aj kvalita – bývania, pracovísk či verejných priestorov.

Jednou z oblastí, kde sa investor dlhodobo snaží dosiahnuť vysokú úroveň, sú parametre ESG (Environmental, Social and Governance). Zrealizovať sa tu má koncept Immocap co.re, ktorý bude kombinovať vyspelé technológie pre energetickú efektívnosť a trvalú udržateľnosť. Celý komplex bude mať napríklad centrálny energetický koncept, v rámci ktorého budú budovy prepojené tak, aby sa dalo šetriť s energiami. Využívať sa majú tepelné čerpadlá či fotovoltické panely, ktoré budú na strechách viacerých objektov.

Immocap ďalej pripomína, že vytvorí inkluzívny priestor pre množstvo skupín obyvateľstva, pričom zároveň bude projekt dokonale prístupný vďaka verejnej doprave či cyklotrasám. Podporovaná bude aj cyklomobilita obyvateľov – každý bytový dom bude mať na prízemí bicykliareň a kočikáreň – či elektromobilita. V oblasti Governance zas bude Istropolis dbať o najvyššie certifikácie z pohľadu štandardu budov a podporí riešenia pre znižovanie odpadu a zvýšenie biodiverzity.

Z pohľadu ESG tak má vzniknúť jeden z najlepších projektov v strednej Európe. Developer však vidí aj ďalšie rozsiahle benefity. „Prínosy zahŕňajú nárast turizmu, zvýšenie hodnôt nehnuteľností, tvorbu pracovných miest aj celkové zlepšenie kvality života a imidžu danej lokality. Tieto predpoklady potvrdzuje aj aktuálny veľký záujem o bývanie aj o priestory na prácu v projekte nového Istropolisu,“ zhŕňa Martin Šramko.

Do istej miery potvrdením správnosti stratégie je zisk veľkého nájomníka pre jednu z kancelárskych budov – do Istropolisu sa bude sťahovať spoločnosť Dell. V rokovaní sú údajne ďalšie veľké nadnárodné firmy, ktoré uvažujú nad presunom sídla práve sem. Immocap dodáva, že veľký záujem je aj o bývanie.

Všetko tak nasvedčuje tomu, že Bratislava získa skutočne výnimočný projekt. Dôležitá lokalita v blízkosti centra mesta, resp. s potenciálom vzniku sekundárneho centra, získa funkcie a budovy, ktoré prispejú k posilneniu jej významu. Priľahlému okoliu zároveň prinesie citeľnú revitalizáciu, zlepšenie priečnych spojení, zvýšenie kvality verejných priestorov a bezpečnosti pre peších alebo doplnenie služieb.

Diskusie určite vyvolá podoba kultúrno-spoločenského centra, najmä v kontexte architektonických hodnôt pôvodného Istropolisu. Jeho zánik vyvolal mohutný odpor časti verejnosti. Faktom ale je, že bez záujmu verejného sektora o zachovanie a rekonštrukciu neskoromodernistického komplexu (vyjadreného aj peniazmi) sa zachovať nedal. To isté platí o vybudovaní NKKC, ktoré síce Bratislave a Slovensku zásadne chýba, no ani v tomto prípade to nestačilo. Nie je úlohou súkromných investorov nahrádzať štát alebo samosprávu, preto bolo zvolené riešenie, ktoré je optimom vo vzťahu k ekonomickým možnostiam prevádzky.

Developer tvrdí, že pamäť miesta zostane zachovaná, a to nielen zachovanými prvkami z pôvodného Istropolisu, ale aj vytvorením väčšieho priestoru pre supermarket či populárny stánok s kebabom (hoci už nepôjde o stánok). Chce si tak nájsť cestu k obyvateľom, aby Istropolis prijali za svoj.

Ak sa skutočne podarí splniť všetko, čo dnes Immocap ohlásil, nie je dôvod pochybovať o tom, že pre tisíce ľudí skutočne vznikne významná destinácia. Istropolis bude opäť spojený s kultúrou, koncertami a rozličnými podujatiami, zároveň ale aj s prácou, bývaním či nákupmi, čo je značkou efektívne využívaného mesta. Z tohto ohľadu je projekt skutočne navrhnutý výborne.

Dobudovaním Istropolisu sa navyše vyplní jeden z najväčších aktuálne neurbanizovaných blokov vo vnútornom meste. Bratislava sa vďaka tomuto počinu stane celistvejšou, kompletnejšou a živšou metropolou. 

Kľúčový detail či koncept, o ktorom verejnosť nevie, prezradil na záver architekt Jeroen Dirckx. „Myslím si, že je to znovupoužitie umeleckých diel, ktoré neboli tak viditeľné. A taktiež strop v sále, ktorý odkazuje na pôvodné lamely v originálnej hale. Myslím, že to je skvelé, pretože je v pamäti čo všetko tam bolo. Myslím, že to je ten hlavný detail odkazu," uzavrel. 

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Immocap. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.