Adrian Gubčo 22.08.2023 17:09

Odhodlaný postup: Nový Istropolis smeruje k výstavbe, prekonal zásadný míľnik

Nový Istropolis je jedným z najvýznamnejších pripravovaných projektov v Bratislave. Veľká transformácia bloku na Trnavskom mýte prinesie vznik mestskej štruktúry a výhľadovo aj dôležitého kultúrno-spoločenského centra. Jeho developer Immocap krok po kroku smeruje k zisku povolení pre štart výstavby.

Zdroj: Immocap

Trnavské mýto je jednou z najdôležitejších križovatiek v Bratislave, hoci má najmä dopravný význam. V minulosti mal aj kultúrno-spoločenský, čo súviselo s prítomnosťou Dom odborov Istropolis. Veľký neskoromodernistický komplex obsahoval priestory vplyvných odborov, ale aj veľkú kultúrnu sálu, ktorá bola pôvodne určená pre zjazdy komunistickej strany. Odrazilo sa to na priestornosti aj vysokej materiálovej úrovni budovy.

Nanešťastie, jej veľkorysosť sa stala aj dôvodom neudržateľnosti, čo sa ukázalo už na začiatku 21. storočia. Prevádzka budovy bola neekonomická a priestor obsadili rozličné nevhodné obchodíky. Stav Istropolisu sa zhoršoval, čo viedlo odbory k definitívnemu odpredaju komplexu v roku 2017. Majiteľmi sa stali developeri Immocap a YIT Slovakia.

YIT Slovakia sa neskôr zo zámeru transformácie Istropolisu stiahlo, Immocap však pokračoval v príprave nového projektu. Po rozsiahlych analýzach sa ukázalo, že pôvodné objekty nie je možné ekonomicky udržať. Preukázali to aj výsledky medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaže, v rámci ktorej sa väčšina zo súťažiacich popredných európskych ateliérov rozhodla pre nahradenie všetkých budov, hoci nešlo o podmienku.

Patrila medzi ne aj holandská kancelária KCAP, spolupracujúca s nemeckým ateliérom Cityförster. Spoločne vytvoril víziu novej polyfunkčnej zástavby, tvorenej kanceláriami, bývaním, ako aj významným kultúrno-kongresovým centrom. Vďaka kooperácii so špecialistami na obdobné typy objektov z Charcoalblue navrhli špičkové zariadenie, umožňujúce organizovať podujatia na najvyššej medzinárodnej úrovni.

Predstavený návrh sa stretol s odporom časti verejnosti, predovšetkým milovníkmi modernej architektúry. Napriek snahe o zachovanie Istropolisu sa komplex nepodarilo vyhlásiť za kultúrnu pamiatku. Otvorila sa tým cesta k asanácii, ktorá sa začala realizovať v prvých mesiacoch roka 2022 a ukončená bola do konca toho istého roka. Dnes je s výnimkou poslednej budovy – tzv. Domu techniky – celý blok prázdny a v očakávaní novej výstavby.

Developer pracuje na jej príprave. Zámer získal v priebehu jari prvé kľúčové rozhodnutie: kladné záväzné stanovisko zo strany Hlavného mesta SR Bratislavy. Magistrát overil súlad projektu s Územným plánom.

Podľa priloženej dokumentácie je predmetom investičného zámeru výstavba dvoch samostatných, prevádzkovo a stavebno-technicky oddelených nebytových budov v troch zónach. Prvá budova je tvorená kultúrno-spoločenským centrom (označeným ako MFH) s hotelovou vežou na spoločnej podnoži s piatimi podzemnými podlažiami. Druhá je tvorená dvojicou administratívnych objektov a bytovým domom s občianskou vybavenosťou v parteri a na druhom podlaží. Prepojenú budú štvorpodlažnou podzemnou garážou. Investor dopĺňa, že súčasťou projektu bude aj veľkorysý verejný priestor.

Celá plocha developmentu je členená na tri zóny. Zóna A je umiestnená v juhozápadnej časti územia a tvorí ju MFH a hotel. Zóna B vznikne v centrálnej časti územia medzi Kukučínovou Trnavským mýtom, Šancovou a Vajnorskou. Jej súčasťou je dvojica administratívnych budov a bytovka. Napokon Zóna C je tvorená voľným priestorom na rohu Kukučínovej a Škultétyho. Voľný však bude len do momentu, kedy bude ujasnená forma zástavby v súvislosti s nedávnou akvizíciou Domu technik zo strany Immocap.

Podľa aktuálne známych bilancií bude MFH tvorený kultúrno-spoločenskou sálou s kapacitou pre 4,5-tisíc ľudí, zázemím a 16-podlažným kongresovým hotelom so 194 izbami. Rezidencia R2 bude tvorená 124 bytmi v 15-podlažnej budove. Administratíva A1 bude najvyššou časťou zástavby s 26 podlažiami, výškou 102,5 metra a podlažnou plochou 34,6-tisíc metrov štvorcových. Administratíva A2 bude popri Vajnorskej, bude mať 9 nadzemných podlaží a vyše 20-tisíc metrov štvorcových podlažnej plochy. Projekt bude obsluhovať 1.239 parkovacích miest.

Mesto žiadalo realizáciu budovy MFH hneď v prvej etape výstavby v území. Takisto má požiadavky na riešenie parkovania bicyklov, ktoré má byť umiestnené v dvojici „hubov“ s celkovou kapacitou 350 bicyklov. Developer deklaruje, že kultúrno-spoločenská funkcia bude naozaj integrálnou súčasťou developmentu. V tomto momente však prezentuje najmä kancelársku budovu A2, ktorá má byť príkladom bizniscentra so špičkovou úrovňou udržateľnosti.

Kancelárska budova A2 má byť vzorom v udržateľnosti. Zdroj: Immocap

Udržateľnosti sa týka aj druhé kľúčové povolenie – po záväznom stanovisku totiž Nový Istropolis získal aj záverečné stanovisko v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). V tomto momente je už právoplatné.

V rámci snahy o zlepšenie dosahu projektu na životné aj mestské prostredie bol Hlavným mestom počas konania navrhnutý Variant C, ktorý priniesol určitú redukciu pôvodne uvažovaných plôch a funkcií. Na druhej strane, je taktiež v súlade s predstavami investora, ktorý upravuje koncept tak, aby tu bolo umiestniť bývanie na mieste Domu techniky. Variant C bude napokon ten, ktorý sa bude realizovať.

Dokumentácia približuje detaily riešenia nového projektu. Podľa predkladateľa zámeru bude mať MFH ako významný priestorový atraktor v navrhovanej zástavbe výraznú mestotvornú funkciu. Ako tvrdí developer, účelom zachováva pôvodný koncept Domu odborov, pozdvihujúc ho na novú úroveň. Po svojom predchodcovi preberie základné architektonické členenie v podobe kontrastu horizontálnej aj vertikálnej hmoty, ako aj tvaroslovie fasády či interiéru. Nový návrh MFH využíva existujúce materiály a umelecké diela, ktoré buď reštauruje alebo zachováva a adaptuje. Kukučínova má mať charakter normálnej ulice, nie len zásobovacieho zázemia.

V prípade ostatných budov predkladateľ zdôrazňuje ich citlivosť ku kontextu, aktívny parter alebo prístupnosť verejných priestorov pre všetkých návštevníkov. O architektúre ale možno reálne hovoriť len v prípade administratívnej budova A2 (podľa EIA O2), ktorá má obsahovať atraktívne podlubie, využívať drevo a pre zamestnancov tu vznikne aj veľká pobytová strecha.

K projektu prišlo pomerne dosť pripomienok. Okresný úrad napríklad žiadal zachovanie niektorých atraktívnych stromov a prispôsobenie projektu tak, aby nenarušil ich koreňové sústavy. Mestská časť Nové Mesto by tu rada videla viac zelených fasád. Hlavné mesto Bratislava požaduje zadržiavanie vody na pozemku stavebníka, menuje konkrétne stromy na zachovanie či presadenie a navrhuje zriadenie novej aleje stromov popri Vajnorskej.

S týmito požiadavkami sa stotožnilo aj Ministerstvo životného prostredia. To doplnilo ďalšie pripomienky, aby sa zmiernil prípadný negatívny vplyv stavby na lokalitu. Výsledkom procesu bude fakt, že počet stromov v území sa nezmení, hoci dôjde k nahradeniu niektorých stromov novými.

Nový Istropolis tak získal ďalšiu zelenú na ceste k výstavbe. Nasledovať bude územné a stavebné konanie, ktoré bude zastrešovať stavebný úrad v mestskej časti Nové Mesto. V tomto momente nemožno predvídať, ako dlho proces potrvá, pravdepodobne to ale nebude menej ako rok.

Reflektuje to aj dokumentácia. Podľa EIA by sa mala prvá fáza výstavby (MFH, hotel, R2, A2) rozbehnúť v druhom kvartáli roka 2025, do prevádzky by mala byť uvedená v prvom kvartáli roka 2026 a 2027. Druhá etapa výstavby, teda administratíva A1, by sa mohla začať stavať v druhom kvartáli 2026 a byť dokončená v treťom kvartáli 2028. Výstavba na mieste Domu techniky sa predpokladá v rokoch 2027-2028.

Bratislava potrebuje miesta pre veľké koncerty. Nájsť by ich mohla v Novom Istropolise. Zdroj: Immocap

Developer tak odhodlane smeruje k výstavbe nového projektu, ktorý bude jeho vlajkovou loďou. Immocap v posledných rokoch rastie, pričom zrealizoval kancelársku budovu Lakeside Park 02, stavia The Mill a okrem Nového Istropolisu bude developovať centrálu ZSE v downtowne alebo bytový Millhaus v susedstve The Mill. Postupne tak zvyšuje a rozširuje svoj záber – hoci Nový Istropolis bude predsa len najnáročnejší.

Najväčšou otázkou ostáva výstavba kultúrno-kongresového centra. Developer sa pred časom dohodol s mestskou časťou, podľa ktorej musí byť súčasťou projektu nová sála v každom prípade – hoci sa hovorilo o minimálne 1.250 miestach na sedenie. Nové kongresové centrum by ale malo mať viac ako dvojnásobne viac a vysokú flexibilitu, aby sa tu mohli organizovať aj naozaj veľké kongresy s množstvom delegátov.

Daný typ projektu pravdepodobne nebude rentabilný pre súkromného investora, čo môže ohroziť súčasnú podobu projektu. Ak by sa nepodarilo sálu postaviť v pôvodnom rozsahu, bola by to tragédia pre Nový Istropolis, pre Trnavské mýto aj pre celú Bratislavu.

Ak by sa to ale podarilo, metropola získa konečne vhodné miesto pre množstvo podujatí, vrátane náhrady PKO. Posilní sa tým význam Trnavského mýta, ktoré nebude len tranzitným alebo prestupným bodom, ale aj cieľom návštev ľudí z celého mesta aj z iných regiónov. Územie je asi najlepšie prepojeným miestom verejnou dopravou v Bratislave, čo by sa mohlo zlepšiť v prípade výhľadovej výstavby Filiálky v horizonte niekoľkých (snáď) desaťročí. Projekt samotný by zároveň pomohol k rozvoju okolia, vrátane chránenej Novej tržnice, ktorá by sa mohla úspešnejšie revitalizovať.

Kritici tvrdia, že sa Istropolis zbúral predčasne a ešte dlho bude na jeho mieste len prázdna pláň. Ako sa ale ukazuje, nemusí to tak byť. V tomto momente sa zdá, že veľký development smeruje k výstavbe už v dohľadnej dobe.

Vznikom Nového Istropolisu sa obnoví mestská štruktúra na jednom z najdôležitejších uzlov Bratislavy. V celej metropole je len málo miest, kde je vznik veľkej a kompaktnej polyfunkčnej hmoty vhodnejší či potrebnejší. Bratislava bude o čosi viac mestom.

Pozrite si prípravu Nového Istropolisu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.