Adrian Gubčo 17.12.2024 14:47

Veľké sťahovanie na kancelárskom trhu. Istropolis ohlasuje prvého nájomcu, opustí kontroverzné bizniscentrum

Nový development na mieste Istropolisu od Immocapu sa nezadržateľne blíži k výstavbe. Dôkazom je nielen pokrok v povoľovacích procesoch, ale aj potvrdenie prvého kľúčového nájomcu, ktorý obsadí jednu z kancelárskych budov. Ide o známu nadnárodnú korporáciu, ktorá v tejto súvislosti opustí staršie bizniscentrum v centre mesta.

Zdroj: Immocap / Safichem Invest

Dom odborov Istropolis na Trnavskom mýte bol výraznou súčasťou okolia rušnej križovatky v širšom centre Bratislavy. Komplex, zahŕňajúci administratívne a kultúrne priestory, patril k výrazným dielam architektúry neskorej moderny. V priebehu roka 2022 však bol odstránený, aby uvoľnil miesto novému polyfunkčnému zámeru na jeho mieste.

Spoločnosť Immocap sa tu rozhodla vybudovať súbor, pozostávajúci z kancelárií, bývania aj kultúrno-spoločenského centra, doplneného o nové verejné priestory. Podobu projektu zverila kancelárii KCAP, ktorá sa presadila vo výborne obsadenej medzinárodnej urbanisticko-architektonickej súťaži. Holandskí architekti priniesli koncepciu, ktorá priniesla efektívnejšie a udržateľnejšie riešenie priestoru, čím prekonávala nedostatky pôvodného Istropolisu.

V zmysle tejto vízie má byť smerom k najrušnejším komunikáciám v okolí, teda k Trnavskému mýtu, Šancovej či Vajnorskej, orientovaná komerčná časť projektu, kým hlbšie v území bude umiestnené bývanie. Prvá z kancelárskych budov vznikne popri Vajnorskej, čím dotvorí vyústenie tejto ulice do Trnavského mýta a zároveň vytvorí nárožie medzi ulicou a novým veľkým verejným priestorom pri kultúrno-spoločenskom centre.

Práve tento objekt, v povoľovacích procesoch označovaný ako Administratívna budova O2, by sa mal stať novým sídlom známej medzinárodnej korporácie. „Projekt nového Istropolisu sa už dnes teší mimoriadnemu záujmu, jedna z administratívnych budov je už dokonca prenajatá,“ potvrdzuje Martin Marko, obchodný riaditeľ Immocap. „Výborná lokalita a prístup Immocapu ku kritériám v rámci hodnotenia ESG presvedčili nadnárodnú spoločnosť DELL, ktorá sa rozhodla presunúť svoje sídlo do Istropolisu.“

DELL patrí k významným zamestnávateľom, bratislavské centrum zdieľaných služieb zamestnáva okolo 2,8-tisíc ľudí. V súčasnosti sídli k bizniscentre CUBUS na Fazuľovej ulici neďaleko prestupného uzlu Blumentál. V 11-podlažnej budove sa nachádza 22-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov. Dokončená bola v roku 2007.

V Istropolise získa úplne nové priestory s vysokým súčasným štandardom. Osempodlažná budova v tvare písmena L sa má vyznačovať celkovou nadzemnou plochou o veľkosti 20.351 m², bude tak citeľne menšia oproti CUBUSu. Vonkajší výraz bude tvoriť atraktívne, mestsky pôsobiace podlubie s parterom, vyplneným službami, pravidelný raster fasády a ustupujúce tri najvyššie podlažia. Smerom k Vajnorskej vznikne veľká pobytová terasa.

Najvýraznejším interiérovým prvkom má byť veľké, presvetlené átrium, doplnené zelenými prvkami. V interiéroch aj exteriéroch má byť vo zvýšenej miere využité drevo, ktoré sa objaví aj na fasáde. Dôraz na ekológiu má potvrdiť aj využitie technológie TABS, ktorá bude zabezpečovať tepelný komfort v miestnostiach výlučne sálavým spôsobom a znižovať prevádzkové náklady.

Táto časť projektu získala nedávno rozhodnutie o umiestnení stavby, teda územné rozhodnutie. K spusteniu výstavby tak chýba už len vydanie stavebného povolenia, ktoré je skôr formalitou. Reálne sa tak môžu stavebné práce rozbehnúť v priebehu niekoľkých mesiacov. Dokončenie a sťahovanie DELL-u by mohlo prebehnúť možno už na konci roka 2026.

Zvyšok Istropolisu bude pravdepodobne nasledovať neskôr. Developer už v prípade Administratívnej budovy O2 prezentoval v podstate finálne vizualizácie, pri iných objektoch v komplexe ešte ale definitívnu podobu nepredstavil. Situáciu zmenila akvizícia objektu bývalého Domu techniky na Škultétyho, čo otvorilo možnosť úpravy priestorovej organizácie budov.

Zásadný vplyv má aj postoj štátu k plánom na vznik Národného kultúrneho a kongresového centra, ktoré sa teoreticky mohlo nachádzať v Istropolise. Pre developera by tak bolo len veľmi náročné budovať kultúrno-spoločenskú budovu s halou s kapacitou tritisíc divákov na sedenie a viac ako päťtisíc na státie. Ako teda bude vo výsledku nový Istropolis vyzerať, zatiaľ známe nie je.

CUBUS. Zdroj: Safichem Invest

Veľkou otázkou je aj osud CUBUSu na Fazuľovej. Kancelárska budova bola v čase výstavbe predmetom silnej kritiky – stavala sa totiž načierno. Do prostredia v susedstve kostola Blumentál priniesla mohutný objem a radikálne odlišný štýl architektúry. Dnes sa stáva funkčne nevyhovujúcou a navyše bude v dohľadnej dobe vyprázdnená.

V kuloároch sa tak diskutuje o možnej transformácii objektu na bývanie. Dávalo by to zmysel, pričom skúsenosť s podobnými zmenami má aj samotný Immocap – po získaní nájomcu pre The Mill v podobe firmy Henkel získal jeho pôvodné sídlo, ktoré začal meniť na rezidenčný objekt Záhradnícka. CUBUS však vlastní český fond Safichem Invest.

Ten zatiaľ odmieta konkretizovať, aké má plány s budovou. „Vzhľadom k aktuálne prebiehajúcim jednaniam, ktorých podrobnosti pochopiteľne nemôžeme zdieľať, sa v tejto veci nebudeme vyjadrovať,“ hovorí Kateřina Pejšková zo Safichem Invest. Každopádne, nájsť dostatok nájomcov pre tak veľkú budovu, ktorá má svoj vek, nebude vôbec jednoduché. Keďže sa ale nachádza v atraktívnej lokalite, o bývanie by investor pravdepodobne núdzu nemal.

Centrum Bratislavy tak čakajú významné zmeny, ktoré prinesú nielen výstavbu v susedstve kľúčovej križovatky, ale teoreticky aj premenu výrazného bizniscentra. Ak by táto prestavba dala CUBUSu citlivejší výraz a nebodaj aj vhodnejšiu mierku, bola by to mimoriadne dobrá správa. Spolu s oživením a kultiváciou Trnavského mýta by došlo k výraznému zlepšeniu. Napraviť by sa mohla jedna z veľkých chýb bratislavského stavebného rozvoja na začiatku 21. storočia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.