Simona Schreinerová 20.02.2025 17:15

Veľké víťazstvo pre Bratislavu. Otvára sa cesta pre rozvoj Celomestského centra Petržalka, odpor aktivistov nestačil

Dnes vyvrcholila diskusia okolo Zmien a doplnkov 10, teda o aktualizácii Územného plánu hlavného mesta. Ide o zónu Celomestského centra Petržalky, kde sa pripravujú masívne projekty Nové Lido od JTRE a Southbank od Penta Real Estate.

Zdroj: JTRE

Mestské zastupiteľstvo dnes hlasovalo o nielen o Zmenách o doplnkoch 10, ale aj o návrhu na zámenu ako prípad hodný osobitného zreteľa týkajúci sa pozemkov na Kočánkovej ulici. Zámena so spoločnosťou Popper Capital s.r.o. súvisí práve s plánovanou výstavbou. Zmena územného plánu v tomto prípade znamená umožnenie mestotvornejšej výstavby v územní, kde je výstavba realizovateľná aj v súčasnosti.

Už od úvodu zastupiteľstva bolo zrejmé, že hlasovaniu bude predchádzať dlhá diskusia. V rámci návrhov na zmenu programu padol aj návrh na stiahnutie týchto bodov, ktorý však schválený nebol a tak zostali v programe zastupiteľstva. Po relatívne búrlivej debate poslancov, do ktorej sa zapojili aj niekoľkí občania, napokon prišlo ku kľúčovým hlasovaniam. Oba body, zámenu pozemkov aj zmenu územného plánu, zastupiteľstvo schválilo, čím sa definitívne otvára priestor najmä pre Nové Lido, ale aj Southbank.  

Celomestské centrum Petržalka je rozsiahle územie, ktoré zo severu vymedzuje Dunaj a Soví les, z východu Prístavný most, z juhu Einsteinova a čiastočne Bosákova a zo západu Starý most. Historicky bolo vytypované ako lokalita pre umiestnenie novej zástavby, a to vrátane vybavenosti celomestského a nadmestského významu. Na prestavbu čaká už desaťročia, pričom má „zrkadliť“ nové centrum, vznikajúce na ľavom brehu rieky.

Developer JTRE sa plánovaniu novej štvrte venuje už približne desaťročie, pričom do lokality vstupoval s existujúcou reguláciou, ktorá predpokladala vybudovanie dvojice ostrovov, veľkorysé verejné priestory aj solitérnu zástavbu bez väzby na vývoj na ľavom brehu. Išlo o výsledok súťaže z roku 2006, v ktorej sa presadila kancelária Markrop.

JTRE v spolupráci s viacerými poprednými architektonickými kanceláriami ako Jakub Cigler Architekti, Marko&Placemakers, Compass a najnovšie aj Gehl Architects naplánoval novú kompaktnú mestskú štruktúru. Tvoriť ju má kombinácia blokov a solitérnych výškových budov v urbanistických uzloch.  

Súčasťou návrhu je tiež ochrana pridunajskej zelene zrušením jedného z ostrovov. Okrem toho má vzniknúť rekreačná Lido lagúna, líniový centrálny park, nové centrálne námestie naproti Námestiu M. R. Štefánika aj premostenie Dunaja peším promenádnym mostom.

Penta Real Estate je v území aktívna od roku 2022. Na preriešenie svojej časti územia zorganizovala veľkú medzinárodnú urbanisticko-architektonickú súťaž . Víťazmi sa stali kancelárie Snøhetta, Studio Egret West a gro architekti, ktorí navrhli rozvoľnenejší koncept. Najvýznamnejšou inováciou je séria „bowls“, priehlbní, v rámci ktorých bude zachovaná pôvodná výška terénu aj časť pôvodnej zelene vrátane vzácnych a starých stromov.

Southbank. Zdroj: Penta Real Estate

Celkový odhadovaný príspevok investorov na vybudovanie dodatočnej verejnej infraštruktúry je 76 miliónov eur. Náklady na lávku cez Dunaj sa odhadujú na 35 miliónov, pričom ju JTRE vybuduje v rámci poslednej etapy Nového Lida. Náklady na promenádu, ktorá vznikne na mieste dnešnej hrádze, si rozdelia obaja developeri – JTRE približne 2,85 milióna a Penta Real Estate 4,1 milióna eur.

V prípade centrálneho námestia s multifunkčnou halou investuje JTRE šesť miliónov eur a Penta päť miliónov eur. Vyvolané investície sa odhadujú na približne 96 miliónov eur a zahŕňajú napríklad aj 600 metrov dlhý bulvár.

Zámenou pozemkov získa mesto pozemky pre základnú školu (časť pozemkov bude potrebné vysporiadať, časť financií majú poskytnúť developeri), pričom investori vykonajú hrubé terénne úpravy v rámci prípravy na výstavbu. Ide o urbanisticky výhodnú polohu v blízkosti centrálneho parku.

Mesto získa aj 97 nájomných bytov s rozlohovou viac ako 5.100 m² a trhovou hodnotou približne 25 miliónov eur. Pribudnúť má aj 21.000 m² územným plánom chránenej zelene a prírode blízky nábrežný park či obnova vodáckych lodeníc.  

Napriek dlhoročnému procesu príprav, ktorý bol v určitých fázach prístupný aj občanom, sa už dlhší čas ozývali aktivisti. Cieľom kritiky je devastácia zelene, histórie aj komunít, ktoré lokality v súčasnosti využívajú. Upozornili tiež na riziko ohrozenia prúdenia podzemných vôd, stratu habitatu pre chránené druhy hmyzu alebo netopierov, vytlačenie nízkopríjmových skupín obyvateľstva. Navyše mesto podľa aktivistov získa za zmenu regulácie primálo.

Magistrát s výhradami nesúhlasil, pričom použil aj tvrdšie vyhlásenia. „Mrzí nás, že stanovisko aktivistov k návrhu zmien a doplnkov územného plánu č. 10 v území Lida, ktoré adresovali poslancom mestského zastupiteľstva, obsahuje viaceré zavádzajúce tvrdenia,“ napísalo Hlavné mesto. Komentoval pritom jednotlivé výhrady, ktoré odmietavá časť verejnosti prezentovala v petícii a v otvorenom liste primátorovi i poslancom.

Bulvár v Novom Lide. Zdroj: JTRE

Mesto tiež zdôraznilo, že ide o dlhoročný odborný konsenzus, kedy síce dôjde k navýšeniu podlažných plôch zástavby oproti pôvodným plánom, na druhej strane sa ale otvorí cesta pre vznik kompaktnej blokovej štruktúry, ktorú dlhodobo presadzuje. Okrem odporcov je však aj združenie, ktoré sa postavilo za zmenu územného plánu - Občianske združenie bratislavský dunajský park. Podobne ako Asociácia bratislavských vodáckych klubov zhodnotili, že participácia bola dostatočná, čo bola často spomínaná výčitka zo strany niektorých zastupiteľov aj verejnosti.

Na druhej strane iniciatíva Znepokojené matky upozorňuje na zánik „ostrova chladu“. „Schválením navrhovaných zmien v územnom pláne sa otvorí cesta projektom, ktoré sa nedajú uskutočniť bez toho, aby nezničili cenný ostrov chladu pre naše mesto, čo pri narastajúcich teplotách už nevieme dovoliť“, uviedla občianka a zároveň zástupkyňa iniciatívy. Bratislavčania majú mať podľa nej tú výhodu, že stále môžu z centra mesta prísť do území, ktoré sú chránené a cenné svojou biodiverzitou a nie je rozumné ich ničiť.

Počas diskusie padali aj otázky, prečo developer už nezačal stavať, keď to súčasný územný plán umožňuje. Developeri nepochybne čakali na výsledok hlasovania mestského zastupiteľstva. Ak by zmena územného plánu nebola schválená, nedá sa vylúčiť, že by sa výstavba spustila v zmysle súčasných regulatív. Aké benefity by z toho malo mesto, je však otázne. Odkladať dlho pripravovanú zmenu regulatív a snažiť sa z developerov za každú cenu „vytĺcť“ čo najviac, by sa totiž nemuselo oplatiť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.