Adrian Gubčo 21.01.2025 18:31

Krôčik od väčšieho centra. Mesto sa chystá na zmenu územného plánu, otvorí cestu Novému Lidu a Southbanku

V dohľadnej dobe by malo prísť k mimoriadne významnému kroku v rozvoji Bratislavy. Do mestského zastupiteľstva by sa možno už vo februári mali dostať Zmeny a doplnky Územného plánu 10, ktorých predmetom je zmena regulácie v tzv. Celomestskom centre Petržalka. Otvorí sa tak cesta k výstavbe projektov Nové Lido a Southbank, čo má metropole priniesť množstvo benefitov.

Centrum sa rozšíri na pravý breh

Bratislava je prakticky od svojho vzniku mestom na jednom brehu Dunaja. Meniť sa to začalo až v druhej polovici minulého storočia, keď sa začalo uvažovať o vzniku novej štvrte na mieste historickej obce Petržalka. Na konci 60-tych rokov sa zorganizovala veľká medzinárodná urbanistická súťaž, na začiatku 70-tych vznikol konkrétny zastavovací plán a začala realizácia.

Súčasťou plánov bolo aj využitie priestoru medzi dnešnou Einsteinovou ulicou a Dunajom. Vzhľadom na blízkosť k centru na ľavom brehu aj jeho očakávanú expanziu východným smerom sa tento priestor určil ako miesto rozvoja vybavenosti celomestského významu. Prakticky od 80-tych rokov je tak oficiálne označované ako Celomestské centrum – Petržalka.

Ambíciu rozšíriť centrum Bratislavy týmto smerom potvrdila aj urbanistická súťaž, vyhodnotená v roku 2006. Autori víťazného návrhu, architekti Ivan Marko a Marta Kropiláková, navrhli veľkorysú štruktúru, ktorá slovami súčasného primátora Matúša Valla svojimi princípmi viac pripomínala Petržalku ako tradičný mestský blokový urbanizmus. Výsledky tejto súťaže sa v roku 2011 dostali do Územného plánu mesta, akékoľvek investície ich tak musia zohľadňovať.

Ako ale tvrdí Vallo aj hlavný architekt Juraj Šujan, odvtedy sa uvažovanie o meste posunulo. Nový prístup reprezentuje urbanistická štúdia, ktorá bola už v roku 2016 kladne prerokovaná na úrovni mesta aj mestskej časti. Podľa tohto materiálu by sa urbanizmus lokality mal viac prispôsobiť súčasným požiadavkám na tvorbu kvalitného mestského prostredia. Kombinovať tak má kompaktnú blokovú štruktúru, lepšie rozvrhnuté verejné priestory alebo väčší objem zelene.

Galéria

Odvtedy prišli ďalšie dokumenty, ktoré zmenili pomery v území. Šujan pripomína štúdiu Lido lagúny z roku 2017, ktorá je výsledkom aktivít vodákov v kooperácii s developerom JTRE a navrhuje vznik verejného priestoru pláže a lagúny pre rekreačné a športové aktivity. Druhým materiálom je plánovaný parkovací dom pre nájomnú bytovku na Muchovom námestí a najmä susedný TIOP na Einsteinovej z roku 2020.

Táto trojica materiálov sa stala predpokladom pre zmenu Územného plánu. Po dlhých rokovaniach, ktorých súčasťou bolo aj oficiálne pripomienkovanie navrhovaných zmien v roku 2023, sa mesto priblížilo k schváleniu novej regulácie. V súčasnosti sú už vyhodnotené pripomienky a toto vyhodnotenie sa posudzuje Regionálnym úradom územného plánovania. Jeho stanovisko sa očakáva do niekoľko dní, čo otvorí cestu pre rokovania na úrovni mestského zastupiteľstva, teoreticky už vo februári.

Ak sa poslanci vyjadria pozitívne, otvorí to cestu k výstavbe v lokalite. Ako ale upozorňuje Vallo, nejde o automatický súhlas s novým developmentom. Podľa primátora je hlavným cieľom ustriehnuť, aby sa z lokality stalo mesto pre všetkých. Argumentuje pritom výraznými úpravami a množstvom dohôd, ktoré samospráva s developermi v lokalite uzavrela. Aj vďaka nim údajne vznikne štvrť, ktorá prinesie vysokú kvalitu života pre budúcich rezidentov aj návštevníkov zo zvyšku mesta či mimo neho. Má ísť o skutočné centrum Bratislavy.

Štúdia Celomestského centra Petržalka. Zdroj: JTRE

Rozsiahle benefity v prospech mesta

Podľa Jána Mazúra, hlavného stratéga mesta Bratislava, bolo hlavným cieľom Magistrátu predovšetkým určiť zodpovednosť za rozvoj jednotlivých častí územia a „vykonať územný plán“ – teda naplniť očakávania a predpoklady, zakotvené v regulácii. Tá tu totiž predpisuje aj určitý objem verejnej vybavenosti či verejnoprospešných stavieb. Jednotlivé zámery a ich realizácia má byť pritom zmluvne ošetrená.

Ako zhŕňa Mazúr, mesto získa v rámci územia predovšetkým scelené a stavebné pozemky, vyvolané a verejnoprospešné investície a nájomné byty. V prípade pozemkov dôjde k zámene medzi mestom a developermi tak, aby jednotlivé majetky zohľadňovali nové urbanistické riešenie. Mesto sa dostane k plochám pod cestami, verejnými priestormi či budúcou školou, investori zas k stavebným pozemkom pre jednotlivé bloky. V konečnom dôsledku dôjde k zámene v pomere 1:1 medzi mestom a developermi (celkovo ide o 45.946 m²).

V prípade vyvolaných investícií vložia developeri do dopravnej či technickej infraštruktúry približne 96 miliónov eur. Mazúr zdôrazňuje, že tieto investície nebudú odpočítané od poplatkov za rozvoj či kontribúcií, ktoré si samospráva voči developerom uplatní. Napriek tomu pomôžu zabezpečiť prevádzku územia vrátane plôch či objektov vo vlastníctve mesta.

Mesto má výrazne benefitovať na verejnoprospešných investíciách, ktorých výška sa odhaduje na 76 miliónov eur. Ide o pomerne veľký počet rozličných zásahov, ku ktorej patrí napríklad pešia a cyklistická lávka cez Dunaj, ktorú bude realizovať developer, lávka ponad Einsteinovu, ktorú budú budovať mesto s mestskou časťou, alebo nábrežný park v réžii mesta. Ďalej to bude centrálne námestie a centrálny park, pod ktorým sa mesto dostane k pozemkom a investor zrealizuje hrubé terénne úpravy. Ako bolo zmienené, mesto získa pozemky pod budúcou školou, mestská časť ju následne postaví.

Slúžiť na to bude poplatok za rozvoj, ktorého celková výška sa odhaduje na 28 miliónov eur. Z tejto sumy pôjdu dve tretiny do rúk mestskej časti. Väčšia časť financií by mala zostať v území a pomôže pri realizácii školy, centrálneho parku a lávky ponad Einsteinovu.

Mazúr dodáva, že mesto by malo získať aj približne 98 bytov, teda za predpokladu, že priemerná výmera bytu bude 55 metrov štvorcových (celkovo tak mesto získa 7.828 m² čistých podlažných plôch pre mestské nájomné bývanie). Ide o relatívne malý objem bytov v kontexte celej zóny, kde ich môže byť až 5-tisíc. Mesto ale mohlo v zmysle vlastnej metodiky žiadať takúto formu kontribúcie len z navýšeného objemu rezidenčnej funkcie oproti pôvodným plánom.

Primátor Vallo zhŕňa, že zmenou Územného plánu a otvorením územia pre rozvoj sa podarí zurbanizovať lokalitu, ktorá je pre tento účel ako stvorená. „Ak sa chceme rozprávať o väčšej intenzite zástavby, je to práve tu,“ konštatuje. „Na intenzifikáciu je výborne pripravené.“ Okrem benefitov pre mesto upozorňuje aj na kvalitné dopravné napojenie či dostupnosť k pôvodnému či novému centru na ľavom brehu.

V lokalite má pribudnúť bloková zástavba aj rozsiahle verejné priestory. Zdroj: JTRE / EIA

Nové projekty európskeho charakteru

V lokalite sa pripravujú dva veľké developmenty. Významnejším z nich je Nové Lido od JTRE, ktoré sa týka väčšiny plôch medzi Starým mostom, hrádzou a Einsteinovou. Druhým je Southbank od Penta Real Estate, za ktorým stojí Penta Real Estate. Oba zámery sú už z veľkej časti v procese posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA), ich povoľovanie sa teda začalo.

Ak sa podarí schváliť zmenu Územného plánu, developeri budú môcť prikročiť k ďalšiemu dôležitému kroku v podobe podania žiadostí o záväzné stanovisko mesta. Bratislava bude povinná sa vyjadriť a teoreticky aj vydať kladné stanovisko, pokiaľ budú predložené zámery formálne v poriadku. Platí to aj napriek tomu, že po zmene „veľkého“ plánu ešte musí nastať aktualizácia územného plánu zóny.

Blíži sa tak koniec takmer desaťročie trvajúceho procesu. Ako objasnil hlavný architekt, fakt, že sa mení plán „v prospech“ JTRE a Penta Real Estate, nevyplýva z favoritizmu, ale z dôvodu, že ide o jeden z najdlhšie trvajúcich procesov zmien územného plánu v Bratislave.

Samotní developeri avizujú, že plánujú vybudovať štvrť podľa tých najlepších súčasných princípov tvorby mestského prostredia. Týka sa to najmä Nového Lida, ktorého koncepciu pripravili najmä architektonické kancelárie Compass Architekti či Marko & Placemakers.

Kombinovať má blokovú zástavbu s výškovými akcentami smerom k Einsteinovej či Mostu Apollo. Súčasťou zóny budú aj už zmieňované centrálne námestie zakončené významným kultúrno-športovým objektom, centrálny park či mestský bulvár, kde sa výhľadovo ráta s električkovou traťou.

Southbank je zas výsledkom medzinárodnej súťaže, v ktorej sa presadil kolektív tímov Snøhetta, Studio Egret West a gro architekti. Tvorený bude kombináciou rezidenčnej riadkovej zástavby smerom k Dunaju a kancelárskym kampusom pri Moste Apollo. Významnou súčasťou projektu bude séria verejných priestorov, nazývaných „bowls“, ktoré budú na úrovni pôvodného terénu lokality a zachovávať časť pôvodnej vegetácie.

Týmto riešením sa inšpirovalo aj mesto pri úvahách o budúcej podoby centrálneho parku v Novom Lide. Aj tu sa má zachovávať pôvodný terén, keďže vo zvyšku územia sa pravdepodobne celé územie zdvihne o niekoľko metrov na úroveň dunajskej hrádze. Dané riešenie zároveň umožní, aby nebolo potrebné ísť so stavbami do hĺbky a tým ohroziť prúdenie podzemnej vody (a zároveň nebude stavba ani tak extrémne drahá).

V každom prípade, mesto aj developeri pravidelne opakujú, že vznikne kvalitná a udržateľná štvrť po vzore podobných inde v Európe. Smerom od Einsteinovej k Dunaju sa bude doprava postupne utlmovať, pričom sa do budúcna ráta aj s obsluhou električkou. Nový TIOP na Einsteinovej by mal zároveň obslúžiť nielen pravobrežné, ale aj ľavobrežné centrum. Ľudia tak nebudú závislí od automobilovej dopravy. Práve naopak, k dispozícii budú mať bohatú ponuku verejnej dopravy, cyklistickej a pešej infraštruktúry.

Podstatnú časť kvality zóny má tvoriť rekreačná infraštruktúra, ku ktorej patrí aj budúca Lido lagúna s dunajskou plážou. Tento zámer bude najmä v réžii Slovenského vodohospodárskeho podniku, ktorý má na realizáciu projektu črpať financie z Plánu obnovy. V tomto momente má už údajne objednanú tvorbu architektonickej štúdie aj projektovej dokumentácie.

V lokalite sa tak z omnoho väčšej časti zachráni zeleň v inundačnom pásme, pribudne atraktívna rekreačná plocha a zachová tradícia vodáctva aj s predpokladom vzniku nových lodeníc. Prerazenie Ovsišťského ramena nie je predmetom aktuálnej zmeny regulácie.

Napriek týmto benefitom sa proti zámeru postavili aktivisti, ktorí kritizujú údajnú netransparentnosť pri zverejňovaní podkladov, deštrukciu životného prostredia či komerčný charakter developmentu. Podľa primátora Valla aj hlavného architekta Šujana ale prebehlo viacero stretnutí, niektoré pripomienky sa zapracovali, ďalšie zas boli vyhodnotené ako bezpredmetné. S názormi, podľa ktorých sa tu stavať nemá vôbec, ale mesto nesúhlasí.

Proti výstavba sa stavali aktivisti, ktorí naznačovali, že výstavba je pre Bratislavu škodlivá. Zdroj: Penta Real Estate

Strategický posun pre celé mesto

Všetko tak nasvedčuje tomu, že slovenská metropola smeruje k otvoreniu dôležitého územia pre rozvoj. Z hľadiska budúcnosti mesta ide o strategickú plochu. Možno do veľkej miery súhlasiť s primátorom, že ide o jedno z najvhodnejších území pre výstavbu, príp. s hlavným architektom, ktorý to považuje za naplnenie vízie vzniku mesta viacerých centier a krátkych vzdialeností.

V Novom Lide a Southbanku by podľa predbežných odhadov mohlo vzniknúť bývanie pre približne 10-tisíc obyvateľov. Ďalšie desiatky tisíc ľudí ho budú navštevovať, či už za účelom práce, štúdia, oddychu alebo zábavy. Výrazne sa tak prepóluje život v Bratislave, ktorá zároveň dostane omnoho veľkomestskejší charakter. Stane sa totiž skutočne mestom na Dunaji.

Kedy to bude realitou, je v tomto momente ťažké odhadnúť. Výstavba prvých budov by sa v prípade schválenia ZaD 10 už vo februári mohla začať najskôr v druhej polovici budúceho roka, pravdepodobne ale až v roku 2027. Následne sa bude výstavba fázovať. Developeri rátajú s celkovým dobudovaním zóny možno v roku 2042.

Netreba tak čakať, že už onedlho bude na pravom brehu Dunaja les žeriavov, rovnako sa nezačne okamžite stavať ani električková trať. Otázne je, kedy začne vznikať veľké kultúrne centrum v závere centrálneho námestia alebo lávka cez rieku. Dôležité však je, že skôr či neskôr by mali vzniknúť, čo je dané nielen sľubmi developera, ale aj konkrétnymi zmluvami medzi investormi a Magistrátom.

Obraz Bratislavy by mal byť v prvej polovici tohto storočia tvorený nielen historickým centrom a Hradom, ale aj novými štvrťami popri Dunaji. Nové parky, promenády, námestia, pláž, kultúrne objekty, ale aj súčasná architektúra, výškové budovy a príťažlivé mestské bloky tak spoločne dodajú slovenskej metropole oveľa vzrušujúcejšiu podobu. Hoci s rezervami, Bratislava bude v dohľadnej budúcnosti omnoho lepším mestom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.