Adrian Gubčo 13.03.2025 19:30

Posunie celú Bratislavu. Nové Lido má dvere otvorené, prvé zmeny budú viditeľné už na budúci rok

Pred niekoľkými týždňami došlo k pomerne dramatickému prijatiu Zmien a doplnkov Územného plánu 10. Ich predmetom bola úprava regulácie pre tzv. Celomestské centrum Petržalka, kde majú vzniknúť projekty Nové Lido od JTRE a Southbank od Penta Real Estate. Sledovaný je najmä prvý z nich. Keďže je už otvorená cesta k realizácii, developer približuje ďalší postup a detaily zámeru.

Zdroj: JTRE

Na ceste k výstavbe

O výstavbe veľkého projektu na pravom brehu Dunaja pod názvom Nové Lido sa hovorí bezmála už desaťročie. Developer JTRE plánuje urbanizovať rozsiahle územie, vymedzené na severe dunajskou hrádzou, na východe pozemkami Penta Real Estate a rampami mostu Apollo, na juhu Einsteinovou a na západe estakádou, smerujúcou na Starý most. V minulosti k jeho pozemkom patrili aj plochy západne od bytového domu Fuxova.

Lokalita je dnes prakticky nevyužitá. Tvorená je zmiešaným územím skladu paliet, bývalých športovísk či náletových drevín. Historicky sa tu zachovalo aj niekoľko záhrad či objektov, súvisiacich s existenciou chudobnej medzivojnovej štvrte Elýzium. Vzhľadom na polohu v srdci Bratislavy a naproti formujúcemu sa novému centru mesta na ľavom brehu tak ide o ideálne miesto pre rozvoj veľkomestskej zástavby.

Premena územia na rozšírenie centra metropoly je napokon aj predmetom nedávnej zmeny Územného plánu. Hoci sa tu výstavba plánuje už dlhšie, nezodpovedá už súčasným nárokom na tvorbu kvalitné, živého a udržateľného prostredia. Predtým sa totiž uvažovalo s výstavbou v zmysle urbanistickej súťaže z roku 2006, ktorá rátala so vznikom dunajských ostrovov, obrovských námestí, riedkej zastavanosti a výškových budov.

Nový prístup je založený na preferencii blokovej zástavby s nižšou mierkou, umiestnení lokálnych dominánt, šetrnejšiemu prístupu k najvzácnejšej zeleni medzi Dunajom a hrádzou či verejných priestoroch, ktoré nadväzujú na priestorovú organizáciu v downtowne. Nové Lido tak má viac pripomínať klasické mestské prostredie. Developer tu chce umiestniť aj významný objekt občianskej vybavenosti v jadre štvrte, nový peší most cez Dunaj a po dohode s vodákmi vzniknú aj nové lodenice či mestská pláž.

Navrhované zmeny rátali aj so zvýšením miery zastavanosti alebo zmene funkcií v prospech posilnenia bývania. Viaceré úpravy sa nepozdávali časti aktivistov, podľa ktorých prinesie vznik štvrte deštrukciu prírodných hodnôt a bude pre mesto nevýhodný. Mieru kontribúcií, ktoré zamýšľa developer (resp. developeri) zaplatiť mestu, považujú za nedostatočnú.

Dnes však už ide v podstate o uzavretú otázku, keďže mestské zastupiteľstvo schválilo zmenu regulácie aj zámenu pozemkov, ktorá umožni Bratislave získať plochy pod cestami či verejnými priestormi. Nové Lido tak skôr či neskôr vznikne v podobe, v akej ho navrhuje developer.

Rastie tak význam iných otázok – napríklad kedy začne výstavba prvých domov, kde vzniknú, ako dlho bude štvrť vznikať a čo prinesie verejnosti a mestu. JTRE na príprave nezaháľa – už pred časom sa objavili prvé detaily budúcej štvrte v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Významné zmeny tu však bude realizovať aj mesto, ktoré by navyše malo mať na mnoho z nich financie, či už v dôsledku kontribúcií, poplatkov za rozvoj alebo iných zdrojov externého financovania.

Projekt bude obrovský, takže bude rozdelený na viacero fáz. Zdroj: JTRE / EIA

Rozvoj začne od západu

Developer teraz musí počkať, kým sa zmeny a doplnky územného plánu stanú právoplatnými. To by malo byť 1. mája tohto roka. Potom sa môže pohnúť s prípravou jednotlivých častí projektu. „Nové Lido bude rozdelené na viacero etáp a po nadobudnutí právoplatnosti Zmien a doplnkov územného plánu začneme podávať na mesto investičné zámery,“ približuje Daniel Suchý, hovorca a senior PR manager JTRE.

V praxi tak bude žiadať o vydanie záväzných stanovísk pre jednotlivé etapy projektu. Dokumentácia EIA naznačuje, že tu bude sedem väčších celkov. Tri z nich by mali byť rezidenčné, tri zmiešané (kancelárie + rezidencie) a jeden bude patriť kultúre (vyššie zmienenej významnej verejnej budove). Dva bloky zatiaľ riešené neboli, jednak polyfunkčný západne od centrálneho námestia a verejný východne. Východný pozemok totiž pripadne mestu, ktoré tu plánuje s mestskou časťou realizovať školu.

Developer pripúšťa, že pôjde o veľký oriešok, keďže územie je obrovské. Stavať tak bude postupne. „Fázovanie výstavby Nového Lida ešte záleží od viacerých okolností. Uvažujeme primárne o výstavbe smerom od Starého mosta,“ naznačuje Suchý. „Našim záujmom je, aby dokončené časti neboli obkolesené výstavbou zo všetkých strán.“

Ako prvé sa tak začnú stavať pravdepodobne bytové domy. Ak by išlo o sektor 1.1, do realizácie by ako prvá mohla ísť výšková budova, doplnená o trojicu nižších viacsekciových domov, ktoré svojim pôdorysom vytvoria jeden takmer uzavretý a jeden výrazne pootvorený blok. Budovy budú terasové a mať štyri až deväť podlaží, veža by mala mať 27 podlaží. V parteri na prízemí budú služby a vybavenosť.

Veľký sektor 2.1 by mohol byť ďalšou etapou, hoci jeho rozsah prináša možnosť, že sa rozdelí na menšie etapy. v jeho západnej časti smerom k estakáde Starého mosta navrhuje umiestnenie dominánt s 18-25 podlažiami, zvyšok bloku budú ale tvoriť doskové terasové objekty v blokovej zástavbe so štyrmi až deviatimi podlažiami. Umiestnený by tu mal byť aj hotel, materská škola a prevádzky v parteri.

Veľkou otázkou je sektor 2.2, teda významný objekt občianskej vybavenosti. Developer či architekti zatiaľ hovoria len rámcovo, o čo pôjde, zo známych informácií ale vyplýva, že pôjde o skutočne mimoriadnu stavbu. „Budovu s verejnou funkciou nadmestského významu rozvíjame ako multifunkčné centrum s flexibilnou sálou, ktorá bude pripravená na širokú škálu spoločenských, kultúrnych a športových podujatí s rôznou kapacitou podľa charakteru akcie,“ popisuje D. Suchý.

Zaujímavé sú údaje o kapacite objektu. „V prípade koncertu na státie môže kapacita dosiahnuť až 10-tisíc návštevníkov,“ tvrdí hovorca JTRE. Tým by toto centrum ďaleko presahovalo iné uvažované kultúrno-spoločenské centrá. Zámer v SOHO Petržalkaráta s dvetisíc návštevníkmi a v poslednej dobe najviac skloňovaný Istropolis s niečo vyše tritisíc počas koncertov. „Načasovanie realizácie aj model financovania sú ešte predmetom ďalších diskusií,“ dodáva Suchý.

Kým kultúrno-spoločenská budova je teda ešte pomerne ďaleko, rovnako ako bytovky – v optimistickom prípade pre investora začnú rásť koncom budúceho roka – iné časti územia prejdú zmenou možno naozaj už na budúci rok. Dôležité pre obyvateľov i návštevníkov Bratislavy, že sú to práve nábrežné verejné priestory.

Pravdepodobne prvá časť projektu, ktorá sa začne realizovať - domy pri Starom moste a nábrežný park. Zdroj: JTRE

Bratislava dostane nový park

V priebehu minulého týždňa vystúpil v médiách jeden z hlavných architektov Nového Lida Juraj Benetin z kancelárie Compass. Ako priblížil, prvé do realizácie z celého zámeru pôjdu verejné priestory. „Malo by ísť o revitalizáciu nábrežného parku v inundačnom pásme medzi Dunajom a hrádzou s minimálnym zásahom do existujúcej zelene, ktorá je plne v kompetencii Hlavného mesta,“ potvrdzuje Daniel Suchý.

Za pravdu mu dáva Peter Bubla, hovorca Magistrátu Hl. mesta SR Bratislavy. „Nábrežný park bude tvorený na základe zadania mesta. Hlavné mesto v súčasnosti definuje požiadavky na overovaciu štúdiu pre tento park, na základe ktorých budú následne developerom spracované prieskumy a rozbory. Nadväzujúcou zákazkou bude vypracovanie všetkých potrebných stupňov projektovej dokumentácie,“ popisuje najbližší postup.

Podľa Bublu sa architektonická súťaž na tento priestor neplánuje, keďže ide o rekreačnú pobytovú plochu prírodného charakteru na vymedzenom území brehu Dunaja. Zámerom mesta je vytvorenie priestoru určeného na krátkodobú rekreáciu návštevníkov spojenú s pozorovaním prírody a Dunaja, ale aj optimálne prepojenie lokality so zvyškom mesta, Tyršovym nábrežím aj budúcou štvrťou. Charakter územia by sa výrazne zmeniť nemal.

Ďalej pripomína určité obmedzenia, danú polohou parku. „Z dôvodu prítomnosti toku Dunaja je nutné rešpektovať fakt, že priestor je inundačným územím, ktoré je periodicky zaplavované. Zasahovanie do toku alebo terénne zmeny na ploche nie sú žiadané,“ upozorňuje Bubla. „Ochrana existujúceho biotopu a jeho zachovanie je hlavným záujmom tohto zadania.“

Pred začatím projekčných prác sa má vykonať overovacia štúdia a prieskumy či rozbory územia. Keďže nemá ísť o drastické zásahy, mesto očakáva realizáciu ešte počas roka 2026.

Náročnejším zámerom je vytvorenie mestskej pláže, ktorá bude umiestnená v priestore zhruba od centrálneho námestia po Most Apollo a ďalej. Tu sa už predpokladajú určité zemné práce, keďže pôjde zároveň o prípravu na sprietočnenie Ovsišťského ramena a zlepšenie ochrany Sovieho lesa, ktorý by sa mohol stať v podstate ostrovom. Podľa Bublu sa tým obnoví historická situácia vrátane návratu rekreačnej funkcie Lida.

Tento zámer však predpokladá účasť viacerých strán. Prvé kroky však sa však už rozbehli. „Dňa 27.5.2024 Ministerstvo životného prostredia vyhlásilo verejné obstarávanie na vypracovanie realizačnej dokumentácie na revitalizáciu toku Dunaja, ktorá v sebe obsahuje aj oblasť pláže v danom území.  Následne bola podpísaná zmluva o dielo na projektovú dokumentáciu revitalizácie Dunaja prírode blízkym spôsobom,“ pripomína dosiaľ vykonané kroky Bubla. Dokumentáciu zhotovuje konzorcium Společnost VRV+AQUATIS.

Aktívnou stranou je v tomto prípade Metropolitný inštitút Bratislavy, ktorý v spolupráci s vodáckymi združeniami pripravil štúdiu pre Plán obnovy a odolnosti Slovenska a urbanisticko-krajinársku štúdiu pre Bratislavský dunajský park. „Z informácií z Ministerstva životného prostredia vieme, že spracovanie projektovej dokumentácie prebieha a požiadavky Hlavného mesta sú aktívne zapracovávané,“ dodáva Peter Bubla.

Financie na vznik pláže majú pochádzať zo zdrojov z Ministerstva životného prostredia SR, ale aj Plánu obnovy a odolnosti. Ak by sa skutočne podarilo využiť tieto peniaze, realizácia pláže by sa taktiež mohla začať relatívne skoro. Plán obnovy a odolnosti totiž počíta s dokončením jednotlivých projektov do polovice budúceho roka.

Súčasťou lokality by mal byť aj malý prístav. Pôvodne sa uvažovalo, že pôjde o drobnú marínu pre motorové člny. Poslanci však v rámci prerokovania zmeny regulácie rozhodli, že motorové plavidlá v tomto území nemajú čo robiť. „Prístav by mal v predmetnej lokalite ostať, malo by však ísť primárne o prístav pre nemotorové plavidlá,“ konštatuje Bubla. „Detailné požiadavky na to, aké parametre bude prístav mať, sú v súčasnosti definované Hlavným mestom a následne budú prenesené do projektovej dokumentácie spracovávanej Ministerstvom životného prostredia.“

Teoreticky už vo veľmi dohľadnej dobe tak slovenská metropola získa nové verejné priestranstvá dosiaľ netypického charakteru. Prírodný nábrežný park umožní ľuďom spoznávať hodnoty pridunajskej lužnej krajiny, kým nová pláž nadviaže na tradíciu legendárneho kúpaliska. Po desaťročiach sa tak kúpanie v Dunaji stane opäť realitou. Rovnako sa majú zlepšiť podmienky pre vodákov, s čím súvisí plánovaná výstavba nových lodeníc.

Bratislava možno už v budúcom roku dostane dunajskú pláž. Zdroj: JTRE

Architekti predpokladajú desaťročia práce

Nové Lido by po celkovom dokončení malo byť skutočne veľké. Spoločne so Southbankom by malo v lokalite pribudnúť približne päťtisíc bytov, čo znamená približne dvojnásobný počet obyvateľov. Ešte viac ľudí sem bude ale každodenne prichádzať, keďže tu bude veľký rozsah kancelárií, obchody a služby, rekreačné plochy a kultúra.

Keďže však Bratislava nie je obrovská metropola s tak extrémne silným dopytom po bývaní a veľkým trhom, realizácia takéhoto projektu môže trvať dlho. Juraj Benetin nevylučuje, že to môžu byť aj tri desaťročia (čo mimochodom podľa neho dokazuje, že sa netreba báť rúbania stromov, keďže za tú dobu dávno dorastú nové v starších etapách). Developer nechce tak otvorene hovoriť o termínoch.

„Treba si uvedomiť, o aké veľké územie ide,“ súhlasí Suchý, no pripomína, že dnes sa nedá presne odhadovať. „Ako dlho sa bude takéto rozľahlé územie rozvíjať, záleží od mnohých faktorov a preto dnes nie je možné odhadnúť, či to bude niekde okolo 20 alebo 30 rokov,“ hodnotí. Faktom je, že žeriavy sa stanú súčasťou panorámy petržalskej strany nábrežia Dunaja na pomerne dlhý čas.

S postupom výstavby by sa však malo Nové Lido čoraz lepšie prepájať so zvyškom mesta. Týka sa to aj sľubovaného pešieho mosta cez Dunaj. „Peší most sa bude realizovať vtedy, keď bude mať čo spájať a keď tu bude dostatočný pohyb ľudí,“ hovorí Daniel Suchý. Podobne pristupuje Hlavné mesto k uvažovanej električkovej trati, ktorá má pretínať oba projekty. Zatiaľ len výhľadovou investíciou je aj TIOP Einsteinova, teda prestupný terminál medzi električkami a vlakmi.

V každom prípade, Nové Lido prinesie nové výzvy v kontexte celej metropoly. Jeho vznikom sa zmení vzťah medzi ľavým a pravým brehom Dunaja – mesto sa prenesie aj do Petržalky. Rozšírením centra sa taktiež zmení aj pocit z Bratislavy. Zrazu už nebude mestom s drobným jadrom, ktoré sa dá prejsť za dve hodiny. Naostatok, prináša aj obrovskú šancu pre vytvorenie ikony v podobe kultúrno-spoločenského objektu. Ak ju Bratislava využije, zaradí sa medzi vyspelo pôsobiace európske veľkomestá.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.