Adrian Gubčo 12.03.2025 15:29

Čierna diera konečne zanikne. Rekonštrukcia Esterházyho paláca sa oficiálne začína, prinesie obnovenú ruinu

V posledných rokoch bolo obnovených viacero významných bratislavských pamiatok. Popri nich však už desaťročia doslova strašila ruina Esterházyho paláca, mohutného historického súboru na Kapitulskej ulici. Všetko smerovalo k tomu, že vzácne stavby smerujú k zániku. Namiesto toho sa teraz rozbieha dlhoočakávaná rekonštrukcia, ktorá palác premení na nadštandardný súbor s bývaním i službami.

Zdroj: Esterhazy Real Estate, Nino Belovič / YIM.BA

Kapitulská ulica je najstaršou ulicou v Bratislave, ktorú tvorí mimoriadne vzácna historická zástavba, štandardne vo vlastníctve cirkvi. Dlhodobo bola vnímaná ako zanedbaná, v posledných rokoch ale prechádzajú jednotlivé domy krok po kroku rekonštrukciami. Výnimkou bol v tomto smere komplex Esterházyho paláca.

Pomerne mohutný štvorkrídlový súbor budov získal podobu v 40. rokoch 17. storočia. Za jeho výstavbou stála šľachtická rodina Esterházyovcov, ktorá sa v čase vzniku paláca stala jednou z najmocnejších v Uhorsku. Svoje bohatstvo a vplyv si zachovala až do zániku monarchie. V bratislavskom paláci na Kapitulskej svojho času pôsobil známy skladateľ Joseph Haydn, ktorý zložil melódiu nemeckej hymny.

V 20. storočí a zvlášť v povojnovom období však začal palác chátrať. Ešte za socializmu sa uvažovalo, že by tu mohol sídliť Mestský archív a v tomto smere sa začali aj rekonštrukčné práce. Po krátkej dobe ale boli prerušené, čo prispelo k ďalšej deštrukcii. V roku 1996 prešiel palác do súkromných rúk.

Viacerí investori sľubovali obnovu, napokon ale došlo len na drobné udržiavacie práce. Tie zabránili akurát tomu, aby sa niektoré so zachovaných stavieb úplne nezrútili. V roku 2011 začal vznikať vjazd zo Staromestskej do budúcej podzemnej garáže, ktorý by prechádzal popod hradby. Zásah súvisel s plánovanou rekonštrukciou komplexu na hotel, ani táto vízia sa nenaplnila.

Skutočná zmena hry prišla až v roku 2017. Po opakovanej dražbe palác získala spoločnosť Esterházy Real Estate, s.r.o., patriaca medzi dcérske spoločnosti rakúskej banky Raiffeisen. Na objekty mala záložné právo. Firma nadviazala na dovtedy vykonané projekčné práce a v spolupráci s kanceláriou adif zčala spracovávať novú dokumentáciu. V roku 2019 sa začal odhaľovať koncept obnoveného súboru stavieb.

Z postupne sa konkretizujúcej dokumentácie vyplynulo, že Esterházyho palác sa má premeniť na kombináciu vysoko nadštandardného bývania a lokálnej občianskej vybavenosti, pozostávajúcej z kancelárií alebo služieb. Naplánovaných tu je 20 luxusných bytov, doplnených o 14 jednotiek, ktoré budú môcť byť využité pre bývanie aj ako komerčné prevádzky. Podzemná garáž má poskytnúť 142 miest.

Takto navrhnutý projekt už prešiel kompletným povoľovaním. K dispozícii má ukončené posudzovanie EIA, záväzné stanovisko, zmenu územného rozhodnutia aj (opakovane vydané) stavebné povolenie. Developer tak má otvorenú cestu k rekonštrukcii – čo aj využil. Ako pre YIM.BA potvrdila Jana Jašeková, projektová manažérka v Raiffeisen Property Estate, stavebné práce sa začali 10. marca tohto roka.

Stav paláca pred rekonštrukciou. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

V najbližších a mesiacoch a rokoch tak dôjde na celkovú premenu zdevastovaného areálu. Palác bude pozostávať z trojice novopostavených objektov (podzemnej garáže a znovupostaveného južného a čiastočne východného krídla) a dvojice zrekonštruovaných (severného a časti východného krídla). Podzemná garáž bude postavená tak, že na nádvorí vznikne vyvýšená plocha s pobytovou strechou. Investor musí zároveň splniť prísne požiadavky pamiatkarov na zachovanie historickej architektúry alebo citlivého výrazu nových stavebných vrstiev.

Pôjde o stavebne aj finančne náročnú rekonštrukciu, čo sa odráža v cenách bytov či parkovacích miest. Väčšina rezidencií je drahších ako milión eur, najdrahšia vychádza na 2,87 miliónov eur. Súčasťou štandardu sú podlahové vykurovanie, stropné chladenie, drevené parkety, vysoké stropy či ekologické technológie. Developer ašpiruje na zisk zlatého certifikátu DGNB, čo je nemecká obdoba certifikačných systémov LEED alebo BREEAM.

Podobne vysokú úroveň majú mať aj komerčné priestory, pričom developer ponúka ich využitie či už vo forme kancelárie, obchodu, vybavenosti, alebo aj bývania. V tomto prípade chce tieto priestory aj servisovať. Parkovacie miesta budú slúžiť nielen palácu, ale výhľadovo aj okoliu. Cena sa pohybuje na úrovni 86.520 eur s DPH.

Napriek vysokým cenám, a to aj v porovnaní s inými bratislavskými luxusnými projektami, prví záujemcovia sa hlásia. „Zatiaľ máme predkupné zmluvy na 20% bytov, 2 nebytové priestory a cca 10 parkovacích boxov,“ približuje Jašeková. V prípade komerčných jednotiek má predstavu o ich budúcom využití. „Radi by sme predali obchodné priestory na účel kaviarne a kancelárií, kozmetickej chirurgie a podobne.“

Dokončenie realizácie sa aktuálne očakáva v roku 2027. O dva roky sa tak Bratislava zbaví obrovskej hanby, ktorá pôsobila zle už v 90-tych rokoch minulého storočia, keď sa tu natáčal vojnový film. V súčasnosti zostával Esterházyho palác jednou z posledných ruín v historickom jadre slovenskej metropoly.

Byty v projekte patria k najdrahším v Bratislave. Zdroj: Esterhazy Real Estate

Práce sa naplno rozbehnú pravdepodobne v najbližších mesiacoch. Podľa projektovej manažérky nijako negatívne neovplyvnia pohyb po Staromestskej ani Kapitulskej ulici. Druhá menovaná je charakteristická pokojnou atmosférou a pôvodným dláždením, pochádzajúcim ešte z 19. storočia. Azda tak nedôjde ani k jeho narušeniu, rovnako ani k zmene charakteru prostredia.

Koncept projektu každopádne ničomu takému nenasvedčuje. 20 bytov je komorný počet, vznik kancelárií, ambulancie alebo kaviarne zas nepremení Kapitulskú na obdobu rušnej Michalskej alebo Ventúrskej. Dotkne sa nepochybne mestských hradieb, tu však developer sľubuje citlivý prístup. „Po očistení muriva bude prevedený výskum spoločnosťou MÚOP (Mestský úrad ochrany pamiatok – pozn. autora) na stanovenie spôsobu úpravy tejto časti stavby,“ konštatuje Jana Jašeková.

Obnovou paláca sa Bratislava výrazne okrášli. Zostávať tak bude už len hŕstka výrazných historizujúcich pamiatok, ktoré by boli v takom zúfalom stave. Spomenúť možno súbor domov na nároží Bielej a Františkánskeho námestia, bývalú pôrodnú školu a pôrodnicu na Zochovej alebo Habermayerov palác na Panenskej. Vo všetkých troch prípadoch sa už ale pripravujú investičné projekty, ktoré to majú zmeniť.

V priebehu tohto roka by chcelo navyše k rekonštrukcii významného historického súboru – kúpeľov Grössling – konečne pristúpiť aj Hlavné mesto. Za ideálnych podmienok sa začne s obnovou relaxačných kúpeľov, ktoré budú doplnené o mestskú knižnicu, kaviareň, sauny, vonkajší bazén, niekoľko málo bytov pre umelecké rezidencie aj kvalitnejší verejný priestor v predpolí. Za príťažlivým architektonickým riešením stojí kancelária OPPS Architettura, víťaz súťaže.

Ak by sa podarilo všetky tieto zámery dokončiť do konca tohto desaťročia (čo nie je vôbec vylúčené), Bratislava by dramaticky opeknela. Zanedbaných historických budov tu ostane len málo. Výzvou zostane naďalej verejný priestor, ktorý mimo najužšieho centra štandardne kráse budov nesekunduje.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.