Adrian Gubčo 11.04.2025 12:51

Z veľkého brownfieldu živá časť mesta. Priemyselný areál v Ružinove zmenil majiteľa, projekt spracúvajú prestížni architekti

Keď sa hovorí o premene bratislavských brownfieldov, teda bývalých nefunkčných výrobných či dopravných areálov, väčšina verejnosti si pravdepodobne predstaví najmä lokalitu nového centra mesta alebo Mlynských nív. Mimoriadne atraktívne územia, ideálne na prestavbu, sa však nachádzajú aj inde. Jedno také sa nachádza aj v Ružinove neďaleko populárneho Štrkovca. Transformovať ho chce spoločnosť Metrostav Slovakia.

Zdroj: Google Maps

Kľúčové výrobné lokality sa v Bratislavy v minulosti vyformovali pozdĺž železničných tratí alebo prístavu. Preto sa dodnes nachádzajú zvyšky starších priemyselných areálov na Nivách, Mlynských nivách alebo popri Račianskej, prípadne v susedstve Železničnej stanice Petržalka. Prehliadaný ostáva fakt, že obdobná trať smerom na Komárno viedla aj popri dnešnej Trnavskej ceste. Dôsledkom je prítomnosť viacerých objektov a areálov industriálneho charakteru.

Dnes postupne zanikajú. Územie medzičasom získalo prevažne obytný charakter, keďže sa dostalo do kontaktu so sídliskom Ružinov. Súčasný development navyše prichádza s ďalším posilnením rezidenčnej alebo komerčnej funkcie. Napokon, aj bývalé haly sa menia na kancelárie, predajne či športové priestory.

Taký bol doteraz aj stav mestského bloku, vymedzeného Brestovou, Teslovou, Na paši a Prešovskou. V bývalom výrobnom areáli sídli viacero štúdií, crossfit, reštauračné zariadenia a ďalšie firmy. Umiestnené sú v sérii veľmi rôznorodých stavieb, ktoré sa tu dodnes zachovali. V skutočnosti je už ale roky zrejmé, že ide len o dočasný stav.

Lokalita je totiž ideálna na prestavbu. Nachádza sa v dobrej dostupnosti centra mesta, pár stoviek metrov od rekreačného areálu Štrkovec a v populárnom Ružinove. Okolie je tvorené kompaktnou zástavbou s relatívne slušnou ponukou služieb či obchodov. Naostatok, Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy označuje tento blok ako rozvojový s kódom 501 – teda zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti. Pre potenciálneho developera ide takmer o ideálnu situáciu.

Nie je prekvapením, že o areál bol veľký záujem. Plocha už pred časom získala definitívneho majiteľa, ktorým sa stala spoločnosť Metrostav Slovakia. Hoci u veľkej časti verejnosti je Metrostav Slovakia vnímaný najmä ako stavebná firma, v posledných rokoch čoraz aktívnejšie realizuje aj vlastné developerské projekty. Z bratislavských projektov možno popri Kopčianke v Petržalke spomenúť Devínku v Devínskej Novej Vsi a CityPark Ružinov. Okrem toho vlastní veľké plochy v zóne Mlynské Nivy – Východ.

V prípade areálu medzi Teslovou a Prešovskou sa podarilo investorovi získať výborné územie s vysokým potenciálom. Ako potvrdzuje, už pracuje na novom riešení. „Máme ukončenú architektonickú štúdiu na nové využitie územia, kde vznikne projekt s prevahou bývania,“ približuje Lukáš Micka, development manažér v Metrostav Slovakia. „Taktiež máme rozpracované projekčné práce pre stavebný zámer.“

Ako bolo povedané, územný plán je výhodný – umožňuje tu rozvoj bývania, nachádzajúceho sa na 70% funkčných plôch. Zvyšok by mala tvoriť občianska vybavenosť. V tomto duchu bude tvorený aj nový zámer. „Počítame, že v projekte vznikne cez 200 bytov s občianskou vybavenosťou, ktorá vznikne v parteri budov orientovaných do novovzniknutého lokálneho námestia, ktoré prepojí Prešovskú ul. a Teslovú ul.,“ opisuje Micka. Predpokladom tak je vznik pomerne mestotvornej štruktúry.

Ako bude projekt ale naozaj vyzerať, zatiaľ známe nie je. „Projekt bude predstavený širokej verejnosti spolu so začiatkom povoľovacích procesov počas tohto roka,“ avizuje projektový manažér. „Projekt pripravujú renomovaní architekti z Pantographu, s touto architektonickou kanceláriou sme úspešne spolupracovali aj na projekte Kopčianka.“

Pantograph patrí k významným bratislavským pracoviskám. Projekčne sa podieľa na niektorých z najprestížnejších zámerov v meste (Istropolis, Sky Park Tower, Eset Campus), exponované sú aj ich vlastné projekty (Discovery Residence, SOHO Petržalka, Medze). Existuje tak vysoká šanca na dobrú architektonickú úroveň pripravovaného riešenia.

Zámer je ešte len v počiatočných štádiách prípravy, pričom ešte nezačalo ani povoľovanie. Developer je preto v termínoch výstavby zdržanlivý. „Presné termíny nateraz nevieme povedať, ale počítame s výstavbou bez etapizácie,“ hovorí L. Micka. Zdôrazňuje najmä precíznu prípravu. „Nakoľko ide o veľmi hodnotnú lokalitu v rámci Ružinova, do projektu investujeme značné množstvo času a zdrojov s cieľom priniesť čo najkvalitnejší produkt bývania. Pre Metrostav Slovakia a.s. je to jeden z najvýznamnejších projektov,“ uzatvára.

Zvyšky fabrík a skladov v okolí postupne zanikajú. Príklad je aj projekt Baya (bývalá Saida). Zdroj: Morocz_Tacovsky

Vysoký dôraz Metrostavu na prepracovanosť zámeru je pochopiteľný. Ide o lokalitu, kde je možné umiestniť produkt relatívne vysokého štandardu, klientov však musí osloviť aj inými kvalitami. Architektúra k nim jednoznačne patrí. Dá sa predpokladať, že sa bude zdôrazňovať aj dostupnosť rekreácie či mestského života.  

Hoci sa v areáli nenachádzajú žiadne technické pamiatky, vhodným krokom by mohlo byť aj zachovanie aspoň niektorých objektov alebo objektu. Mohol by tu vzniknúť zaujímavý priestor pre občiansku vybavenosť, ktorý by následne dodával identitu celému projektu. Či developer siahne po tejto možnosti, sa ale verejnosť dozvie pravdepodobne až s predložením projektu na povoľovanie a jeho predstavením.

Premena tohto brownfieldu sa zaradí k projektom, ktoré postupne menia túto časť Ružinova. Dlhšie prehliadané územie sa stáva pomerne atraktívnym miestom pre výstavbu, zvlášť v posledných rokoch. Dôkazom sú projekty ako Green Atrium od Haberl Real Estate, doplnený o susedný dom T68 od tej istej spoločnosti, ďalej Baya (bývalá Saida) od BTK – Bývanie, Teplo, Klimatizácia a pripravované zámery na Prešovskej od Hornexu či Teslovej 19 a Teslovej 5.

V relatívne krátkom čase tak bude mať štvrť omnoho mestskejší charakter. Ešte stále tu zostane množstvo miesta pre výstavbu či prestavbu. Napokon, v čoraz väčšej miere ju možno považovať za širšie centrum Bratislavy, čo sa posilní aj v súvislosti s premenou Pasienkov a okolia Kuchajdy.

Čo sa týka bratislavských brownfieldov, tie najvzácnejšie sú už takmer všetky prestavané, príp. sa menia či sú známe projekty, ktoré im dajú novú tvár. Výnimkou zostáva mestský areál na Bazovej, kde sa definitívna podoba ešte len formuje, alebo pozemkovo a vlastnícky rozdrobený blok medzi Karadžičovou, Záhradníckou, Svätoplukovou a Koceľovou. Nové riešenie by si zasluhoval aj policajný areál na Košickej, mraziareň na Trenčianskej alebo okolie Baya, kde sa však už pripravuje zmena regulácie.

Ide o územia, ktorých premena zvýši kompaktnosť mesta, dodá množstvo nových bytov, vybavenosť, nahradí zanedbané plochy, prinesie kultiváciu územia i novú zeleň a dodá Bratislave príťažlivejší charakter. Ich prestavba bude potvrdením, že prestavba bývalých výrobných areálov je s výnimkou vypĺňania prieluk najlepším spôsobom rozvoja mesta. Slovenská metropola má v tomto smere veľký priestor pre novú výstavbu.

Dobrou správou je, že s každým prestavaným brownfieldom sa zvyšuje potenciál pre úpravu ďalšieho. Ľudia totiž stále chcú žiť v meste. Naozaj dobrých lokalít ale nie tak veľa nie je.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.