Adrian Gubčo 26.02.2024 17:02

Z ohavy mestský dom. Saida sa pripravuje na výstavbu a odhaľuje novú podobu

Pôvodné vizualizácie projektu Saida na Bajkalskej ulici v Ružinove patrili k tomu najhoršiemu, čo bolo v rámci developerských plánov v Bratislave prezentované. Mohutná budova neďaleko križovatky s Trnavskou cestou pripomínala klasický panelový dom na mieste, kde je žiadúca špičková kvalita architektúry. Teraz sa vracia s novým vizuálom a pripravuje sa na výstavbu.

Zdroj: Morocz_Tacovsky

Projekt polyfunkčného domu Saida bol prvýkrát odhalený ešte v predkrízovom roku 2007, keď bol v exponovanej polohe blízko križovatky Trnavskej cesty a Bajkalskej predstavený zámer 22-podlažného vežiaka s bývaním, kanceláriami alebo menším nákupným centrom. Veľmi nekvalitné vizualizácie prezentovali budovu, ktorá by pripomínala ozrutný panelák. Plány na spustenie výstavby v roku 2008 sa nenaplnili.

Príprava zámeru ale pomaly napredovala. V roku 2011 získal územné rozhodnutie, ktorého platnosť bola priebežne predlžovaná. V roku 2020 spoločnosť Henris Immo, ktorá zastupovala investora projektu Saida s.r.o., požiadala o vydanie stavebného povolenia, spojeného s asanáciou pôvodných objektov. Povolenie bolo napadnuté občanmi, preto k jeho správoplatneniu došlo až na začiatku roka 2022.

Napriek tomu sa v priebehu roka 2022 ani podstatnej časti roka 2023 na prvý pohľad nič nedialo. Až v uplynulých týždňoch sa v území rozbehla aktivita – stavebník pristúpil k prípravným prácam v podobe búrania starších objektov na pozemku. Saida má totiž nahradiť sériu starších skladov a budov, v ktorej doteraz sídlili rozličné obchodné prevádzky.

Všetko tak očividne smeruje k výstavbe projektu, ktorý mal byť jedným z najslabších v celom meste. Medzičasom však prešiel dramatickými zmenami. Komplex bude tvorený dvojicou budov, pričom vyššia v dotyku s Bajkalskou bude mať 13 podlaží a nižšia vo vnútrobloku dve podlažia.

V zmysle aktuálne platnej dokumentácie má byť na prvom podlaží vyššej budovy retail, na druhom a treťom administratíva, na štvrtom a piatom apartmány a vyššie byty. V prípade nižšieho domu sa v čase vydania povolenia rátalo s umiestnením reštaurácie a obchodov na prízemí a s kanceláriami na druhom podlaží. Parkovanie má byť riešené v rámci štvorice podzemných podlaží s 306 miestami (a 25 miestami na teréne).

Projekt prešiel s hmotovými úpravami aj aktualizáciou architektonického riešenia. Investor zveril jeho podobu projekčnej kancelárii Obermeyer Helika. Výrazné zlepšenie to neprinieslo. Saida z publikovaných vizualizácií aj naďalej pôsobila ako veľký panelový dom, ktorého jedinou pridanou hodnotou bola vysoká miera polyfunkcie. S ohľadom na polohu v dotyku s kľúčovou mestskou triedou by bolo jej výsledné pôsobenie katastrofálne.

Investor, blízky spoločnosti BTK – Bývanie, Teplo, Klimatizácia, si však očividne uvedomil, že význam kvalitnejšieho architektonického riešenia je dnes omnoho vyšší. Preto pristúpil k ďalšiemu redizajnu, ktorý tentoraz spracovala architektonická kancelária Morocz_Tacovsky. Tá sa pokúsila dať projektu súčasný výraz a charakter, zodpovedajúci vnútornému mestu. Keďže však bola viazaná územným rozhodnutím, hmotové úpravy sa realizovať nedali.

V každom prípade, Saida dnes pôsobí takmer ako mestský dom. Kedy sa začne jej skutočná výstavba, známe nie je. Ak by to však bolo ešte tento rok, dokončená bude približne v rokoch 2026-2027. Odhadované náklady predstavovali v roku 2020 36,2 miliónov eur, dnes budú vyššie.

Situácia potenciálnej zástavby na nároží Trnavskej cesty a Bajkalskej, var. 2. Zdroj: JELA / Bratislava - Hlavné mesto SR

Saida prinesie veľkú transformáciu bloku, ktorého východnej časti dnes dominujú nízke skladové objekty. S prihliadnutím na exponovanosť územia ide o málo efektívne využitie, takže intenzívnejšia zástavba – hoci možno s triezvejšou mierkou – je v území vhodná. Týka sa to nielen pozemkov vo vlastníctve Saida s.r.o., ale aj ďalších smerom k Trnavskej ceste. Konkrétny projekt tu ešte ohlásený nebol.

Je to však len otázka času. Prestavba územia závisí od zmeny Územného plánu, o ktorú bude žiadať majiteľ parciel, spoločnosť Bajkalská Development a.s. Investorovi sa nepozdáva súčasná územnoplánovacia regulácia, ktorá tu požaduje rozvoj zmiešaných území obchodu a služieb výrobných a nevýrobných – teda skladov, autosalónov, ľahkého priemyslu a podobne. Z pohľadu širšieho centra mesta ide o absurdné funkcie.

Namiesto toho by tu rád videl zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti, ktoré umožňuje budovať byty na 70% funkčných plôch. To by otváralo cestu pre vznik dostatku bytov, ale aj obchodov, kancelárií či inej vybavenosti, ktorú možno umiestniť v parteri alebo v samostatnej budove na to určenej. Za týmto účelom firma predložila urbanistickú štúdiu, ktorá má preveriť možnosti zmeny funkcie.

Podľa materiálu, vypracovaného ateliérom JELA, by tu mohla vzniknúť bloková zástavba s dominantou v krížení Trnavskej cesty a Bajkalskej s dvanástimi alebo štrnástimi podlažiami. Vo vnútrobloku by vznikla zelená parkovo upravená plocha poloverejného charakteru, bola by teda prístupná aj pre verejnosť. Obchodné prevádzky by sa nachádzali v ustúpenom parteri. Súčasťou vízie developera a architektov je zachovanie funkcionalistického domu na nároží Trnavskej cesty a Ondavskej, ktorý začal vznikať už v roku 1943, aj existujúceho stromoradia popri ceste.

Štúdia je predkladaná v dvojici variantov, pričom druhý variant je o čosi mohutnejší – ráta s vyšším regulačným kódom. Keďže ide o jeden zo zámerov, ktorý bol predložený v rámci výzvy Hlavného mesta voči developerom v snahe získať nové nájomné byty, priniesol by rozsiahlejší zámer o čosi viac jednotiek v prospech Bratislavy.

V tomto momente ešte nemožno hovoriť o termínoch ani o architektúre, je však isté, že lokalitu čaká okrem Saidy ďalšia výstavba. Pokiaľ investor pristúpi k riešeniu s náležitou pozornosťou, mohol by vzniknúť atraktívny projekt na výbornom mieste. To predpokladá angažovanie renomovaných autorov aj nastavenie adekvátneho štandardu.

Bajkalská ulica a jej okolie tak budú prechádzať v najbližších rokoch zmenami. Ohlásených bolo hneď niekoľko projektov a viacero z nich už má v rukách potrebné povolenia. Vo niekoľkých prípadoch budú staršie budovy nahradené novými oveľa väčších mierok.

Bajkalská sa tak krok po kroku začína meniť – aspoň čo sa týka zástavby – na mestskú triedu s veľkým potenciálom. Ak sa táto šanca využije, môže z nej byť aspoň na niektorých úsekoch veľkomestský bulvár. Potrebné však budú nielen developerské projekty, ale aj aktivita mesta. Stav verejného priestoru vrátane chodníkov, cyklotrás alebo zelene ostáva aj naďalej nedostatočný.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.