Adrian Gubčo 11.02.2022 14:43

Projekt Saida na Bajkalskej môže ísť onedlho do výstavby

Na nároží Bajkalskej a Prešovskej ulice v mestskej časti Ružinov sa už dlhé roky pripravuje výstavba Polyfunkčného bytového domu Saida. Po dlhšom období, kedy sa zdalo, že je zámer mŕtvy, sa v roku 2020 objavila informácia o jeho reštarte. Developer Henris Immo vtedy žiadal o stavebné povolenie, na jeho správoplatnenie si však musel počkať. Voči povoleniu boli totiž vznesené odvolania, ktoré boli zamietnuté až teraz.

Zdroj: Saida / Obermeyer Helika

O plánoch prebudovať exponované nárožie dvoch významných ulíc sa hovorí už od roku 2007, kedy bola odhalená prvá verzia projektu Saida. Vtedy malo ísť o mohutný, 22-podlažných objekt s bývaním, kanceláriami aj menším nákupným centrom. Zverejnené vizualizácie boli pomerne strašidelné – v danej podobe by vznikol jeden z najohavnejších projektov v Bratislave. Pôvodné predpoklady, ktoré hovorili o spustení výstavby na začiatku roka 2008, sa však nenaplnili. Nasledujúcich niekoľko rokov bolo v aj v kontexte krízy o zámere ticho.

Napriek tomu však príprava projektu úplne nespala. V roku 2011 získal development územné rozhodnutie (právoplatnosť nadobudlo v roku 2012), ktoré bolo opakovane predĺžené. Konečne v roku 2020 Henris Immo, ktoré zastupuje investora projektu, požiadalo o vydanie stavebného povolenia, spojené s asanáciou pôvodných objektov. Na pozemku sa dnes totiž nachádza niekoľko skladísk. Vydanie stavebného povolenia a aj jeho správoplatnenie developer pravdepodobne očakával už v priebehu minulého roka.

Oproti pôvodným plánom totiž projekt výrazne upravil. Namiesto pôvodnej podlažnosti bude mať vyššia z budov popri ulici len 13 podlaží. Na nádvorí vznikne menší objekt s dvomi nadzemnými podlažiami. Dominujúcou funkciou bude bývanie v bytoch a apartmánoch, na druhom a treťom podlaží vyššej budovy a na druhom podlaží nižšej budovy vzniknú kancelárie a na prízemí oboch objektov obchody a služby. Parkovať sa bude v štyroch podzemných podlažiach s 306 miestami (plus 25 na teréne). Developer avizuje, že chce zrealizovať aj zelené strechy, nabíjačky pre elektromobily alebo cyklotrasu popri objekte.

Napriek tomu sa voči zámeru vyskytol odpor. Proti stavebnému rozhodnutiu sa odvolali susedia z Prešovskej ulice, ktorým sa nepozdávalo spojenie stavebného a územného konania. Stavebný úrad podľa nich konal účelovo a svojvoľne. Okrem toho namietajú množstvo ďalších nedostatkov (údajnú absenciu právoplatnosti pôvodného územného rozhodnutia, neoslovenie všetkých účastníkov konania, nemožnosť nahliadnutia do spisu a i.) a žiadajú aj vypracovanie nového záväzného stanoviska zo strany Hlavného mesta. Ako každé odvolanie, aj toto posudzoval odvolací orgán – Okresný úrad.

Ten po intenzívnej právnej prestrelke, ktorá trvala rok, odvolania zamietol. Okresný úrad potvrdil správnosť konania stavebného úradu a neobjavil vadu, týkajúcu sa obsahu jeho výrokovej časti, zdôvodnenia ani poučenia rozhodnutia. S odôvodnením stavebného úradu pri vydaní rozhodnutia sa plne stotožňuje a dodáva, že na jeho vydanie boli zákonné dôvody. To v praxi znamená, že developer Saidy môže začať onedlho búrať pôvodné objekty a nahradiť ich novostavbou.

Henris Immo zatiaľ presné termíny nešpecifikoval. „Aktuálne sa nachádzame v plánovacej a prípravnej fáze, konkrétne termíny ešte v súčasnosti nie sú zrejmé. Akonáhle nastane v záležitosti progres, budeme Vás o ňom bezprostredne na to informovať,“ hovorí H. Danasch, konateľ spoločnosti Henris Immo. Ak však developer spustí výstavbu ešte tento rok, dokončená by mohla byť do konca roka 2024.

Architektonická úroveň je slabá, pozitívom je aspoň miera polyfunkčnosti a aktívny parter. Zdroj: Saida / Obermeyer Helika

Projekt prešiel okrem veľkej funkčnej úpravy a redukcie objemu aj zmenou dizajnu. Investor poveril návrhom aj projekciou skúsenú projekčnú kanceláriu Obermeyer Helika, ktorá však nepatrí k oceňovaným architektonickým pracoviskám. Bohužiaľ, napriek nepochybnému zlepšeniu oproti verzii spred krízy, Saida ani naďalej nie je príťažlivým projektom. Jej architektúra je banálna, čo je s ohľadom na exponovanosť lokality veľkou chybou. Dom pôsobí z vizualizácií ako mierne inovovaný panelák.

Developer by s ohľadom na lokalitu spravil dobre, keby angažoval niektorú zo skúsených kancelárií prvého rangu. Napriek väčšej cene, tieto náklady by sa vrátili – už v roku 2019, keď sa projekt pravdepodobne upravoval a vznikala jeho súčasná podoba, bolo zrejmé, že dopyt je silný, rastie a potenciálni klienti budú ochotní zaplatiť za kvalitnejší produkt aj po architektonickej stránke. Náklady investované do architektúry by sa investorovi vrátili. Dnes je to už absolútne jasné, keďže novostavieb vo vnútornom meste je čoraz menej, čo vedie k dobrým predajom existujúcich projektov.

Zlá architektúra je veľkým nedostatkom Saidy, nie je však dôvodom na to, aby sa vo všeobecnosti projekt na tomto mieste a v danej hmote nerealizoval. Bajkalská je kľúčová mestská trieda, dostatočne široká a kapacitná na to, aby zniesla aj mohutnejšiu zástavbu. Náznakovo v nej cítiť myšlienku veľkého bulváru, ktorý si v roku 1929 predstavovali československí architekti, keď Bratislava hľadala svoj nový regulačný plán. Jeho súčasťou bola široká ulica, ktorá by spájala hlavnú železničnú stanicu v novej polohe pri dnešnom železničnom depe nad Pionierskou ulicou s prístavom. Obklopená mala byť významnými verejnými stavbami.

Dnešná Bajkalská bola do veľkej miery redukovaná na dopravný koridor, ale s postupným developmentom sa to mení. Nové projekty ju môžu premeniť na mestskú ulicu, ktorú by bolo vhodné doplniť o široké chodníky len pre chodcov, stromoradia či cyklotrasy (aj na úkor nemožne širokého stredového pásu). Čo sa týka novej zástavby, smerom k vyústeniu ulice do križovatky s diaľnicou D1, ale aj v rámci križovatiek s dôležitými radiálami, je akceptovateľná aj prítomnosť výškových dominánt.

To sa čiastočne týka Saidy – pozemok smerom ku križovatke s Trnavskou cestou je na to ako stvorený. Táto dominanta však musí mať aj dobrú úroveň architektúry. Nanešťastie, Saida nebude v tomto nastavovať latku (a ak, tak je tá latka mimoriadne nízko). Aké-také pozitívum, aby som len nekritizoval, je však aktívny parter či realizácia krátkeho úseku cyklotrasy, na ktorý snáď v budúcnosti nadviažu ďalšie. Ako vhodný hodnotím aj mix funkcií, vďaka ktorej tu vznikne nielen bývanie, ale aj pracoviská.

Bajkalská ulica tak prejde v dohľadnej dobe ďalšími zmenami. V niečom ide o prospešné novinky, v iných veciach je prínos slabý. Vo všeobecnosti je ale okolie tejto veľkej tangenciálnej ulice významným priestorom pre rozvoj mestotvornej zástavby. V dotyku s ňou, najmä južne od Prievozskej, sa nachádza niekoľko pozemkov s charakterom brownfieldu, vyčistené plochy po pôvodných objektoch, nehodnotné administratívne a komerčné budovy, ale aj garáže, čerpacie stanice, parkoviská alebo obchodné centrá, ktoré možno vhodne integrovať do novostavieb. Miesta pre výstavbu je tu dosť.

Napokon, za miesto vhodné pre stavebný rozvoj – dokonca výškových budov - Bajkalskú označuje aj materiál Plán Bratislava (str. 53), koncepčný dokument súčasného vedenia Hlavného mesta. Je najvyšší čas, aby sa tak mesto začalo správať a k tejto ulici začalo pristupovať s náležitou vážnosťou.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.