Kristína Liďáková 15.04.2025 13:40

Veže ako hlavný symbol Bratislavy: Výškové budovy nie sú len o luxusných bytoch, vplývajú na kvalitu mesta

Strešné byty, penthousy či rezidencie vo výškových budovách predstavujú čoraz populárnejšie formy bývania v Bratislave. Trend rastúceho záujmu o tieto byty motivuje veľkorysá rozloha, panoramatické výhľady, ale aj lukratívnosť lokalít. Bývanie v takomto prostredí zároveň prináša aj určitý sociálny status. Avšak spomínané faktory nie sú jedinými benefitmi, ktoré výškové objekty prinášajú. Ich význam je oveľa zásadnejší.

Zdroj: www.zdronu.sk

Neraz je to blízkosť centra či naopak tichá oblasť plná zelene, nielen atypické pohľady z výšky, ktoré dodávajú nadštandardným rezidenciám na najvyšších podlažiach punc atraktivity a veľkomestský charakter. Nárast záujmu o lukratívne nehnuteľnosti vníma aj Zuzana Klačanová z realitnej kancelárie UPgreat HOME.

„Luxusné byty či penthousy sú situované spravidla v novostavbách a prémiových lokalitách Bratislavy, ako je Staré Mesto, Horský park či Slavín. Dopyt po nich v Bratislave rastie, čo sa odráža v ponuke developerských projektov. Mnohé z nich zahŕňajú penthousy s priestrannými terasami a panoramatickými výhľadmi na mesto. Tieto nehnuteľnosti sú často vyhľadávané bonitnými klientmi, ktorí oceňujú kombináciu moderného bývania a výnimočnej lokality,” uvádza. 

Napriek tomu, že výstavba množstva podlaží patrí k široko diskutovaným témam, rastie počet ľudí, ktorí podporujú rozvoj mesta aj vo vertikálnej rovine. Relevantnou otázkou je ľudská mierka novostavieb. Bratislava sa však už dávnejšie rozhodla, že bude rozvíjať oblasti, charakteristické nižšou aj vyššou zástavbou vrátane lokalít výškových budov. 

To otvára tému výhod takýchto objektov. K najočividnejším patrí efektívnejšie využitie dostupnej plochy, otvorenie priestoru pre iné funkcie, ako aj zmena urbanistického obrazu a charakteru mesta. Bratislava dostáva imidž medzinárodnej metropoly. V určitých ohľadoch sa expanzia mesta do výšky považuje aj za udržateľnejší prístup k rozvoju oproti plošnému rastu sídla. 

Pohľad na panorámu s projektom Sky Park. Zdroj: www.zdronu.sk

Veže prinášajú násobne viac kapacít bývania či pracovísk na menšej ploche a integrujú multifunkčné retailové, príp. aj komunitné priestory. V neposlednom rade, súčasťou nových zámerov sú nezriedka kvalitné verejné priestranstvá, podporujúce sociálne interakcie. Zastavanie menšej plochy je významné najmä pre väčšie, hustejšie zastavané časti miest, prípadne pre mestá, potýkajúce sa s prirodzenými limitmi. K takým patrí aj Bratislava. 

Metropola Slovenska sa rovnako ako mnoho iných svetových miest potýka so suburbanizáciou, teda s masovým sťahovaním ľudí na predmestia. Riedko zastavané suburbánne lokality generujú automobilovú dopravu. Priamo v meste sťažuje výstavbu prítomnosť Malých Karpát, Dunaja a pás lužných lesov, ako aj veľkých priemyselných areálov, či už funkčných alebo nefunkčných.

Výškové budovy presun ľudí z miest do okrajových častí dokážu zmierniť. Sú ďalej reakciou na rast dopytu po bývaní v meste vrátane luxusnejších nehnuteľností. Častý argument, poukazujúci na vysokú sumu za m² týchto nehnuteľností, naráža na výskumy, podľa ktorých bytov v ponuke realít pribude, tým nižšia ich suma bude. Zároveň umožňuje obyvateľom voľbu, čím sa vytvára diverzita a alternatíva bývania.

Treba pripomenpť aj rôznorodosť projektov, keď sa ceny podľa polohy či povahy architektúry alebo vybavenosti menia. „Kupujúci luxusných bytov sú rôznorodí. Ide o klientelu, ktorá má zvýšené nároky na kvalitu bývania napr. v podobe panoramatických výhľadov, nadštandardnej kvality vyhotovenia, lokality, súkromia, ktoré tieto typy nehnuteľností dokážu poskytnúť. Developeri uvádzajú, že až 1/3 týchto bytov sa predá pred ich samotným dokončením, často práve investorom, za účelom rýchleho zhodnotenia investície. Pokiaľ sa tieto byty kupujú za účelom prenájmu, spravidla ide o dlhodobý prenájom napr. pre diplomatov, manažérov firiem a pod.,” pripomína Klačanová.

Eurovea Tower. Zdroj: www.zdronu.sk

Spomínaná atraktivita a vyššia hodnota obytných komplexov spočíva vo veľkej miere vo výhľadoch, ktoré sa z výšky naskytajú. Bratislava má výhodu rozmanitého prostredia, keď môžu v závislosti od lokality výškové budovy priniesť výhľad na historické centrum, priemyselnú časť, Dunaj či Karpaty. Faktor výhľadu a súkromia je podľa Klačanovej neraz rozhodujúci prvok. „Sú (to) veľmi silné motivačné faktory. Niekedy dokonca tak silné, že kupujúci je ochotný akceptovať aj kompromisy, napr. horšiu dispozíciu alebo vyššiu cenu,” dodáva.

Výstavba mnohých výškových projektov podporila revitalizáciu, modernizáciu a skvalitnenie predtým zanedbaných zón. Príkladom je rozvoj tzv. bratislavského downtownu, kde vznikla nová autobusová stanica, nová občianska vybavenosť, obnovila sa historická Pradiareň 1900 alebo sa vytvorilo bývanie a pracoviská pre tisíce ľudí. Všetko sú to príklady pozdvihnutia zdevastovaných zón Bratislavy. Išlo pritom o priestor v tesnej blízkosti centra. 

Skvalitňovanie Bratislavy týmto typom projektov ďalej spočíva aj v rozvoji infraštruktúry, hromadnej dopravy, mestskej vegetácie a verejných priestranstiev. Pribúdajú chodníky pre peších, ihriská, parky alebo zelené vnútrobloky, lepšie zastávky MHD, ale aj cyklotrasy. Financovanie externým zdrojom, akým sú developeri, je v tomto ohľade pre mesto zásadnou výhodou, pričom realizácia je neraz efektívnejšia.

Dopyt po lukratívnych nehnuteľnostiach podľa odborníčky zostane výrazný a očakáva sa aj jeho nárast. „Byty či penthousy na najvyšších podlažiach sú žiadané nielen kvôli panoramatickým výhľadom, ale aj kvôli ich obmedzenému počtu na trhu. Pokiaľ bude trh stabilný a klienti budú vidieť potenciál rastu hodnoty bytov, dá sa predpoklad zvýšený záujem o ich kúpu,” konštatuje Klačanová.

Zdroj: www.zdronu.sk

Výškové zámery však majú aj svoje negatívne stránky. Ozýva sa prevažne kritika, týkajúca sa zásahu do panorámy mesta, hoci neraz ide o subjektívny pohľad. Môžu narušiť historický ráz Bratislavy, najmä v pohľadoch na Hrad, Staré mesto či nábrežie. V tomto ohľade však treba pripomenúť, že súčasný rozvoj výškových budov reaguje na Územný plán, ktorý je verejnou dohodou o využití územia.  

Množstvo podlaží nie je iba zásahom do panorámy metropoly. Veže často predstavujú architektonicky hodnotný prínos v podobe unikátneho tvaroslovia či inovatívnych technológií. Príkladom je komplex Sky Park, navrhnutý ateliérom Zaha Hadid Architects, ktorý pracuje s motívom exoskeletovej konštrukcie. Pútavé je nielen materiálové riešenie stavby, ale aj tvar budov. Prírodné línie spolu so zaoblením zároveň prinášajú zmiernenie zásahu architektúry do prostredia. Veže sa tak pridávajú k ikonám Bratislavy, stávajú sa skôr symbolom, než problémom.

Z hľadiska architektúry môžu byť benefity mimoriadne silné. Katarína Jägrová z architektonického štúdia GFI v relácii Metropola pripomína, že vytvorenie symbolu mesta je dôležité, rovnako ako zjednotenie výškových budov do jedného clusteru (hniezda výškových budov). Práve to je zásadné pre vizuálnu homogenitu hocijakého mesta vrátane Bratislavy. 

Súčasťou procesu navrhovania výškových projektov podľa architektky býva aj sociologický faktor, keď sa architektúra snaží podporiť komunitný ráz a sociálne vzťahy obyvateľstva podľa ich správania či potrieb spoločnými, resp. zdieľanými priestormi a aktívnym, rôznorodým prízemím budov. Ekologický faktor zasa vyžaduje, aby boli stavby efektívne, teda vyššie a hustejšie obývané. 

Zdroj: www.zdronu.sk

Občasný býva rozpor s územným plánovaním, keďže atypická výstavba môže potrebovať výnimku či úpravu smerníc. Dôvodom na obavy zvykne byť aj nárast tlaku na možnosti infraštruktúry, ktorú ovplyvňuje vyššia koncentrácia obyvateľov, návštevníkov či rôznorodých funkcií budov alebo štvrtí. Rovnako intenzívna je aj potreba parkovania, ktorá je v kontraste s potrebou budovania komunitných zón, prístupných všetkým.

V tomto smere sa však začínajú objavovať pokroky. Od nižších obytných súborov, ako sú Hájpark alebo Urban Residence, ktoré majú zásadný komunitný aj ekologický rozmer, sa spoločné priestory a zelené zóny stávajú doménou aj výškových projektov. Excelovať má v tomto smere Downtown Yards a posledná časť Sky Parku, nazývaná Sky Park Tower.  

Odborníci z viacerých oblastí, ako je realitný trh či architektúra, sa zhodujú na tom, že výškové budovy sú obohatením mesta. Okrem ich multifunkčnosti a atypickej architektúry slúžia ako významný faktor pri revitalizácii územia. Zároveň vytvárajú dominanty mesta a prinášajú možnosť zvýšiť atraktivitu metropoly. Dá sa tak predpokladať, že budú v Bratislave pribúdať a výškové bývanie s výhľadmi bude patriť k slovenskému hlavnému mestu rovnako ako vilky pod Slavínom, funkcionalistické štvrte alebo povojnové sídliská. 

Ilustračné zábery: www.zdronu.sk

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.