Adrian Gubčo 24.07.2020 17:25

Ceny bytov v Bratislave narástli aj napriek pandémii koronavírusu

Keď sa v marci spustili opatrenia v súvislosti s pandémiou koronavírusu COVID-19 a ekonomika išla takmer zo dňa na deň do hlbokého útlmu, mnohí predvídali, že to zatrasie aj cenami bývania. Veľmi vysoké ceny bytov v metropole sa mali zreálniť, podľa niektorých hrozil dokonca ešte horší prepad ako po roku 2008. Ako však ukazujú analýzy spoločnosti Bencont, stal sa presný opak a ceny rástli aj naďalej.

Ako uvádza Bencont, bratislavský trh pocítil dopady pandémie najmä v apríli, kedy sa prudko spomalil záujem o nové nehnuteľnosti. Obnovovať sa však začal už v máji a júni, pričom ceny sa nezmenili, keďže developeri nezačali byty hromadne vypredávať. Ponuka bytov sa síce rozšírila na 2.430, čo je najviac od začiatku roka 2019, nie je to však taký nárast, ktorý by ceny výraznejšie ovplyvnil.

Nárast počtu voľných novostavieb súvisí podľa Bencontu so štartom nových projektov, ktoré na trh priniesli zhruba tisícku nových bytov, spojenú s odkladaním kúpy nehnuteľností. V druhom štvrťroku 2020 sa predalo len 451 bytov, v prvom to bolo 607 a v druhom štvrťroku roku 2019 až 824.

„Ekonomický život sa na mesiac a pol takpovediac zastavil a väčšina obyvateľstva čakala, ako sa všeobecná situácia vyvinie,“ hovorí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Kúpa bytu je pre mnoho ľudí najväčšou investíciou v ich živote, preto je pochopiteľné, že sa k nej v časoch najväčšej ekonomickej neistoty posledných rokov správajú opatrne.“

Jednotková cena nových ponúkaných bytov podľa dát medziročne stúpla o 17%, medzikvartálne o 1,47%, aktuálna hodnota je tak na úrovni 3.528 eur za meter štvorcový. Rekord dosiahla priemerná absolútna cena nového bytu v Bratislave, ktorá sa pohybuje na úrovni 232-tisíc eur, priemerná metráž sa drží na úrovni 67 m². Pri predaných bytoch ich priemerná cena dosiahla 3297 €/m² s DPH. Medziročne tak trh akceptoval byty o 15,2 % drahšie, zatiaľ čo nárast oproti prvému štvrťroku predstavoval 7,4 %.

Bencont je zatiaľ pri predpokladoch budúceho vývoja opatrný, keď konštatuje, že pád našej ekonomiky sa zastavil, jej zotavovanie však bude závisieť od našich zahraničných obchodných partnerov. Obavy vyvoláva najmä situácia v USA, kde bol zásadne narušený tamojší flexibilný pracovný trh. Každopádne, špecifiká bratislavského realitného trhu – predovšetkým celkový nízky počet bytov v ponuke – sa tým nijako nemenia.

„V priebehu druhého štvrťroka sme síce zaznamenali nadpriemerný prírastok nových bytov, no takéto čísla by sa museli opakovať niekoľko štvrťrokov po sebe, aby na trhu vyvolali konkurenčný boj medzi predávajúcimi, ktorý by mohol zraziť ceny bytov nadol,“  pripomína Bruchánik. „Okrem toho je dôležité poznamenať, že až 50 % z tejto novej ponuky bytov sa predávalo v okrajových častiach Bratislavy, čo nerieši dopyt po bývaní v širšom centre mesta,“ dopĺňa.

Bencont pripomína, že napriek otrasu ostáva kúpyschopnosť silná, obnovilo sa poskytovanie hypoték a trh ukazuje, že zvýšené ceny prijal. Predávajúci nebudú znižovať ceny bytov, keďže ponuka je stále nižšia ako dopyt. „K poklesu cien by malo dôjsť len za predpokladu výrazného zvýšenia ponuky bytov na trhu a poklesu kúpnej sily obyvateľstva spôsobenej vysokou mierou prepúšťania v odvetviach s vyššou pridanou hodnotou,“ hovorí hlavný analytik Bencont Group.

Ani to však nie je predpokladané, keďže počet vydávaných povolení je nízky, a prepúšťaním boli zasiahnuté skôr odvetvia s nižšou pridanou hodnotou, ako je cestovný ruch alebo gastronómia - teda nie práve cieľová skupina nových projektov. Navyše, Magistrát oveľa prísnejšie posudzuje nové projekty, čo ponuku do budúcna ešte viac zníži.

„Z dlhodobého hľadiska kvôli zdĺhavým a náročným povoľovacím procesom a nedostatku stavebných povolení, očakávame prehĺbenie problému nedostatku bytov v Bratislave, čo bude vyháňať obyvateľov do okrajových lokalít mesta a satelitov. Z tohto dôvodu tu v horizonte 2-3 rokov skôr vidíme priestor na ďalší rast cien, ktorý sa môže pohybovať na úrovni okolo 5 % ročne,“ uzatvára Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave. Zdroj: Bencont Investments

Zistenia Bencontu jasne dokazujú, aký hlboký je bratislavský problém s dostupnosťou bývania. V dohľadnej dobe sa ešte očakáva medzikvartálna analýza Národnej banky, ktorá môže dáta spoločnosti potvrdiť, ostáva však len málo dôvodov pochybovať, že pandémia nejako zásadne ovplyvnila ceny bytov. Jediným riešením je jednoducho stavať viac.

To je však mimoriadne zložitá téma. Voľných pozemkov na výstavbu bytov vo vnútornom meste ubúda, čo zvyšuje ich ceny natoľko, že akýkoľvek development, ktorý na ich mieste vznikne, bude pre významnú časť populácie nedostupný. Jedinou možnosťou v dohľadnej dobe – ako to uvádzajú aj odborníci z Bencontu – tak bude sťahovanie sa na okraj mesta do projektov, ktoré namiesto prospešného zahusťovania prinášajú rozťahovanie mesta, alebo, ešte horšie, na predmestia.

Hlavne juhovýchodná časť bratislavského zázemia teraz zaznamenala veľké zvýšenie atraktivity, keď bol dokončený a otvorený takmer celý úsek rýchlostnej cesty R7 medzi Bratislavou a Holicami. Ešte stále chýba posledný úsek medzi križovatkou Ketelec a Prievoz, po jeho dokončení v priebehu budúceho roka však získajú vodiči aspoň mentálne oveľa rýchlejší spôsob, ako sa dostať priamo do nového centra mesta. Realizácia R7 už dávnejšie ovplyvnila ceny pozemkov v okolí metropoly a aj naďalej bude zvyšovať ich atraktivitu.

Treba neustále pripomínať, že kombinácia nízkej dostupnosti bývania v spojení so suburbanizáciou je jedným z najväčších problémov Bratislavy – v konečnom dôsledku oveľa väčším, ako je napríklad stav verejného priestoru (hoci tým nechcem znižovať význam ani tohto problému) či rozsah cyklotrás. Veľmi rýchlo sú potrebné rozsiahle zmeny, aby sa situácia začala aspoň stabilizovať.

Hlavné mesto vidí ako kľúčovú stratégiu výrazné zvýšenie dostupnosti nájomného bývania, a podobne sa vyjadruje aj štát. Bratislava si stanovila odvážnu ambíciu dokončiť alebo rozostavať do konca roka 2022 až 1.243 bytov. Už dnes je ale zrejmé, že tento cieľ sa nepodarí dodržať. Štát operoval s ešte absurdnejšími číslami.

Rozvoj výstavby nájomných bytov si bude vyžadovať zásadné zmeny v Územnom pláne, v ktorom ostáva málo lokalít pre rezidenčnú výstavbu a príliš veľa lokalít pre občiansku vybavenosť, veľkú zmenu legislatívy, kde už povoľovanie projektu nemôže trvať bežne aj päť rokov a kde sa nemôže donekonečna voči projektu hocikto odvolávať, a výraznú podporu transformácie brownfields – bývalých výrobných plôch (plus zmeny v bankovom financovaní projektov nájomných bytov, čo je ale téma na inú debatu)

Či sa podarí v akejkoľvek z týchto oblastí v najbližších rokoch pokročiť, je otázne. Zmeny a doplnky Územného plánu sa taktiež naťahujú, pričom mesto mešká oproti harmonogramu obstarávania ZaD už takmer rok. Nový Stavebný zákon sa vraj má prijať do konca roka, tému však rieši viacero tímov na vládnej úrovni a je otázne, či sa podarí zladiť odlišné postoje tak rýchlo. A transformácia brownfields bude v každom prípade extrémne finančne náročná, bude teda závisieť od šikovnosti Ministerstva životného prostredia a Hlavného mesta, či sa podarí vyjednať potrebné prostriedky na čistenie záťaží a investičnú prípravu.

Ide tak o beh na dlhé trate. Mnohé problémy súvisia s celkovou neochotou a odporom sa konštruktívne venovať rozvoju mesta a počúvať developerov, ktorí na problémy upozorňujú už dlhšie. Bez akejkoľvek snahy o zlepšovanie imidžu developerov si treba objektívne priznať, že práve súkromné firmy sa v posledných rokoch najväčšmi zasadili aspoň o aký-taký rozvoj Bratislavy a problematike rozumeli najlepšie. Napriek tomu nedokážu mnohí zodpovední prehliadnuť dočasný diskomfort, ktorým obhajujú svoju pasivitu alebo dokonca aktívny odpor voči snahám o stavebný rozvoj v meste.

Nanešťastie, dáta hovoria jasnou rečou. Ceny sú jednoducho privysoké a dostupnosť bývania stále nižšia. Dopady tohto problému budú každým rokom citeľnejšie a hlbšie, a podobne ako pri klimatickej kríze, dotknú sa každého obyvateľa a obyvateľky Bratislavy.

Sledujte YIM.BA na Instagrame. 

Sledujte YIM.BA na YouTube. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.