Adrian Gubčo 05.05.2020 15:18

Ceny bývania sú najvyššie v dejinách, ponuka nových bytov klesá

Keď vypukla pandémia koronavírusu COVID-19, mnoho ľudí predpokladalo, že jedným z jej dôsledkov bude prepad cien nehnuteľností. Realita však tieto očakávania nepotvrdzuje – práve naopak, ceny aj naďalej rastú a sú vyššie ako kedykoľvek predtým. Ponuka voľných bytov v novostavbách je navyše najnižšia za dlhú dobu a v blízkej budúcnosti to inak ani nebude.

Ako ukazuje najnovšia kvartálna analýza Národnej banky Slovenska (NBS), ceny bývania na Slovensku narástli oproti poslednému kvartálu roku 2019 o 4,6%, čo je najvyšší medzikvartálny nárast od roku 2008. Rátané pritom boli prvé tri mesiace tohto roka, tzn. aj prvý krízový mesiac, marec. Ceny to však zatiaľ neovplyvnilo, dostupnosť bývania aj naďalej klesá.

Pri pohľade na regióny, Bratislavský kraj zaznamenal taktiež nárast o 4,6%, pričom priemerná cena bytov tu dosahuje 2.231 EUR/m², čo je viac ako kedykoľvek predtým. V dôsledku toho klesla aj dstupnosť bývania, hoci analytici ÚMS (Úseku meny, štatistiky a výskumu) pripomínajú, že rozhodujúci bude až druhý kvartál, kedy sa naplno prejaví miera šoku po vypuknutí pandémie koronavírusu COVID-19 a jej vplyv na výšku miezd a ceny nehnuteľností.

Každopádne, ceny bývania zatiaľ nie sú v takej výške, aby sa mohlo hovoriť o realitnej bubline. Podľa tzv. kompozitného indexu, ktorý hodnotí vplyv cien nehnuteľností na ekonomickú a finančnú stabilitu, sa trh nachádza v pásme vzostupu. Podľa analytikov ÚMS jeho vývoj naznačuje, že rast cien nehnuteľností bol viacmenej v súlade s vývojom fundamentov realitného trhu. To by malo znamenať, že radikálny prepad cien bezprostredne nehrozí, index však narastie, ak pandémia zásadne ovplyvní základné ukazovatele hospodárskeho vývoja.

Kompozitný index na hodnotenie cien bývania. Zdroj: NBS

Ponuka nových bytov je rekordne nízka

Situácia tesne pred krízou tak nenasvedčovala tomu, že by mal nastať pokles cien, čo potvrdzuje aj analýza spoločnosti Bencont, ktorá konštatuje, že ku koncu marca 2020 bola ponuka nových bytov v novostavbách rekordne nízka. Počet voľných bytov v novostavbách v Bratislave ku koncu prvého štvrťroka 2020 zaznamenal pokles na 1.704 jednotiek. Ponuku tvorilo 87 projektov, príp. nových etáp jednotlivých projektov, za prvé tri mesiace pribudlo na trhu len 237 nových bytov. Predalo sa ich však až 607.

„Za posledné 2 roky bol evidentný pokles počtu projektov, keďže začiatkom roku 2019 predávalo byty 108 projektov a v roku 2018 až 125 projektov,“ hovorí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Viac než 30 % prepad počtu aktívnych projektov za posledné dva roky je odzrkadlením povoľovacích procesov, ktoré v Bratislave zastavujú veľkú časť novej bytovej výstavby.“

Dôsledkom slabej ponuky je rast cien bývania, pričom Bencont má k dispozícii údaje priamo za Bratislavu. Podľa týchto dát bola priemerná jednotková cena voľných novostavieb v ponuke na úrovni 3476,85 €/m² - táto enormná suma je však spôsobená tým, že sa veľmi rýchlo vypredali relatívne lacnejšie byty v dostupnejších projektoch, kým na trhu ostali luxusnejšie nehnuteľnosti. I tak však priemerná cena v strednom segmente bývania presahuje 3-tisíc eur za meter štvorcový.

Aj kvôli tomu ľudia preferujú skôr menšie byty, najmä dvojizbové. Priemerná cena predaného dvojizbového bytu v novostavbe bola okolo 150-tisíc eur pri výmere 48,66 m², trojizbového okolo 233-tisíc eur pri výmere 80,65 m². „Priemerná rozloha predaných bytov dosiahla 61,93 m² a priemerná absolútna cena 176 tisíc €/m² vrátane DPH,“ dopĺňa Rudolf Bruchánik.

Na základe týchto čísel Bencont konštatuje, že súčasná ponuka bytov s ohľadom na počty predaných bytov by sa udržala zhruba 6-9 mesiacov. To je výrazný pokles oproti minulosti, napríklad v rokoch 2013-2014 by to trvalo 12-20 mesiacov. Zásoba nehnuteľností je tak nízka. „Pokiaľ nedôjde k zvýšeniu tempa výstavby nových bytov, a dopyt bude naďalej prevyšovať ponuku, tak by sme za štandardných podmienok očakávali ďalší nárast cien,“ predpovedá analytik Bruchánik.

Z 237 nových bytov v ponuke v 1Q 2020 ich až 111 pribudlo v Slnečnice Pop. Zdroj: Cresco Real Estate

Vplyv koronavírusu nemusí byť výrazný

Aktuálna situácia je však značne neštandardná. Napriek predpokladu krízy v blízkom období v dôsledku pandémie analýza pripomína, že dnes vyzerá realitný trh diametrálne odlišne. Bencont pripomína, že pred krízou v roku 2008 rástli ceny ďaleko rýchlejšie ako kúpyschopnosť obyvateľstva, rástli viaceré masívne projekty, ponuka predstihla dopyt a tesne po vypuknutí krízy museli developeri v snahe o splnenie svojich záväzkov spustiť masívny výpredaj tisícok voľných bytov, čo zrazilo ceny na trhu.

Dnes je situácia opačná – aj dáta NBS dokazujú, že ceny bývania nie sú tak radikálne vychýlené voči kúpyschopnosti obyvateľstva, kým údaje o počte voľných bytov nasvedčujú, že dopyt ponuku presahuje. „Ponuka novostavieb v Bratislave je na rozdiel od rokov 2008-2009 na svojom rekordnom minime. Cez 90 % bytov sa predáva z papiera, pričom ich dokončenie (a teda aj inkaso kúpnej ceny) je naplánované až o 2-3 roky,“ pripomína Rudolf Bruchánik.

Bytov môže byť navyše v budúcnosti ešte menej. „Na mieste je dokonca aj predpoklad ďalšieho zníženia ponuky, keďže vírus spôsobil spomalenie stavebného, ale aj povoľovacieho procesu, čo znamená nízky počet nových bytov v nasledujúcich rokoch,“ pokračuje Bruchánik.

Ceny sa nezmenia, developeri podľa Bencontu počkajú s nezmenenými cenníkmi na uvoľnenie ekonomiky, kedy sa trh opäť naštartuje. Od roku 2008 totiž výrazne narástla kúpyschopnosť a klesli úrokové sadzby pri hypotékach. „Na základe uvedeného preto neočakávame prepad cien bytov v novostavbách. Pokiaľ dôjde k poklesu cien, tak to s veľkou pravdepodobnosťou bude len mierny a krátkodobý pokles viazaný na sekundárny trh a staršie byty,“ uzatvára hlavný analytik Bencont Investments.

Vývoj mesačnej zásoby novostavieb v porovnaní s cenovým rastom. Zásoba nových bytov je veľmi nízka. Zdroj: Bencont

Záver

Výsledkom súčasnej situácie bude pravdepodobne ďalšie zhoršenie dostupnosti bývania v Bratislave, ktoré by bolo aj pri ideálnom stave ekonomiky na zlej úrovni. Kombinácia problémov – nevyhovujúci Stavebný zákon, nepružný Územný plán, prerastená byrokracia, ale aj populizmus a nimbyizmus – sa teraz naplno prejaví a vystrelí proti Bratislave. Množstvo ľudí, ktoré nenájde dostupné bývanie v meste, totiž pravdepodobne zamieri na predmestia, navyše motivované snahou o únik z "preľudneného" mesta.

Mestá ako Malacky, Stupava, Senec, Pezinok či Trnava momentálne budujú desiatky a stovky bytov, kým veľké množstvá nových nehnuteľností a pozemkov sú k dispozícii aj v blízkych obciach, napríklad v Rovinke, Dunajskej Lužnej, Hviezdoslavove, Malinove, Chorvátskom Grobe a i. Najmä v prípade obcí juhovýchodne od Bratislavy navyše pribudne ďalšie lákadlo v podobe rýchlostnej cesty R7, ktoré vženie od automobilov závislých obyvateľov priamo do centra Bratislavy.

Politici pri odmietaní výstavby v meste mnohokrát argumentujú zhoršením komfortu bývania pôvodných rezidentov, najmä v dôsledku zvýšenia dopravnej záťaže, tienenia, zániku zelene a podobne. Keďže to však vedie len k zvýšenej miere suburbanizácie, všetky „pozitíva“ odmietnutia projektov sa okamžite znegujú. Prirodzene, existujú aj oprávnené prípady, kedy sú nové projekty nevhodné, to je však len menšina dnes predkladaných zámerov, zvlášť od veľkých, zavedených developerov.

Nanešťastie, podpora novej výstavby hlasy nezískava. Mesto sa tak dostáva do slepej uličky, ktorej výsledkom bude nanajvýš žiarivé pozlátko prekrývajúce vážne problémy. Bratislave sa to vypomstí.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.