Adrian Gubčo 26.10.2020 11:03

IUR kritizuje návrh na povinný podiel nájomných bytov

IUR – Inštitút urbánneho rozvoja – sa kriticky stavia k vládnemu návrhu na zavedenie povinného podielu nájomných bytov v developerských projektoch. Podľa materiálu Moderné a úspešné Slovensko by malo byť od roku 2022 v developmentoch 5-10% nájomných bytov s regulovaným nájmom. IUR naznačuje, že toto opatrenie by viedlo k ďalšiemu predražovaniu ostatných bytov.

Ako uvádza zmieňovaný materiál, „zavedie sa povinný podiel nájomných bytov s regulovaným nájmom v nových developerských projektoch. Pri nových developerských projektoch, ktoré žiadajú o stavebné povolenie od roku 2022, by sa tento podiel mohol pohybovať na úrovni od 5 % do 10 %. Jednou z možností ako podporiť výstavbu takýchto bytov v projekte bude prostredníctvom výhodného úveru zo ŠFRB. Tento podiel by sa mal uplatňovať vo väčších mestách v úzkej spolupráci so samosprávou. Výška regulovaného nájomného by mala zohľadňovať aj príjem rodiny.“

IUR pripomína, že materiál už neuvádza, kto má tieto byty vlastniť alebo spravovať. Developeri sa dlhodobej správe bytov zatiaľ nevenujú, kým možné riešenie – obecné spoločnosti nájomných bytov, ktorým developeri jednotky predávajú – zatiaľ veľmi neexistujú. Takéto spoločnosti by mali využívať úvery zo ŠFRB. Problém však je výkupná cena bytu, ktorá, ak nebude trhová, bude developerom znižovať zisk a návratnosť investície. To by mohlo mnohé spoločnosti viesť k odmietnutiu výstavby, pretože by bol projekt nerentabilný.

Výsledkom bude podľa IURu priame aj nepriame zdražovanie bytov. V prípade priameho si developeri pokles zisku v dôsledku nutnosti zriadenia nájomných bytov premietnu do ceny odstatných 90-95% bytov, v prípade nepriameho poklesne ponuka bytov na predaj, pokiaľ investori odmietnu financovať ekonomicky nezmyselné projekty. V situácii, kedy napríklad v Bratislave chýba približne 40-tisíc bytov a ročne pribúda len okolo 2,5-tisíc, by to bola ďalšia rana dostupnosti bývania.

IUR zhŕňa, že materiál prináša viac otázok, ako odpovedí. K tým patrí téma znižovania hodnoty ostatných bytov, či sa má toto opatrenie týkať aj luxusných projektov, a či má mesto vykupovať jednotky v projektoch, kde je cenová úroveň 5-tisíc eur na meter štvorcový. Namiesto takéhoto opatrenia by bolo lepšie skôr urobiť kroky k tomu, aby sa zefektívnili povoľovacie procesy.

To je podľa inštitútu kľúčový problém, ovplyvňujúci ceny bývania na Slovensku a v Bratislave zvlášť. V dĺžke povoľovacích procesov je Slovensko druhou najhoršou krajinou v Európe. V roku 2019 trvalo vydanie záväzného stanoviska (od podania žiadosti po zverejnenie stanoviska) v priemere 275 dní. Ide zároveň len o prvý krok k samotnému povoleniu stavby. Komplikovanosť a nepredvídateľnosť procesov sa odráža na nákladoch a konečných cenách bytov.

Perspektívu dobehnutia nedostatkov v oblasti počtu bytov, vrátane nájomných bytov s regulovaným nájmom (ktorých by malo byť okolo 4-tisíc), tak nevidí IUR veľmi nádejne.

Prírastok nájomných bytov pravdepodobne nebude taký rýchly, ako verejný sektor dúfa. Na obrázku plánovaný nájomný bytový komplex na Muchovom námestí. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Hoci sa dá diskutovať o niektorých výhradách Inštitútu urbánneho rozvoja – napríklad o úvahe o klesajúcej hodnote nehnuteľností alebo vhodnosti vkladania nájomných bytov do luxusných projektov (čo je úplne v poriadku) – je pravdou, že vládny materiál vedie k viac otázkam ako odpovediam. Podobný prípad je aj téma zániku mestských častí, o ktorej som písal nedávno.

Základná vízia môže byť správna a nájomné byty v rámci developerských projektov by mohli byť odpoveďou na ich nedostatok, ale len za predpokladu, že budú fungovať iné veci. Prvou z nich je skrátenie povoľovacích procesov, ako upozorňuje aj IUR, druhou zmena určitých noriem tak, aby nebola prítomnosť nájomných bytov prílišnou záťažou pre investorov. Týka sa to najmä parkovania a nastavenia parkovacích maxím (namiesto miním), aby boli obyvatelia motivovaní využívať verejnú dopravu a v developmentoch nevznikali také veľké a drahé kapacity.

Dobrou správou je, že niektoré z týchto vecí by sa mohli stať realitou. Neúmernej dĺžky povoľovacích konaní si je vedomé aj Ministerstvo financií SR, ktoré zmieňovaný materiál vypracovalo. Výrazné zlepšenia má v tomto ohľade priniesť pripravovaný Stavebný zákon. Pozitívnou zmenou je aj návrat kompetencií stavebných úradov do rúk štátu. V neposlednom, rade, ochotu k zmenám v prípade noriem, ak budú v prospech prílevu väčšieho počtu nájomných bytov, vyjadril aj Minister dopravy a výstavby SR Andrej Doležal v nedávnom rozhovore pre YIM.BA.

Toto sú však len prvé kroky, ktoré sa dajú realizovať relatívne rýchlo - podľa Moderného a úspešného Slovenska do veľkej miery už do roku 2022. V ideálnom prípade, v rámci ktorého by sa výrazne skrátili konania, upravilo znenie niektorých noriem a nastavili motivačné podmienky pre úvery zo ŠFRB, však developeri (ale aj samotné mesto, ktoré chce rozbehnúť vlastné projekty) v Bratislave narazia ešte na jeden obrovský problém: nepripravený Územný plán, ktorý už takmer vyčerpal rezervy pre nové bývanie.

V tomto prípade je úplne nový ÚP otázkou na celé desaťročie, kým schválenie zmien a doplnkov trvá tiež neúmerne dlho (namiesto sľubovaných siedmich mesiacov minimálne rok). Pokiaľ aj v tomto ohľade nepríde k radikálnej náprave, tak bude vízia dostupného bývania v metropole nereálna. Týka sa to výrazného prírastku počtu nájomných bytov, ktoré ostanú len plánom na papieri. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.