Adrian Gubčo 22.07.2019 14:50

Nájomné bývanie: Stane sa v Bratislave alternatívou?

Slovensko čelí klesajúcej dostupnosti bývania, na čo chce Ministerstvo financií reagovať zavedením povinnosti budovať v novostavbách určitý podiel nájomných bytov. Riešenie bytovej krízy však nemusí byť také jednoduché.

Súčasné obdobie sa na realitnom trhu nesie v znamení rastúcich cien nehnuteľností, ktoré dosahujú historické maximá a stúpajú vo všetkých krajoch s výnimkou Košického. Vyplýva to zo štatistík, ktoré na začiatku mája publikovala Národná banka Slovenska.

Analytici NBS si všímajú, že hoci sa medziročný rast priemernej ceny bývania spomaľuje a dostupnosť bývania sa napríklad v Bratislavskom alebo Košickom kraji mierne zvýšila, ako celok sa zhoršuje. Útlm rastu cien bývania v Bratislavskom kraji nie je spôsobený väčšou ponukou alebo spomaľujúcou ekonomikou, ale faktom, že úverové možnosti domácností začínajú narážať na svoj strop.

Kedže NBS v nedávnej minulosti prijala viacero krokov, ako znížiť zadlžovanie domácností v podobe prísnejších úverov na hypotéky, a zároveň pretrváva nedostatok najmä cenovo dostupnejších bytov, priemerné ceny budú v budúcnosti pravdepodobne rásť. Vo výsledku tak bude pokračovať trend klesajúcej dostupnosti bývania, a to do takej miery, že je čoraz vážnejšou otázka, ako zabezpečiť bývanie aj pre skupiny obyvateľstva s nižšími či strednými príjmami.

Nájomné byty?

Ministerstvo financií na začiatku roka 2018 predstavilo v rámci Národného programu reforiem víziu, podľa ktorej by sa v nových developerských projektoch muselo povinne nachádzať 5-10% nájomných bytov s regulovaným nájomným, a to najmä vo väčších mestách. Inšpirovalo sa príkladmi z New Yorku, Londýna alebo Viedne.

Hlavným argumentom ministerských analytikov je nízka mobilita pracovnej sily, čo je dané aj nedostatkom nájomných bytov. V dôsledku toho sú ľudia viazaní na svoje existujúce bývanie v zaostávajúcich regiónoch. Väčšia ponuka nájomných bytov s regulovaným nájomným by to mohla podľa Ministerstva financií zmeniť. Dnes Slovensko vykazuje jeden z najnižších podielov obývaných domácností s regulovaným nájmom v EÚ.

Návrh sa stretol so silnou kritikou odborníkov či developerov. Proti sa postavil napríklad Inštitút urbánneho rozvoja (IUR), profesná organizácia spájajúca aktérov v realitnom biznise. Podľa Juraja Suchánka, riaditeľa IUR, „...Neprebehla ani jedna analýza prostredia, či vôbec také opatrenie je možné realizovať v podmienkach SR, a čo by to znamenalo pre trh s nájomným bývaním alebo trh bytovej výstavby,“. Odvolávať sa preto na príklady zo zahraničia je problematické.

Jeho slová potvrdzuje aj Peter Kavecký, výkonný riaditeľ developerskej spoločnosti Lucron. „Nie sme proti výstavbe nájomných bytov, musí jej však predchádzať koncepcia s prihliadnutím na sociálno-demografické faktory, ako aj verejná a legislatívna podpora.“

V súčasnosti sú podľa Kaveckého investori navyše zaťažovaní rozličnými poplatkami za vyvolané investície, úpravu infraštruktúry či povinnosťou platiť Poplatok za rozvoj, čo môže zvyšovať ceny o 150-200 eur na meter štvorcový bytu – pri byte s 50 metrami štvorcovými tak ide až o 7,5- až 10-tisíc eur. K tomu treba pripočítať spravidla povinnú kúpu parkovacieho miesta, čo pri podzemnej garáži znamená náklady 16-25-tisíc eur na miesto, ako to uvádza bratislavský Magistrát vo svojich oficiálnych odhadoch pre účely parkovacej politiky.

V tom sa Slovensko líši napríklad od zmieňovanej Viedne, kde mesto pripraví územie na budúci development, a to získaním pozemkov a vybudovaním infraštruktúry. Ako príklad uvádza projekt Seestadt Aspern, ktorý je kvôli cene pozemkov na okraji mesta, no Viedeň sem predĺžila linku metra U2. Na oplátku tu vznikajú tisícky nájomných bytov, ktoré budujú aj súkromní investori.

Vo viedenskej štvrti Seestadt Aspern mesto najprv pripravilo infraštruktúru, aby potom v spolupráci so súkromnými investormi vybudovalo tisíce nájomných bytov

Potrebné zmeny

IUR aj Lucron sa zhodujú na potrebe širšieho počtu nástrojov na zvyšovanie podielu nájomných bytov. Rozličné skupiny obyvateľstva majú totiž rozličné potreby a to treba reflektovať, aby sa napríklad zabránilo vzniku „get“ a výraznej sociálnej segregácii.

„Rôzne skupiny obyvateľov majú rôzne možnosti, ale aj potreby. Preto má zmysel zvyšovať ponuku nájomných bytov s komerčným nájomným, ale aj s regulovaným nájmom,“ tvrdí Juraj Suchánek. „Dnes majú obce možnosť zaviesť poplatok za rozvoj a v zmysle zákona môžu príjem z poplatku využiť na investície do sociálneho bývania. V praxi by systém fungoval oveľa flexibilnejšie, ak by mali developeri možnosť platiť poplatok odovzdaním bytov v hodnote poplatku do majetku mesta.“

Lucron upozorňuje aj na fakt, že pre developerov je súčasná možnosť financovania výstavby nájomných bytov z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) nedostatočná. Dnes príspevok zo ŠFRB dokáže preplatiť náklady približne do 900 eur na meter štvorcový bytu v nižšom štandarde, čo stačí v zaostávajúcich regiónoch, nie však v Bratislave, kde sú ceny pozemkov vyššie a kde treba pripočítať zmienené dodatočné náklady.

Situáciu by podľa developera zlepšilo navýšenie prostriedkov v ŠFRB, rozšírenie možností dlhodobého financovania v podobe nových bankových produktov a znížená DPH na nové bývanie spoločne s možnosťou zavedenia tzv. daňového domicilu (teda možnosti zmeny daňovej rezidencie, aj keď sa miesto trvalého bydliska nemení), čím by samosprávy získali väčšie prostriedky na podporu rozvoja bývania či prípravu infraštruktúry.

Ministerstvo financií časť z týchto krokov skutočne do návrhu zákona zapracovalo. Príspevok zo ŠFRB by sa mal navýšiť zo súčasných 900 eur na meter štvorcový bytu na 1.100 eur pre samosprávy, 1.200 eur pre krajské mestá a rovnako 1.200 eur pre právnické osoby. Ministerstvo financií na zmene spolupracovalo s Ministerstvom dopravy a výstavby, no do určitej miery kooperovalo aj s developermi.

Pochybnosti o kvótach však pretrvávajú. Ako uzatvára Juraj Suchánek, iné nástroje sú ďalekou lepšou formou ako povinné podiely. „...V každom prípade je vhodnejší systém podpory a nie systém povinných kvót. V druhom prípade môže zvýšenie dostupnosti bývania pre 10% obyvateľom znamenať zvýšenie cien a zníženie dostupnosti bývania pre ostatných 90%.“

A čo Bratislava?

Bratislava je v oblasti dostupnosti bývania a podielu nájomných bytov na trhu na tom pravdepodobne najhoršie v rámci celého Slovenska. Podľa oficiálnej webstránky Magistrátu, Hlavné mesto aktuálne disponuje 872 nájomnými bytmi, k čomu sa pridávajú zhruba dve tisícky v rámci mestských častí. V porovnaní so susednou Viedňou, ktorá má len vo svojom vlastníctve 220-tisíc bytov (plus podobné číslo poskytujú samostatné bytové družstvá a investori) či Brnom s 30-tisíc bytmi, to je mimoriadne nízky počet.

Situácia je ďalej zhoršovaná siahodlhými povoľovacími procesmi a odporom politikov k novej výstavbe, pričom najmä prvý z problémov vníma IUR ako kritický. „Kombinácia týchto faktorov vedie až k situácii, kedy mesto samotné nedokázalo v minulom volebnom období postaviť nájomné bývanie na vlastných pozemkoch, na ktorých bola plánovaná výstavba v súlade s územným plánom,“ vysvetľuje Juraj Suchánek.

Príkladom je nedávne stretnutie primátora Matúša Valla s obyvateľmi dúbravskej lokality Pri Kríži, počas ktorej primátor prisľúbil občanom, že Bratislava nebude budovať nájomný bytový dom, na ktorý malo už predchádzajúce vedenie pripravený projekt so všetkými potrebnými povoleniami – stačilo tak len začať stavať. Namiesto toho bude mesto hľadať inú, vhodnejšiu lokalitu, čo však znamená, že sa výstavba opäť natiahne na minimálne dva až tri roky.  

Magistrát každopádne sľubuje situáciu riešiť, hoci detaily ešte nedokázalo špecifikovať. Podľa Lucie Štasselovej, viceprimátorky pre sociálnu oblasť a nájomné bývanie, konkrétne formy riešenia budú súčasťou strategického dokumentu „Politika bývania v horizonte 2020-30“, ktorý by mal byť pravdepodobne záväzný.

Či to bude stačiť, je otázne. Zo strany aktérov v súkromnom sektore však zaznieva zhoda, že akékoľvek riešenie situácie musí vzísť zo spolupráce mesta a developerov, spoločne so skvalitnenou legislatívou.

Náhradný nájomný dom bytový dom Pri Kríži mohlo mesto už stavať, po odpore susedov politici ustúpili. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Nájomné byty ako alternatíva?

Napriek všetkým problémom, Peter Kavecký je optimista. „Veríme segmentu komerčného nájomného bývania. Ľudia cestujú, prežili časť v života v zahraničí, či už počas štúdia, alebo v práci, a poznajú iné spôsoby bývania.“

Toto tvrdenie podľa neho podporujú aj štatistiky, ktoré si Lucron nechal vypracovať, a ktoré dokazujú, že o iné typy produktov, ako sú byty v súkromnom vlastníctve, je záujem. Nádej tak vidí práve vo využití nových foriem bývania s flexibilnejším spôsobom života. Sem patria práve nájomné byty, co-livingy, co-housingy a podobne.

Diverzita v ponuke je podľa spoločnosti cestou, ako riešiť nielen otázku dostupnosti bývania, ale aj dopravné problémy mesta či miešanie funkcií. Ľudia budú schopní bývať v tesnom dotyku s miestom práce, prípadne budú v tejto otázke mobilnejší, lebo budú žiť v dotyku verejnej dopravy.  

Či sa slová Petra Kaveckého potvrdia, sa ukáže už v najbližšej budúcnosti, keďže tak štátna samospráva, ako aj miestne samosprávy svojimi krokmi dokazujú, že sa problematika nájomného bývania stáva čoraz naliehavejšou, aj v súvislosti s problémami na trhu práce, kedy vo vyspelých regiónoch chýbajú pracovníci.

Zatiaľ nie je známy cieľový stav Ministerstva financií, koľko bytov by malo pribudnúť alebo aký podiel by malo nájomné bývanie na trhu dosiahnuť, keďže doterajšie analýzy s presnými číslami nepracujú. Je však zrejmé, že ak sa výrazne nezvýši ich prírastok, najmä v Bratislave, ale aj v iných mestách, bude sa zhoršovať dostupnosť bývania, a to najmä pre nízkopríjmové skupiny.

Výsledkom tak môže byť nielen výrazné zhoršenie ich sociálnej situácie, ale aj celkovo negatívny efekt na kvalitu života v mestách. A tá sa dnes už stáva ekonomickou komoditou, na ktorú bude trpieť nielen konkrétne mesto, ale aj krajina ako celok.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.