Adrian Gubčo 21.06.2019 13:35

Bude v Bratislave niekedy dostupné bývanie?

Bratislava prekonáva rekordy v cenách bytov, ktoré aj naďalej stúpajú. To má za následok, že z dlhodobého pohľadu dostupnosť bývania v Hlavnom meste klesá. Náznaky výraznejšieho obratu zatiaľ nebadať.

Obytné štvrte Bratislavy, ilustračné foto

Ako dosvedčujú štatistiky Národnej banky Slovenska, priemerné ceny nehnuteľností v Bratislavskom kraji stabilne stúpajú už od roku 2014, s výnimkou menšieho poklesu na začiatku roka 2018, kedy vstúpili do platnosti zmeny v prefinancovaní hypoték. V poslednom polroku presahovala priemerná cena za meter štvorcový 2-tisíc eur, čo je úroveň, ktorá bola dosiahnutá predtým len raz, tesne pred vypuknutím krízy.

V poslednom štvrťroku bolo síce spozorované spomalenie rastu cien, analytici Národnej banky však pripomínajú, že to je pravdepodobne spôsobené tým, že finančné možnosti domácností sa dostávajú na hranu toho, čo si môžu ešte dovoliť. Dopyt stláčajú nižšie aj prísnejšie podmienky na zisk úverov a rastúci nedostatok lacnejších bytov. Národná banka preto predpokladá, že ceny budú naďalej stúpať.

Čo súčasné obdobie odlišuje od minulosti je zároveň fakt, že ceny bývania ešte nie sú v rizikovom pásme, čo znamená, že stále existuje priestor pre rast cien bez toho, aby došlo ku katastrofálnemu zadlžovaniu domácností. Ak aj príde ekonomický útlm, nepovedie to k takému poklesu cien, ako sa to stalo počas krízy v roku 2008.

Existuje teda perspektíva toho, že sa situácia niekedy v budúcnosti zmení?

Dlhodobý problém

Že v Bratislave je nedostatok dostupných bytov, je dané do veľkej miery historicky. Už za Prvej republiky vládla v Hlavnom meste Slovenska bytová kríza, v čoho dôsledku bolo vybudovaných viacero projektov sociálneho bývania – medzi nimi napríklad obytné súbory Unitas alebo Nová Doba, ktoré sú dnes pamiatkami.

Nedostatok nových bytov sa nepodarilo vyriešiť ani za socializmu masívnou výstavbou sídlisk, keďže tlak na produkciu sa zvyšoval v dôsledku vysokej pôrodnosti a výrazne obmedzeným možnostiam emigrovať. Ku koncu normalizácie sa dokončovala Petržalka – najväčšie sídlisko v krajine – a plánovala sa výstavba ešte väčšieho medzi Záhorskou Bystricou a Stupavou.

K tomu však nedošlo, čo sa neskôr odzrkadlilo na celkovej dostupnosti bývania, hoci pôrodnosť klesla. Na druhej strane, z Bratislavy sa stalo výraznejšie centrum migrácie ako predtým, keďže medziregionálne rozdiely sa prehĺbili.

Stavebná produkcia v súčasnosti je stále neporovnateľná s prírastkom bytov (vrátane rodinných domov) na sklonku socialistického obdobia. V roku 1989 bolo podľa geografov Františka Križana a Martina Švedu dokončených na Slovensku okolo 33-tisíc bytov, v roku 1995 to bolo len niečo vyše 6-tisíc. Aktuálne číslo za rok 2018 je podľa dát Štatistického úradu 19-tisíc dokončených bytov, z toho na Bratislavu pripadá necelých 2,8-tisíc bytov.

Dôležité je pripomenúť, že na Slovensku sa prakticky nebudujú obecné nájomné byty – v roku 2018 ich v celej krajine vzniklo 195 (a zaniklo 21), v Bratislave ich pribudlo len 9 (aj to rekonštrukciou existujúcich priestorov), čo na celkovom počte dokončených bytov predstavuje len 0,3%.

V Bratislave pribúdajú byty takmer výlučne v súkromných developmentoch

Komplikované povoľovanie

Tento dlhodobý problém je v súčasnosti zosilnený náročnými legislatívnymi podmienkami, ktoré nové byty predražujú a zdržujú povoľovacie procesy. Na problematiku už roky upozorňuje Inštitút urbánneho rozvoja (IUR), ktorý odhaduje, že len vydanie tzv. záväzného stanoviska k projektu zo strany Magistrátu trvalo v roku 2016 v priemere 108 dní.

Keď dáme toto číslo do kontextu, Slovensko patrí z hľadiska dĺžky povoľovania výstavby k najhoršie umiestneným krajinám v Európskej únii podľa rebríčka Doing Business. Podľa neho sme na 143. mieste zo 186 hodnotených krajín, pričom Slovensko predbiehajú aj krajiny subsaharskej Afriky, napríklad Pobrežie slonoviny, Malawi, Kongo alebo Mali. Z blízkych krajín je na tom horšie Česko alebo Rumunsko, lídrami sú Hong Kong, Taiwan a Malajzia.

„Ako hlavný problém s dostupnosťou bývania v Bratislave vidíme komplikované a dlhotrvajúce povoľovacie procesy pri novej výstavbe. S dĺžkou procesov narastajú aj náklady, ponuka je obmedzená a aj to spôsobuje rast ceny nových bytov,“ konštatuje Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ IUR, pričom dodáva: „Negatívne vnímanie novej výstavby podporujú žiaľ aj niektorí komunálni politici.“

Prejavom odmietavého postoja k novej výstavbe je okrem iného aj zablokovanie vlastných projektov Hlavného mesta v oblasti rozvoja nájomného bývania. Len pred niekoľkými týždňami vedenie Bratislavy potvrdilo, že nebude stavať nájomný dom v dúbravskej lokalite Pri Kríži, hoci už malo pripravený projekt aj všetky povolenia. Bol to práve odpor miestnych obyvateľov, živený lokálnou samosprávou, ktorý viedol k odvolaniu zámeru.

Územný plán a bývanie

Situáciu naostatok komplikuje aktuálna podoba Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy, teda dokumentu, ktorý stanovuje základné pravidlá stavebného rozvoja mesta formou funkčnej a priestorovej regulácie – v princípe teda hovorí, čo a kde má byť.

Každá plocha v meste tak má pridelenú určitú funkciu, ktorú musí nová výstavba dodržiavať. Týchto funkcií je veľké množstvo, no za najdôležitejšie sa z hľadiska developmentu považujú funkcie s kódovým označením 201 – teda občianska vybavenosť celomestského a nadmestského charakteru – a 501, teda zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti. Pri prvom menovanom kóde musí pripadať 70% podlažnej plochy stavieb na občiansku vybavenosť a len zvyšok na iné funkcie, vrátane bývania, pri druhom kóde je pomer opačný, teda 70% bývanie a zvyšok občianska vybavenosť.

V teórii mali tieto pevne stanovené podiely prispieť ku vzniku zmiešaných štvrtí, čo je dnes presadzovaný princíp rozvoja mesta, kde nie je nutné sa za potrebami či prácou presúvať naprieč celým mestom. V praxi sa stal presný opak, keďže celomestské kapacity občianskej vybavenosti „vyjedli“ veľké nákupné centrá a kancelárske komplexy v niekoľkých lokalitách, kým inde je takmer nemožné inak vhodné územia zastavať a oživiť.

Dnes je však najväčší dopyt práve po bývaní, pozemkov so správnou funkciou je ale čoraz menej. Developeri sú tak nútení hľadať rozličné kľučky, ako sa so situáciou vysporiadať. Tou najznámejšou je klasifikovanie bytov ako nebytových jednotiek, určených na prechodné bývanie (v preklade „apartmánov“), čo sa zaraďuje do občianskej vybavenosti.

V mnohých prípadoch býva podobný postup, kedy je veľké množstvo bytov klasifikovaných ako apartmány, považovaný za snahu o ušetrenie na jemnejších normách pre výstavbu parkovacích miest alebo horšom presvetlení bytov. V skutočnosti však ide najmä o spôsob, ako dodať na trh nové byty v prostredí veľmi zle nastaveného Územného plánu.

Vedenie Hlavného mesta sa však stotožňuje s tvrdením, že ide o snahu o porušovanie pravidiel a v tomto smere sa nechalo počuť, že apartmány nebude povoľovať. „Princípom nového vedenia mesta je aj v oblasti rozvoja mesta dodržiavať pravidlá. Aj keď v minulosti bolo obchádzanie pravidiel (byty deklarované ako apartmány) tolerované, z principiálnych dôvodov nechceme aby bol zákon, v tomto prípade územný plán, obchádzaný,“ vyjadril sa Peter Bubla, hovorca Hlavného mesta.

Z radov developerov a odborníkov sa začínajú ozývať hlasy, že to môže zhoršiť dostupnosť bývania, čo potvrdzuje aj urbanista a bývalý hlavný architekt Hamburgu Peter Gero. „Považujem to za poriadne nedomyslené. Zmeniť treba Územný plán.“

Magistrát má však podľa všetkého iné zámery, čo potvrdzuje aj Peter Bubla. „Nie je to o znížení dostupnosti bývania, ale o skončení zvyku ohýbať pravidlá. Developeri apartmány predávajú a klienti ich používajú ako byty, ktoré neplánovane zaťažia technickú a sociálnu infraštruktúru mesta, čiže mesto bude musieť do nej investovať. Ide v podstate o externalizáciu nákladov na úkor mesta. Na podporu dostupného bývania budeme iniciovať rôzne iné projekty.“

Vo výreze z Územného plánu Hl. mesta SR Bratislavy je viac než zreteľné veľké množstvo plôch pre občiansku vybavenosť v červenej farbe. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Možné riešenia

Riešenie Magistrátu spočíva v dvoch zásadných zmenách: v zrýchlení zmien Územného plánu a vo výstavbe mestských nájomných bytov. Kombinácia týchto faktorov má prispieť k zvýšeniu dostupnosti bývania na celomestskej úrovni.

Zmeny Územného plánu sú reakciou na zmenenú spoločenskú či ekonomickú situáciu oproti času, kedy Územný plán vznikol, teda v rokoch 1996 až 2007, kedy vošiel do platnosti. V praxi je proces zmien mimoriadne dlhý, keďže zmeny sa prijímajú po balíkoch. Výsledkom môže byť stav, kedy sa v balíku desiatok zmien objaví niekoľko kontroverzných, čo sa stáva politickým problémom – zmeny Územného plánu totiž schvaľujú poslanci Mestského zastupiteľstva. Na danú situáciu tak doplácajú všetky zámery, vrátane tých prospešných.

Magistrát chce tento postup zmeniť. „Mesto a potreby jeho obyvateľov sa dynamicky rozvíjajú a máme za to, že na to treba reagovať. Pripravujeme rýchle zmeny a doplnky územného plánu, ktoré spresnia pravidlá pre rozvoj mesta a posudzovanie investičných zámerov a umožnia flexibilnejšie pripravovať územné plány zón,“ uviedol P. Bubla v reakcii na analýzu IUR, týkajúcu sa dlhého povoľovania. Takýmto spôsobom by malo byť možné rýchlejšie meniť zmieňované funkcie, napríklad z kódu 201 na kód 501.

Zatiaľ však k žiadnej zmene Územného plánu nedošlo, preto nie je možné predvídať účinnosť tohto opatrenia. Do tej doby majú developeri, ktorí chcú budovať byty aj v územiach so zle nastavenými regulatívmi, problém.

Hlavné mesto každopádne tvrdí, že výpadok bytov bude schopné nahradiť nájomnými bytmi stavanými v réžii mesta aj developerov. Okrem vlastných zámerov by mala k zlepšeniu situácie prispieť aj zmena, navrhovaná Ministerstvom financií, podľa ktorej by mali developeri v nových projektoch uvoľniť určitý podiel jednotiek na nájomné byty s regulovaným nájmom.

Tento zámer bol zatiaľ prezentovaný len v Národnom programe reforiem, nejde tak o skutočnú legislatívnu zmenu. Prvotná idea však bola kritizovaná zo strany developerov aj IURu, podľa ktorých to povedie k zhoršenej dostupnosti bývania pre ľudí, ktorí nebudú smerovať do týchto nájomných bytov.

Zatiaľ posledný mestský nájomný dom bol dokončený v roku 2014

Bude teda bývanie dostupnejšie?

„Dostupnosť bývania sa zvýši, ak sa zvýši diverzita foriem bývania,“ tvrdí Peter Kavecký, výkonný riaditeľ developerskej spoločnosti Lucron, ktorá v Bratislave realizuje a pripravuje viaceré zámery, počítajúce s novými konceptami bývania. „Dnešní ľudia už majú iné potreby a vnímanie ako kedysi. Dnes je prioritou spojenie bývania a práce na jednom mieste, pričom vlastníctvo bytu už nie je také dôležité.“ Riešenie tak vidí v rozšírení co-housingov alebo správnom nastavení modelu nájomného bývania, k čomu však musí pomôcť lepšie nastavená legislatíva.

Za pravdu mu dáva aj Peter Gero, keď hovorí, že dostupnosť je nielen o financiách, ale aj organizácii. Za príklad dáva koncept stavebných skupín, „baugruppe“, rozvíjaný predovšetkým v nemecky hovoriacich krajinách. Podľa tohto modelu môžu komunity samé budovať nové byty, pričom mesto poskytne organizačnú podporu. Obyvatelia tak sami riešia svoju potrebu po bývaní, pričom uvoľňujú staršie byty.

„Mesto by však malo mať aj vlastnú spoločnosť, kupujúcu a spravujúcu byty – teda mať svojho vlastného developera,“ dodáva. Plány Magistrátu s takým niečím počítajú. Podľa požiadaviek na kandidátov na riaditeľov mestských podnikov – Metro Bratislava a Generálny investor Bratislavy (GIB) – sa od úspešného uchádzača očakáva „prebudovanie Metra/GIBu na modernú mestskú developerskú organizáciu/spoločnosť, ktorá okrem iných úloh zabezpečuje vykonávanie vlastných mestských projektov“.

V prípade všetkých týchto zmien ide o dlhodobé výzvy, ktoré začnú výsledky prinášať až o niekoľko rokov, a aj to len po ich úspešnom rozbehnutí. Hlavné mesto zatiaľ nemá odhad, koľko nájomných bytov v najbližšom období postaví, rovnako ako Ministerstvo financií nestanovilo ideálny podiel počtu týchto bytov tak, aby sa zvýšila dostupnosť bývania. Kedy sa realitou stanú navrhované legislatívne zmeny, si nikto netrúfa odhadnúť.

Istú dobu tak bude pokračovať súčasná situácia: developeri zostanú prakticky jedinými hráčmi na realitnom trhu, ceny tak budú určované výlučne trhovo. Byty bude predražovať komplikovaná legislatíva, pričom zmena prístupu Magistrátu k posudzovaniu investičných zámerov, v rámci ktorých majú vzniknúť apartmány, môže prispieť k dodatočnej záťaži pre klientov.

Výhľad na najbližšie roky teda hovorí o ďalšom zvyšovaní cien, pričom mierne spomalenie rastu nemusí byť prejavom dlhodobejšieho trendu. Len nedávno develperi v rámci konferencie Trend Reality naznačili, že vo vnútornej Bratislave môžu ceny dosiahnuť úroveň 6-tisíc eur za meter štvorcový. Byty tak už lacnejšie nebudú, ceny sa budú zvyšovať aj pri starších nehnuteľnostiach.

Aká je teda odpoveď na otázku na začiatku? Zmení sa situácia v oblasti dostupnosti bývania?

Najlepšie sa na to dá povedať asi nasledovne: Áno, dostupnosť bývania v Bratislave sa môže zlepšiť. Nie však v prípade bytov v osobnom vlastníctve, ale jedine pri využití iných foriem bývania.

Ich vznik však bude dlhodobý, náročný a komplikovaný proces, ktorého súčasťou musí byť spolupráca mesta, developerov aj štátu. Bude preto potrebné odhodiť časť politických zábran. Bývanie prístupné pre čo najväčší počet obyvateľov je totiž jednoznačne verejným záujmom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.