Adrian Gubčo 16.06.2023 15:13

Prichádza veľká výstavba? Bratislava chce nájomné byty, vzniknú v desiatkach lokalít

Bratislava má dva veľké problémy: chýbajú jej dostupné byty a neostáva veľa miesta, kde by sa mohli stavať. Riešením sú zmeny Územného plánu v prospech rozvoja bývania. V zmysle najnovšej metodiky sú úpravy plánu v prospech developmentu navyše spojené s odovzdaním časti bytov pre účely nájomného bývania. Mesto tak môže získať obrovské množstvá jednotiek.

Zdroj: Atrios Real Estate, ITB Development, Penta Real Estate

Hlavné mesto Slovenska je pod veľkým tlakom na zabezpečenie priestoru pre rozvoj bývania. Na základe porovnania s priemerom počtu bytov na 1000 obyvateľov v Európskej únii sa odhaduje, že v Bratislave chýba minimálne 40-tisíc bytov. V súčasnosti je však problém ich vybudovať, keďže možnosti pre výstavbu značne limituje Územný plán. Ten definuje jednotlivé funkcie využitia územia. Developeri požadujú zmenu reguláciu v prospech rozvoja rezidencií, s čím sa napokon stotožnil aj Magistrát.

Ten však rieši vlastný problém. Okrem štandardných bytov Bratislave chýba aj dostupné nájomné bývanie, ktoré by malo slúžiť ako sociálny nástroj, prostredníctvom ktorého by sa dali v meste udržať potrebné povolania, prípadne zabrániť väčším problémom u rizikových skupín. V metropole sú dnes asi tri tisícky nájomných bytov. O tretinu menšie Brno ich má 30-tisíc, vo Viedni, ktoré trpezlivo rozvíja fond nájomného bývania celé storočie, sú státisíce.

Bratislava preto pripravila pilotné Zmeny a doplnky Územného plánu 08, kde si testuje spoluprácu s investormi. Výmenou za zlepšenie možností pre výstavbu bytov musia developeri odkázať časť „nadhodnoty“ mestu v podobe niekoľkých bytov. Model sa údajne osvedčil. Magistrát preto pripravil novú výzvu pre oveľa rozsiahlejšie zmeny, pričom prišlo až 128 žiadostí. Z tohto počtu splnilo podmienky až 92 žiadostí. Otvára sa tak priestor pre vznik tisícov bytov a desiatok, možno stoviek nájomných bytov.

Súčasťou Slnečníc budú napokon aj nájomné byty. Zdroj: Cresco Real Estate

Kde vzniknú nové byty

Podľa Hlavného mesta prišlo najviac žiadostí so zámerom zmien a doplnkov územného plánu v Ružinove (31 žiadostí, ktoré splnili podmienky), v Petržalke (14 žiadostí), v Rači (11 žiadostí) či v Devínskej Novej Vsi (7 žiadostí). Najväčšie koncentrované územie, ktoré chcú developeri transformovať, sú Mlynské Nivy (16 žiadostí), čo Bratislavu podnietilo k vypracovaniu Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy.

Pre jednotlivé lokality sa začali spracúvať menšie urbanistické štúdie, z ktorých časť je už zverejnená. Ich obstarávateľmi sú developeri, ktorí takto vytvárajú podklad pre prerokovanie za účelom následnej zmeny veľkého plánu. Pohľad do štúdií naznačuje perspektívu rozvoja viacerých častí mesta, ktoré sú dnes nezastavané, nevyužité alebo využívané nedostatočne.

Slnečnice

Úpravou regulácie majú prejsť Slnečnice, teda nová štvrť na južnom okraji Petržalky od Cresco Real Estate. Predmetom štúdie sú sektory A1, A2, AB3 a AB4, teda priestor na východnej strane novej električkovej trate a na západnom okraji štvrte, kde sa v minulosti plánoval kancelársky kampus alebo stop-shop. Dnes tu Územný plán predpisuje občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu.

Po novom by tu investor rád videl zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti pri električkovej trati a bývanie vo viacpodlažných domoch na západnom okraji zóny. Nadviazal by tak už na existujúce alebo plánované časti tejto mohutnej obytnej štvrte.

Zátišie

Úpravy v Zátiší sa týkajú pripravovaného projektu Polyfunkčného komplexu Zátišie, vlajkového developmentu spoločnosti Atrios Real Estate. Spoločnosť plánovala na nároží Vajnorskej a predĺženej Tomášikovej umiestniť polyfunkčný súbor s bývaním, hotelom a kanceláriami, pričom dominantou mala byť výšková kancelárska budova. Územný plán tu totiž predpisuje občiansku vybavenosť.

Po novom by tu malo byť zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti. Ak sa túto zmenu podarí presadiť, funkciu zmení aj výšková budova – pôjde o rezidenčnú vežu s atraktívnym výhľadom na Kuchajdu. Developer (a architekt zároveň) už predstavil aj aktualizovanú podobu budovy, ktorá sa navyše stane súčasťou vznikajúceho „hniezda“ vežiakov v tejto časti mesta.

Upravený projekt na Zátiší. Zdroj: Atrios Real Estate

Nesto Sever, Nesto Juh

Ide o dvojicu samostatných štúdií, ktoré však riešia jeden obrovský development od spoločnosti Lucron. Nesto má byť novou inovatívnou štvrťou juhozápadne od Kopčian a v dotyku so štátnou hranicou s Rakúskom. Developer predpokladá, že by tu v budúcnosti mohlo nájsť domov až 15-tisíc ľudí, okrem toho tu však majú byť aj pracoviská, kultúrne a športové zariadenia, škola či verejné priestory.

Napriek plánom na rozsiahlu občiansku vybavenosť by tu investor predsa len rád posilnil funkciu bývania. Týka sa to najmä Nesta Juh, v Neste Sever chce okrem bývania zvýšiť podiel občianskej vybavenosti. V tomto prípade by to bolo ale na úkor funkcie distribučných skladov a stavebníctva. Regulácia tu dnes očakáva vznik menšej skladovej zóny. Developer dodáva, že navrhovanú zeleň zachová v plnom rozsahu.

Kopčianska

Veľký development sa pripravuje aj v susedstve Kopčianskej ulice, kde má plány spoločnosť Oxio. Tá pripravuje veľkú prestavbu areálu bývalého podniku Matador, pričom už v dohľadnej dobe by mohla ísť naplno do výstavby prvá etapa prestavby – rekonštrukcia a dostavba bývalej smaltovne. Na projekte pracuje s kanceláriami Compass a Superatelier.

Práve tu by chcel developer zmeniť funkciu zo súčasného zmiešaného územia bývania a občianskej vybavenosti na bývanie vo viacpodlažnej zástavbe. V praxi by to podobu projektu veľmi neovplyvnilo. Základným rozdielom by bola možnosť preklasifikovať apartmány na byty.

V Novom Matadore - Smaltovni vznikne sa zmenou regulácie zmenia apartmány na byty. Zdroj: OXIO

Vukovarská

Urbanistická štúdia Vukovarská sa týka pretiahnutého územia v susedstve železničnej trate, smerujúcej do Devínskej Novej Vsi. Západný okraj územia tvorí nedávny development Devínka, inak je lokalita nezastavaná. Investor, ktorým je firma Subterra Bratislava, spol. s.r.o., blízka francúzskej stavebnej firme Eiffage Construction, by rád nahradil súčasnú občiansku vybavenosť zmiešaným územím bývania a občianskej vybavenosti.

Prípadný development by sa koncepčne pravdepodobne veľmi neodlišoval od Devínky. Tá si získala klientov aj napriek blízkosti železnice. Byty sú tu orientované na južnú stranu, do zelene Devínskej Kobyly, čo má byť lákadlom pre prípadných obyvateľov.

Teslova

Na Teslovej ulici by mal byť predmetom premeny areál bývalého detského rehabilitačného centra. Ide o nízku zanedbanú a nevyužívanú budovu, ktorá nie je v súlade s potenciálom lokality. Investor, spoločnosť Stamina s.r.o., by ju rád odstránil a nahradil polyfunkčným domom s bývaním a službami v parteri objektu. Cieľom je tak zmena regulácie z občianskej vybavenosti na bývanie s občianskou vybavenosťou.

Ostáva len dodať, že podobnú zmenu by si zaslúžilo hneď niekoľko blízkych plôch. Príkladom sú susedné garáže, ktoré zbytočne a neefektívne zaberajú veľkú plochu. Omnoho vhodnejšie by bolo ich presunutie do podzemia a výstavba bytového domu nad nimi, to však predmetom riešenia nie je.

Závodná

Lokalita Závodná sa nachádza v katastri Podunajských Biskupíc, neďaleko areálu bývalého Hydrostavu. Ide o územie s nesúrodou zástavbou, kde sa striedajú výrobné objekty, záhradky a občasné rodinné domy. Spoločnosť Develis s.r.o. by tu rada umiestnila viacpodlažnú obytnú zástavbu.

V súčasnosti ide len sotva o priaznivé územie pre bývanie, v okolí sa ale začína situácia postupne meniť. Popri Ulici svornosti, ktorá tvorí východnú hranu urbanistického bloku, sa postupne objavujú aj plány obytných súborov, ktoré zákazníkov lákajú na cenovú dostupnosť oproti lepšie položeným častiam mesta. Nie je tak vylúčené, že úspech by mohol mať aj tento investor.

V rámci Čerešne City by mohlo vzniknúť nové bývanie pri lese. Zdroj: ITB Development

Polianky

Dúbravské Polianky sú už dnes významnou rozvojovou zónou. Developer ITB Development tu postupne realizuje jednotlivé etapy súboru Čerešne City, ktoré sa menia z menšieho sídliska na skutočnú mestskú štvrť. Zmena Územného plánu má potvrdiť ďalšie ambície firmy rozšíriť projekt o ďalšie etapy.

Predmetom urbanistickej štúdie je priestor južne od prvej, druhej a štvrtej etapy Čerešní, v tesnej blízkosti lesného masívu Sitiny. Developer tu chce umiestniť päticu komorných bytoviek v smere sever-juh, pričom v závislosti od zvoleného variantu by mali 2-4 podlažia. Navrhovaný účel územia je malopodlažná zástavba obytného územia.

Medze

V Dúbravke sa nachádza aj projekt Medze, ktorý má v budúcnosti vyplniť dnes nezastavaný pás medzi Karlovou Vsou a Dúbravkou. Lokalita je inak známa aj ako Krčace. Kľúčovým developerom je Penta Real Estate, ktorá predstavila svoje plány už dávnejšie. Architektúru projektu spracúva Pantograph.

Podľa návrhu zadania urbanistickej štúdie by tu mali namiesto plôch pre občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu, ako aj zmiešaných území bývania a občianskej vybavenosti mali objaviť najmä plochy pre viacpodlažnú bytovú výstavbu či malopodlažnú zástavbu obytného územia. Posilnil by sa tak rezidenčný charakter lokality. 

Nie je tajomstvom, že sa developera zaujíma aj o ďalšie pozemky v susedstve. Krok po kroku sa tak Medze môžu premeniť na významnú obytnú štvrť.

Slnečný Vrch II

ITB Development rozbieha aj druhý pomerne veľký projekt v podobe obytného súboru Slnečný Vrch II v Devínskej Novej Vsi (resp. Nová Devínska). Zámer je naplánovaný v susedstve Ulice Jána Jonáša na severe mestskej časti, na dnes prázdnej ploche. Dnes tu Územný plán predpisuje zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti, doplnené o malopodlažnú zástavbu obytného územia.

Developer by tu radšej umiestnil viacpodlažnú zástavbu obytného územia. Prednedávnom predstavený projekt už reaguje na prípadnú zmenu Územného plánu. Z dlhodobého hľadiska možno očakávať, že podobnú formu či mierku bude mať výstavba aj vo zvyšku dnes nezastavaných častí Záhorskej nížiny medzi Devínskou Novou Vsou a Bormi.

Zmena plánu umožní vznik množstva nových bytov v Devínskej Novej Vsi. Zdroj: ITB Development

Danielka

V tesnej blízkosti Slnečného vrchu – v podstate naproti cez cestu – sa nachádza lokalita Danielka. Firma Inforama a.s. tu chce rozvíjať viacpodlažnú obytnú zástavbu, doplnenú o zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti. Dnes tu regulácia predpisuje zmiešané územie obchodu a služieb výrobných a nevýrobných – teda v preklade retailové objekty, sklady, dokonca aj ľahkú výrobu.

Existujúcu zástavbu v susedstve tvoria bytovky, ale aj radové rodinné domy v blokovej zástavbe s nízkou podlažnosťou. Ide o sympatické riešenie, ktoré nanešťastie nie je v Bratislave či jej predmestiach časté. Nový development pravdepodobne v takomto duchu nebude.

Florián

Florián je zo všetkých zámerov asi v najexponovanejšej mestskej polohe. Ide o vcelku rozsiahle rozvojové územie vo vynikajúcej lokalite medzi budovou Národnej banky Slovenska, Fazuľovou, areálom hotela Saffron a Ulicou Imricha Karvaša. Ide o západný okraj populárnej štvrte Blumentál s mimoriadnym potenciálom pre vznik nadštandardného bývania v rozsahu, aký bude už v Starom Meste v podstate nepredstaviteľný.

Developer Alto Real Estate si to uvedomuje, preto pripravuje zmenu Územného plánu. V lokalite pripravuje tri samostatné projekty, resp. objekty. Obytný súbor Fazuľová medzi Fazuľovou a Školskou ostane bez zmeny. Polyfunkčný dom Slovanská priamo pod NBS by v prvom variante mal ostať zachovaný tiež. Oba varianty však predpokladajú zmenu funkcie kancelárskej budovy Florian Offices, pri druhom variante sa má transformovať aj dom na Slovanskej.

Vo výsledku tu môže vzniknúť omnoho viac bytov, doplnených o občiansku vybavenosť. Navyše sa môže zvýšiť aj miera zástavby, takže sa zväčší jej mierka. Investor chce prirodzene územie zužitkovať čo najviac. Keďže spolupracuje s kvalitnými architektmi (GutGut, JRKVC, Benthem Crouwel Architects), nemusí ísť o najhoršiu správu.

Kancelársku budovu Florian Offices na Ulici Imricha Karvaša možno napokon nahradia byty. Zdroj: Vietzke&Borstelmann Architekten

Jarovce

Viac nového bývania by mohlo pribudnúť aj v Jarovciach. Neďaleko severného okraja mestskej časti chce firma Venet a.s., ktorá už zrealizovala v susedstve projekt Nový Jantár, vybudovať obytný súbor, tvorený bytovkami, príp. aj rodinnými domami. Nadviazal by tak na novostavby v okolí.

Dnes je to komplikovanejšie, keďže Územný plán tu predpisuje občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu. V danej lokalite je potenciál pre jej vznik malý. Pripravovaná úprava je logická a lepšie zodpovedá charakteru územia.

OS Hodonínska

V prípade OS Hodonínska ide o zaujímavú víziu z dvoch dôvodov. Po prvé, ide o súčasť pripravovaného rozvoja severnej časti Lamača. Sídlisko je dnes ukončené pomerne neurčito a prechádza do voľnej krajiny, hoci ešte stále je tu priestor pre rozvoj. Po druhé, investor OC Karpatia s.r.o., za ktorým by mala stáť spoločnosť Dynastion, sa očividne chystá na zbúranie a nahradenie budovy OD Lamač.

Tomu zodpovedá požadovaná zmena, kedy sa v návrhu zadania urbanistickej štúdie hovorí o zmene funkcie zo stabilizovaného územia občianskej vybavenosti celomestského a nadmestského významu na viacpodlažnú zástavbu obytného územia a zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti. Z urbanistického hľadiska ide o nepochybne vhodnejšie riešenie, aj keď cenou zaň bude zánik brutalistickej budovy. Na druhej strane, o jej pôvabe nemôže byť ani reči.

Obchodný dom Lamač čaká pravdepodobne zánik. Zdroj: Projekt 9/1988 via OA HÚ SAV

OS Vrakuňa – Horné Diely, Malý Dunaj II

Nové bývanie by mohlo vzniknúť aj vo Vrakuni v susedstve Malého Dunaja. Už na začiatku 21. storočia sa tu vybudovalo menšie sídlisko Amarello, no medzi ním a bývalou betonárňou zostala prázdna plocha. Firma Pinea Park s.r.o. tu chce stavať, no namiesto zmiešaného územia bývania a občianskej vybavenosti preferuje viacpodlažnú zástavbu obytného územia.

Dobudovať by sa tak malo sídlisko, čo azda prinesie revitalizáciu nábrežia Malého Dunaja popri Amarelkovej ulici. Na projekt by mal nadviazať zámer Nový Majerhof, ktorého podoba je výsledkom architektonickej súťaže. Atraktívne riešenie od kancelárie Pantograph však nemusí byť definitívne – developer Malý Dunaj Development podľa informácií YIM.BA zvažuje aj iné riešenie.

US Hotely Plus

Dosiaľ posledný zverejnený návrh zadania urbanistickej štúdie sa venuje areálu hotelov Plus na Galvaniho ulici v Ružinove. Ide o ubytovne pre nízkopríjmové skupiny obyvateľstva, ktoré sú v súlade s dnes platnou reguláciou, predpisujúcou občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu. Po novom by tu mala byť viacpodlažná zástavba obytného územia, teda bytovky v rozvoľnenej zástavbe.

V susedstve areálu sa v nedávnej dobe dokončili viaceré obytné súbory (Galvaniho Dvory, GalvaniHome), majiteľ ubytovní by tak možno chcel nadviazať výstavbou v podobnom duchu. Pre mnoho ľudí však ide o jednu z mála možností ako-tak dostupného bývania. Z pripravovaných žiadostí ide o jednu z kontroverznejších.

Bratislava môže žiadať nájomné byty od developerov, bez vlastnej výstavby sa však zásadne neposunie. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Stovky nových nájomných bytov?

Všetky tieto projekty, ako aj ďalšie, kde štúdie ešte neboli zverejnené, budú spoločne obsahovať tisíce nových bytov. Odvádzané nájomné byty budú z tohto počtu tvoriť jednotky percent. Napriek tomu pôjde pravdepodobne o trojciferný počet nových dostupných bytov, čo môže Bratislave pomôcť. Tá využije oveľa skúsenejšie a lepšie pripravené kapacity developerov namiesto vlastnej zdĺhavej prípravy a výstavby.

Na druhej strane, bez tej to nepôjde. Ak chce Bratislava skutočne pomôcť aspoň najohrozenejším ľuďom, bude musieť zvýšiť tempo realizácie vlastných projektov, rovnako ako ich rozsah. Ak sa má v horizonte dekády situácia výraznejšie zlepšiť, mesto bude musieť získať až štvorciferný počet bytov – napokon, už len reštituenti majú nárok na približne 500 z nich.

Cesta k dostupnejšej Bratislave nebude rýchla ani jednoduchá. Je však dobrou správou, že sa začne výraznejšie otvárať Územný plán. Bez tejto zmeny, ktorá príde – optimisticky – v horizonte dvoch alebo troch rokov, sú akékoľvek úvahy o férovejšom, kvalitnejšom a úspešnejšom meste ilúziou.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.