Adrian Gubčo 12.01.2023 11:22

Veľkomestský bulvár a kompaktná bloková štvrť: Bratislava sa pripravuje na expanziu downtownu

Dynamický rozvoj časti Bratislavy medzi Páričkovou ulicou a Dunajom, pre ktorú sa zaužíval názov downtown, bude pokračovať a postupne sa rozširovať. K rozvojovým lokalitám patria aj zóny Mlynské Nivy Západ a Východ. Mesto preto pristúpilo k dôležitému kroku – rozhodlo sa výstavbu v lokalite zaregulovať. Z tohto dôvodu zverejnilo návrh zadania pre Mestskú urbanistickú štúdiu Mlynské nivy.

Zdroj: Google Maps

Obrovské územie získa koncepciu

Zadanie sa týka rozsiahleho územia, vymedzeného zo západu Košickou, zo severu Mlynskými nivami, Prievozskou a čiastočne Mierovou, z východu Hraničnou a z juhu diaľnicou D1 a Prístavnou ulicou. Donedávna išlo o priemyselnú oblasť v blízkosti bratislavského prístavu. Už nejakú dobu však prebieha postupná transformácia, v rámci ktorej tu začali vznikať kancelárske komplexy a v poslednej dobe aj rezidenčné objekty, vrátane výškových budov. V najbližšom období sa má dynamika premeny ešte zvýšiť.

Súčasná územnoplánovacia regulácia však celkom nevyhovuje investorom, ktorí by tu najradšej rozvíjali polyfunkčné súbory s prevahou bývania. Územný plán tu predpokladal skôr vznik vybavenosti, ktorá je však už saturovaná. Preto sa mnoho lokálnych developerov prihlásilo k výzve Hlavného mesta na predkladanie pozemkov, na ktorých sa má v dohľadnej dobe zmeniť územnoplánovacia regulácia.

Ako píše Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB), keď mesto minulý rok vyhodnotilo výzvu na predkladanie žiadostí o zmenu územného plánu za účelom zvýšenia dostupnosti bývania, prišlo v lokalite Mlynské nivy 16 žiadostí od rôznych vlastníkov pozemkov. To je dobrá správa, keďže Bratislava má dlhodobý zámer transformovať územia brownfieldov (bývalých výrobných území) na nové potrebné funkcie – vrátane bývania. Vychádza pritom z predstavy o vzniku udržateľného mesta krátkych vzdialeností.

Množstvo žiadostí presvedčilo mesto o vysokom potenciáli zóny na premenu na kompaktnú štvrť v kontakte s centrom mesta vďaka novej električkovej trati (čo nie je prekvapenie – písali sme o tom už v roku 2020). Keďže chce Magistrát zladiť záujmy investorov s verejným záujmom, ako aj koordinovať širšie súvislosti k území, pristúpil k zásadnému kroku: MIB je poverený pripraviť mestskú urbanistickú štúdiu Mlynské nivy v spolupráci s dotknutými subjektmi a mestskou časťou Ružinov.

Celé územie má rozlohu 138 hektárov. Developerské podnety by mali zdvojnásobiť súčasnú kapacitu bytov v území, čo by umožnovalo vznik bývania pre 20-tisíc obyvateľov. MIB preto upozorňuje, že štúdia preto preverí možnosti transformácie územia v nadväznosti na jestvujúce obytné štruktúry, zhodnotí limity územia a stanoví pravidlá a koncepciu ďalšieho rozvoja územia. 

Prirodzene, mesto má svoje predstavy, ako územie rozvíjať. Ako vysvetľuje priamo v návrhu zadania, zóna Mlynské nivy nadväzuje na rôzne typy urbanistických štruktúr od pôvodnej vidieckej zástavby starého Prievozu, cez prvé sídliskové formy bývania, až po novodobé celomestské centrum s výškovými stavbami. Prevahu pohybu v lokalite tvorí individuálna automobilová doprava. Územie má zároveň veľký polohový potenciál a predstavuje príležitosť pre rozvoj kompaktného mesta. Mesto navyše razí politiku budovania udržateľných štruktúr s dostatkom nájomného bývania.

Mlynské nivy majú byť prvým miestom, kde sa všetky tieto úvahy premietnu. Preto MIB otvorene hovorí o príležitosti na mestský bulvár, park aj blokovú štvrť s dostatočnou občianskou vybavenosťou. Podoba územia podľa vízie MIBu má byť pravdepodobne kompromisom medzi východiskami, čo jednoznačne ovplyvní aj developerské plány.

Riešené územie. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Aké budú nové Mlynské Nivy

MIB tvrdí, že štúdia dáva príležitosť navrhnúť mestskú štvrť tak, aby boli skoordinované legitímne záujmy jednotlivých vlastníkov pozemkov a doplnené o verejný záujem obyvateľov novej štvrte aj mesta. To sa týka najmä doplnenia novej vybavenosti. Miesto by tu mali nájsť školy, zariadenia sociálnej a zdravotnej starostlivosti, zariadenia športu, parky alebo zeleň. Zladenie jednotlivých záujmov bude náročnou úlohou.

Podľa vedenia inštitútu napriek tomu existuje veľký potenciál pre nastavenie lepšej spolupráce so súkromným sektorom. „Vďaka tejto spolupráci sa vyhneme tomu, že v území vznikne zoskupenie individuálnych projektov v tesnej blízkosti, ale dokážeme vytvoriť modernú štvrť s potrebnými funkciami,“ povedal Ján Mazúr, riaditeľ Metropolitného inštitútu Bratislavy. Keďže viaceré zámery už majú svoje rysy aj prvé povolenia, ktoré vnášajú do lokality určitý charakter, bude to komplikované.

Každopádne, nosnou osou bude ulica Mlynské nivy, ktorá sa má premeniť atraktívny mestský bulvár, primárne určený pre električkovú trasu, cyklotrasu a peší pohyb, aký Bratislava doteraz nemá. „Bulvár majú dopĺňať komorné námestia s utlmenou dopravou a vzájomne prepojenými ulicami. Mlynské nivy majú byť štvrťou s blokovou zástavbou, ktorá charakterom reflektuje industriálnu stopu v území a živým parterom. Vznikne tu tiež sieť verejných parkov, ktoré podporia adaptáciu na zmenu klímy,“ píše MIB. Za významné považuje dobré napojenie na nábrežie, Zimný prístav, downtown, Ružovú dolinu či Prievoz.

Vzniknúť tak má 15-minútové mesto, zamerané na peší pohyb. Čo sa týka výškových budov, tieto by sa vnútri územia mali nachádzať v menšej miere. V zmysle návrhu výškovej zonácie sa majú akcenty a výšková dominanta umiestňovať len v nástupných polohách do územia, príp. v priestore Bajkalská – Mlynské nivy (kde kedysi plánovala výstavbu mrakodrapu spoločnosť Arca). Mesto žiada koncepciu navrhnúť tak, aby sa rešpektovali miestne pamätihodnosti (hoci podľa zoznamu pamätihodností v Ružinove tu žiadne nie sú).

Inštitút uzatvára, že daný model koordinácie zámerov v území má uľahčiť proces zmeny Územného plánu. „Spolupráca so všetkými subjektami v území a tvorba mestskej urbanistickej štúdie v koordinácii znamená aj urýchlenie procesu zmeny územného plánu, keďže všetky navrhované zmeny by mali byť v súlade a vychádzať práve z jednej spoločnej štúdie, čo považujeme za veľkú výhodu,“ povedal Martin Berežný, riaditeľ Sekcie územného plánovania MIB – teda spracovateľ štúdie. Pred MIBom je každopádne ešte niekoľkoročný proces s neistým výsledkom.

Jadrom územia budú Mlynské nivy - mestský bulvár s električkou. Zdroj: Immocap

Čo na to developeri

Kľúčovou otázkou v procese prípravy štúdie bude úspešná spolupráca s developermi. Tí majú svoje záujmy, pričom predstavy mesta sa s nimi môžu zraziť. Týka sa to najmä projektov, ktoré sú len v úvodných štádiách prípravy – nemajú teda vydané kladné záväzné stanovisko, nehovoriac o územnom rozhodnutí či stavebnom povolení.

Jedným z dotknutých vlastníkov je aj J&T Real Estate. V území má dva projekty. Pokračovanie Klingerky je už vo vysokom štádiu príprav a štúdiou ovplyvnené nebude. Developer však pred časom získal aj priestor v blízkosti Prístavnej ulice, kde sa logicky núka možnosť vzniku výškových budov – ide, koniec-koncov, o menšie územie neďaleko diaľničnej križovatky a naproti prístavu, kde je otázny zmysel akéhosi mestského bloku. Snahy mesta napriek tomu víta.

„Vnímame pozitívne možnosť mestotvorne rozvíjať brownfieldy a iné zanedbané areály stavieb, ktorým sa končí účelná životnosť, ale v platných územnoplánovacích dokumentoch ich funkcia nezodpovedá reálnej potrebe mesta a jeho obyvateľov,“ hovorí Daniel Suchý, hovorca a Senior PR Manager &T Real Estate. „Ak Magistrát otvorí dialóg s vlastníkmi, investormi a širšou verejnosťou, výsledkom môže byť pozitívna zmena tejto z veľkej časti zanedbanej „šedej" zóny Bratislavy a jej premena na kvalitné mestské prostredie.“

Podobne reaguje aj YIT Slovakia, ďalší významný hráč. „Túto snahu hodnotíme kladne. Po dlhom čase, ktorý uplynul od neschválených “Zmien a doplnkov 04 v lokalite Mlynské nivy – západ”, sa Mesto Bratislava opätovne podujalo vziať do svojich rúk reguláciu jednej zo svojich kľúčových rozvojových osí,“ konštatuje Radek Pšenička, riaditeľ Urban a biznis developmentu v YIT Slovakia. Developer potrebuje zmenu plánu najmä kvôli projektu Mlynárka.

Napriek tomu je zo stanoviska JTRE očividné, že zladenie záujmov bude výsledkom náročných rokovaní. Keďže má vzniknúť kvalitná štvrť a tlak na výstavbu je veľký, je podľa Suchého „...dôležité predovšetkým to, aby sa pri spracovaní štúdie postupovalo časovo efektívne a flexibilne vo vzťahu k potrebám územia a aby jedným zo zásadných kritérií bola aj uskutočniteľnosť a sociálna a ekonomická udržateľnosť jednotlivých zámerov.“

Určitý problém vidí aj YIT. „Od Mestskej urbanistickej štúdie očakávame overenie možností prehodnotenia funkčného využitia určeného v ÚPN hl. m. SR Bratislavy a návrh vybraných území na zmenu ÚPN mesta, v kontexte nami uplatnených podnetov, za účelom podpory tvorby komplexného mestského prostredia. Vzhľadom na mierku spracovania Mestskej urbanistickej štúdie (M 1:5000), sa nám javia požiadavky na obsah miestami až príliš detailné,“ vysvetľuje Pšenička. Inak má ale od štúdie veľké očakávania.

V tom sa do istej miery zhoduje s JTRE, ktoré dodáva, že keďže ide o jedno z najzaujímavejších rozvojových území Bratislavy, je o to dôležitejšie, aby „...sa rozvíjalo správnym smerom v súlade s trendami kompaktného mesta krátkych vzdialeností.“ Podobnú formulku využíva JTRE aj pri svojich iných projektoch v novom centre mesta. Väčšinou sú pritom spojené s výstavbou výškových budov, resp. mrakodrapov.

Nie je vylúčené, že JTRE nebude jediné, ktoré môže naraziť. Výškové budovy v lokalite plánujú viacerí investori, a to nielen v „uzlových polohách“ či pri vstupoch do územia. Vo všeobecnosti možno očakávať, že nebyť prísnejšej regulácie, výstavba veží by sa z downtownu v okolí Chalupkovej či Pribinovej v silnejšej miere preliala práve do tohto územia. Spracovateľ štúdie bude musieť nájsť mieru, ktorá zaručí balans medzi súkromnými a verejnými záujmami – prípadne nájsť protihodnotu za zlepšenie podmienok pre development.

Zmena Územného plánu je potrebná, aby sa mohli zrealizovať niektoré projekty, vrátane Mlynárky. Zdroj: YIT Slovakia

Konečne správny prístup k rozvoju?

Súčasný bratislavský downtown je impresívnou časťou mesta. Už dnešná koncentrácia výškových budov v tejto lokalite je na stredoeurópske pomery mimoriadna – a to je ešte pritom štvrť ďaleko od vyplnenia. V najbližšom desaťročí by tu malo pribudnúť množstvo ďalších veží, ktoré urobia z nového centra Bratislavy niečo, čo bude výnimočné aj v európskom kontexte. Napriek tomu došlo pri budovaní k vážnym chybám, ktoré vyplynuli okrem iného aj z toho, že výstavba bola spočiatku neregulovaná a neskôr regulovaná nesprávnym spôsobom.

Mlynské nivy, kde je ešte množstvo voľného priestoru pre stavebný rozvoj, túto chybu nesmú zopakovať. Ide skutočne o územie, ktoré má obrovský potenciál a ktoré by mohlo redefinovať celú Bratislavu. Ak by tu vznikla kvalitná štvrť, išlo by nielen o atraktívne územie, ale aj o akýsi doplnok skladačky – Ružinov by sa tým priblížil k Dunaju, Prievoz k centru a centrum sa napojilo na rezidenčné štvrte. Celé mesto by zrazu dávalo väčší zmysel. V jadre toho všetkého by mohla byť ulica Mlynské nivy, ktorá sa naozaj môže premeniť na mestskú triedu, aká zatiaľ v Bratislave chýba.

Veľmi presne to popisuje aj Radek Pšenička z YIT Slovakia: „Je viac ako žiadúce „poupratovať“ v tomto priestore a priniesť do lokality kvalitný udržateľný urbanizmus, ktorý by postupne odstránil súčasný hmotovo-priestorový a funkčný chaos, a zamedziť tak prípadnému neprijateľnému až zahanbujúcemu „faveloidnému“ rozvoju tejto unikátnej lokality.“ Taktiež zdôrazňuje význam nového bulváru, ako aj možnosti scelenia omnoho širšieho územia.

Od pripravovanej urbanistickej štúdie tak závisí veľmi veľa. Je namieste diskutovať, do akej miery do tejto lokality patrí bloková zástavba – či patrí do celého územia, alebo je skôr vhodný hybrid medzi blokmi a vežami, najmä vo väzbe na Mlynské nivy či Prístavnú. Malo by sa debatovať o podobe verejných priestranstiev, o potenciáli pre vznik uzlového verejného priestoru, o miestach pre parky a zeleň, o vzťahoch k možnému developmentu Zimného prístavu, o forme funkčného mixu, o umiestnení významných prvkov občianskej vybavenosti a o rozsahu záväzkov mesta v území. Nie všetko totiž majú budovať developeri – aj samospráva by tu mala realizovať niektoré objekty, ktoré napríklad chýbajú v súčasnom downtowne (kultúra, vzdelávanie, zdravotníctvo a i.).

Pre Metropolitný inštitút Bratislavy i pre Magistrát nesmie ísť len o akési kompozičné cvičenie, test pred väčšími zadaniami. Mlynské Nivy sú skutočne jedno z najvýznamnejších rozvojových území mesta, mimoriadne citlivé na jednotlivé zásahy. Výsledok tejto štúdie bude zásadný pre formovanie tváre metropoly v 21. storočí.

Je dobrou správou, že Hlavné mesto pristúpilo k obstaraniu urbanistickej štúdie. Ide pravdepodobne o lepšiu alternatívu, ako by to mala robiť mestská časť (ktorá už v tomto smere v minulosti zlyhala). Kľúčovou sa teraz stáva kvalita a skúsenosť spracovateľského tímu, jeho schopnosť hľadať kompromisy a správnu mieru, ale aj vhodná (teda s uvedomením si významu lokality) odozva verejnosti. Tá môže teraz pripomienkovať návrh zadania (do 7. februára). MIB potom na základe odsúhlaseného zadania začne tvoriť návrh štúdie.

Spracovaná štúdia bude posudzovaná a predložená Mestskému zastupiteľstvu. Po jej schválení sa stane pokladom pre zmenu Územného plánu. Už o niekoľko rokov sa tak môže otvoriť cesta k tomu, aby Bratislava získala naozaj špičkovú štvrť, ktorá bude rozšírením jej nového centra. Ak sa to podarí, slovenská metropola sa posunie na vyššiu úroveň.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.