Adrian Gubčo 10.12.2021 17:45

JTRE získalo ďalšie pozemky pri prístave, pravdepodobne tu vzniknú ďalšie výškové budovy

V expandujúcom novom centre Bratislavy začnú onedlho rásť ďalšie veže. Pridajú sa tak k existujúcim a rozostavaným, ktoré prispievajú k postupnému rozširovaniu a zahusťovaniu downtownu výškovými budovami. Po vyplnení najlepšie položených pozemkov sa výstavba prenesie do širšieho územia, pričom vežiaky budú vznikať aj v nových lokalitách.

Predmetná lokalita, kde získalo JTRE pozemky. Zdroj: Google Maps

V bratislavskom downtowne, vymedzenom Dostojevského radom, Karadžičovou, Páričkovou, Košickou, Pláteníckou, hranou Zimného prístavu a Dunajom, sa dnes nachádza osem veží s výškou nad 100 metrov (alebo deväť, ak rátame aj CBC), dve sú vo výstavbe a minimálne šesť v príprave. Takmer presne zadefinovaná je už budúcnosť skoro každého pozemku. Developeri však plánujú aj naďalej rozvíjať atraktívne rezidenčné a kancelárske priestory s dobrou dostupnosťou do centra Bratislavy, preto sa vo väčšej miere sústreďujú aj na plochy v okolí.

Ďalšie výškové budovy by tak mohli pribudnúť v dotyku s Einsteinovou a Jantárovou cestou v Novom Lide od J&T Real Estate, čím pri pohľade od Dunaja vznikne akási brána, tvorená vežami. Iné veľké projekty sa zas plánujú v okolí ulice Mlynské nivy východne od Košickej. Už dnes je tu niekoľko viacpodlažných komplexov – napríklad CityPark Ružinov od Metrostavu alebo takmer dokončená Discovery Residence od RMC Properties – a ďalšie sa plánujú. Pozornosť púta uvažovaná výšková budova Nivi, ktorá taktiež prekročí výšku 100 metrov, no najmä obrovský komplexný development od developera YIT Slovakia. Podľa výsledkov veľkej urbanisticko-architektonickej súťaže na územie (víťazom boli kancelárie Sadovsky&Architects spolu s Marko&Placemakers) by tu mali vzniknúť minimálne dve dominanty.

Aj v tomto prípade platí, že sa postupne konkretizujú plány na využitie jednotlivých pozemkov. V minulosti mal namiesto projektu YIT napríklad vzniknúť polyfunkčný súbor Harbour City, ktorého podoba mala vychádzať z pera svetoznámeho architekta Normana Fostera. Nová súťaž priniesla realizovateľnejší koncept, ktorý navyše lepšie pracuje s tvorbou verejných priestorov a mestského prostredia (aj keď je škoda, že Bratislava pravdepodobne už nikdy nezíska dielo od tohto výnimočného autora). Inak vyzerajú aj Jarabinky od Sibareal, úplnou novinkou je projekt Pri Mlynoch od IURISu. Pôvodnú podobu má zatiaľ projekt trojice stometrových veží medzi projektom YIT a hobbycentrom, podľa mojich informácií sa ale pracuje na aktualizácii konceptu. 

Voľných pozemkov, ktoré ešte nemajú presne zadefinovanú budúcnosť, ani majiteľa, ktorý ich plánuje prestavať, tak ostáva pomenej. Práve takú plochu si vyhliadol developer J&T Real Estate. Ten svoje aktivity do veľkej miery koncentruje v blízkosti Dunaja a v čoraz väčšej miere aj Prístavnej ulice. Najnovšou akvizíciou je kúpa mohutného starého skladu naproti čerpacej stanici a tenisovým kurtom na Prístavnej ulici. Časť pozemkov ešte stále vlastní Národná diaľničná spoločnosť, napriek tomu ide o dostatočný priestor pre vznik mohutného developmentu.

Developer sám ešte nemá pravdepodobne úplne jasnú predstavu o podobe využitia plochy. „K využitiu pozemku na Prístavnej ulici prebieha overovanie investičného zámeru. Hľadáme optimálne priestorovo-hmotové a funkčné riešenie územia,“ hovorí Daniel Suchý, hovorca a Senior PR Manager JTRE. „Záujmom JTRE je priniesť do transformujúcej sa bývalej priemyselnej zóny vhodné mestské funkcie v súlade s územným plánom.“ Územný plán na tomto mieste predpisuje občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu. Regulácia stanovuje, že tu má vzniknúť „zástavba formou výškových objektov v uzlových priestoroch mestskej štruktúry a v rámci celej hierarchie mestských centier“.

V praxi to znamená, že Bratislava získa ďalšie výškové budovy. Existujúce indexy ich (alebo ju) umožňujú vytiahnuť do celkom slušnej výšky. Komplikáciou je samozrejme funkcia – developer by nepochybne uprednostnil zväčšenie pomeru rezidencií oproti občianskej vybavenosti (teraz môže postaviť len 30% bytov z celkových podlažných plôch). Dobrou správou pre developera ale je, že ide o rozvojovú plochu, preto môže JTRE už teraz pracovať na príprave konceptu. V tomto prípade má väčšie šťastie ako susedné YIT, ktoré potrebuje pre realizáciu svojej vízie zmenu Územného plánu.

Každopádne, po zrealizovaní všetkých dnes známych projektov prejde severná strana Prístavnej ulice veľkou premenou. Na jej západnom aj východnom okraji (ešte pred Prístavným mostom) sa budú nachádzať výškové budovy, v strednej časti pravdepodobne nižšia zástavba a priemyselno-historický areál SPP. Ulica sa výrazne zmení. Je možné, že to prinesie aj určité straty – hoci nie sú vo vlastníctve ani jedného developera, neviem si predstaviť, ako by prežili garáže na Prístavnej, spojené s tvorbou nezávislej hudby. Ani JTRE, ani YIT Slovakia na otázku, ako uvažujú s týmto priestorom, neodpovedali.

Projekt od YIT Slovakia bude susedom zámeru od JTRE zo severnej strany. Zelená plocha na vizualizácii je dnes tvorená známymi garážami. Zdroj: YIT Slovakia

Development severne od Prístavnej môže mať navyše z dlhodobejšieho hľadiska aj iný význam: pôjde o akúsi nultú fázu premeny lokality Zimného prístavu. Dnes aktívne využívaný prístav vznikol na začiatku 20. storočia a bol základom priemyselného rozvoja Bratislavy. Už v medzivojnovom období sa však objavili úvahy o vybudovaní ďalších bazénov nižšie po prúde Dunaja. Tieto plány ešte stále žijú a majú dokonca aj celkom konkrétnu podobu, pričom investori plánujú zužitkovať dotyk prístavu, železnice a novej rýchlostnej cesty R7 a zriadiť nový mohutný intermodálny terminál. Možnosť následného komerčného využitia Zimného prístavu je veľkým motivátorom.

Nové projekty v jeho okolí – či už v Eurovea City, severne od Prístavnej, ale aj v Novom Lide – z neho urobia extrémne cenné územie. V čase, kedy sa otvorí pre prestavbu, bude pravdepodobne posledným veľkým priestorom vhodným na redevelopment v blízkosti centra Bratislavy. V spojení s vynikajúcim prepojením s fenoménom vody si to pýta, aby bol budúci Zimný prístav tým najkvalitnejším novým mestským priestorom v metropole a tým najlepším developmentom.

Premena Zimného prístavu, ktorú odhadujem na druhú polovicu 30-tych rokov tohto storočia, musí priniesť vyriešenie doterajších nedostatkov vývoja nového centra Bratislavy a mesto povýšiť na vyššiu úroveň. Okrem komerčnej zástavby by tu tak mala vzniknúť aj špičková občianska vybavenosť (ideálne na vrchole poloostrova medzi bazénmi), kvalitný verejný priestor v bezprostrednom kontakte s riekou, možnosti pre kotvenie osobných člnov a lodí, zachované a zrevitalizované artefakty priemyselnej minulosti, pohodlné cyklotrasy a napojenie na nosný dopravný systém. Vhodný by bol možno aj určitý pomer dostupného a študentského bývania. 

V neposlednom rade, bodka za premenou Nív a vznikom nového centra mesta si zasluhuje aj vznik výškovej dominanty územia. V súlade s novým obrazom Bratislavy by to mal byť plnohodnotný mrakodrap, v najlepšom prípade umiestnený v blízkosti križovatky Košickej s Prístavnou a Landererovou (na mieste bývalej predajne Ryba). Navrhnutý by mal byť svetovou architektonickou elitou a po dokončení byť ikonou celého mesta.

Či chceme alebo nie, budúci obraz Bratislavy už nebude tvorený len Hradom, Katedrálou sv. Martina a Dunajom, ale aj panorámou výškových budov, ktoré pribúdajú a roky ešte aj budú. V Európe pravdepodobne nebude mesto veľkosti Bratislavy (nerátam extrém v podobe Benidormu), kde by sa nachádzalo toľko veží. Kým mnohí to vnímajú ako nevýhodu, zločin voči ľudskej mierke zástavby alebo narušenie tradičných hodnôt mesta, v skutočnosti by to mohla byť jeho výhoda, značka a pýcha. Vývoj však musí byť spojený s kvalitou.

Pri nových vežiach pre Bratislavu by sa tak už nemalo riešiť či áno, alebo nie, ale ako zapadajú do prostredia, ako dotvárajú panorámu a kľúčové výhľady či priehľady, ako je riešený kontakt s okolím, či sú z funkčného hľadiska prínosom, či sú dopravne obslúžiteľné a či sú budované ako udržateľné. Parameter výšky je potom už podružný. Čas na diskusiu nad týmito otázkami je práve teraz, pretože už onedlho bude predstavený koncept výškovej zonácie Bratislavy. Pre mesto by bolo prínosné, keby sa sme sa namiesto limitov a príkazov zamerali na hľadanie riešenia, ktoré bude objektívne najprospešnejšie.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.