Adrian Gubčo 16.11.2021 13:28

J&T Real Estate oslávilo 25 rokov, v rukách drží budúcnosť Bratislavy

J&T Real Estate aktuálne oslavuje 25 rokov pôsobenia na realitnom trhu. Ako firma sama tvrdí, za tú dobu sa vypracovala na mestotvorného developera, ktorý sa zameriava na výstavbu komplexných mestských štvrtí. Je mimoriadne dôležité, aby to tak naozaj bolo. Spoločnosť totiž ovláda pozemky a rozvojové plochy v takom rozsahu, že nie je prehnané povedať, že v rukách drží budúcnosť metropoly.

Eurovea City a Nové Lido. Zdroj: J&T Real Estate

Ako JTRE konštatuje, stojí za niektorými z „najväčších a najambicióznejších developmentov, ktoré menia tvár Bratislavy a posúvajú slovenské hlavné mesto bližšie k svetovým metropolám“. Zdôrazňuje pritom projekty ako Eurovea City, River Park alebo Zuckermandel. „Za štvrťstoročie pôsobenia na trhu sa JTRE stal mestotvorným developerom a významne sa podieľa na tvári modernej Bratislavy. Naším poslaním je vytvárať mestám a ich obyvateľom čo najlepšie podmienky na rozvoj,“ hovorí Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE.

Za 25 rokov svojej existencie developer dokončil už takmer 5-tisíc bytov a manažuje viac ako 400-tisíc metrov štvorcových kancelárskych plôch. Firma upozorňuje, že v kancelárskych budovách sídlia popredné firmy aj inštitúcie. Z nich má mimoriadne postavenie najmä ELA, teda Európsky orgán práce, ktorá sa práve nasťahovala do Landererovej 12. Projekty sú doplnené o upravené verejné priestranstvá, do ktorého sú nezriedka umiestnené umelecké diela. JTRE pripomína aj svoju podporu kultúrnych, umeleckých či vzdelávacích programov.

Hlavným bodom záujmu spoločnosti je nábrežie s najprestížnejšími projektami v portfóliu. JTRE sa teraz zameriava na rozvoj Eurovea City, pokračovať však bude aj vývoj River Parku a Klingerky. Veľkou strategickou úlohou bude rozšírenie nového centra Bratislavy na pravý breh Dunaja v projekte Nové Lido. „Rozšírenie a rozvoj centra mesta na oboch stranách Dunaja prepojeného kvalitnou verejnou dopravou považujeme za kľúčový smer v ďalšom rozvoji Bratislavy, ktorý ju kvalitou prostredia priblíži moderným európskym metropolám. Atraktívne nábrežia spoja Bratislavu nielen fyzicky, ale postupne aj v mysliach ľudí, čím ju zmenia na skutočné mesto na Dunaji,“ popisuje Pavel Pelikán.

Nové Lido skutočne nie je dôležitým projektom len pre developera, ale aj pre celé mesto. Slová o prepojení mesta nie sú prehnané a za predpokladu, že bude development zrealizovaný dobre, zásadným spôsobom prispeje k sceleniu Bratislavy. Hlavné mesto ostáva aj naďalej mestom na ľavej strane rieky, kým Petržalka je hlavne sídlisko, doplnené o niekoľko parkov a nákupné centrum. Územie Nového Lida predstavuje mimoriadny potenciál pre dobudovanie tisícov bytov, kancelárskych kapacít či služieb, ale aj občianskej vybavenosti najvyššej úrovne – vrátane umiestnenia veľkého kultúrneho či spoločenského centra.

JTRE vo svojej tlačovej správe spomenulo ešte dobudovanie Ovocných Sadov, ktoré sú príkladom dostupnejšieho projektu – hoci v praxi ide o sídlisko, ktoré celkom nezapadá do naratívu o mestotvornom developerovi. Ide o dôležitý moment. Spoločnosť totiž okrem lokalít v nábreží vlastní, resp. bude developovať ďalšie územia, vrátane „dostupnejších“ (finančne) lokalít, určených pre širšie skupiny klientov. Na hranici vnútorného mesta sú to Pasienky a na hranici mesta ako takého Nové Vajnory a bývalý CENTROP.

Tieto štyri developmenty (Nové Lido, Pasienky, Nové Vajnory a CENTROP) sú tak veľké a významné, že ich realizácia skutočne zmení fungovanie celej metropoly. Kľúčovou otázkou ostáva, či to bude v pozitívnom alebo negatívnom zmysle.

Developer plánuje v budúcnosti budovať veľké projekty s príťažlivými verejnými priestranstvami a umením. Na vizualizácii Nové Lido. Zdroj: J&T Real Estate

Najviac informácií je aktuálne známych o Novom Lide, v prípade ktorého už bola predstavená aj základná urbanistická schéma. Štruktúra novej lokality by mala čiastočne nadviazať na urbanizmus na ľavom brehu rieky. Jadrom Nového Lida totiž bude veľké centrálne námestie, zakončené významným objektom občianskej vybavenosti, pravdepodobne kultúrnej (teoreticky by mohlo ísť o Národné kultúrne a kongresové centrum). Zástavba má byť kompaktná, vyššie budovy budú umiestnené na okraji zóny. Nové Lido má mať zároveň veľmi zelený charakter.

O čosi menej je toho známeho ohľadne Pasienkov. JTRE je blízke spoločnosti Tesako, ktorá kontroluje väčšinu súčasných športovísk s výnimkou športových hál. Ešte v roku 2010 sa konala urbanistická súťaž, v ktorej sa medzi konkurenciou viacerých popredných slovenských architektonických kancelárií (vrátane Vallo Sadovsky Architects) presadil ateliér Compass. Podľa dnes známych informácií pracuje na koncepcii lokality aj naďalej. Na Pasienkoch by mala (mohla) vzniknúť kompaktná polyfunkčná zástavba s kľúčovým verejným priestranstvom v okolí nádrže Kuchajda. Vzniknúť by tu mohol „najväčší park v Bratislave“.

Plány spoločnosti vo Vajnoroch a CENTROPe sú ale dnes prakticky úplne neznáme a dá sa predpokladať, že sa ešte len tvoria. O čosi ďalej je vývoj vo Vajnoroch, kde má na mieste bývalého letiska vzniknúť nová štvrť. Developer oznámil svoj vstup do lokality už v septembri 2019, pričom na príprave územia by mal pracovať spoločne s pôvodným investorom Nordic Investors. „Ide o rozľahlé ucelené územie s veľkým potenciálom v stredno- a dlhodobom horizonte. Rozvoj tohto brownfieldu na území mesta zároveň eliminuje negatívne vplyvy dlhodobo nevyužívanej plochy ako je napríklad neustála tvorba čiernych skládok,“ charakterizuje plochu Pavel Pelikán.

Ku koncepcii je toho ale známeho málo a veľmi všeobecne sa vyjadril aj výkonný riaditeľ JTRE. „Hľadáme také využitie územia Starého letiska, ktoré by malo výrazný prínos aj pre súčasných obyvateľov mestskej časti, aby sa zlepšila kvalita ich života,“ osvetľuje hlavný princíp. „Rozsiahle verejné priestory pre aktívne trávenie voľného času, vrátane parku, budú slúžiť všetkým. Nová zástavba vznikne s dôrazom na okolité prostredie, aby zohľadňovala potreby mestskej časti a priniesla funkcie chýbajúce v širšej lokalite. Pri príprave budúceho využitia Starého letiska aktívne spolupracujeme nielen s urbanistami, ale aj s odborníkmi z oblasti životného prostredia, vodohospodárstva či dopravy, aby sme našli riešenie otázok týkajúcich sa infraštruktúry, vrátane rozvoja električkovej dopravy v mestskej časti Vajnory.“

JTRE už ale nešpecifikovalo, s akými kapacitami a bilanciami ráta, ani kto sú urbanisti, spracúvajúci lokalitu. Podľa starších informácií tu ale malo napríklad vzniknúť nové jazero, ktoré by slúžilo na odvodňovanie často zatápaných plôch v tomto území, zároveň by ale vytvorilo príjemný rekreačný priestor. Lokálna verejnosť sa k možnosti prestavby územia zatiaľ veľmi nadšene nestavia. Takisto ani Hlavné mesto zatiaľ nepovedalo nič o bezprostredných plánoch na predĺženie električkových tratí do tejto lokality, hoci zmysel by to v prípade developmentu pravdepodobne malo.

Napokon, najväčším rúškom tajomstva je zastretý projekt na mieste CENTROPu. Do veľkej miery oprávnene, keďže developer do neho vstúpil len celkom nedávno a konkrétnejšia vízia sa zatiaľ len tvorí. Ako zistil ekonomický magazín INDEX, od apríla tohto roku prevzala pozemky od firmy Reform Capital spoločnosť Forespo Reality 17, blízka práve JTRE. Pôvodný majiteľ sceľoval predtým rozdrobené plochy bývalých políčok tak, aby ich mohol odovzdať stavebnému developerovi.

JTRE tak získalo obrovské plochy s kapacitou pre tisíce bytov. Potenciál vidí v dlhodobom vývoji mesta. „JTRE dlhodobo sleduje rozvojový potenciál Bratislavy aj v jej okrajových častiach,“ vysvetľuje P. Pelikán. „Po fáze zahusťovania mesta, ktorá je prirodzeným vývojom každej metropoly, prídu na rad aj okrajové časti mesta, ktoré budú musieť ďalej napĺňať nové požiadavky na bývanie, pracovné miesta, služby či športové a voľnočasové aktivity budúcich obyvateľov Bratislavy. Pri výbere takejto okrajovej lokality treba veľmi pozorne zvažovať, akú pridanú hodnotu pre budúcich klientov ponúkne.“

CENTROP predstavuje masívne územie na Záhorskej nížine, v priestore medzi diaľnicou D2 na východe a areálom Volkswagenu na západe. Zo severu je zas vymedzené diaľnicou D4, z juhu projektom Bory. Polohu považuje výkonný riaditeľ JTRE za dôležitú výhodu. „V prípade územia na rozhraní mestských častí Záhorská Bystrica a Devínska Nová Ves je to napríklad budúce dokončenie diaľničného obchvatu Bratislavy tunelom popod Karpaty s vyústením práve v tejto pozícii, ako aj ďalšie rozširovanie závodu Volkswagenu či budovanie mestotvorných funkcií v južnom dotyku územia s Dúbravkou,“ potvrdzuje. „Všetky tieto faktory vytvárajú predpoklady pre rozvíjanie komplexného polyfunkčného územia s vyváženým podielom jednotlivých funkcií, vrátane bývania a pracovných príležitostí, v dlhodobom časovom horizonte.“

Zhrnuté, developer aktuálne kontroluje veľké a pre ďalší vývoj mesta do veľkej miery kľúčové plochy. Netýka sa to len centra, kde bude mať onedlho ideálne podmienky pre rozvoj Nového Lida – mnohé centrálne parcely sú už totiž zastavané. Spoločnosť bude rozvíjať aj nové komunity na okraji Bratislavy, čím by teoreticky mohla pribrzdiť suburbanizáciu a sťahovanie sa obyvateľov za mestský obchvat. Ľudia však potrebujú nielen dostupné byty, ale aj kvalitné štvrte pre život.

Vízia Pasienkov z pera kancelárie Compass z roku 2010. Zdroj: Compass

Základným predpokladom pre dobrú kvalitu bývania bude v tomto prípade kvalita urbanistov, ktorí pripravujú koncepcie jednotlivých území. JTRE sa pritom prezentuje dobrými príkladmi skutočne mestotvorného urbanizmu – v Novom Lide – aj otrasnou ukážkou toho najhoršieho, čo nám modernizmus dal, v podobe Ovocných Sadov. V prvom prípade za tvorbu koncepcie zodpovedala predovšetkým kancelária Compass, v druhom „dvorní architekti“ firmy, ateliér GFI.

Kvalita návrhu Compassu nie je výsledkom náhody. Kancelária sa podieľa na viacerých veľkých a komplexných schémach naprieč celým mestom. Slnečnice, Nový Ružinov, Zwirn, Nová Matadorka alebo Vydrica sú najznámejšie a vo všetkých prípadoch ide o pomerne špecifické a náročné územia, ktoré prechádzajú dlhým vývojom a meniacimi sa podmienkami. Compass to však zatiaľ zvláda so cťou, a naozaj prináša do mnohých spomínaných lokalít skutočne mestský charakter. Navyše, s JTRE už má históriu spolupráce na Novom Lide aj Pasienkoch, preto by bolo najlepšie, keby pracoval aj na Nových Vajnorách a CENTROPe (kde, mimochodom, Compass pôsobil už v minulosti).

Ak sa však aj Compass stane autorom urbanizmu v nových štvrtiach, JTRE bude stáť pred iným problémom, ktorý sa týka všetkých štyroch lokalít. V ani jednej dnes územnoplánovacia regulácia nezodpovedá predpokladaným plánom spoločnosti. Prípad Nového Lida je všeobecne známy, pričom developer tu čaká už roky na zmenu Územného plánu. Na Pasienkoch je zas celá plocha definovaná ako športová zóna. To isté platí v prípade vajnorského letiska. CENTROP je zas z väčšej časti definovaný ako poľnohospodárska pôda. Bratislava jednoducho s expanziou mesta týmto smerom neráta.

Vidiac pomalosť mesta pri úprave regulácie v Novom Lide, ktoré bolo vždy určené ako rozvojová plocha (dokonca už na začiatku 20. storočia!) a je aj v textovej časti Územného plánu definované ako „Celomestské centrum“, len ťažko si možno predstaviť jeho promptnosť pri zmene Pasienkov na polyfunkčnú zónu. Tie sú tradične vnímané ako oblasť športovísk, hoci túto úlohu postupne preberá nová zóna v Petržalke alebo menšia v Dúbravke. Hoci športový charakter lokality nezanikne ani pri zmene plánu úplne (haly má iný majiteľ, ostanú zachované), proti komerčnej výstavbe bude určite odpor.

To isté možno predpokladať vo Vajnorách. CENTROP zas môže mnohým pripadať ako príliš odľahlý, čo do istej miery je. S ohľadom na fakt, že sa hovorí o dlhodobých plánoch, by ale mala byť možnosť rozvoja tejto časti metropoly vnímaná inak. Napokon, súčasný nedostatok bytov si bude vyžadovať hľadanie nových rozvojových plôch, ideálne nezaťažených katastrofálnym znečistením. Tie sa nachádzajú aj na Záhorskej nížine, ktorá sa po prípadnom dobudovaní tunela popod Malé Karpaty rozvoju otvorí oveľa lepšie.

JTRE tak čaká aj v najbližších 25 rokoch dosť práce. Vývoj nových projektov sa bude sústrediť na centrum Bratislavy aj jej okraje. Bolo by príjemné, keby sa po svojom etablovaní sa na domácom, ale aj zahraničnom trhu firma prepla na vyššiu úroveň – a navrhovala a realizovala developmenty, ktoré sú špičkové a mestotvorné naozaj, nielen v marketingovej komunikácii. Pokiaľ sa projekty typu Klingerka alebo Ovocné Sady stanú vecou minulosti, môže to nakoniec zlepšiť pohľad verejnosti (a zastupiteľov, schvaľujúcich územné plány) na developera aj jeho zámery.

Nielen pre JTRE, ale aj pre Bratislavu by to bola dobrá správa. Mesto totiž potrebuje rozvoj, vďaka ktorému sa skutočne posunie smerom k vyspelým európskym metropolám.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.