Adrian Gubčo 09.04.2024 14:00

Najlepšia štvrť v Bratislave? JTRE ohlasuje postup na Novom Lide, čaká na zmenu Územného plánu

Pripravované Nové Lido je jedným z najvýznamnejších zámerov v Bratislave. Rozsiahla štvrť, naplánovaná v priestore medzi Starým mostom a Mostom Apollo na pravom brehu Dunaja, prichádza s víziou vzniku atraktívneho prostredia pre desaťtisíce obyvateľov a návštevníkov. Developer J&T Real Estate očakáva skorú zmenu regulácie, ktorá otvorí cestu k výstavbe.

Zdroj: J&T Real Estate

Koniec dlhého čakania sa blíži

„Bude to jeden z najdôležitejších projektov, aké v meste kedy vznikli,“ otvára prezentáciu aktuálneho stavu Nového Lida Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ developera projektu JTRE. „Veľmi sa teším na to, že územie, okolo ktorého stále všetci chodíme, sa zmení na územie, do ktorého budeme chodiť. Vznikne tam časť mesta, ktorá bude dlhodobo udržateľná, priateľská k ľuďom, ktorí tam budú pracovať, tráviť voľný čas a bývať.“

JTRE takto sebavedomo prezentuje budúcnosť lokality, o ktorej sa dlhodobo hovorí, že sa premení na rozšírenie centra mesta. Takto je aj oficiálne definovaná v rozvojových dokumentoch, kde sa označuje ako Celomestské centrum (CMC) Petržalka.

Pripomína to aj jeden z kľúčových tvorcov celého budúceho developmentu, architekt Juraj Benetin z kancelárie Compass. „S rozvojom územia sa počíta najmenej od polovice 20. storočia,“ tvrdí, odkazujúc na smerné plány z roku 1948, potvrdené neskoršími víziami výstavby Petržalky. „Povojnová slovenská urbanistická škola tu uvažovala so vznikom centre mesta.“ Túto myšlienku prevzali všetky územné plány od 80-tych rokov až doteraz.

V roku 2006 vznikol Územný plán zóny CMC Petržalka, ktorý je platný dodnes. Podľa Benetina obsahuje niekoľko podnetných prvkov, na ktoré je vhodné nadviazať. Patria k nim priehľady na mestské dominanty (Hrad alebo Most SNP), kompaktná bloková zástavba, most do Petržalky, centrálny park a i. Na druhej strane ale vidí veci, ktoré potrebujú aktualizáciu. O prispôsobenie plánu súčasným požiadavkám sa architekti snažia už 13 rokov (resp. JTRE od roku 2006).

V roku 2016 vznikla urbanistická štúdia CMC Petržalka, o dva roky na to aj štúdia riešenia nábrežnej zóny (Lido lagúny), na ktorej sa spolupracovalo s vodákmi. Tá prinesie zachovanie vodáckych aktivít, obnovenie Ovsištského ramena alebo revitalizáciu dunajských brehov. Okrem toho sa v rámci štúdie navrhuje vznik námestia naproti Námestiu M.R. Štefánika na ľavom brehu, zakončeného významnou verejnou budovou, odstraňuje sa pre zeleň deštrukčný obtokový kanál, vkladá sa električková trať do Nového Lida, pri Einsteinovej sa umiestňuje TIOP.

S novonastavenou koncepciou sa investor obracia na mesto s požiadavkou na zmenu Územného plánu. „Podrobnosť aktuálneho spracovania je v úrovni urbanistických hmôt, uliciach, stavebných čiarach, rezoch atď., ako aj definovaní verejných priestorov,“ popisuje Benetin. Kľúčový je nábrežný park, centrálny park, centrálne námestie a mestský bulvár s električkovou traťou. Architekti sľubujú aj špičkovú cyklistickú infraštruktúru, na ktorej spolupracujú experti z Holandska.

Hlavné mesto sa stavia k zámeru pozitívne. Podľa architektov prebieha aktívna spolupráca, smerujúca k podaniu Zmien a doplnkov 10, pod ktoré patrí aj Nové Lido, do zastupiteľstva. V priebehu minulého leta prebehlo verejné prerokovanie, je dokončené jeho vyhodnotenie, a čoskoro prebehne dorokovanie s fyzickým a právnickými osobami. Dokončený je aj proces SEA pre Zmeny a doplnky 10. Samotný zámer by mal byť čoskoro podaný na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA).

Benetin je tak ohľadne ďalšieho pokroku optimista. „Myslíme si, že v horizonte menšieho počtu mesiacov bude proces prichystaný na to, aby išiel do schvaľovania v mestskom zastupiteľstve.“ Pokiaľ sa to podarí, projekt by mal mať otvorené dvere k výstavbe.

Vnútri obytného prostredia Nového Lida. Architektúra zatiaľ nie je definitívna. Zdroj: J&T Real Estate

Uhlíkovo neutrálna štvrť

Jedným z hlavných cieľov developera je podľa jeho slov vytvoriť kvalitné miesto pre život či prácu v štvrti, ktorá splní vysoké kritériá na udržateľnosť. Pôjde zároveň o vzorový príklad tvorby kvalitného súčasného mestského prostredia, ktoré je orientované na alternatívne formy dopravy, predovšetkým pešiu a cyklistickú.

Developer preto nespolupracuje len s Compassom, ale aj ďalšími odborníkmi z celkovo siedmich krajín. K ďalším participujúcim ateliérom patria Jakub Cigler Architekti, Marko & Placemakers, Gehl Architects či GFI. Výsledkom bude špičková štvrť. „Vhodnou kombináciou funkcií tvoríme mesto krátkych vzdialeností, kde majú obyvatelia všetko na dosah,“ konštatuje Pelikán. „Ostatných Bratislavčanov a návštevníkov prilákajú služby a rozmanité možnosti oddychu, zábavy a športu či nábrežná zóna.“

Nové Lido bude koncipované tak, aby bolo bývanie umiestnené prioritne na nábreží a v centre štvrte, vybavenosť naprieč celou lokalitou a pracoviská v blízkosti Einsteinovej. Celkový pomer funkcií bude 51:49 v prospech občianskej vybavenosti. Očakávaný je vznik 18-20-tisíc pracovných miest a 6-tisíc bytov pre približne 12-tisíc obyvateľov. Vzniknúť by tu mala aj základné škola, tri materské školy alebo kostol.

Vznikne tak vcelku rušná časť mesta, čo je v súlade s ambíciou vytvoriť tu nové centrum. „Intenzita a hustota zástavby zodpovedá tvorbe efektívneho kompaktného centra mesta s blokovou zástavbou s nižšou priemernou podlažnosťou a vyššou zastavanou plochou,“ potvrdzuje J. Benetin. Na nábreží tak budú v priemere šesťpodlažné budovy, smerom na juh budú stúpať. Umiestnených tu bude aj niekoľko výškových dominánt v uzlových priestoroch.

Nová štvrť tak bude zrkadliť rastúce výškové centrum na ľavom brehu rieky. „Nové Lido je miesto, kde si nové centrum, nazývané aj downtown, vie podať ruky s pravým brehom Dunaja a vznikne nové prepojenie Petržalky so Starým Mestom a Ružinovom,“ dodáva. Neobáva sa, že by štvrť bola prehustená alebo dopravne extrémne zaťažená. Kľúčovú rolu v tomto zohrá električka aj TIOP na Einsteinovej, ktorý má byť významným dopravným uzlom v podstate aj pre downtown, prístupný peším mostom cez Dunaj. Automobilová doprava bude v lokalite utlmovaná.

Čo však má byť v kontexte nielen Bratislavy skutočne výnimočné, je vízia developera dosiahnuť v Lide uhlíkovú neutralitu. „Už od počiatku prípravy Nového Lida máme v úmysle zásadne znížiť až úplne eliminovať prevádzkové emisie s cieľom maximálnej možnej miery uhlíkovej neutrality a aj vďaka tomu vytvoriť kvalitné a zdravé prostredie pre ľudí,“ približuje Martin Stohl, ESG manažér JTRE. Štvrť má patriť k malému okruhu lokalít v strednej a východnej Európe s certifikátom BREEAM Communities.

Ten spája ekologické aj sociálne požiadavky na vysokú úroveň prostredia. „Na rozdiel od iných certifikácií sa BREEAM Communities nepozerá na konkrétne budovy, ale na zónu ako celok,“ vysvetľuje Stohl. „Aktuálne sme ukončili prvú z troch častí certifikácie. V rámci nej sa pripravuje urbanistický koncept celého územia, nastavujú kritériá z hľadiska ekológie, biodiverzity a ďalších faktorov, analyzuje sa celkový vplyv na konkrétnu časť mesta vrátane budovania existujúcich a nových komunít.“

Vo výsledku to povedie k maximalizácii využitia zelených zdrojov energií – najmä tepelných čerpadiel alebo tepla z odpadových vôd – ako aj využívaní udržateľných spôsobov chladenia a vykurovania. „Pri súčasnom tempe globálneho otepľovania je zrejmé, že chladenie bude čoraz dôležitejšie. A netýka sa to len interiérov, ale aj verejných priestorov, ktoré navrhujeme s ohľadom na to, aby sa v nich ľudia cítili dobre, aby v nich mohli komfortne tráviť čas aj pri očakávanom zhoršovaní klimatických pomerov,“ podotýka Martin Stohl.

Výrazné miesto tak bude mať zeleň v záujme znižovania počtu tepelných ostrovov, tienenia či zachytávania dažďovej vody. JTRE prostredníctvom Rady pre zelené budovy údajne tlačí aj na zmenu legislatívy, aby bolo možné budovať drevostavby. Taktiež hovorí o podpore biodvierzity a napokon aj o sociálnej udržateľnosti. Verejné priestory tak majú byť bezbariérové a inkluzívne.

V tomto ohľade očakáva investor veľký záujem medzi obyvateľmi mesta. „Park s dĺžkou 500 metrov a hĺbkou 50 metrov medzi riekou a budovami zmenil vnímanie Dunaja medzi Bratislavčanmi,“ argumentuje Juraj Benetin, mysliac prvú etapu Eurovey. „V Novom Lide máme od fasád po Dunaj k dispozícii viac ako 100 metrov a celá zóna ide v podstate na východ do nekonečna, keď to trochu preženiem.“

Realitou má byť Nové Lido zhruba o 15-20 rokov. Začiatok výstavby sa predpokladá v optimistickom variante o približne štyri roky. Napokon to však bude závisieť od zmieňovanej zmeny Územného plánu.

Zástavba v území nemá byť taká vysoká. Zdroj: J&T Real Estate

Pôjde o skutočné centrum?

Úspech Nového Lida (ako aj súvisiaceho Southbanku od Penta Real Estate) bude závisieť nielen od toho, či naplní veľké slová jeho tvorcov, ale aj od jeho schopnosti prepojiť sa so životom mesta. Lokalita, v ktorej je naplánované, je dnes od okolia oddelená pomerne silnými bariérami prírodného i dopravného charakteru. Ich vplyv musí nielen redukovať, ale aj vytvoriť dostatočne atraktívne prostredie či prvky, ktoré sem pritiahnu ľudí z iných častí Bratislavy.

Developer v tomto smere hovorí o verejných priestoroch či centrálnej verejnej budove. O tom, čo to vlastne bude, zatiaľ definitívne nehovorí – hoci potvrdzuje, že by mohlo ísť o objekt kultúrneho, spoločenského alebo veľmi teoreticky športového charakteru. Významným hráčom ale v tomto prípade nie je len on, ale aj mesto či štát, od ktorých sa očakáva, že verejnú funkciu nejakým spôsobom podporia.

Druhou otázkou ostáva spojenie s okolím. Vybudovanie električkovej trate alebo železničnej zastávky je jedna vec, druhá ale spojitosť s Petržalkou. Trochu opomínaný zostáva fakt, že predmetom zmeny Územného plány nie je len samotné Nové Lido, ale aj priestor v blízkosti vyústenia existujúcej električkovej trate do petržalského sídliska. Tu je naplánovaná výstavba supermarketu veľkého potravinového reťazca, ale aj výškovej budovy.

Prekážkou je Einsteinova, ktorú je potrebné prekonať pohodlným a atraktívnym spôsobom. Benetin naznačuje, že štúdia tohto spojenia sa spracovávala. Ide však o samostatný projekt, ktorý nie je predmetom ZaD. Do budúcna sa tak počíta so zlepšením spojenia zo sídliska, ktorého hlavná os v podstate nadväzuje na mestskú zástavbu v Novom Lide.

Je v najvyššom záujme investora, aby uvažoval nielen nad samotnou štvrťou, ale aj spôsobmi, ako ju čo najviac otvoriť a zatraktívniť. Nejde pritom len o budovanie mena firmy. Má to praktický účel – voči zámeru výstavby v tejto časti mesta existuje opozícia, ktorá naznačuje, že súčasný divoký charakter lokality je vhodnejší. Nové Lido údajne bude exkluzívnou zónou bez duše, ktorá Bratislave a väčšine jej obyvateľov neprinesie vôbec nič – a rozhodne nebude rozšírením centra.

Developer a jeho architekti predstavili mnoho argumentov, prečo by to tak byť nemalo. Napriek tomu to stačiť nemusí. Ak chce získať širokú podporu, korunovanú komerčným úspechom, bude musieť naozaj robiť všetko pre to, aby bolo Nové Lido najlepšou novou štvrťou v Bratislave. Ekológia, orientácia na verejný priestor a udržateľnú dopravu, miešanie funkcií či prítomnosť vybavenosti pre všetky demografické aj sociálne skupiny sú pri tom absolútnym základom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.