Adrian Gubčo 08.02.2021 17:12

Rozbehne sa projekt CENTROP?

ČLÁNOK BOL AKTUALIZOVANÝ V predkrízovom období do roku 2008 bolo predkladaných viacero veľkolepých projektov, ktoré mali zmeniť Bratislavu. Asi najveľkorysejším bol zámer CENTROP, ktorý mal premeniť časť Záhorskej nížiny na mestskú štvrť pre 60-tisíc ľudí. Následný vývoj plány okresal a pozmenil, idea však nezanikla úplne. Budúcnosť projektu však ostáva naďalej otázna.

Zdroj: Compass Architekti

Keď bola vízia CENTROPu prvýkrát predstavená, zaujala ohromujúcimi číslami a plánmi. Okrem veľkého počtu rezidencií mala obsahovať aj kancelárie, nemocničný komplex, skladovo-logistický areál vo väzbe na Volkswagen alebo dokonca univerzitný kampus. Developer, spoločnosť Reform Capital v spolupráci s OPERA SL Group s ľuďmi okolo Opera, a.s. vtedy spolupracoval s významnými medzinárodnými urbanistami a realizovateľnosť konceptu mala potvrdiť aj Regionálna rozvojová štúdia mesta Bratislava, ktorú si dal investor vypracovať, a podľa ktorej je Záhorská nížina kľúčový rozvojový smer mesta.

Kríza však plány zhatila a donútila developera, teraz už len Reform Capital, k prehodnoteniu pôvodných ambícií. Hoci sa vízie vzniku projektu nevzdal, pristúpil ku koncepcii postupného rozvoja jednotlivých častí riešeného územia. To zahŕňa rozsiahle plochy, ktoré sú zo západu z väčšej časti vymedzené cestou 505, prepájajúcou areál Volkswagenu, zo severu líniou diaľnice D4, z východu diaľnicou D2 a z juhu areálom Borov. Dokopy ide o stovky hektárov, ktoré by sa mohli postupne premeniť zo súčasnej poľnohospodárskej pôdy na polyfunkčnú mestskú zástavbu.

Pred realizáciou developmentu však musí Reform Capital prekonať ešte niekoľko prekážok. Prvou z nich je rozdrobenosť pôdy, ktorá je rozdelená medzi stovky rozličných vlastníkov, v súlade s pôvodným delením jednotlivých polí. Reform Capital venoval posledné desaťročie sceľovaniu pozemkov, komplikovanému s ohľadom na legislatívu. Dnes však považuje pozemkové úpravy za dokončené sú pozemkové úpravy dokončené a zapísané v katastri nehnuteľností a z celkovej plochy 600 hektárov vlastní investor asi 280. Iné pozemky sú tvarovo upravené tak, že v budúcnosti k nim bude zabezpečený prístup a zjednodušia sa možnosti rozvoja a realizácie infraštruktúry. Väčšina pozemkov je navyše v bezpodieľovom vlastníctve. 

Ešte väčším problémom je však aktuálne znenie Územného plánu. Ten záujmové územie z väčšej časti definuje ako stabilizované územia poľnohospodárskej zelene a pôdy (orná pôda), menšia časť plôch je definovaná ako plocha pre rekreáciu v prírodnom území. Navrhované sú tu aj trvalé trávnaté porasty na mieste, ktoré je vyhradené pre umiestnenie akéhosi suchého poldra pri povodňových stavoch na Morave. Takéto znenie plánu dnes neumožňuje prakticky žiadnu výstavbu.

Developer to chce samozrejme zmeniť a žiada o zmenu ÚP v rámci najbližších zmien a doplnkov. Premena lokality je podľa neho v záujme mesta: funkcie, ktoré tu pripravuje, majú odpovedať na viaceré problémy Bratislavy a pomôcť jej zužitkovať jej ekonomický či ľudský potenciál. Budúca výstavba má zlepšiť podmienky pre rozvoj Volkswagenu, rozšíriť ponuku občianskej vybavenosti, vytvoriť nové dopravné prepojenia a odľahčiť existujúce cesty, prispieť k rozvoju znalostnej ekonomiky a zlepšiť dostupnosť bývania. Napriek tomu sa mu zatiaľ nedarí zmenu plánu presadiť, keďže mesto podľa neho prioritu v developmente na Záhorskej nížine zatiaľ nevidí.

Bližší pohľad na plány Reform Capital však ukazuje, jeho koncepcia by skutočne mohla mať pre metropolu viaceré benefity. Čo môže Bratislava podľa developera získať?

Vedecko-technický park Pod Bačnegovicami. Zdroj: Reform Capital

Reform Capital sa momentálne sústredí na transformáciu trojice lokalít. V dotyku s areálom Volswagenu by mal vzniknúť dodávateľský park, ktorý by bol v priamej väzbe na automobilku a zároveň mal aj ideálne spojenie s diaľnicou D4 a D2. V predĺžení Ulice Jána Jonáša v smere na Záhorskú Bystricu by mohla vzniknúť štvrť, dnes nazývaná Kosiny, kde sa uvažuje s bývaním aj s občianskou vybavenosťou. Nakoniec, v oblasti Pod Bačnegovicami naproti plánovanému Bory Business Park, kde je dnes navrhnutá rekreácia v prírodnom prostredí, developer plánuje umiestniť vedecko-technické centrum.

Podnet pre zmenu ÚP v prospech dodávateľského parku bol podaný už v roku 2013, kedy o tom rozhodli vtedajší poslanci Mestského zastupiteľstva. Predmetom zmeny má byť 70 hektárov územia (z toho dnes vlastní developer 28), kde by bola umiestnené funkcie výroba a obchod a služby. Podľa developera je po umiestnení nových závodov v území dopyt – čo je pomerne logické, keďže obdobný park zo západne strany automobilky sa zapĺňa a táto sa pripravuje na ďalšiu expanziu výroby. Predpokladalo sa, že po rokoch nečinnosti bude dodávateľský park súčasťou Zmien a doplnkov (ZaD) 06, to sa však nestalo.

Nič na tom nezmenil ani fakt, že urbanistická štúdia, ktorú vypracovali v minulosti kancelárie Compass a AŽ Projekt, bola kladne prijatá Magistrátom, projekt podporuje Záhorská Bystrica a v minulosti ho podporili aj Devínska Nová Ves a Volkswagen. Reform Capital pripomína ďalšie výhody projektu: po plnom dobudovaní okolo roku 2030 tu môže vzniknúť 3-tisíc pracovných miest, posilní sa ekonomický potenciál Bratislavy, vďaka blízkosti k závodu klesne objem kamiónovej dopravy a z dane z nehnuteľnosti by mesto mohlo vybrať 2,2 milióna eur ročne. Ďalšie milióny prinesie projekt do štátneho rozpočtu. Aj napriek prísľubu z roku 2016, že zámer sa dostane do ZaD 06, v realite sa to nestalo.

Obdobná situácia je aj pri pláne výstavby vedecko-technického parku. Tento je podnetom pre zmenu ÚP od roku 2017, kedy Reform Capital nechal vypracovať kanceláriou Atrios urbanistickú štúdiu. Na koncepcii spolupracoval s Devínskou Novou Vsou, ktorá sa k zámeru stavia kladne. Developer žiada zmeniť ÚP tak, aby bola dnešná rekreácia v prírodnom území nahradená parkami (kód 1110) a občianskou vybavenosťou celomestského a nadmestského významu (kód 201) - do čoho spadá aj veda, výskum, či nájomné byty pre zamestnancov. Reform Capital pripomína, že registruje záujem dodávateľov Volkswagenu o vznik takéhoto areálu, kde by sa mohli vyvíjať nové technológie pre automobilový priemysel.

Tretí projekt, Kosiny, vychádza zo súčasnej situácie v Záhorskej Bystrici, ktorá rastie, ale bez adekvátnej občianskej vybavenosti, ako aj zo snahy zabezpečiť lepšie predpoklady pre rozvoj Volkswagenu vytvorením kapacít pre bývanie. Developer zároveň uvádza, že zámer je v súlade aj s niektorými tézami Plánu Bratislava, programového dokumentu súčasného vedenia Hlavného mesta. Na tvorbe koncepcie Kosín spolupracuje s miestnym urbárom, ako aj s Rímskokatolíckou cirkvou, urbanistickú schému pripravila kancelária R.A.U.

Na základe tejto spolupráce by mala v okolí Ulice Jána Jonáša vzniknúť zmiešaná zástavba bytových a rodinných domov v radovej i samostatnej zástavbe, zoskupených okolo nového centra s námestím, ekumenickým kostolom, pastoračným centrom, domovom sociálnych služieb alebo školou. Bývanie by mohlo slúžiť zamestnancom Volkswagenu, investor však pripúšťa aj vznik mestského nájomného bývania, rozvoj modulárnej výstavby alebo umiestnenie coworkingu či dielní. Lokalita sa má vyznačovať rozsiahlymi zelenými plochami, športoviskami a bude v priamom dotyku s ekocentrom Kamenáče (zmieňovaný suchý polder), kde sa výstavba nepredpokladá. Plány na zástavbu oblasti Reform Capital označuje za "vyplnenie urbánnej prieluky". 

Naostatok pripomína investor svoje plány s rozvojom dopravnej infraštruktúry. Predĺžiť by sa mala Eisnerova, ktorá má prepojiť Devínsku Novú Ves s diaľnicou D2 a výhľadovo je tu naplánovaná aj električková trať. Predĺženie je plánované aj v prípade zmieňovanej Ulice Jána Jonáša, čím vznikne napojenie na Záhorskú Bystricu. Popri diaľnici D2 by mala vzniknúť súbežná cesta až do Borov, čím sa odľahčí súčasná cesta do Záhorskej Bystrice. Otvorená ostáva aj možnosť predĺženia električkovej trate z Borov až do dodávateľského parku – plán, ktorý je viac-menej aj súčasťou Územného generelu dopravy.

Napokon, developer ponúka, že uvoľní svoje pozemky v mieste vyústenia Eisnerovej do diaľnice D2 v prospech vzniku veľkého záchytného P+R parkoviska, čím odkazuje na Plán Bratislava, prípadne pre vznik depa pre verejnú dopravu. Tieto pozemky majú podľa neho hodnotu 2 až 3 milióny eur.

Koncepcia časti Kosiny. Zdroj: Reform Capital

Ide o pomerne veľkorysé plány, ich naplnenie je však vcelku realistické – expanzia Volkswagenu je potvrdená, dopyt po bývaní je obrovský a prelieva sa do predmestských obcí a miest, a rímskokatolícka cirkev a miestny farár v Záhorskej Bystrici podľa developera preukázali svoju schopnosť pripraviť kvalitný projekt rozvoja občianskej vybavenosti. Plány vzniku Kosín, dodávateľského parku aj vedecko-technického centra sa tešia podpore okolitých mestských častí.

Napriek tomu sa Magistrát hýbe len veľmi pomaly. Podľa developera je to spôsobené tým, že mesto hovorí o uprednostňovaní rozvoja vnútri intravilánu, teda o zahusťovaní, pred transformáciou okrajových mestských plôch. Problémom je aj otázka prioritizácie investícií, kedy je problémom umiestnenia veľkých výrobných kapacít nedostatočná dopravná infraštruktúra, dopravná infraštruktúra sa však nebuduje, lebo zatiaľ po nej nie je zatiaľ dopyt. To podľa developera poukazuje na fakt, že územiu chýba nadradená koncepcia. V tejto chvíli preňho nemá zmysel rozvíjať rozsiahlejšie koncepty (ako bola pôvodne uvažovaná štvrť pre 60-tisíc ľudí). 

Je viac než zrejmé, že táto je enormne potrebná. Magistrát síce môže preferovať zahusťovanie (čo je v princípe správne), na území Záhorskej nížiny však už rozvoj prebieha: postupne sa rozširuje veľký projekt Bory od Penta Real Estate, ktorý mesto už tiež dlhšie posudzuje (prečítajte si moju analýzu projektu), v Devínskej Novej Vsi sa pripravuje projekt Rakyta od Lucronu, ako aj zóna Slnečný vrch, a v Záhorskej Bystrici sa postupne začínajú premieňať plochy južne od starej časti obce – okrem projektu Pod Vŕškami sú to aj Orešianky alebo Podkerepušky.

Pri súčasnom vývoji Bratislavy nie je nepredstaviteľné, že sa v horizonte dvoch desaťročí zaplní prakticky celá oblasť od Lamačskej brány až po líniu diaľnice D4. V praxi to bude znamenať vznik zástavby, v ktorej budú žiť a pracovať desaťtisíce ľudí. O tom, v akej kvalite tento život bude, sa však rozhoduje dnes. Nekoordinovaný vývoj, akého sme v Bratislave často svedkom, by bol katastrofou, zvlášť keď dopravu do centra a do východných častí mesta dnes zabezpečuje prakticky len jedna cesta a nerozšíriteľný tunel.

Preto je potrebné pristúpiť k tvorbe vízie pre celú záhorskú Bratislavu, ale aj k urýchlenému odsúhlaseniu takých zmien ÚP, ktoré nie sú v žiadnom konflikte s budúcimi plánmi pre vývoj metropoly. Dodávateľský park je pre ekonomiku mesta rozhodne prospešný, rovnako ako vznik vedecko-technického centra. Kosiny by azda mohli prejsť konštruktívnym hodnotením, inak však ide z dlhodobého hľadiska o vhodný smer rozvoja obytnej zástavby. O potrebe výstavby novej dopravnej infraštruktúry azda nepochybuje nikto.

CENTROP je každopádne príkladom toho, o čo sa mesto môže potenciálne pripraviť, pokiaľ nie je schopné pripravovať zmeny ÚP vo väčšej rýchlosti, resp. nemá plán dostatočne flexibilný. Bratislavský závod Volkswagenu môže byť najefektívnejší v rámci celého koncernu, no tento úspech nevyťažíme dostatočne, pokiaľ mu neumožníme ešte viac skvalitniť možnosti výroby alebo zisku zamestnancov. Takisto sa neposunieme v transformácii ekonomiky, pokiaľ nebude možný vznik výskumných parkov. A nakoniec, nezlepší sa kvalita života, pokiaľ bude bývanie nedostupné pre väčšinu obyvateľstva.

Nanešťastie, tieto problémy sa netýkajú len CENTROPu. Dlhé roky ignorovania potrieb mesta a jeho obyvateľov teraz ohrozujú perspektívu jeho ďalšieho vývoja a ukazujú, že súčasný model prijímania zmien a doplnkov Územného plánu sa stáva neudržateľným. Či a kedy príde zmena, však ostáva nejasné, a s tým aj odpoveď na otázku, kedy sa začnú viaceré dôležité projekty, vrátane zámerov na Záhorskej nížine, meniť na realitu.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.