Adrian Gubčo 11.07.2023 18:11

Namiesto polí desaťtisíce obyvateľov. Transformácia Záhorskej nížiny prichádza

Napriek vcelku rozsiahlej výstavbe v Bratislave je bytov, najmä dostupných, stále nedostatok. Dopyt po bytoch je v štandardnejších časoch omnoho väčší ako ponuka. Mesto potrebuje budovať tisíce nových bytov, čo ale nie je s ohľadom na nedostatky Územného plánu jednoduché. Objavujú sa ale náznaky, že sa môžu otvoriť plochy pre vznik štvrte pre desaťtisíce obyvateľov.

Zdroj: Google Maps

Konzervatívne odhady naznačujú, že Bratislava potrebuje približne 40-tisíc bytov. Toto číslo bolo vypočítané ako rozdiel medzi počtom bytov na tisíc obyvateľov v Bratislave a v Európskej únii. Faktom ale je, že vybudovať také množstvo v slovenskej metropole nie je jednoduché – a pravdepodobne ani možné. Bráni tomu Územný plán, ktorý neobsahuje dostatočné priestorové rezervy pre vznik takého počtu bytov.

Jeho súčasné znenie naznačuje, že v roku 2021 boli disponibilné plochy pre približne 48-tisíc bytov, čo sa po posledných zmenách plánu mierne zvýši. Mnohé z lokalít ale nie sú vhodné pre rozvoj bývania. Ďalšie sa zas nachádzajú v polohách, kde pravdepodobne nebudú vznikať veľmi dostupné jednotky. Územie celomestského centra, kde sa napríklad pripravuje vznik niekoľko tisíc rezidencií, bude pravdepodobne určené pre vyššiu strednú triedu.

Za riešenie sa považuje transformácia brownfieldov, náklady na ich vyčistenie a dekontamináciu sa však opäť prenesú do nákladov na bývanie. Z dlhodobého hľadiska ani toto nepredstavuje riešenie pre desaťtisíce ľudí, ktorí potrebujú bývať. Platiť to bude minimálne dovtedy, kým sa do riešenia čistenia a otvárania bývalých výrobných a dopravných areálov nevloží štát.

Posledným riešením je tak rozvoj mesta na tzv. greenfieldoch, teda prázdnych územiach na okraji intravilánu. Hoci sa tu ešte štandardne nenachádza infraštruktúra, stavať na takomto mieste je najjednoduchšie. Preto tu aj vznikajú v súčasnosti asi najdostupnejšie projekty v Bratislave. V Petržalke sú to Slnečnice od Cresco Real Estate, v Lamači a Devínskej Novej Vsi Bory od Penta Real Estate alebo Rakyta od Lucronu.  

Do budúcna sa pravdepodobne na tom nič nezmení. Hoci chce mesto podporovať zahusťovanie a využívanie brownfields, toto je spojené s komplikáciami a dlhšou prípravou. Bratislava sa tak bude rozrastať do priestoru. Jedným z kľúčových smerov pritom bude severozápadný – smerom na Záhorskú nížinu. Tento proces sa už začal, v dohľadnej dobe by ale mohol získať kľúčový impulz na najbližšie roky až desaťročia.

O využití územia Záhorskej nížiny sa hovorí už dlhšie, dnes ale proces riadi vplyvný developer. Staršie vízie, ako na schéme hore, nenašli podporu. Zdroj: Reform Capital

Obrovská štvrť od známych architektov

O využití Záhorskej nížiny aj pre účely bývania hovorí už aktuálny Územný plán. O Lamačskej bráne, kde dnes vznikajú Bory, sa hovorí ako o rozsiahlom územnom potenciáli a ako o severozápadnom rozvojovom póle. Súčasné znenie plánu síce podstatnej časti nížiny predpisuje predovšetkým poľnohospodársku funkciu, napriek tomu je ale očividné, že do budúcna ide o smer vývoja mesta.

Tento nemusí byť taký vzdialený. Už takmer dve desaťročia sa hovorí o vzniku novej štvrte, nazývanej CENTROP. Nachádzať sa má v priestore medzi Bormi, diaľnicami D2 a D4 a areálom Volkswagenu. Podľa predkrízových predstáv zahraničných investorov malo ísť o zónu, kde malo žiť možno až 60-tisíc ľudí, vzniknúť tu mala rozsiahla vybavenosť či univerzitný kampus. Veľkorysé predstavy ale zabrzdili majetkové vzťahy. Existujúce polia boli totiž rozdelené medzi stovky drobných vlastníkov.

Firma, prišla s víziou CENTROPu, roky pracovala na postupnom vykupovaní a pozemkových úpravách. Postupne sa jej podarilo získať veľké celistvé plochy, ktoré začali otvárať možnosti pre budúci rozvoj. Zóna sa tak stala zaujímavou aj pre veľkých developerov, ktorí sa nových plochách pre výstavbu v budúcnosti. Pozemky napokon prebral jeden z najvýznamnejších – J&T Real Estate.

Veľká developerská spoločnosť už dnes ovláda veľké územia v meste. JTRE transformuje podstatnú časť nábrežia, vlastní však aj veľkú časť Pasienkov či bývalé vajnorské letisko. Odkúpenie CENTROPu zapadá do dlhodobej stratégie firmy budovať nielen jednotlivé budovy, ale aj celé štvrte. Problémom ostáva, že to dnešná regulácia neumožňuje.

Ako bolo spomenuté, podstatná časť lokality, ktorú JTRE získalo, je dnes zadefinovaná ako poľnohospodárska pôda alebo trvalé trávnaté porasty. Aby sa tu dalo stavať, bola by nutná zmena Územného plánu. Developer preto musí splniť základný predpoklad pre jeho úpravu – nechať vypracovať urbanistickú štúdiu, ktorá by navrhla nové formy využitia územia.  

V tomto duchu mestská časť Devínska Nová Ves oznámila, že na mestskú časť bol predložený návrh zadania Urbanistickej štúdie Edel. Označený je takto práve bývalý CENTROP. Ako naznačuje developer, ide o zónu s vynikajúcimi podmienkami pre rozvoj, pričom jej súčasné využitie pripomína akýsi záliv medzi okolitými plochami, ktoré sú už určené pre mestské rozvojové aktivity. Hlavné limity v území, napríklad prítomnosť územných systémov ekologickej stability a biocentier, vníma ako príležitosť pre ich skvalitnenie aj obohatenie budúcej štvrte.

Keďže ide len o návrh zadania, materiál ešte neobsahuje konkrétnosti. Otvorene sa v ňom však píše, že cieľom je vytvoriť tu polyfunkčnú mestskú zástavbu v primeranej forme s ohľadom na polohu vo vonkajšom meste. Napriek tomu chce investor presadzovať „aktuálne tendencie výstavby európskych miest“ a „uplatňovať princíp 15 minútového mesta“. V ťažiskových priestoroch štvrte má byť bloková zástavba, smerom k okrajom rozvoľnená. Dôležité je miešanie funkcií, doplnenie komerčnej aj nekomerčnej vybavenosti, vrátane vyššej vybavenosti, priechodnosť územia či znižovanie vplyvov na zmenu klímy.

Štúdia musí ďalej rešpektovať existujúce biokoridory, letové koridory pre heliport v Nemocnici Bory, predpokladá sa napojenie na pripravovanú električkovú trať do Borov, súčasné parkovacie normy a ďalšie požiadavky, vyplývajúce z existujúcich nariadení či strategických a záväzných dokumentov. Vypracovaná bude v dvoch variantoch.

Autorom štúdie bude kancelária Compass. Pôvodne išlo skôr o architektov, v posledných rokoch však spracúva čoraz väčšie zadania, v dôsledku čoho získava skúsenosti aj ako urbanistické pracovisko. Faktom je, že doterajšie práce Compassu jasne ukazujú, že architekti majú vzťah k tradičným formám tvorby mesta, rešpektujú pojmy ako ulica, námestie alebo blok, a vedia pracovať s hmotami tak, aby vzniklo podnetné prostredie, umožňujúce realizáciu rozličných životných štýlov. Pre budúcnosť lokality je to dobrá správa.

Budúca štvrť by tak nemusela byť zlá – práve naopak. Ak sa podchytí dobre už teraz, jej budúci obyvatelia môžu žiť v prostredí, ktoré bude vytvárať podmienky pre kvalitný a plnohodnotný život.

Trnava realizuje obrovskú urbanistickú súťaž, ktorá by mala byť vzorom aj v tomto prípade. Zdroj: Mesto Trnava

Ideálny postup?

Hoci postup developera, kedy v spolupráci s kvalitnými urbanistami vypracuje urbanistickú štúdiu a na jej základe sa potom schváli zmena Územného plánu, je v princípe správny, teoreticky sa dalo ísť ešte o krok ďalej. Po vzore Trnavy, ktorá aktuálne realizuje obrovskú urbanistickú súťaž na oblasť, nazvanú lakonicky Štvrť, sa mohol podobný prístup aplikovať aj tu. Podnetné sú pritom aj konkrétne detaily trnavskej súťaže.

Nová časť Trnavy totiž nemá pracovať s autami ako niečím, čo určuje podobu celej lokality. Parkovanie má byť napríklad lokalizované v centrálnych parkovacích domoch s možnosťou ich odstránenia, keď v budúcnosti klesne dopyt po automobiloch. Trnava to považuje za reálne, sledujúc nielen európske trendy, ale aj vlastnú aktívnu politiku podpory alternatívnych foriem dopravy. Podobných inšpiratívnych prvkov možno v súťaži nájsť viac.

V prípade Bratislavy to ale nie je len Edel, ktorý by si zaslúžil súťaž. Vhodné by ju bolo spracovať pre celú bratislavskú časť Záhorskej nížiny. Urbanistická štúdia ju má zahrnutú do širšieho územia, to je ale nedostatočné. S ohľadom na význam budúceho developmentu by malo mať aj mesto záujem na jasnom nastavení základných parametrov budúceho rozvoja. Využitie momentu, kedy developer sám nastavuje zastavovacie podmienky, je obrovskou príležitosťou.

Napokon, Záhorská nížina môže ponúkať recept na riešenie mnohých problémov. Žiť tu môže až šesťciferný počet obyvateľov, vzniknúť tu môžu všetky chýbajúce byty, umiestniť sa tu dajú nové významné zariadenia občianskej vybavenosti a vybudovať sa tu dá skutočné 15-minútové mesto. Prakticky voľný priestor pre rozvoj poskytuje možnosti pre budovanie štvrtí, ktoré nebudú postavené na autách, ale na pešej, cyklistickej a verejnej doprave.

Je naivné predpokladať, že si developer do štúdie vloží niečo, čoho úspech nevie garantovať. Súčasťou procesu musia byť aj mesto a štát, pričom sa zadefinujú ich záväzky a povinnosti. Rozvoj takej veľkej štvrte totiž nie je možný bez toho, aby v nej nevznikla kvalitná dopravná infraštruktúra, tvorená električkami aj vlakmi, aby tam nebolo dosť materských, základných či stredných škôl, zariadenia pre seniorov, komunitné centrá, knižnice, polikliniky alebo športoviská, ako aj divadlá, galérie, múzeá a ďalšia vyššia vybavenosť. V budúcnosti by tak malo nielen JTRE, ale aj verejný sektor.

Bratislava môže urobiť zásadný krok k tomu, aby sa v najbližších desaťročiach premenila na naozaj veľké mesto, ktoré buduje dobré štvrte s vysokou kvalitou života, efektívne rozvrhnutými priestormi, s dostupným bývaním, vybavenosťou a dobrým dopravným spojením bez áut. Nesmie pritom byť len pasívnym prijímateľom podnetov, ale sama viesť diskusiu o budúcnosti. Príprava štúdie pre Edel snáď bude budíčkom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.