Adrian Gubčo 10.06.2022 13:23

Hlavné mesto pripravuje urbanistickú štúdiu Zóny Pribinova

Uplynulé roky priniesli mimoriadny rozvoj okolia Pribinovej ulice, kde vzniká rozšírenie tradičného centra mesta. Výstavba v území, ktorej súčasťou sú viaceré výškové budovy, voľne nadväzuje na dokumenty, vypracované ešte na sklonku existencie bývalého režimu. Nutná je preto aktualizácia, ktorá by zohľadňovala súčasné nároky na kvalitu verejných priestorov, klimatickú odolnosť či prepojenia v území, rovnako ako pripravila na rozvoj aj okolité zóny. Mesto už na nej pracuje.

Zdroj: J&T Real Estate

Ako vyplýva z oznamu na úradnej tabuli Hlavného mesta SR Bratislavy, v najbližšom období je otvorené verejné pripomienkovanie návrhu zadania Urbanistickej štúdie Pribinova – Zimný prístav. Jej prvou etapou je riešenie okolia Pribinovej. Prirodzene, o podobe rozvoja tejto časti mesta je už do veľkej miery rozhodnuté – predovšetkým developer J&T Real Estate tu buduje svoju schému Eurovea City. Magistrát a Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) však vidia potenciál pre zlepšenie miery zapojenia tohto vzácneho územia do života mesta.

Ako sa píše v odôvodnení zadania štúdie, cieľom je „vytvorenie ucelenej koncepcie formovania udržateľného mestského prostredia v celomestskom centre ako atraktívneho nástupného verejného priestoru prepájajúceho historickú časť mesta s pôvodne industriálnymi zónami a zónou Zimného prístavu“. MIB vysvetľuje, že ide o najatraktívnejšiu lokalitu mesta, čo si vyžaduje overenie možností zlepšenia prepojení, pešieho pohybu, (prevádzkového) spojenia s oblasťou Zimného prístavu, posilnenia zeleno-modrej infraštruktúry a podobne. Takisto je potrebné zohľadniť požiadavky, vyplývajúce z iných materiálov, konceptov či legislatívy.

K týmto patrí napríklad Územný plán Bratislavského samosprávneho kraja alebo masterplán rozvoja Prístavu Bratislava, ako aj Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy. Tieto dokumenty predpokladajú transformáciu Zimného prístavu, ktorý sa má premeniť na mestské prostredie. Prekládka tovarov a materiálov sa má presunúť do Páleniska, kým zo Zimného prístavu bude osobný, doplnený o mestskú marínu. Vznikne tak rekreačné územie, spojené so zástavbou najvyššej úrovne. Územný plán dopĺňa, že toto územie by malo byť dotvorené stavbami, slúžiacimi pre reprezentačné funkcie štátu.

Štúdia, ktorá bude môcť byť vypracovaná variantne, by tak mala priniesť víziu, aké funkcie do lokality ešte vložiť, aký bude charakter zástavby (pričom sa preferuje kombinácia blokov a výškových budov), ako spraviť z Pribinovej ulice mestskú os, doplnenú o atraktívne verejné priestory, a ako zachovať a lepšie prezentovať existujúce kultúrne pamiatky. Vďaka tomu má vzniknúť mimoriadne atraktívna zóna, ktorá bude mať vlastnú príťažlivú identitu a vysokú úroveň.

Naostatok, autori zadania pripomínajú, že v území aktuálne chýbajú – s výnimkou promenády v prvej časti Eurovey – kompaktnejšie a rozsiahlejšie zelené plochy. Preto je potrebné hľadať oživenie územia aj prostredníctvom nových kvalitných zelených plôch. Najvhodnejšie je pritom hľadať možností prepojení tak, aby sa obnovila kontinuita zelene v lokalite. Hľadať sa majú aj možnosti zlepšenia manažmentu dažďovej vody, teda predovšetkým jej vsakovania prostredníctvom dažďových záhrad alebo vodopriepustných materiálov.

Návrh zadania urbanistickej štúdie možno pripomienkovať do 10. júla 2022 (vrátane), a to písomnou formou na príslušné adresy – fyzicky aj elektronicky. Po schválení zadania sa vypracuje samotná štúdia, ktorá prejde ďalším prerokovaním a pripomienkovaním. Následne sa bude schvaľovať a ako taká sa stane podkladom pre zmenu Územného plánu.

V tejto chvíli ešte len ťažko odhadnúť, kedy budú závery urbanistickej štúdie do plánu zanesené. Rovnako nie je známa ani informácia, kedy bude predstavený návrh zadania pre štúdiu Zimného prístavu – čo je omnoho zaujímavejšia téma. Dobrou správou však je, že mesto sa začína téme koncepčne venovať. V prípade Pribinovej je to s oneskorením, pri Zimnom prístave by to ale mohlo prispieť k jeho kvalitnejšiemu a udržateľnejšiemu rozvoju.

Cieľom štúdie je podporiť rozvoj verejných priestorov, zelene a prepojení na okolie. Zdroj: J&T Real Estate

Význam dobrého nastavenia možností, podmienok a regulatívov rozvoja tohto územia je obrovský. Bratislava aktuálne prechádza veľkou premenou, ktorá prináša rozšírenie centra mesta, resp. vznik úplne nového (downtownu). Súčasný a pripravovaný development radikálne mení bývalú priemyselnú štvrť Nivy na polyfunkčnú zónu s bývaním, kanceláriami, nákupnými centrami, retailom a verejnými priestormi. Vzniklo tu mnoho výškových budov a ďalšie sa realizujú a pripravujú. Dominantnou lokality, ale aj celej Bratislavy, bude Eurovea Tower so 168 metrami.

To je však stále ešte len začiatok. Eurovea s Námestím M.R.Štefánika a novostavbou SND síce bude srdcom tejto novej zóny, táto sa ale bude tiahnuť na všetky strany – na sever smerom k Nivám, na východ do Zimného prístavu a na juh do Nového Lida. Väčšia časť týchto lokalít je stále ešte nezastavaná, resp. ndostatočne využitá. Zároveň ale disponuje potenciálom pre vznik mestotvorného prostredia, hodného medzinárodnej metropoly. V prípade Lida to už možno ako-tak tušiť, v Zimnom prístave je ale všetko ešte len v počiatočných fázach prípravy prestavby územia.

Vývoj na seba nenechá dlho čakať. Je viac ako zrejmé, že mnohí developeri veľmi pozorne sledujú budúcnosť prístavu, keďže v Bratislave možno nájsť len málo lepších miest pre vznik lukratívnejšej väčšej zástavby. Zimný prístav spája dostupnosť historického aj nového centra, diaľnice, vodného prvku, možnosť stavať aj výškové budovy a zanedbanosť, ktorá zamedzí prílišnému odporu verejnosti pri snahe o jeho humanizáciu. Existujúce strategické dokumenty mu navyše prisudzujú veľký význam z hľadiska cestovného ruchu, čo pomôže komerčnému biznisu.

Preto možno očakávať veľký investičný tlak. Ak by mu chýbali aspoň základné pravidlá, nemuselo by to dopadnúť najlepšie. Príkladom je vývoj v okolitých štvrtiach, kde už dnes žijú tisíce ľudí a desaťtisíce pracujú, hoci tu dosiaľ chýba nosný systém verejnej dopravy – a čo je horšie, až do minulého roka nebol prakticky zanesený ani v územnoplánovacích dokumentoch (ak nerátam ilúziu metra, o ktorej sa už desaťročia vie, že je nereálna). Preto treba pripraviť kvalitné podklady, hoci s prihliadnutím na to, aby mali investori priestor pre vznik aj pre nich dostatočne výhodných schém.

Kým sa prestavba prístavu udeje, prejde ale každopádne ešte niekoľko rokov. Zatiaľ plní dôležitú hospodársku funkciu a Bratislava nemá kapacity, aby dokázala Zimný prístav plnohodnotne nahradiť. Nový prístav, uvažovaný v blízkosti Vlčieho hrdla, má k realizácii taktiež pomerne ďaleko. Development východne od Eurovey tak môže byť teoreticky otázkou až budúcej dekády.

Zimný prístav s okolím má mimoriadny potenciál, ktorý treba už v predstihu "podchytiť"

Ak sa ale udeje a bude na vysokej úrovni, mesto sa mimoriadne zmení. V tom čase už bude mať dlhú promenádu od Karloveského ramena až po nový prístav, ktorá bude typická striedaním rôznych charakterov prostredia – od lužných lesov, cez nové developmenty, obnovené Podhradie, historické centrum, Euroveu až po prebudovaný prístav. Na pravom brehu, ktorý bude dostupný Mostom Apollo, ale aj peším mostom z Eurovey, zas vznikne Bratislavský Dunajský Park s atraktívnym prírodným prostredím.

Priamo v Zimnom prístave možno predpokladať vznik polyfunkčných budov najmä v blízkosti Prístavnej ulice, popri nájazde na Apollo a teoreticky aj popri jednotlivých bazénoch, doplnených o verejné priestory promenádneho charakteru. Napokon, v Európe existuje množstvo príkladov úspešných premien starých prístavov, transformovaných na atraktívne mestské štvrte. V tejto chvíli neexistuje dôvod predpokladať, že by to malo byť v Bratislave inak. Dopravná obsluha štvrte bude zabezpečená minimálne električkovou traťou po Pribinovej a Košickej, ktorá by mohla mať zastávku pri vstupe do územia.

Čerešničkou rozvoja územia by mohlo byť umiestnenie významného verejného objektu – v súlade s požiadavkou územnoplánovacích dokumentov na vznik reprezentatívnej zástavby celoslovenského významu. Aj bez toho je ale pravdepodobné, že polyfunkčná štvrť v prístave, v kombinácii s vtedy už dotvorenými časťami downtownu či Nového Lida, urobí z Bratislavy – mesta pri rieke – mesto na rieke. Pripravovaná štúdia môže tejto kľúčovej novej časti metropoly dodať vyššiu kvalitu. Existujú tak všetky dôvody preto, aby ju mesto aj s oneskorením pripravilo a zanieslo do reality.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.