Adrian Gubčo 09.12.2020 13:30

Aký bude ďalší rozvoj Eurovea City?

V lokalite medzi Landererovou ulicou a nábrežím Dunaja aktuálne púta najväčšiu pozornosť výstavba pokračovania polyfunkčného komplexu Eurovea, ktorého súčasťou je aj prvý slovenský mrakodrap Eurovea Tower. Developer JTRE tu však pripravuje rozsiahlejšiu sériu projektov, spoločne nazývanú Eurovea City. Aký je ich aktuálny stav a ako bude štvrť po svojom dokončení vyzerať?

Zdroj: J&T Real Estate

Cieľom vízie Eurovea City je podľa developera vybudovať v tomto priestore jadro nového centra Bratislavy, bratislavské „City“. Centrálnym bodom bude Námestie M.R. Štefánika a hlavnou osou má byť transformovaná Pribinova ulica, okolo ktorej budú vybudované viaceré nové projekty, tak na južnej aj na severnej strane. Bližšie k Dunaju už vzniká posledný projekt, Eurovea II, na severnej strane však ostáva ešte niekoľko voľných parciel.

V tejto chvíli je známa podoba viacerých z nich. Priamo nad Košickou ulicou by mala vzniknúť administratívna veža East Tower a medzi kancelárskym komplexom Pribinova 19 a novou budovou Slovenského národného divadla je naplánovaný polyfunkčný projekt Ganz House. Otázny je však osud uvažovaného kongresového centra, ktoré bolo v dotyku s East Tower v minulosti plánované, ako aj forma prestavby plôch západne od SND.

Dnes sa tieto predstavy postupne konkretizujú. Developer vlastní väčšinu kľúčových pozemkov s výnimkou niekoľkých parciel v línii uvažovanej podzemnej železničnej trate pod centrom mesta, alebo pozemkov, patriacich Hlavnému mestu SR. Na tých ostatných sa však už formujú zámery, ktoré budú v blízkej dobe postupne predstavované, príp. aj rozostavané.

East Tower

Najmohutnejším plánovaným projektom v oblasti je East Tower, kancelárska veža, ktorá vytvorí svojou hmotou i výškou akúsi dvojičku k existujúcej Tower 115. Budova je naplánovaná v priestore, kde Pribinova ulica križuje estakádu smerujúcu na Most Apollo. Do budúcna tak bude spoluvytvárať „bránu“ pri ceste z Petržalky do bratislavského downtownu.

Projekt bol pôvodne známy ako Eurovea Congress Tower, neskôr ako East Tower & Congress. Tento názov odkazoval na fakt, že súčasťou developmentu malo byť aj kongresové centrum, ktoré by sa nachádzalo na severnej strane námestia, naplánovaného medzi Tower 115 a East Tower. Neskôr tieto plány zo zámeru, predloženého na posudzovanie vplyvov na životné prostredie alebo na posúdenie zo strany Hlavného mesta, vypadli. Developer sa dnes sústredí na kongresové centrum v Novom Lide a centrum v Eurovea City je nateraz odložené.

Do budúcna by sa to však mohlo zmeniť, keďže prestavba územia je naplánovaná tak, aby sa toto centrum dalo dodatočne dobudovať. „Projekt East Tower naďalej pripravujeme tak, aby v prvej etape vznikla administratívna veža a v druhej fáze môže vzniknúť multifunkčné kultúrne a kongresové centrum s kapacitou 1.500 návštevníkov,“ hovorí Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE. Toto však má byť závislé od riešenia v Novom Lide.

„V prípade, ak by sme realizovali Národné kultúrne a kongresové centrum v Novom Lide, nebude mať zmysel stavať ďalšie aj v Eurovea City,“ vysvetľuje P. Pelikán. Na druhej strane, bez ohľadu na to, či vznikne NKKC v Novom Lide, Istropolise, Inchebe alebo inde, samé osebe stačiť nemusí. Vznik menšieho kongresového centra v Eurovea City by preto mohol byť správnym krokom – zvlášť ak by plnilo aj funkciu menšieho kultúrneho centra, ktoré s výnimkou SND v oblasti chýba.

Nateraz je však potvrdená len podoba East Tower. Veža bude mať 25 nadzemných podlaží, nad ktorými bude technologická časť. Výška po atiku je 101,8 metrov. Vstup bude orientovaný do námestia, parter bude dvojpodlažný a čiastočne prekrytý. Výrazným architektonickým prvkom veže budú šikmé stĺpy, uplatnené v parteri aj na úrovni mierne uskočeného deviateho až jednásteho podlažia. Od Košickej vznikne pergola, ktorá bude pôdorysne nadväzovať na objekt parkovacieho domu Landererovej 12.

Dominantnou funkciou budú kancelárie, ktoré budú umiestnené na druhom až 25. podlaží a dosiahnu výmeru približne 39-tisíc metrov štvorcových. Okrem nich tu vzniknú prenajímateľné priestory pre retail na úrovni prvého nadzemného podlažia, spoločne s lobby a priestorom pre cyklistov, „špecialitou“ bude reštaurácia s kapacitou 120 osôb na úrovni 25. podlažia. Táto by mala poskytovať príťažlivé výhľady na okolie prvého slovenského mrakodrapu, vznikajúceho v susednej Eurovei. Parkovanie bude umiestnené v štyroch podzemných podlažiach, umiestnených tu bude 708 parkovacích miest. Súčasťou garáže bude aj 121 stojísk pre motocykle.

East Tower má vydané kladné záväzné stanovisko Hlavného mesta a čaká na záverečné stanovisko v rámci posudzovania EIA. Jeho výstavba je výhľadovo plánovaná medzi rokmi 2022 a 2024. Autorom architektonického konceptu je kancelária GFI, pre ktorú pôjde o jednu z najpríťažlivejších realizácii, pokiaľ sa dodržia zverejnené vizualizácie.

K tejto časti developmentu možno zaradiť aj prestavbu parteru Tower 115 a výstavbu showroomu na jeho južnej strane, kde developer zamýšľa prezentovať svoje projekty. Na plánoch sa zatiaľ nič nemení, kedy sa však budova stane realitou, nie je známe. „Projekt showroomu spoločnosti JTRE je pripravený na výstavbu v podobe, ktorá bola verejne prezentovaná. Riešenie parteru Tower 115, vrátane showroomu a námestia, je súčasťou komplexného pohľadu na rozvoj celej štvrte Eurovea City,“ konštatuje P. Pelikán.

East Tower. Zdroj: J&T Real Estate

Ganz House

Ganz House patrí k projektom, ktorých podoba je už definitívne ujasnená a z procesného hľadiska je viacmenej pripravený na výstavbu. Polyfunkčný zámer, pozostávajúci z rezidenčnej časti obrátenej do Pribinovej a z kancelárskej, nasmerovanej do nárožia Pribinovej a Čulenovej, čaká na dokončenie Eurovey II. Priestor, kde vznikne, je totiž rezervou pre zariadenie staveniska.

Budova bola pôvodne známa ako Triangel a bola predmetom internej architektonickej súťaže. V tej sa presadila kancelária Compass, ktorá navrhla príťažlivý komplex, ktorý bude vhodným doplnkom tejto zóny. Administratívna časť bude mať deväť podlaží, z toho dve budú ustúpené. Budova bude mať veľkorysé lobby na úrovni prvého a redukovaného druhého nadzemného podlažia, typické podlažie bude mať rozlohu takmer 1,6-tisíc metrov štvorcových. Celkovo by tu malo vzniknúť asi 10-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov vyššieho štandardu. Rezidenčná časť bude mať desať nadzemných podlaží a vznikne tu 58 bytov a 8 apartmánov vyššieho štandardu.

Charakter projektu dotvorí parter, ktorý bude mať výšku dvoch podlaží s vloženým mezanínom, čo budove dodá veľkomestský výraz. V strede dispozície vznikne medzi Pribinovou a Čulenovou prekrytý priestor a malé piazzety, do ktorých sa odporúča vloženie prevádzok kaviarní či reštaurácií. Do tohto priestoru budú orientované aj vstupy do administratívnej a rezidenčnej budovy. V podzemnej garáži vznikne 205 parkovacích miest a jej konštrukcia by mala umožniť výsadbu veľkých stromov na okolitých uliciach.

Developer nepredpokladá, že by výstavba projektu začala skôr ako v roku 2022, kedy sa budú otvárať aj prvé časti Eurovey (okrem mrakodrapu). Preto teraz odmieta hovoriť aj o cenovej hladine či dátume spustenia predaja bytov v Ganz House.

Ganz House. Zdroj: J&T Real Estate

Triangel II

V prípade projektov na západ od budovy SND je bližšie k výstavbe projekt, ktorý vznikne v priestore medzi Dostojevského radom, Krupkovou a Pribinovou. Tento by mal byť pracovne nazvaný Triangel II a pôjde s najvyššou pravdepodobnosťou o kancelársku budovu. Objekt nahradí dnes sa tu nachádzajúce povrchové parkovisko, ktorý lokalite na kvalite nijako nepridáva.

„Nový objekt na tomto mieste mestu prinesie ďalšiu vybavenosť a služby, čím dotvorí aj túto časť Pribinovej. Tá je koncepčne dotiahnutá, pribudnúť by mala nová zeleň, ktorá bude lemovať ulicu,“ prezrádza prvé informácie P. Pelikán. Doterajšie vizualizácie zobrazujú na tomto mieste budovu organických oblých tvarov, za ktorej dizajnom stojí opäť dvorná kancelária developera, GFI. Aj v tomto prípade sa hľadalo medzi viacerými alternatívnymi riešeniami, extravagantná podoba z pera obľúbeného pracoviska sa však presadila najviac.

Podľa JTRE je vývoj projektu už pomerne ďaleko, preto sa pravdepodobne v dohľadnej dobe odhalia prvé podrobnejšie informácie – podlažnosť, výmera kancelárskych a retailových priestorov či počet parkovacích miest. Budova však bude mať okolo osem nadzemných podlaží a smerom k Pribinovej by mala vzniknúť aj akási piazzeta (menšie námestie). Toto má byť vizuálne prepojené s nástupom do nákupného centra Eurovea. Podľa P. Pelikána, toto je už viacmenej definitívne ujasnené.

Vzhľadom na exponovanosť pozemku je nutné, aby mala budova špičkovú úroveň architektúry. Triangel II bude súčasťou priamych pohľadov smerom zo Šafárikovho námestia k novému centru a zároveň bude aj miestom najtesnejšieho styku starších a novších častí metropoly. Aj z tohto dôvodu by som uprednostnil skôr umiernenejšiu podobu projektu, ktorá by lepšie nadväzovala na tradície funkcionalistickej architektúry. Na hodnotenie si však treba ešte nejakú dobu počkať.

Staršia vizualizácia Eurovea City zobrazuje aj rámcový dizajn budovy Triangel II. Zdroj: J&T Real Estate

Blok Krupkova – Pribinova

Zatiaľ najmenej zrejmá je budúcnosť pozemkov v bloku vymedzenom Krupkovou (východnou stranou), Pribinovou a Dostojevského radom, v ktorom už dnes stojí budova Dopravného podniku Bratislava a centrála spoločnosti Allianz. Developer tu vlastní významné pozemky a do vizualizácii zaznačuje aj určité hmoty, reagujúce na majetkové pomery, sám však pripomína, že nejde o nič definitívne.

„Stále je tu v hre umiestnenie (americkej – pozn. autora) ambasády, preto musíme počkať, ako sa situácia vyvinie,“ vysvetľuje výkonný riaditeľ JTRE. „Ambasáda môže zásadným spôsobom prispieť k formovaniu tohto miesta. Najprv sa tak musia vyjasniť vzťahy v území.“ Prípadné umiestnenie americkej ambasády by bolo nepochybne závažným vstupom do lokality, najmä s ohľadom na prísne bezpečnostné opatrenia, ktoré si vyžaduje výstavba nových budov tohto typu.

Ich súčasťou sú napríklad rozličné (vodné) prvky, ktoré majú zabrániť prípadnému prieniku cudzích vozidiel, alebo odstupy od iných budov. V centrálnej Bratislave ostáva pre umiestnenie americkej ambasády už len málo vhodných pozemkov. Ak by sa predsa len realizovala v Eurovea City, azda by bolo namieste uvažovať aj o presune sídla Dopravného podniku. Ten sa už dlhšie zaoberá myšlienkou umiestnenia hlavnej budovy aj s potrebným technickým vybavením v Jurajovom dvore, v rámci svojho veľkého depa.

Ak by k tomu došlo, v Eurovea City by snáď vznikol dostatočný priestor pre vznik kvalitnejšej mestskej štruktúry, ktorej súčasťou by bola americká ambasáda, ako aj nové polyfunkčné objekty, ktoré by dotvorili črtajúci sa bulvár Pribinovej ulice.  

Pribinova ulica

Nakoniec poslednou otázkou ostáva podoba Pribinovej ulice a verejného priestoru v lokalite. Už dlhšie je známa informácia, že na podobe verejných priestranstiev nielen v Eurovei II, ale v celej Eurovea City pracuje kancelária známej katalánskej architektky Beth Galí BB+GG. Odhalená bola zatiaľ podoba východnej časti Pribinovej, vrátane novej uvažovanej električkovej trate.

Táto by v priestore na západ od SND mala prechádzať po severnej strane ulice, čo je ovplyvnené konštrukčnými dôvodmi – trať nemusí prechádzať ponad podzemný parking Eurovey – ako aj polomermi oblúkov trate pri zjazde zo Starého mosta. Južná strana Pribinovej sa tak v tomto priestore veľmi nezmení, severná však áno. Developer avizuje vytvorenie stromoradia a zelene, definitívne však zanikne možnosť vzniku v minulosti rozvíjanej vízie širokej aleje stromov, kde by mohli byť umiestnené sochy slovenských osobností.

Ide o jednu z posledných príležitostí pre „veľký urbanizmus“, ktorého súčasťou sú veľkorysé gestá premietnuté do mohutných bulvárov a veľkých verejných priestorov, potvrdzujúcich veľkomestský status Bratislavy. Električková trať by tejto vízii zabránila, čo je azda aj dôvod, prečo viacerí architekti odmietajú jej vedenie popred SND. Funkčný dopravný prvok by podľa nich vizuálne narušil os, ktorá vzniká pri pohľade z priestoru pred vstupom do SND smerom k Bratislavskému hradu.

Nanešťastie však obdobie, v ktorom vznikla aj daná koncepcia Pribinovej, počítalo s iným riešením dopravy v území (s metrom), ktoré je dnes neaktuálne. Obsluhu územia je potrebné zabezpečiť jediným alternatívnym spôsobom s dostatočnou kapacitou, ktorým je električka. V tomto kontexte je vedenie po Pribinovej popred SND najmenej škodlivým so všetkých možností. S využitím kvalitných súčasných architektonických prostriedkov by navyše verejný priestor nemusel byť nijako vážne narušený – s výnimkou absencie jedného radu stromov na Pribinovej.

V každom prípade je toto riešenie závislé od Ministerstva kultúry, ktoré má v správe pozemky v bezprostrednom okolí SND, vrátane kľúčového priestoru pred budovou, kadiaľ by trať mohla viesť. Bez jeho súhlasu nie je možné trať stavať a samotné ministerstvo jej výstavbu v tomto priestore odmieta. Argumentuje pritom narúšaním predstavení aj verejného priestoru. Vzťah inštitúcie k verejnému priestoru však celkom smutne ilustruje stav územia severne od SND.

Veľká plocha medzi Landererovou a parkoviskom SND bola donedávna obparkovaná autami a až po silnej kritike verejnosti sa podarilo dosiahnuť vytlačenie vozidiel. Dnes je priestor zelený, no bez akejkoľvek údržby. Jeho stav je v príkrom kontraste nielen s developmentom v území, kde rastú niektoré z najprestížnejších projektov v Bratislave, ale aj s funkciou národného divadla. Nielen jeho náplň, ale aj stav verejného priestoru v jeho okolí by mal byť etalónom kultúrnosti, čo dnes nie je.

Z Pribinovej sa má stať bulvár so stromoradiami, západne od SND ale asi nevznikne dvojradová alej. Zdroj: J&T Real Estate

Záver

Eurovea City sa bude postupne rozvíjať v priebehu 20-tych rokov tohto storočia. V roku 2022 budú dokončené prvé časti Eurovey II, v roku 2023 by mala byť dokončená celá. V roku 2024 možno najskôr očakávať dobudovanie East Tower a Ganz House, do výstavby by zároveň mohol ísť Triangel II. Ujasnená snáď bude aj otázka umiestnenia americkej ambasády alebo prípadného kongresového centra. Rok 2024 je považovaný aj za najskorší možný termín dokončenia električkovej trate.

Celkové dokončenie zóny možno v optimistickom prípade očakávať približne v roku 2026, teda v dobe, kedy budú definitívnu formu získavať aj iné projekty v bratislavskom downtowne a stavebný rozvoj sa (snáď) preleje na pravý breh Dunaja, do priestoru Nového Lida. Hlavné mesto Slovenska sa v polovici tejto dekády môže stať omnoho kompaktnejším a živším mestom s polycentrickou štruktúrou, charakteristickou pre rozvinuté veľkomestá súčasnosti.

Eurovea City bude mať v tomto kontexte zásadnú pozíciu vďaka prítomnosti kľúčového verejného priestoru – Námestia M.R. Štefánika a na neho nadväzujúceho Nábrežia M.R. Štefánika. Tomuto významu zodpovedá aj mierka tu umiestnených budov, kedy sa tu bude koncentrovať hneď niekoľko veží s výškou nad sto metrov, vrátane najvyššej budovy v Bratislave. Jej lokalizácia a výška bola predmetom horúcich debát, považujem však za celkom pravdepodobné, že budúcnosť ukáže, že išlo o správne rozhodnutie a z proporčného hľadiska pôjde o dobrú protiváhu k Bratislavskému hradu.

Developerovi JTRE možno vyčítať mnohé, a to aj v prípade Eurovea City. Nerealizácia Eurovey II v zmysle architektonickej súťaže ostane večnou škvrnou, úroveň projektu Landererova 12 zas nezodpovedá významu lokality. Ak vznikne Triangel II v danej podobe, bude nepochybne predmetom kontroverzií a doterajší prístup k mnohých veciam – k riešeniu cyklodopravy či svojho času odmietanie umiestnenia prestupného uzla na Šafárikovom námestí, čo sa napravilo až teraz – nezodpovedá imidžu „mestotvorného“ developera.

Napriek tomu ale Bratislava získava v Eurovea City štvrť, ktorá nebude len ťažiskom (komerčného) života, ale aj dôležitou súčasťou jej budúceho obrazu. A ten nebude na konci dňa ani zďaleka najhorší, ba skôr naopak – slovenská metropola získa charakter moderného veľkomesta.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.