Adrian Gubčo 26.04.2022 14:50

Mesto zverejnilo návrh výškovej regulácie

Magistrát Hlavného mesta už má predstavu o podobe regulácie výšok budov v Bratislave. Zverejnená bola Urbanistická štúdia výškového zónovania hlavného mesta SR Bratislavy, týkajúca sa stabilizovaných aj rozvojových častí Bratislavy. Ide o podklad pre zmenu Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy, do budúcna tak môže záväzne určiť podobu aj identitu mesta.

Základný popis materiálu

Ako uvádza zhotoviteľ urbanistickej štúdie, Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB), materiál slúži ako nástroj pre zachovanie identity panorámy mesta Bratislavy s jej charakteristickým identifikačným prírodným prvkom v podobe Malých Karpát. Cieľom štúdie je podpora kompaktnej blokovej zástavby na území mesta a zjednotenie rozvojových a stabilizovaných území, tak aby dochádzalo ku kompaktnému dotvoreniu obrazu mesta. Autori si za cieľ kladú aj zachovanie základných kompozičných princípov, rešpektujúcich kultúrno-historické hodnoty Bratislavy.

Za týmito slovami sa skrýva snaha o jasné nastavenie pravidiel umiestňovania hmôt v rámci mesta. Týka sa to existujúcich štvrtí aj nových zón, kde pribúda alebo bude rásť zástavba. V starších častiach Bratislavy štandardne rešpektuje existujúci charakter zástavby, kým na rozvojových plochách sa opiera o existujúci Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy. Autori ďalej pokračujú, že sa usilujú o formovanie mesta ako homogénnej urbanistickej štruktúry a rešpektovanie uzlov či radiál, ako aj dôraz na kvalitné dotvorenie stabilizovaných území, aby nedošlo k podhodnoteniu či prílišnému zaťaženiu lokalít.

Cieľom štúdie má byť aj vymedzenie území vhodných pre umiestnenie výškových dominánt – či už lokálnych, alebo celomestských v oblasti tzv. Celomestského centra, nachádzajúceho sa na ľavom aj pravom brehu Dunaja (teda v downtowne). Stanovuje sa maximálna výška jednotlivých hladín zástavby, ktorá má viesť k tomu, aby bola rešpektovaná veduta mesta s panorámou Malých Karpát a vysielačom na Kamzíku. V zmysle štúdie (po jej zavedení do ÚP) sa bude posudzovať investičná činnosť a má sa stať aj súčasťou plánovaného nového územného plánu.

Materiál sa do veľkej miery opiera o v roku 2016 spracovaný „Návrh Urbanistickej štúdie výškového zónovania hlavného mesta SR Bratislavy“. Táto koncepcia prešla pripomienkovaním, pričom pripomienky boli spracované do roka 2018. Zhotoviteľ už rokoval s miestnymi aktérmi, najmä zastupiteľmi, aj o aktuálne predkladanej štúdii, jej podoba by tak mala zohľadňovať aj ich postoje a doplnenia.

Štúdia je tvorená analytickou a návrhovou časťou. Analytická sa do veľkej miery zhoduje už so staršími analýzami, vykonávanými už od roku 2007 (kedy bola vyslovená ambícia zaregulovať výšky budov v Bratislave). Tvorená je prehľadom prístupov k výškovej regulácii na Slovensku i v zahraničí (predovšetkým v Prahe, Brne a Viedni), k osádzaniu veží k nábrežiam riek, reflexiou súčasného Územného plánu, jednoduchými rozbormi existujúcej zástavby v Bratislave (z hľadiska výšok, funkcie a urbanistickej kompozície) a posúdením existujúcich výškových budov. Takisto špecifikuje hlavné pohľadové osi, venuje sa dopravným a energetickým nárokom a napokon vplyvom vetra na výškové budovy.

Návrh koncepcie výškového zónovania sa teda opiera o vyššie zhrnuté poznatky a charakter Bratislavy, tvorený kombináciou prírodných daností (Malé Karpaty, Dunaj, Dunajské luhy, vinice alebo priľahlé nížinné územia) a urbánnych prvkov a dominánt – Hradu a historického centra mesta, kompaktnej časti mesta, „záhradného mesta“, vidieckych štruktúr, sídlisk, priemyselných alebo dopravných areálov alebo zástavby areálového typu (športoviská, nemocnice, školy a i.). Tieto prvky treba rešpektovať a zástavbu rozvíjať tak, aby nedošlo k narušeniu identity Bratislavy. Dôležité je aj zachovanie pamiatkových hodnôt, vedút a charakteristických priehľadov či výhľadov.

Na základe týchto parametrov autori určili päť základných výškových hladín, ktoré podľa nich plne postačujú pre potreby formovania urbánnej krajiny. Dané rozdelenie má pomôcť vytvoriť kompaktnú blokovú štruktúru vo vnútornom meste a medzi jednotlivými hladinami vznikli plynulé prechody. Súčasťou návrhu je aj lokalizácia výškových dominánt (s ohľadom na polycentrický model vývoja), spoločne s miestom pre umiestnenie kumulácie výškových budov. Ich polohy sú overené s ohľadom na diaľkové priehľady.

Aká vysoká bude Bratislava

Rozdelenie výškových hladín zástavby vychádza zo základného rozdelenia mesta na centrum (blokové), vnútorné mesto (kombinácia blokovej a solitérnej zástavby) a vonkajšie mesto so sídliskami, vidieckou zástavbou alebo veľkými zariadeniami občianskej vybavenosti (nákupnými centrami), ako aj z overenia výšok v 3D modeli mesta. Výšky reflektujú aj existujúce regulatívy, ako sú indexy podlažných plôch, indexy zastavaných plôch (hoci v rozvojových územiach sa navrhuje odzáväznenie tohto regulatívu) a typu zástavby. Budovy štandardne nebudú môcť prekročiť maximálnu výšku, danú hladinou v jednotlivých územiach.

Prvou hladinou (H11) je najnižšia – do 11 metrov. Ide o lokality rodinných domov, „záhradné mesto“ (vilové štvrte Slavína či Koliby), či historické štvrte. Pre stavebníkov to znamená podlažnosť na úrovni dvoch podlaží, resp. dvoch a jedného ustúpeného. V tejto hladine sú zaregulované aj základné prvky občianskej vybavenosti. Výnimku (akcenty) budú predstavovať cirkevné stavby, stavby verejnej a štátnej správy, či iné objekty občianskej vybavenosti, štandardne umiestňované v miestnych centrách či ťažisku urbanistickej štruktúry.

Druhá hladina (H16) má maximálnu výšku 16 metrov. Ide štandardne o malopodlažné sídliská, bývalé robotnícke kolónie a rozvoľnenú zástavbu do štyroch nadzemných podlaží. Ide zvyčajne aj o objekty lokálnej občianskej vybavenosti (školy, zdravotnícke zariadenia). Podlažnosť je na úrovni štyroch nadzemných podlaží, prípadne piatich pri najvyššom ustúpenom podlaží. Akcenty sú pri vstupoch do územia alebo v centrách urbanistických štruktúr a mali by dosahovať výšku nasledujúcej hladiny, teda 21 metrov.

Tretia hladina (H21) zahŕňa historickú zástavbu pamiatkovej rezervácie, zástavbu kompaktného mesta, blokovú zástavbu či sídliská so šiestimi nadzemnými podlažiami a ustupujúcim podlažím. Päť alebo šesť podlaží (pri zapustenom podlaží) je teda aj maximálna podlažnosť v tejto hladine, s výnimkou rozvojových území, kde je možné výšku 21 metrov prekročiť pri ustúpení vyššieho podlažia. Do tejto výšky by tak mohli byť smerované viaceré transformačné územia v rámci Bratislavy. Akcenty do výšky nasledujúcej hladiny majú vznikať v nárožných polohách uzlových priestorov a nástupných polohách do jednotlivých štvrtí.

Štvrtá hladina (H30) dosahuje limit 30 metrov. Ide štandardne o sídliská s osempodlažnými domami, objekty administratívy a občianskej vybavenosti celomestského významu a moderné blokové štruktúry v rozvojových a prestavbových územiach mesta. Výšku 30 metrov možno prevýšiť v rozvojových územiach jedným ustúpeným podlažím (vzniknú tak deväťpodlažné domy). Akcenty sa majú umiestňovať pri hlavných dopravných prepojeniach v mieste nástupných priestorov do štvrtí alebo v uzlových priestoroch spoločenského významu v rámci centier občianskej vybavenosti. Pri rozvoľnenej zástavbe sa preferujú centrá, pri blokovej aj v polohe nárožia pri hlavnom dopravnom napojení územia.

Napokon, piata hladina (H46) má limit 46 metrov, čo sú štandardne 14-podlažné domy na sídliskách, bodové alebo doskové s terasami. Zvyčajne ide o skupiny domov alebo solitéry v kontakte s nižšími hladinami, prípadne akcenty. Nadstavby sa nepripúšťajú. Možné je však umiestňovať akcenty v ťažiskových polohách do výšky 60 metrov.

Špecifické sú výšky v svahovitom teréne, kde sa uplatňuje princíp postupného znižovania zástavby od úpätí k hrebeňom. Výška sa stanovuje relatívne k najnižšiemu bodu osadenia stavby. Absolútna výška stavby nemôže prekročiť stanovenú relatívnu výšku hladiny v danej oblasti.

Takýmto spôsobom by sa malo postupne zmeniť rozloženie výškových hladín naprieč Bratislavou. Dnes tvorí v Bratislave jasnú prevahu zástavba s výškou do 11 metrov, do budúcna by sa však mali posilniť hladiny do 21 a 30 metrov, a to najmä z dôvodu uvažovaného rozvoja kompaktnej blokovej, prípadne modernej kompaktnej a rozvoľnenej zástavby. Cieľom je totiž budovať udržateľné a komplexné mestské prostredie, čo sa dá dosiahnuť pri hladinách H21 a H30. Autori ale pripomínajú, že prípadné zmeny hladín možno realizovať len o jednu hladinu a len v rozvojových územiach. V niektorých polohách sa navrhuje okrem maximálnej výšky stanoviť aj minimálna.

Nové výškové budovy nesmú narušiť dominantu Bratislavského hradu a hradného kopca

Downtown a výškové budovy

Štúdia sa vyjadruje aj k pravidlám umiestňovania výškových budov, pre ktoré sa snaží stanoviť pravidlá, zásady a regulatívy. Týkať sa to má rovnako celomestských výškových dominánt (čím je myslený downtown) a územia pre umiestňovanie lokálnych výškových dominánt. Veže sa majú overovať s ohľadom na ich pôsobenie pri diaľkových pohľadoch (najmä aby neboli konkurenciou Hradu a Hradnému kopcu), voči iným výškovým hladinám alebo s ohľadom na nábrežie Dunaja. Posudzovať sa má tvorba priľahlých verejných priestorov, dopravnej a technickej infraštruktúry, ale aj tvar či hmota budov tak, aby vhodne dotvárali prostredie.

Na základe vyššie zmieneného je oblasť dnešného downtownu – teda tzv. celomestské centrum na ľavom aj pravom brehu Dunaja – vyhodnotená ako miesto lokalizácie výškových dominánt celomestského významu vo forme clustru (klastru) veží. Podľa autorov je vhodné existujúcu zónu s výškovými budovami dokomponovať tak, aby sa „jestvujúca kompozícia vytvárajúca zástavbu v jednej výške sformovala do zástavby vytvárajúcej gradáciu kompozície smerom k najvyššej povolenej stavbe v území, budove Eurovea II“. Mesto tak chce prelomiť súčasnú stenu takmer rovnako vysokých budov a doplniť tu ďalšie vyššie veže.

Za maximálnu výšku zástavby je určená úroveň 300 metrov nad morom – alebo 164 metrov od terénu. Stanovená bola aj minimálna výška 90 metrov. Jadrom, od ktorého sa budú veže odvíjať, by mala byť križovatka Landererova – Košická – Prístavná. Maximálna výška budov sa údajne odvíja aj od požiadaviek Letiska M.R. Štefánika. Na pravom brehu je hranicou 260 metrov nad morom, najvyššie budovy tak môžu dosahovať okolo 124 metrov a minimálne 90 metrov. Najvyššie objekty by mali byť umiestnené smerom k mostu Apollo v juhovýchodnej časti Nového Lida. Aj v tomto území sa predpokladá gradácia zástavby.

Čo sa týka výškových budov v iných lokalitách, MIB konštatuje, že s ohľadom na doterajší vývoj nie je možné predpokladať usporiadanie roztratených výškových budov do „logických kompozičných celkov“. Asanácie alebo skoré dožitie veží je nereálne. Preto sa v konkrétnych lokalitách uvažuje skôr s ich dokomponovaním s ohľadom na morfológiu terénu, radiálno-okružnú kompozíciu dopravného systému a existujúce urbanistické štruktúry.

Lokálne dominanty tak budú umiestnené v blízkosti uzlových priestorov, teda križovatiek významných radiál a okružných komunikácií s potenciálom vzniku priestorov celospoločenského významu alebo s už existujúcimi alebo uvažovanými dominantami. Takýmto priestorom je predovšetkým Trnavské mýto (s dominantou na mieste zanikajúceho Istropolisu), Vajnorská – Tomášikova, Ružinovská – Bajkalská, Mlynské nivy, Petržalka – centrum, Jantárova – Technopol, Panónska cesta, Patrónka, Harmincova – Karloveská, Saratovská – Pod záhradami – Janka Alexyho a Lamačská brána.

Teoreticky sa ďalej uvažuje s dominantami pri križovatke Záhradníckej s Miletičovou, Bosákovej s Jantárovou a pri Stanici Petržalka a Kopčianskej. Umiestnenie veží je tu potrebné preveriť štúdiami. Odmietnuté bolo ďalšie dotvorenie križovatky Jarošovej s Račianskou, Tomášikovej s Gagarinovou alebo Botanickej s Karloveskou, kde už veže, resp. dominanty sú.

Materiál sa v tejto kapitole vyjadruje aj k mestským radiálam, hoci ide o mierne odlišnú tému. V každom prípade, autori vysvetľujú, že ide o významné priestory, v okolí ktorých treba dobudovať ucelenú polyfunkčnú zástavbu mestského charakteru s vyvrcholením v ťažiskových uzlových bodoch. Ide skôr o definíciu podoby uličných profilov s prípadným doplnením stavebných vstupov. Pre tieto sa stanovuje charakter zástavby, ktorý má zodpovedať potenciálu územia (zmieňuje sa napríklad výhľadová prestavba Zváračského ústavu, Palmy alebo Pasienkov). Ružinovská by tak mala získať novú polyfunkčnú zástavbu, rovnako ako okolie Jantárovej cesty alebo teoreticky Slovnaftskej.

V závere autori zhŕňajú desať základných požiadaviek na hodnotenie predkladaných projektov výškových budov. Umiestňovať sa majú v lokalitách s mestotvornými funkciami (201 a 501), ideálne majú obsahovať mix funkcií, majú zohľadňovať mierku okolia a reagovať na ňu (teda by veže mali obsahovať napríklad základňu, z ktorej bude vyrastať vertikálna hmota), má ísť o ekologické a inteligentné stavby a majú vychádzať zo súťaží návrhov. Takisto sa má zvažovať verejný prínos, tvar objektu, aby lepšie zapadol do panorámy mesta, napojenie na verejnú dopravu, zabezpečiť kapacitnú technickú infraštruktúru a zohľadniť vplyv vetra na kvalitu verejného priestoru. Tieto kritériá by mala ideálne posudzovať nezávislá expertná komisia.

Bratislava bude pokračovať v rozvoji výškových budov v novom centre tak, aby vznikol gradujúci cluster veží. Zdroj: J&T Real Estate

Zhodnotenie

Mesto po niekoľkých rokoch prichádza s reprízou návrhu výškovej regulácie. Treba povedať, že ide o omnoho kvalitnejší reparát. Návrh z roku 2016 a so zadaním z roku 2012 sa stretol s mimoriadne odmietavým postojom zo strany odbornej verejnosti aj aktérov v územnom rozvoji. Kriticky bola vnímaná najmä snaha zaregulovať výšku budov na úrovni 111 metrov (podľa budovy Národnej banky Slovenska), absencia zohľadnenia terénu pri posudzovaní výšok, absencia metodiky pre posudzovanie výškových budov alebo záväzné stanovovanie koeficientu zastavanosti. Tieto problémy nový materiál adresuje, a to celkom dobre.

Výškový limit 164 metrov síce nepovažujem za ideálny – Bratislava by azda zniesla ešte jednu dominantu, ktorá by mohla byť výrazným symbolom architektúrou aj výškou – zároveň ale vytvára dobré predpoklady pre narušenie „stenového efektu“ súčasnej panorámy. Hlavné mesto sa k tejto snahe otvorene hlási. To je veľmi pozitívna správa. Takisto je zrejmé, že sa Magistrát, resp. MIB, zmierili s tým, že v metropole sú výškové budovy prítomné, významne sa podieľajú na formovaní jej identity a obrazu a inak to už nebude. Vhodnejšie je tak vyvinúť nástroje, smerujúce k vyššej kvalite veží, ako sa snažiť potierať ich rozvoj všetkými možnými spôsobmi.

Diskutabilné je definovanie priestorov pre umiestnenie lokálnych dominánt. Kým vylúčenie niektorých miest je podľa môjho názoru zvláštna (najmä križovatky Jarošovej s Račianskou), podobne je na tom umiestnenie dominánt v iných polohách (napríklad v centre Dúbravky). Kriticky vnímam posudzovanie existujúcich výškových budov, čo bolo súčasťou už pôvodného návrhu. Okrem subjektívnosti hodnotenia ide v kontexte materiálu o balast. Argument autorov sa dal dosiahnuť výberom niekoľkých jednoznačne dobrých a jednoznačne zlých príkladov.

Podobným prípadom je zhodnotenie osadenia budov na nábrežiach v zahraničí. Cieľom je podporiť názor, že veže by nemali byť osadené priamo na brehu rieky. Argumentovať pritom praxou zo zahraničia nepovažujem za dôležité – nakoniec, podmienky každého mesta sú iné a nezriedka sú neporovnateľné. Unikátne podmienky Bratislavy, kde už pre výškové budovy priamo pri hlavnom toku Dunaja v podstate aj tak nie je miesto (čo platí aj pre Zimný prístav), si nevyžadujú špeciálnu reguláciu.

Je otázne, či sa podarí dosiahnuť hlavný proklamovaný cieľ materiálu, teda výrazne zlepšiť predpoklady pre rozvoj kompaktnej blokovej zástavby. Ten je totiž závislý nielen od výškovej regulácie, ale aj zmien v mnohých iných regulatívoch, indexoch a normách. Dobrou správou je ale uvažované odstránenie záväznosti koeficientu zastavanosti (hoci len na rozvojových plochách). Vďaka tomu by sa z výškovej regulácie nemuselo stať ďalšie (alebo také zásadné) kladivo na investorov (aspoň v rozvojových územiach). Práve koeficient zastavanosti nezriedka bráni akýmkoľvek úvahám o vybudovaní bloku, takže developer pri priaznivom indexe podlažných plôch uprednostní výstavbu veže.

Všetky tieto výhrady ale nepovažujem za natoľko zásadné, aby bolo celý materiál možné označiť za zlý. Iní možno nájdu mnoho chýb a nedostatkov po ďaleko podrobnejšej analýze. Pre diskusiu o budúcnosti podoby Bratislavy ale ide jednoznačne o prínos. Štúdia prejde ako súčasť pripravovaných Zmien a doplnkov Územného plánu 09 povinným pripomienkovaním, takže ďalších podnetov bude nepochybne dosť.

Po ich zapracovaní a po prebehnutí povinných procesov sa stane teoreticky už na začiatku roka 2024 záväznou. Metropola bude mať konečne pravidlá, stanovujúce maximálnu výšku budov v jednotlivých častiach mesta, priaznivejšie podmienky pre rozvoj kompaktnej blokovej zástavby, ale do istej miery aj lepšie predpoklady pre vznik atraktívnych veží v novom centre. Na konci dňa bude závisieť od developerov, koľko budú ochotní investovať do architektúry a kvality nových vežiakov. Bratislava však konečne potvrdzuje, že je a bude mestom veží, ktoré chce svoj nový imidž pestovať a rozvíjať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.