Adrian Gubčo 09.03.2023 14:08

Prvý kúsok novej štvrte. Palma odhaľuje úvodnú etapu

Palma od developera Corwin má byť veľkorysým developmentom, ktorý premení bývalý priemyselný areál na živú a polyfunkčnú mestskú štvrť s vysokou kvalitou urbanizmu i architektúry. Spoločnosť tu vybuduje kancelárske aj rezidenčné kapacity, doplnené o verejné priestory, športoviská či kultúru. Prvá etapa, v rámci ktorej vznikne administratíva, bola aktuálne odhalená.

Zdroj: Corwin

Palma je pomerne rozsiahly šesťhektárový areál pri Račianskej ulici, neďaleko železničnej stanice Vinohrady a v susedstve kultúrneho centra Nová Cvernovka. Ide o zónu s vysokým potenciálom, ktorú umocňuje dobrá dopravná dostupnosť, rozvojové rezervy v okolí a už existujúce hodnoty. Podľa Corwinu by sa táto časť mesta, severovýchodne od tradičného centra, mohla stať novým lokálnym centrom a jadrom miestneho „15-minútového mesta“.

Azda aj preto pomenoval prvú etapu svojho projektu Uptown Offices. Ide o celkom vtipný odkaz na to, že kým Bratislava má svoj downtown v južnej časti Nív a pomyselný midtown v okolí Trnavského mýta, tu by sa mohol nachádzať uptown, teda akési horné centrum. Táto časť developmentu vznikne medzi Račianskou, Novou Cvernovkou a objektom bývalého sila, ktoré je výškovou dominantou Palmy.

Corwin je mimoriadne ambicióznym developerom, ktorý sa netají svojim cieľom byť jednou z najvyspelejších spoločností tohto druhu na svete. Jedným z parametrov kvality je spolupráca s poprednými architektonickými pracoviskami. V prípade Palmy to je kancelária Gehl Architects, spojená s menom známeho dánskeho urbanistu a autora Jana Gehla, ktorý spopularizoval spojenie „ľudská mierka“ a dôsledne ho presadzoval vo svojich projektoch. Týka sa to aj Palmy, kde má vzniknúť zástavba strednej výšky s aktívnymi parterom a dôrazom na dobrú úroveň verejných priestranstiev.

V prvej etape sa preto plánuje pätica nových administratívnych objektov a zachovanie jednej staršej budovy, ktorá bude zrekonštruovaná. Žiaden objekt nebude mať viac ako deväť nadzemných podlaží, hoci od ulice budú pôsobiť nižšie – ako päťpodlažné (čo je podľa Gehla ideálna výška). Prízemie bude obsahovať obchodné priestory a služby a bude otvorené do okolitých priestranstiev. V novostavbách by sa malo nachádzať celkovo 27,5-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov.

Developer pripomína, že budovy sa budú vyznačovať „extrémnou energetickou efektívnosťou a kvalitou vnútorného prostredia“. Odkazuje tým na cieľ dosiahnuť najvyššie štandardy z pohľadu udržateľnosti, pričom už dnes sú predcertifikované na LEED Platinum (najvyšší stupeň). Do budúcna chce ísť ešte ďalej, Uptown Offices majú byť držiteľmi LEED Zero Carbon certifikácie, ktorú v celej Európe držia iba dve budovy – pričom jednou z nich sú Einpark Offices taktiež od Corwinu. „Chceme sa stať prvým developerom na svete s kompletne uhlíkovo neutrálnym portfóliom,“ hovorí Filip Gulan, projektový manažér Palmy.

Súčasťou projektu prvej etapy je aj úprava Račianskej ulice. Budovy budú čiastočne odstúpené, aby sa mohla ulica rozšíriť. Podľa investora sa premení na mestský bulvár, ktorého súčasťou doplnenie Račianskej o jeden jazdný pruh, zriadenie bezpečnej svetelnej signalizácie, samostatnej cyklotrasy a širokého chodníka so zeleňou a stromoradím. „Chceme Račiansku zrekonštruovať tak, aby na nej našli svoje miesto všetci,“ vysvetľuje Gulan. „Zvýši sa celková bezpečnosť, bezbariérovosť a mobilita peších, cyklistov a ľudí využívajúcich MHD. A vďaka novým priebežným i odbočovacím jazdným pruhom a svetelnej križovatke aj celková priepustnosť ulice pre automobily.“

Nové vizualizácie, ktoré Corwin prezentuje, odhaľujú atraktívnu súčasnú architektúru, ktorá je výsledkom spolupráce viacerých kancelárií. Okrem urbanistického konceptu, ktorý vypracovali zmieňovaní Gehl Architects, sa na projekte spolupodieľali aj lokálne ateliéry A1 Architecture či Ad Collegium, finálny výraz je však výsledkom práce oceňovaného Superatelieru. Jedna z budov náznakovo odkazuje aj na plány vybudovať tu kancelársku drevostavbu, čo však kvôli existujúcim normám nebolo možné.

Uptown Offices majú aktuálne vydané kladné záväzné stanovisko zo strany Magistrátu, čo znamená, že projekt je v súlade s Územným plánom. Investor tak môže napredovať v ďalších stupňoch povoľovania. Predpokladaný začiatok výstavby je podľa neho v roku 2025. Za daného predpokladu a v prípade, že sa bude celá etapa stavať v celku, by mohla byť prvá časť Palmy realitou v roku 2027.

Developer chcel v projekte umiestniť kancelársku drevostavbu, neprešiel cez normy. Zdroj: Corwin

Developer, ale aj architekti sa netaja spokojnosťou s najnovším projektom. „V Palme plánujeme urobiť oveľa viac než len veľkolepú architektúru,“ hovorí David Sim, tvorca štúdie Palmy a autor populárnej knihy Soft City. „Chceme vytvoriť skvelý kúsok mesta. To znamená pozerať sa primárne na každodenný život, ktorý sa tam môže rozvinúť. Preto sme projekt rozbehli koncentrovaním nových pracovných miest, užitočných služieb a občianskej vybavenosti hneď v prvej etape. Aby sme zaistili, že Palma bude živá, priateľská a bezpečná štvrť už od samotného začiatku.“

To sú nepochybne dôležité veci a Palme zaručia atraktivitu, ktorú bude možné plastickejšie prezentovať budúcim klientom. Bez výstavby ďalších častí – teda rezidenčných etáp – však projekt žiadnu živú mestskú štvrť nevytvorí. Corwin si je toho vedomý. Kedy ale bude možné pristúpiť k povoľovaniu prvých bytoviek, považuje za otázne.

„Urbanistická štúdia premeny tohto brownfieldu na lokálne centrum a živú mestskú štvrť sa po troch rokoch prác dostáva do záverečnej fázy,“ oznamuje spoločnosť. Dnes platný Územný plán však aj naďalej predpisuje tomuto priestoru rozvoj priemyselnej výroby. Prirodzene, to nie je želaný scenár a podľa Corwinu to odmietajú aj lokálni obyvatelia. Podľa prieskumu, ktorý si dal robiť, by tu 70% ľudí z Nového Mesta radšej videlo miestne centrum.

Potrebná tak je zmena Územného plánu. Developer pripomína, že je v súlade so strategickými materiálmi mesta – plánom Bratislava 2030, štúdiou brownfieldov aj Koncepciou mestskej bytovej politiky 2020 – 2030. Tieto materiály odporúčajú vnútorné zahusťovanie alebo transformáciu bývalých priemyselných areálov. Palma s vyjasnenými vlastníckymi vzťahmi, bez kontaminácie a s dobrou polohou i dostupnosťou má byť ideálna.

„Rozširovanie satelitov zaberá cennú poľnohospodársku pôdu, generuje zápchy na vjazdoch do metropoly a vyžaduje si ďalšie náklady na budovanie infraštruktúry. Zároveň oberá mesto o príjmy, predražuje jeho údržbu a generuje znečistenie. Navyše, Bratislava je v porovnaní s inými vyspelými mestami veľmi riedko osídlená aj kvôli veľkému množstvu nevyužitých brownfieldov,“ zhŕňa Filip Gulan.

Riešenie je podľa neho jasné. „Aj preto je nevyhnutné aktualizovať Územný plán. Ten nielen bráni rozvoju v existujúcich hraniciach mesta, ale aj výstavbe nových bytov. A to tlačí na rast cien bývania a vyháňa ľudí do satelitov,“ uzatvára.

Kedy naozaj dôjde na zmenu plánu, v tejto chvíli známe nie je. Nebude to však skôr ako o dva-tri roky. Ešte predtým chce totiž Hlavné mesto prijať približne tri balíčky zmien Územného plánu, čo je spojené so zdĺhavým procesom vyjadrení a prerokovávaní. Situácii by mohol čiastočne napomôcť nový Zákon o územnom plánovaní. Ten vojde do platnosti na budúci rok.

Račianska sa má zmeniť na atraktívny mestský bulvár. Zdroj: Corwin

Ak sa skutočne podarí vytvoriť podmienky pre výstavbu Palmy v plnom rozsahu, dokončená aj tak nebude skôr ako v prvej polovici budúceho desaťročia. Pre Bratislavu je to menšia tragédia, keďže doteraz známe informácie nasvedčujú, že to bude skutočne mimoriadne prepracovaný a na lokálne pomery špičkovo navrhnutý development. Nie je veľa projektov v meste, ktoré majú (najmä urbanistickú) kvalitu na úrovni najvyspelejších realizácií z metropol typu Kodaň, Oslo a podobne. Palma však takým byť môže.

Zámer je spojený nielen s výstavbou kancelárií a bytov, ale aj revitalizáciou sila, ktoré je už dnes označované za ikonické. Mohutná stavba sa má premeniť na objekt kultúrnej vybavenosti. Presný koncept a model prevádzky pravdepodobne ešte neexistuje, je však zrejmé, že potenciál budovy – umocnený kontaktom s Novou Cvernovkou – je obrovský. Bratislavský „uptown“ by mohol byť skutočným jadrom kultúrneho života.

Takéto projekty však nie sú zadarmo. Súkromní investori sú do nich ochotní investovať za predpokladu dobrej návratnosti iných, komerčnejších zámerov. Čím dlhšie ale trvá ich povoľovanie, tým menej financií na nekomerčné funkcie ostáva. Dlhotrvajúce procesy tak môžu Bratislavu pripraviť o atraktívne možnosti v súvislosti s obnovou podobných objektov.

Nové vizualizácie Palmy sľubujú vznik štvrte, ktorá by sa nestratila v žiadnom vyspelom európskom meste. Pohľad od Račianskej smerom k obnovenému silu asociuje skôr niektoré súčasné londýnske projekty. Ak má takýchto realizácií vznikať v slovenskej metropole viac, potrebná je nielen ochota developerov a kvalita architektov, ale aj dobre nastavená legislatíva. V opačnom prípade sa bude Bratislava a ďalšie mestá musieť uspokojiť s priemerom v podobe mierne inovovaných sídlisk a kobercovej zástavby rodinných domov. Ide o neudržateľnú cestu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.