Adrian Gubčo 15.05.2024 11:25

Nádejná ochutnávka novej štvrte. Corwin naznačil potenciál Palmy, na kľúčové rozhodnutie čaká

Prvý májový deň patril v Bratislave nielen sviatku práce, ale aj dňu otvorených dverí v areáli Palma na Račianskej ulice. Kedysi známy priemyselný podnik sa má v najbližších rokoch zmeniť na atraktívne mestské prostredie s bývaním, kanceláriami i verejnými priestormi. Túto transformáciu pripravuje developer Corwin. Akciou čiastočne ukázal možnosti, aké priestor poskytuje.

Zdroj: Corwin

Najprv život, potom výstavba

Jedným z tradičných bratislavských podujatí na Prvého mája je deň otvorených ateliérov v kultúrnom centre Nová Cvernovka. Prezentácia množstva aktivít, ktoré sa tu realizujú, zvykne pritiahnuť tisíce ľudí. Tento rok však bol malý mestský festival čímsi netradičný – v priamom susedstve sa konal event s názvom Palma LIVE, v rámci ktorého sa areál Palmy otvoril prvýkrát pre verejnosť.

Popularitu si našiel. Tisíce ľudí – presnejšie, 5,5-tisíc – využili možnosť prehliadnuť si priestory bývalej potravinárskej fabriky v novomestskej štvrti Biely Kríž. Návštevníci a návštevníčky videli zachované objekty Palmy z novej perspektívy, mohli si vypočuť alebo pozrieť prezentáciu projektu, porozprávať sa s predstaviteľmi rozličných občianskych združení alebo navštíviť tržnicu a stánky v gastrozóne. Ako sa ukázalo, lokalita je na to výborne uspôsobená.

Organizátorom bol developer Corwin, ktorý mal jasný cieľ – ukázať verejnosti priestor, potenciál a budúci rozvoj Palmy. „Je to koncept tzv. early activation alebo „skoršej“, hoci dočasnej aktivácie územia. Na Slovensku sa v podobnom rozsahu ešte nevyužil,“ hovorí Filip Gulan, projektový manažér Corwin. „V prípade Palmy bolo podujatie malou ochutnávkou toho, ako by mohol brownfield revitalizovaný na nový kúsok mesta spájať a vytvárať priestor pre život a trávenie voľného času.“

Jadro podujatia sa odohrávalo v priestore medzi ikonickým Silom, Lisovňou a Zámočníckou dielňou – teda v podstate na mieste, kde bude budúce hlavné námestie pripravovanej štvrte. To bude veľkosťou porovnateľné s Hlavným námestím v historickom centre Bratislavy. Niektoré podobné funkcie – napríklad tržnica a gastro – by mali byť jeho súčasťou aj v budúcnosti, rovnako ako kultúrny program.

Veľmi viditeľnou súčasťou prezentácie projektu v areáli bolo predstavenie architektov, ktorí tvorili koncept novej Palmy. Ide o dánsky ateliér Gehl Architects (dnes aj v spolupráci so súvisiacou kanceláriou Softer), spojený s legendárnym architektom Janom Gehlom. Ide o jedného z najslávnejších proponentov myšlienok „mesta pre ľudí“, založených na ľudskej mierke a kvalitnom verejnom priestore.

Gehlovský prístup k tvorbe prostredia vychádza z myšlienky, že si najprv treba predstaviť ideálnu aktivitu, potom k nej vytvoriť priestor a až v treťom rade navrhnúť budovy. Dočasné otvorenie Palmy možno vnímať ako súčasť takéhoto postupu.

Verejnosť na podujatie reagovala nanajvýš pozitívne. „Palma LIVE bola vyvrcholením našej niekoľkoročnej snahy o osvetu, komunikáciu a spoluprácu s verejnosťou. Dostali sme jednoznačne pozitívnu spätnú väzbu od tisícok návštevníkov, ktorí náš projekt do veľkej miery poznali,“ konštatuje Gulan. Toto hodnotenie podporujú aj dáta – podľa prieskumu, ktorý pripravila na konci roka 2023 agentúra AKO, si až 80% ľudí želá čo najrýchlejšiu regeneráciu brownfieldu.

Faktom ostáva, že nejde len o zásluhu vydarenej akcie, reklamnej a marketingovej kampane alebo slávneho mena, spojeného s prípravou projektu. Pripravovaný zámer má v každom prípade nespochybniteľné kvality. Ambícia investora vybudovať tu príťažlivú štvrť je založená na urbanistických a architektonických princípoch, ktoré sa považujú za základ pri tvorbe špičkového miesta pre život.

 

Tisíce ľudí mali možnosť dostať ochutnávku potenciálu územia. Zdroj: Corwin

 

Výkladná skriňa súčasného urbanizmu

Podľa Corwinu vznikne v Palme nové lokálne centrum, do ktorého budú spádovať ľudia zo širokého okolia. Ide o odvážnu víziu, dosiaľ predstavené informácie o projekte ale nasvedčujú, že nie o prehnanú. Zámer skutočne kombinuje to najlepšie z odporúčaných urbanistických postupov, pričom sleduje príklady najvyspelejších miest sveta – napríklad Kodane.

Koncept, vypracovaný Gehl Architects, počíta so vznikom polyfunkčnej zástavby s ľudskou mierkou v blokovej štruktúre, zoskupenej v okolí kľúčových verejných priestorov. Tieto budú určené len peším a cyklistom, budú tak bezpečné a bez zbytočnej záťaže. V severnej časti pri Račianskej ulici vznikne administratívna zóna s kanceláriami, obchodmi a gastrom, v južnej obytná zóna. Podlažnosť sa bude pohybovať medzi štyrmi až deviatimi podlažiami.

Kancelárska zóna, nazvaná Uptown Offices, by mala vzniknúť v prvej etape. Developer zdôrazňuje, že nepôjde o presklené výškové budovy. Namiesto toho chce vybudovať mestsky pôsobiacu štruktúru, ktorej významnou súčasťou budú všetky základné služby, prístupné v parteri (na prízemí) jednotlivých objektov. Už v tejto fáze vzniknú prvé verejné priestranstvá, ktoré budú komponované tak, aby zachovali priehľad na Silo.

V ďalších etapách sa výstavba prenesie do rezidenčnej časti, kde sú naplánované štyri rezidenčné bloky. Oddelené budú uličkou a námestím, hoci tieto priestranstvá budú mať oproti hlavnému námestiu ešte zelenší charakter. Rezidenti budú mať navyše k dispozícii aj polosúkromné priestory v podobe vnútroblokov, kde bude ďalšia zeleň a možnosti pre trávenie voľného času. Celkovo by tu mohlo byť okolo 900 bytov.

Developer pripomína, že okrem kancelárií, bytov a obchodov plánuje priniesť aj ďalšie potrebné funkcie, pričom niektoré z nich budú umiestnené v zachovaných industriálnych objektoch. Zmieňovaná tržnica bude v Lisovni, Union Mlyn by mal dostať kultúru v podobe viacúčelových priestorov a ateliérov, v Zámočníckej dielni bude gastroprevádzka. Okrem toho vznikne v jednom z rezidenčných blokov materská škola, inde denné centrum pre seniorov či ambulancie.

 

Centrálna ulica v Palme bude len pre peších a cyklistov a vyplnená zeleňou. Zdroj: Corwin

 

Mestský charakter má mať aj architektúra. Na rozdiel od štandardných developmentov plánuje Corwin každú sekciu (vchod) v rámci blokov stvárniť odlišným spôsobom, rovnako meniť podlažnosť, hmoty či stavebné čiary. Palma tak má získať charakter prostredia, ktoré sa budovalo postupne a nie naraz, čo má prispieť k vizuálnemu bohatstvu a vitalite lokality.

Definitívna podoba domov však ešte známa nie je. Spracovaný je koncept verejných priestorov od švédskej kancelárie Mandaworks, ktorá s Gehl Architects a Softer spracovala manuál zasadenia budov do priestoru. Kancelárske objekty stvárnili slovenské tímy Supertelier a A1 Architecture.

V neposlednom rade, developer zdôrazňuje ekologický rozmer celého zámeru. Okrem faktu, že ide o transformáciu brownfieldu, teda bývalého priemyselného areálu, má byť súčasťou prostredia veľký objem zelene (12-tisíc metrov štvorcových len v rezidenčnej časti plus 6,5-tisíc metrov štvorcových zelených striech) a modrej infraštruktúry. Palma má mať charakter „špongiového“ mesta, kde sa voda zadrží a počas suchších období následne využije.

Čerešničkou na torte bude podľa aktuálneho konceptu Silo, ktoré sa zachová a zrekonštruuje. Developer zatiaľ nevie povedať presne, čo v budove bude – presné využitie má zadefinovať súťaž. Vzhľadom na mimoriadnu náročnosť regenerácie objektu sa ale táto bude realizovať až v neskoršej fáze developmentu. Obnovené Silo má doplniť už existujúcu a fungujúcu štvrť, pričom ho dotvorí pravdepodobne kultúrnou funkciou.  

Ak sa naozaj podarí všetky tieto plány naplniť, Palma môže byť vzorovým príkladom tvorby mesta v zmysle súčasných poznatkov. Treba povedať, že ide o veľkú výzvu pre stavebníka, urbanistov i architektov, ktorí sa musia zmestiť do tesných rámcov daných ekonomikou projektu, stavebných noriem a územnoplánovacej regulácie. V Bratislave sa o to usilovalo viacero investorov, asi nikde ale nedošlo na také nekompromisné riešenie ako v Palme

Developer je o svojej vízii presvedčený. „Palma bude príjemným miestom na prácu, bývanie aj trávenie voľného času. Presne, ako to hovorí filozofia moderného mesta pre ľudí – bude sa v nej dobre cítiť aj dieťa, ale aj seniori,“ zhŕňa F. Gulan. Jej realizácii ale naďalej bráni zásadná prekážka.

 

Vnútrobloky budú dôležitým polosúkromným priestorom pre obyvateľov. Zdroj: Corwin

 

Príliš dlhá dočasnosť

Corwin ohlásil akvizíciu pozemkov pod Palmou v roku 2019. Už vtedy oznamoval, že tu plánuje vybudovať svoju vlajkovú loď. Nasledujúce roky strávil nielen plánovaním a komunikáciou s verejnosťou a úradmi, ale do istej miery aj čakaním. Plány na rozvoj rezidenčných etáp totiž stoja na vážnom probléme: na Územnom pláne.

Súčasná regulácia totiž výstavbu bytov neumožňuje. Lokalita je z funkčného hľadiska definovaná ako priestor pre zachovanie priemyselnej výroby. Autori Územného plánu Hl. mesta Bratislavy v roku 2007, keď bol schválený, pravdepodobne nepredpokladali, že sa relatívne skoro situácia diametrálne zmení. Developer zase nečakal, že sa regulácia ani po rokoch nezmení, hoci sa mesto vo vlastných strategických materiáloch tvári, že chce podobné plochy transformovať.

Výsledkom je, že veľkorysá vízia je zatiaľ len na papieri. „Ľuďom skutočne záleží na tom, čo v dnes stále spustnutom 6-hektárovom areáli vyrastie. Najčastejšou otázkou na našich projektových manažérov preto bolo, kedy sa revitalizácia Palmy začne a prečo to ide tak pomaly,“ konštatuje Gulan.

Corwin nevidí dôvody, prečo by k zmene plánu nemalo dôjsť. Investor spolupracoval s Hlavným mestom i MIBom od roku 2020 s cieľom vyladiť koncept tak, aby prispel k zlepšeniu kvality prostredia. „Preto veríme, že sa náš koncept udržateľnej štvrte podarí čo najskôr odštartovať. Je plne v súlade s verejným záujmom aj so strategickými dokumentmi rozvoja Bratislavy,“ uzatvára Filip Gulan. Mesto si totiž dalo spracovať štúdiu brownfieldov, podpory dostupnosti bývania či strategický plán, ktoré sa zhodujú na potrebe obdobných projektov.

Developer ukázal potenciál priestoru a vniesol očakávania medzi množstvo ľudí, ktorí mohli prvýkrát pochopiť, o aké rozsiahle a významné územie ide. Počas dočasného podujatia predviedol, čo môže verejnosť v novom prostredí očakávať. Nanešťastie je ale pre Bratislavu symptomatické, že dočasnosť tu trvá niekedy až príliš dlho. V tomto prípade by to bola škoda. Očividne si to nemyslí len investor, ale aj množstvo obyvateľov hlavného mesta.

 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.