Simona Schreinerová 17.01.2025 09:51

Špičkový európsky urbanizmus to v Bratislave nemá jednoduché. Palma čaká na kľúčové rozhodnutia, na ťahu je mesto

Areál bývalého podniku Palma-Tumys by sa mal v najbližších rokoch prebudovať na atraktívnu mestskú štvrť. Developer Corwin už ukázal potenciál priestoru, čím zvyšuje očakávania od budúceho riešenia lokality. Cesta k samotnej realizácii je však dlhá a čelí viacerým prekážkam. Aj napriek tomu sa investorovi darí získavať potrebné rozhodnutia. 

Zdroj: Corwin

Priemyselný areál Palma-Tumys patril svojho času k významným bratislavským fabrikám. Na Račianskej ulici sídlil už od roku 1920, aj keď pod názvom OLEA. Nový názov Palma dostal závod v roku 1958, ale sídlo zostalo stále rovnaké. Vo výrobe sa pokračovalo do druhej dekády 21. storočia. Nový majiteľ Istrokapitál ju postupne utlmil a v roku 2019 prišlo k odpredaju developerovi Corwin.

V tom čase mal Corwin za sebou úspešný projekt Blumental, ktorý bol pozitívne prijatý aj verejnosťou. Palma sa však má stať vlajkovou loďou, a tak si developer na spoluprácu vybral špičkový ateliér Gehl Architects (pôvodne) a dnes Softer, ktorý pripravil návrh urbanistického konceptu. Pre Palmu, a napokon aj Bratislavu, to bola skvelá správa.

Vznikol totiž zámer, založený na princípoch načrtnutých jedným z najvýznamnejších urbanistov sveta Janom Gehlom. Corwin navyše nedávno oznámil, že priamo s Gehlom, legendárnym tvorcom miest pre ľudí, uzavrel exkluzívnu zmluvu. Cieľom investora je držať sa kvalitných princípov pri všetkých zámeroch. Gehl bude taktiež realizovať workshopy pre urbanistov, architektov a projektových manažérov. Palma tak určite nebude jediný projekt s rukopisom slávneho autora v Bratislave.  

Pripravovaný development má byť novým lokálnym centrom s kancelárskymi budovami, obytnými blokmi a verejnými priestormi, ktoré budú do veľkej miery pešími zónami. Všetky budovy majú mať priaznivú mierku, postavené budú v blokovej štruktúre a veľká časť z nich bude obsahovať aktívny parter. Okrem toho sa má zachovať aj štvorica starších objektov vrátane ikonického sila.

Keďže ide o rozsiahly development, je rozdelený na viacero častí. Prvou z nich je kancelársky sektor Uptown Offices v dotyku s Račianskou. Administratívna časť je v najvyššom štádiu povoľovania. Vydaný je už súhlas Hlavného mesta aj územné rozhodnutie. Začiatok prvej etapy, ktorá sa koncentruje v severnej časti územia Palmy, je plánovaný na rok 2026.

Kľúčová je však rezidenčná časť, ktorá je od začiatku výstavby ešte vzdialená približne dva až tri roky. Vízia narazila na Územný plán, ktorý rezidenčnú výstavbu zatiaľ neumožňuje, keďže aktuálne stále platí, že tu má byť umiestnená výroba. Situácia by sa mohla zmeniť už v tomto roku. Zverejnené boli Zmeny a doplnky 12 (ZaD), ktoré riešia práve bývalý výrobný areál.

V rámci verejného prerokovania Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) pripravil konzultačný stánok, kde bolo možné podrobnejšie sa oboznámiť s návrhom zmien a doplnkov. Palma bola na programe 15.1.2025. Pripravené sú ešte konzultácie k ZaD 11 a 13, teda k Mestskej urbanistickej štúdii Mlynské nivy (21.1.2025) a električkovej trati (22.1.2025).

„Veríme, že k obstarávaniu zmien územného plánu dôjde čím skôr. V zmysle predpokladaného harmonogramu Zmien a doplnkov ÚPN by prerokovanie malo byť ukončené koncom januára 2025. V prípade konštruktívneho dorokovania pripomienok k návrhu ZaD ÚPN na jar budúceho roku by malo byť predmetom MsZ ešte pred letom 2025,“ skonštatoval ešte v decembri minulého projektový manažér Corwinu Filip Gulan.

Zdroj: Corwin

Medzičasom Corwin pracoval na krokoch, ktoré nie sú závislé od zmeny Územného plánu. Vo februári minulého roka tak začal proces posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA). Keďže ide o rozsiahly projekt, musí prejsť kompletným posudzovaním vrátane správy o hodnotení. Aktuálne bol zverejnený rozsah hodnotenia, teda dokument s požiadavkami na správu o hodnotení.

Okrem iného Ministerstvo životného prostredia požaduje rozpracovať a doplniť návrh cyklistickej a pešej dopravy a navrhnúť vzájomne prepojenú sieť podľa požiadaviek Hlavného mesta, doplniť spôsob riešenia parkovacích plôch pre bicykle a zabezpečiť funkčný prístup k verejnej hromadnej doprave.

Správa o hodnotení má obsahovať aj možnosti získania a využitia energie z obnoviteľných zdrojov a vyhodnotenie možnosti realizácie ochladzovacieho parku aj umiestnenia strešnej, resp. vertikálnej zelene na navrhovaných stavebných objektoch. Ide v podstate o štandardné podmienky, ktoré by cestu k realizácii nemali nijako komplikovať.

Podľa dokumentácie pre zisťovacie konanie má vzniknúť celkovo 798 bytov, z toho 179 jedno- a jedenapolizbových, 285 dvojizbových, 223 trojizbových, 108 štvorizbových a tri päťizbové. Bytové jednotky budú mať balkón, loggiu alebo terasu, byty prízemí budú mať predzáhradky. Developer očakáva, že pôjde o vysoko komunitné bývanie, čo je dané prítomnosťou polosúkromných dvorov s ihriskami aj malým počtom susedov v rámci jedného vchodu. Všetky vchody majú obsahovať priestor pre uloženie bicyklov a kočíkov.

Union Mlyn (vpravo). Zdroj: Corwin

Rozsiahly projekt nebude obsahovať iba byty, kancelárie a retail. Podľa developera je víziou vznik miesta, ktoré bude naozaj pre ľudí, čo má znamenať aj ponuku funkcií nekomerčného charakteru. Palma má byť atraktívna aj vďaka dôkladne premyslenej sieti živých verejných priestorov (pešia zóna, zeleň, detské ihriská, námestia prispôsobené na rôzne udalosti, športoviská).

Dôležitou súčasťou zóny bude štvorica zachovaných industriálnych objektov. Bývalá Lisovňa sa premení na tržnicu, Union Mlyn by mal dostať kultúrnu funkciu v podobe viacúčelových priestorov a ateliérov, v Zámočníckej dielni bude gastroprevádzka. Ikonou bude samozrejme silo, kde by mala taktiež vzniknúť kultúrna funkcia - hoci presné riešenie zatiaľ nie je známe a bude predmetom súťaže.

Investor doteraz predstavil niekoľko pôsobivých prezentácií a pripravil atraktívnu dokumentáciu, ktorá dokazuje, že projekt Palma má potenciál stať sa špičkovým dielom. Ak sa vízie pretavia do reality, je veľmi pravdepodobné, že sa zaradí medzi najkvalitnejšie novovznikajúce zóny v Bratislave. Projekt vo veľkej miere zohľadňuje princípy, ktoré súčasní európski urbanisti považujú za ideálne pri tvorbe atraktívneho mestského prostredia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.