Simona Schreinerová 03.12.2024 10:00

Dlhoočakávaný projekt sa blíži: Sedem vecí, ktoré vieme o budúcnosti Palmy

Developer Corwin má v pláne prebudovať areál bývalého Palma-Tumys na Račianskej na atraktívnu mestskú štvrť. Kým sa však brownfield premení na lokalitu s kvalitným bývaním, pracoviskami, službami a verejnými priestormi, prejde ešte niekoľko rokov. Z doposiaľ dostupných zdrojov je zrejmé, že z Palmy sa môže stať príklad kvalitnej tvorby kompaktného mesta.

Zdroj: Corwin

Palma bude nové lokálne centrum

Návrh od (pôvodne) Gehl Architects a dnes Softer spracovaný podľa zadania developera prináša víziu vzniku nového lokálneho centra, tvoreného sériou kancelárskych budov, obytných blokov a verejných priestorov, ktoré budú pešími zónami. Všetky budovy majú mať priaznivú mierku, postavené budú v blokovej štruktúre a veľká časť z nich bude obsahovať aktívny parter.

Prvou z nich je kancelársky sektor Uptown Offices, umiestnený v dotyku s Račianskou. Tento sektor je v najvyššom štádiu povoľovania, s jeho vznikom už súhlasilo dokonca aj Hlavné mesto a vydané je aj územné rozhodnutie. Podľa projektového manažéra Corwinu Filipa Gulana je začiatok prvej etapy, ktorá sa koncentruje v severnej časti územia Palmy, plánovaný na rok 2026.

Ďalšia časť, rezidenčná, bude tvorená štvoricou mestských blokov v uzavretej štruktúre s približne 800 bytmi a množstvom služieb pre obyvateľov aj návštevníkov lokality. Do novej zástavby budú zakomponované staršie objekty. Objekty z pôvodnej Palmy by sa mali do nového projektu včleniť aj napriek tomu, že nie sú pamiatkovo chránené a developer by ich mohol zbúrať. Obsahovať by mohli obchodné alebo kultúrno-spoločenské funkcie.

Situácia. Zdroj: Corwin

Zmena územného plánu môže prísť už v budúcom roku

Rezidenčné etapy brzdí platný územný plán, ktorý by sa mohol zmeniť už čoskoro. „Na zmene územného plánu, ktorý stále počíta na území Palmy prevažne s priemyselnou funkciou, spolupracujeme s magistrátom už 4 roky,“ uviedol Gulan.

„Sme veľmi radi, že tak mesto, ako aj mestská časť a susedia v lokalite si želajú, aby sa tento brownfield revitalizoval a zmenil na moderné miesto na prácu a život. Aj preto sme už v lete 2023 odovzdali čistopis urbanistickej štúdie, na ktorej koncepte sme spolupracovali aj s kolektívom svetovo uznávaných urbanistov a plánovačov z Gehl Architects,“ pokračoval Gulan.

Čistopis podľa jeho slov vznikal v súčinnosti s lokálnymi odborníkmi ako aj odbornými útvarmi mesta. Viackrát už bol prerokovaný a prezentovaný verejnosti, ktorá má podľa opakovaných prieskumov očakávať, že sa práce na novej Palme začnú čo najskôr.

„Veríme, že k obstarávaniu zmien územného plánu dôjde čím skôr. V zmysle predpokladaného harmonogramu Zmien a doplnkov ÚPN by prerokovanie malo byť ukončené koncom januára 2025. V prípade konštruktívneho dorokovania pripomienok k návrhu ZaD ÚPN na jar budúceho roku by malo byť predmetom MsZ ešte pred letom 2025,“ skonštatoval Gulan.

Zdroj: Corwin

Predaj bytov je zatiaľ v nedohľadne

Rezidenčná etapa Palmy vstúpila do posudzovania vplyvov na životné prostredie vo februári tohto roka. Keďže ide o tzv. veľkú EIA, podaná bola na Ministerstvo životného prostredia. Ako uviedol projektový manažér Corwinu, hlavná rezidenčná časť v tejto chvíli (november 2024) už 6 mesiacov čaká v procese EIA na potrebné kroky zo strany Ministerstva životného prostredia.

Zároveň verí, že vzhľadom na vysokú úroveň pripravenosti a environmentálnu kvalitu projektu Palma, získa projekt právoplatné rozhodnutie v priebehu budúceho roka. „Ani ukončenie EIA neznamená, že hneď po tom budeme môcť spustiť predpredaj bytov. Nutné je počkať na neskoršie fázy povoľovania, predovšetkým získanie záväzného stanoviska zo strany bratislavského magistrátu, ktorým sa potvrdí súlad projektu s územným plánom,“ vysvetlil Gulan.

Súčasný územný plán na mieste Palmy stále počíta s umiestnením priemyselnej výroby a preto je nutná najprv jeho zmena. „Bude závisieť od samotnej dĺžky obstarávania zmien a ich schválenia mestským zastupiteľstvom. Nie je teda možné presne špecifikovať, kedy k predpredaju bytov dôjde, no nie je reálne ho očakávať v horizonte najbližších mesiacov či roka,“ spresnil Gulan.

Zdroj: Corwin

Palma nebude len o bývaní a kanceláriách

Rozsiahly projekt nebude obsahovať iba byty, kancelárie a retail. Podľa developera je víziou vznik miesta, ktoré bude naozaj pre ľudí, čo má znamenať aj ponuku funkcií nekonzumného charakteru. Palma má byť atraktívna aj vďaka dôkladne premyslenej sieti živých verejných priestorov (pešia zóna, zeleň, detské ihriská, námestia prispôsobené na rôzne udalosti, športoviská).

„Susedom by tak na mieste, ktoré je dnes uzavreté a schátrané, mala priniesť okrem štandardnej občianskej vybavenosti bohaté možnosti na relaxáciu, pohyb a kultúrne vyžitie. Doplnia ich služby ako sú škôlka či denný stacionár pre seniorov,“ vyjadril sa Gulan.

Jednou z priorít Corwinu je vytvorenie priestoru pre kultúru a umenie prostredníctvom adaptácie pôvodných budov na nové funkcie, no so zachovaním ich genia loci. „A to všetko na území, v ktorom budú jednoznačný prím hrať chodci a cyklisti podobne, ako je tomu v moderných európskych mestských centrách v Kodani či v Ľubľane.“

Zdroj: Corwin

Nová funkcia sila ešte nie je definitívna

V areáli Palmy sa má zachovať štvorica starších objektov vrátane ikonického sila. Verejné priestranstvá, ktoré majú vzniknúť v rámci prvej etapy, budú komponované tak, aby zachovali priehľad na silo. Jeho význam v novej Palme je tak neodškriepiteľný. Napriek tomu zatiaľ nie je definitívne stanovená jeho budúca funkcia.

„Silo vnímame ako objekt, ktorý po adaptácii na novú zmysluplnú funkciu môže mať destinačný charakter presahujúci mierku štvrte a mesta. Aj keď finálne rozhodnutie ešte nepadlo, našou ambíciou je do neho priniesť aj kultúrnu funkciu, napríklad galériu. Vzhľadom na finančnú a technickú náročnosť obnovy takejto budovy nedáva zmysel vytvárať konkrétny koncept predtým, ako bude možné rozvinúť zvyšok územia,“ vysvetľuje Gulan.

Návrh rekonštrukcie sila má byť predmetom (ideálne medzinárodnej) architektonickej súťaže. V každom prípade bude podľa developera silo najdrahšou časťou revitalizácie a preto sa bude pravdepodobne realizovať ako posledné.

„V tejto chvíli sa sústredíme skôr na ďalšie tri objekty, ktoré chceme v Palme ponechať a vdýchnuť im nový život. No ani ich obnova dnes možná nie je, keďže platný územný plán na pozemkoch Palmy nielen galériu, ale aj akýkoľvek iný kultúrny či "súčasný" koncept zakazuje,“ konštatuje Gulan.

Verejná tržnica v Lisovni alebo kino s komunitnými priestormi v bývalom Union Mlyne stoja na zmene územného plánu rovnako ako rezidenčné etapy. Podoba Union Mlyna bola zverejnená len teraz, keďže bola predmetom architektonickej súťaže. Víťazom sa stal Superatelier, ktorý navrhuje aj Uptown Offices.

Zdroj: Corwin

Koncept zohľadňuje aj kontakt s Novou Cvernovkou

Zrevitalizovaný areál môže byť katalyzátorom života v tejto časti Bratislavy. Tento fakt je umocnený aj dotykom s Novou Cvernovkou, budúcim TIOPom aj ďalšími projektmi developera ako Guthaus alebo komplexom R66.

„Už pri tvorbe vízie a konceptu celého riešenia bol areál Novej Cvernovky jedným z kľúčových bodov, s ktorými urbanisti aj architekti pracovali. Snažili sme sa naň nadväzovať a zohľadniť ho v návrhu konceptu obnovy a dostavby severnej časti územia susediacej s Novou Cvernovkou. Do určitej miery vychádzal z jej prítomnosti, zároveň však musel byť dostatočne flexibilný z pohľadu súladu s ÚPN,“ uzavrel Gulan.

Union Mlyn (vpravo). Zdroj: Corwin

Aj ambiciózny developer potrebuje podporu

Corwin patrí k mimoriadne ambicióznym developerom, pričom jedným z ukazovateľov kvality je spolupráca s poprednými architektonickými pracoviskami ako kancelária Gehl Architects. Kancelária je spojená s legendárnym architektom Janom Gehlom. Ide o jedného z najslávnejších proponentov myšlienok „mesta pre ľudí“, založených na ľudskej mierke a kvalitnom verejnom priestore.

„Ľudská mierka“ stála v centre plánovania celého projektu. Ak sa Palmu podarí zrealizovať v navrhovanej podobe, môže v Novom Meste vzniknúť vzorový kus mesta. Dobudovaný v plnom rozsahu však zrejme nebude skôr ako o desať rokov. V Bratislave nie je veľa projektov, ktoré by boli tak prepracované ako Palma. Najmä urbanistická kvalita sa dá porovnať s realizáciami z vyspelých miest ako Kodaň alebo Oslo.

Čím dlhšie budú trvať povoľovacie procesy, tým horšie pre Bratislavu. K tomu, aby v Novom Meste vznikla nová štvrť, ktorá môže byť skvelým miestom na život, však bude v konečnom dôsledku potrebná aj vôľa kompetentných čo najskôr zmeniť územný plán.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.