Adrian Gubčo 27.02.2024 11:14

Skutočne vzorový kus mesta. Palma predstavuje rezidenčnú časť, cestu otvorenú nemá

Keď developer Corwin ohlásil zámer prebudovať areál bývalého podniku Palma-Tumys na Račianskej, tvrdil, že tu vybuduje atraktívnu štvrť s kvalitným bývaním, pracoviskami, službami či verejnými priestormi. Postupne sa zverejňujúce informácie a oficiálne materiály potvrdzujú tieto sľuby. Cesta k tomuto snu však ostáva aj naďalej dlhá.

Zdroj: Corwin

Od fabriky k mestskej štvrti

Priemyselný areál Palma-Tumys patril k významným bratislavským fabrikám. V relatívne veľkom areáli na Račianskej ulici sídlila firma OLEA už od roku 1920 a prežila tu nasledujúce desaťročia. V roku 1958 získal závod meno Palma a prešiel viacerými modernizáciami. Následne pokračoval vo výrobe až do druhej dekády 21. storočia, keď ho nový majiteľ Istrokapitál postupne utlmil a nakoniec v roku 2019 odpredal developerovi Corwin.

Bratislavský developer mal v tom čase na konte úspešnú realizáciu Blumentalu, veľmi pozitívne prijatého širokou verejnosťou, aj chuť rozvíjať postindustriálne lokality na vysokej úrovni. Z Palmy sa mala stať po Blumentali nová vlajková loď firmy. Preto návrh urbanistického konceptu zadal dánskej kancelárii Gehl Architects – obrovskému menu, spojenému s architektom a urbanistom Janom Gehlom, známym propagátorom myšlienok „mesta pre ľudí“, založeného na ľudskej miere a revízii modernistickej tvorby mesta.

Slávni autori pripravili riešenie v súlade s ambicióznym zadaním developera. Ten chce z Palmy urobiť nové lokálne centrum, tvorené sériou kancelárskych budov, obytných blokov a verejných priestorov, tvorených pešími zónami. Všetky domy majú mať priaznivú mierku, postavené budú v blokovej štruktúre a veľká časť z nich bude obsahovať aktívny parter. Okrem toho sa má zachovať aj štvorica starších objektov, vrátane ikonického sila.

Rozsiahly development je rozdelený na viacero častí. Prvou z nich je kancelársky sektor, umiestnený v dotyku s Račianskou. Uptown Offices, ako sa táto časť Palmy nazýva, prinesie niekoľko kancelárskych budov, ktoré vytvoria hlukovú bariéru medzi ulicou a zvyškom areálu. Tento sektor je v najvyššom štádiu povoľovania, s jeho vznikom už súhlasilo dokonca aj Hlavné mesto.

Kľúčová je však rezidenčná časť, tvorená štvoricou mestských blokov v uzavretej štruktúre s približne 800 bytmi a množstvom služieb pre obyvateľov aj návštevníkov lokality. Do novej zástavby budú zakomponované staršie objekty. Hoci nie sú pamiatkovo chránené, budovy z pôvodného areálu Palmy sa majú včleniť do novej štvrte a obsahovať obchodné alebo kultúrno-spoločenské funkcie.

Danú víziu Palmy developer odhalil už v septembri 2021. Corwin pripomína, že pri plánovaní postupoval podľa prístupu Gehl Architects – najprv animoval život, potom priestory a napokon budovy. Vnútorné komunikácie v rámci areálu majú byť výlučne pre peších alebo cyklistov a budú sa líšiť charakterom – niektoré budú úplne verejné, iné budú poloverejné alebo polosúkromné. Spoločnosť chce prispieť aj k úprave Račianskej, preto majú budovy od ulice odstúpiť, aby ju bolo možné rozšíriť a doplniť cyklotrasou alebo stromoradím.

Hoci sú základné princípy uvažovanej štvrte známe už nejakú dobu, od výstavby má – s výnimkou Uptown Offices – ešte pomerne ďaleko. Developer totiž naráža na Územný plán, ktorý rezidenčnú výstavbu nateraz neumožňuje. Namiesto toho tu žiada pokračovať vo výrobe. Corwin tak zatiaľ realizuje kroky, ktoré nie sú závislé od zmeny plánu. Jedným z nich je aj posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA), ktoré bolo teraz spustené.

Priestranstvá v rámci Palmy budú upokojené, budovy majú disponovať ľudskou mierkou. Zdroj: Corwin

Vzor pre ostatné brownfieldy

Developer v rámci dokumentácie argumentuje, že z prebudovanej Palmy bude živý kúsok mesta s ohľadom na udržateľný mestský rozvoj. Pripomína, že nadväzuje na myšlienky mesta krátkych vzdialeností aj úvahy o vzniku polycentrického mesta s dobrou dostupnosťou služieb. „Navrhovaná schéma tak v súlade s polohou a významom lokality prinesie zvýšenie kvality a dotvorenie riešeného územia ako aj širšej lokality,“ tvrdí Corwin.

V nezvyčajne komplexnej dokumentácii investor približuje viaceré riešenia, ktoré plánuje v Palme aplikovať. Ako uvádza, areál je dnes z väčšej časti bez zmysluplného využitia (v jeho časti sú dodnes sklady), jeho budúcnosť však spodrobňuje prerokovaný čistopis Urbanistickej štúdie zóny areálu Palma. Ten rešpektuje strategické dokumenty mesta (Koncepciu mestskej a bytovej politiky 2020-2030, Štúdia Brownfields 2019, 2023 alebo Bratislava 2030) a realizuje niektoré stanovené vízie vrátane tvorby transformácie brownfieldov.

Ako bolo spomenuté, rezidenčná časť Palmy bude tvorená štvoricou blokov, z ktorých bude dvojica úplne uzavretá a dvojica polouzavretá. Rozčlenené budú na sekcie (vchody), z ktorých sa bude každý vymedzovať mierne odlišnou architektúrou aj hmotou. Sekcie budú mať od štyroch do deviatich nadzemných podlaží. Vchody budú preplávajúce, takže do sekcií bude možné vojsť od ulice aj od parkovo upraveného vnútrobloku.

V projekte vznikne celkovo 798 bytov, z toho 179 jedno- a jedenapolizbových, 285 dvojizbových, 223 trojizbových, 108 štvorizbových a 3 päťizbové. Každý z nich bude mať balkón, loggiu alebo terasu, tie na prízemí dostanú predzáhradky. Viacero bude preplávajúcich s oknami do dvora aj ulice. Developer očakáva, že pôjde o vysoko komunitné bývanie, čo je dané prítomnosťou polosúkromných dvorov s ihriskami aj malým počtom susedov v rámci jedného vchodu. Všetky vchody majú obsahovať priestor pre uloženie bicyklov a kočíkov.

Súčasťou blokov bude občianska vybavenosť v parteri niektorých z objektov. Blok B1, ktorý bude najbližšie k Račianskej a Uptown Offices, bude napríklad obsahovať obchody, keďže sa predpokladá vyšší pohyb ľudí smerom do jadra Palmy. Blok B2 bude vo východnej časti areálu a dotýkajú sa ho až dve zachované zvyšky pôvodnej fabriky – Lisovňa a Union Mlyn. V druhom menovanom budú kreatívne ateliéry či administratíva, uvažuje sa aj s kinom. Súčasťou bloku B2 bude aj detské centrum alebo škôlka.

Blok B3 bude v línii Račianskej ulice, južne od bloku B1. Z juhu ho vymedzuje železničný násyp, kde by raz mohol vzniknúť TIOP (Terminál integrovanej osobnej prepravy) Mladá Garda. Napokon Blok B4 bude v juhovýchodnej časti územia. Súčasťou tejto časti projektu má byť aj denné centrum pre seniorov.

Corwin zdôrazňuje, že extrémne dôležitou témou preňho bola zeleň, zadržiavanie dažďovej vody a celková udržateľnosť. Zastúpenie plôch zelene v časti areálu, o ktorej pojednáva zverejnený zámer, má byť v porovnaní s pôvodným stavom viac ako 5,3-násobne vyššie. Pri započítaní extenzívnych a intenzívnych vegetačných striech to bude podľa developera až 8,3-násobný nárast. Zeleň chce využívať aj v architektúre v podobe tieniacich konštrukcií, výsadby v rámci balkónov alebo terás.

Nová štvrť tak má mať napriek kompaktnej zástavbe zelený charakter. „Aj preto budú mať budovy s rastúcim podlažím ustupujúci profil, čo zároveň prinesie viac svetla a posilní pocit ľudskej mierky pre chodcov a cyklistov na ulici,“ hovorí Filip Gulan, projektový manažér Corwin. Zelené prvky doplní premyslený systém zadržiavania vody, kombinácia zelených striech a vnútroblokov, vsakovacích žľabov a dažďových záhrad. „Ako sa nám potvrdilo na susednom projekte Guthaus, tento mix opatrení dokáže zvládnuť aj silné prívalové dažde, ktoré pravidelne zaplavujú podjazdy a niektoré ulice v Bratislave,“ dopĺňa Gulan.

Za ekologickú možno označiť aj záchranu starších budov namiesto ich búrania. Okrem zmieňovaného Union Mlynu bude nanovo využitá aj Lisovňa, kde v roku 2021 zhorela strecha. Napriek tomu sa budova oživí, pričom by sa tu mala nachádzať tržnica na prízemí a byty na zvyšných podlažiach. Nanovo sa vybuduje podkrovná časť s tromi podlažiami a priebežným vikierom.  

Automobily budú v rámci projektu vyvedené na jeho obvod, aby neboli zaťažované vnútroareálové komunikácie – hoci prístup záchranných zložiek umožnia. Z obvodu budú vytvorené aj vstupy do podzemných garáží pod jednotlivými blokmi. Naplánovaných je 1.274 miest v podzemí, doplnených o 25 na povrchu. Investor dodáva, že spomenutá úprava Račianskej sa zrealizuje v predstihu.

Corwin dodáva, že na projekte spolupracoval so širokým kolektívom domácich i zahraničných ateliérov – okrem Gehl Architects aj so švédskymi kanceláriami Softer a Mandaworks a slovenským AD Collegium, A1 Architecture, Superatelier a JELA. Developer uzatvára, že jeho cieľom je z Palmy urobiť ukážkový príklad revitalizácie brownfieldu.

Developer si zakladá na riešeniach odvádzania dažďovej vody. Zdroj: Corwin

Čakanie na mesto pokračuje

Napriek obrovskej miere pozornosti, ktorú investor zámeru venoval, ako aj premyslenému konceptu, cesta pre Palmu ostáva nateraz „zarúbaná“. Začiatok výstavby je v dokumentácii odhadovaný na začiatok roka 2028 a jej ukončenie na začiatok roka 2033. Komplex sa bude budovať po etapách, prvé by tak mali byť realitou v roku 2030. Výška investície je odhadovaná na 175 miliónov eur.

Plány sa však nemusia stretnúť s realitou. Developer spustil proces EIA, omnoho dôležitejšia je však zmena Územného plánu. Tá je v rukách Magistrátu, ktorý zodpovedá za aktualizáciu územnoplánovacej regulácie a priebežne má prijímať zmeny a doplnky plánu (prípadne pripraviť plán úplne nový). V tomto momente naznačuje, že reguláciu pre územie Palmy skutočne zmení – vôbec však nehovorí, kedy. Na základe dnes známych informácií sa zdá, že by to mohlo byť v čase, keď sa bude schvaľovať veľký balík zmien plánu v prospech nájomného bývania. 

To je z pohľadu Corwinu komplikácia. Developer má prerokovanú urbanistickú štúdiu, je v procese EIA a v prípade Uptown Offices čaká na územné rozhodnutie. Celý development je tak v pomerne vysokom štádiu prípravy a v prípade priaznivého znenia Územného plánu by mohol ísť do realizácie do dvoch rokov. Mnohé iné developmenty v rámci mestského balíka sú však len v rovine zadania urbanistickej štúdie, tzn. roky pozadu.

Corwin pripomína, že Palma je nielen v súlade so všetkými stratégiami, ale je aj podporovaná verejnosťou. „Veríme, že sa územno-plánovacie a povoľovacie procesy podarí posunúť ďalej čo najskôr. Už aj preto, že podľa prieskumu agentúry AKO si takmer 80 percent trvalých obyvateľov lokality v bezprostrednom okolí Palmy myslí, že čím skôr bude jej revitalizácia dokončená, tým to bude lepšie,“ konštatuje F. Gulan. Z pohľadu developera by preto bolo najideálnejším scenárom, keby sa Palma posudzovala ako samostatný zámer. To ale závisí na Magistráte. 

Investor dosiaľ pripravil viacero presvedčivých prezentácií aj atraktívnu dokumentáciu, v ktorej dokazuje, že Palma by mala byť skutočne špičkovým projektom. Je vysoký predpoklad, že pokiaľ sa zrealizuje v publikovanej podobe, pôjde o jednu z najkvalitnejších nových zón v Bratislave. V najväčšej miere bude odzrkadľovať princípy, ktoré súčasní európski urbanisti považujú za ideálne pri tvorbe atraktívneho mestského prostredia.

Zrevitalizovaný areál môže byť katalyzátorom života v tejto časti Bratislavy, čo je umocnené dotykom s Novou Cvernovkou, budúcim TIOPom (ktorého potenciál pre realizáciu sa takto výrazne zvýši) aj ďalšími projektami developera (okrem Guthausu aj komplexom R66). Bratislava by teraz mala potvrdiť, či je toto skutočne vízia jej budúceho rozvoja, alebo ide len o pekné slová na papieri.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.