Adrian Gubčo 30.05.2023 12:01

Obrovský potenciál pre rozvoj. Metropolitný inštitút aktualizoval zoznam brownfieldov

Brownfieldy, teda opustené územia či objekty bez aktuálneho využitia, považuje Hlavné mesto za ideálny priestor pre rozvoj. Z tohto dôvodu bola už pred časom vypracovaná Urbanistická štúdia brownfieldov, ktorá mapuje a analyzuje ich stav či potenciál pre transformáciu. Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) teraz prináša jeho aktualizáciu.

Ilustračný záber. Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Ako konštatuje MIB, v Bratislave sa nachádza 113 území brownfieldov na rozlohe 580 hektárov. Ide o obrovské územie – a približne polovica z neho sa nachádza vo vnútornom meste (alebo širšom centre). Podľa inštitútu to otvára mimoriadny priestor pre rozvoj metropoly ako kompaktného mesta. Aj preto je potrebné podrobne zmapovať stav jednotlivých území a priebežne aktualizovať situáciu.

Ide o významný krok k výstavbe alebo revitalizácii daných území. MIB pripomína, že Hlavné mesto vo svojich strategických dokumentoch považuje premenu brownfieldov za základný krok k vytvoreniu kvalitného mestského prostredia. Zamerať sa pritom chce na obnovu hodnotných budov, znovuvyužitie pozemkov pre pôvodnú funkciu alebo nájdenie úplne nových funkcií.

Potvrdzuje to aj Martin Berežný, riaditeľ Sekcie územného plánovania MIB. „Každý nevyužívaný priestor v našom meste má potenciál na obnovu a jeho obnovenie prispieva k tomu, že sa z Bratislavy stáva kompaktná metropola. Na rozdiel od výstavby na zelenej lúke, je obnova území brownfieldov ekonomickejšia aj ekologickejšia.“ Pred mestom je tak veľká úloha – pripraviť jednotlivé plochy na transformáciu.

Brownfieldy vo vnútornom meste. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Základom sú dáta

MIB vo svojej práci nadviazal na prvé mapovanie, ktoré bolo zrealizované v roku 2019. Kým vtedy bolo na území Bratislavy podľa zistení 131 území s celkovou výmerou 629 hektárov, dnes tento počet aj rozloha mierne klesli. Ide o dôsledok rozvoja niektorých lokalít. Z 39 položiek, ktoré z registra vypadli, sa väčšina využíva opäť na priemyselnú výrobu.

Na druhej strane, v rámci aktuálnej analýzy sa rozšíril pojem brownfield. Kým tradične ide o bývalé priemyselné, dopravné či vojenské areály, ktoré dnes neslúžia pôvodnému účelu, inštitút po novom za brownfieldy označuje plochy nad 0,5 hektára, na ktorých sa nachádzajú stavby a sú schátrané, opustené alebo nedostatočne využívané minimálne 2 roky. Do zoznamu sú zahrnuté aj samostatné budovy. Patria k nim bývalé škôlky, administratívne budovy alebo skladové priestory s rozsiahlejšími nevyužívanými betónovými plochami na svojom území.

Najviac nevyužívaných území sa nachádza v mestskej časti Nové Mesto. Nejde o prekvapenie, keďže práve tu sa nachádzajú rozsiahle areály Istrochemu, Filiálky alebo štadióna v Mierovej kolónii.

Problémom, ovplyvňujúcim transformáciu, je nezriedka environmentálna záťaž, ktorá je prítomná až na tretine brownfieldov. „Environmentálna záťaž v Bratislave nie je problémom veľkého počtu území,“ hovorí Magda Ďurdíková, architektka a koordinátorka pre aktualizáciu urbanistickej štúdie brownfieldov z MIB. „Len 15 zo 113 registrovaných brownfieldov je so záťažou, no zaťažené sú rozlohou veľké územia v minulosti významných priemyselných areálov. Iba samotné územie Istrochemu v Novom meste tvorí viac ako tri štvrtiny z celkovej rozlohy brownfieldov s environmentálnou záťažou.“

Ďalšou komplikáciou je rozdrobenosť. Najviac brownfieldov je podľa štúdie s rozlohou od 0,5 do 5 hektára. „Pre rozvoj mesta sú preto zaujímavejšie územia rozsiahlejších brownfieldov,” tvrdí Ďurdíková. Ich výhodou býva štandardne v nich vytvorená technická infraštruktúra a dobré napojenie na dopravu.

Dáta ukazujú, že sa trend recyklácie území a revitalizácií brownfieldov zvyšuje. V Bratislave sa podľa MIBu ročne obnoví 13 území a asi 16 hektárov pozemkov. V roku 2019 to bolo menej, len okolo 9 zrevitalizovaných lokalít ročne.

Získané informácie sú pre mesto hodnotné ako podklad pre intenzívnejšiu snahu na rozvoji konkrétnych území, kde je najväčší potenciál aj benefity transformácie. Príkladom sú Mlynské Nivy, kde sa ozvalo viacero vlastníkov so žiadosťou o zmenu Územného plánu. MIB preto pristúpil k spusteniu realizácie Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské Nivy, ktorá má stanoviť pravidlá pre premenu územia na hustú štvrť, založenú na princípoch 15-minútového mesta. Doplnená má byť o rozsiahlu občiansku vybavenosť verejného charakteru.

Aktivity mesta v tomto smere budú pokračovať. Vyše polovica lokalít (56) je v súkromnom vlastníctve, no v 13 prípadoch je majoritným vlastníkom a v ôsmich ide o zmiešané vlastníctvo mesta a súkromného majiteľa. MIB chce na aktuálnu štúdiu nadviazať strategickým materiálom Koncepcia rozvoja brownfieldov v Bratislave. Tá umožní lepšie nastavenie prioritizácie územia, vhodného pre rozvoj.

Mlynské Nivy sú tvorené obrovskými plochami brownfieldov, čakajúcich na prestavbu. Zdroj: Google Maps

Prečo je to dôležité

Snaha mesta o opätovné využitie brownfieldov je logická a správna. Skutočne ide o to najlepšie miesto, kde sa má stavať a kde sa dajú rozvíjať mestotvorné funkcie (azda s výnimkou prieluk v existujúcej zástavbe). Development brownfieldov prináša takmer výlučne len výhody a minimum nevýhod.

Kľúčové dôvody sú environmentálne. V prvom rade, Bratislava je výrazne sa rozvíjajúce mesto, ktoré je centrom migrácie zo Slovenska a v malej miere aj zo zahraničia. Preto je potrebné budovať nové bývanie pre rozličné príjmové skupiny. To si zas vyžaduje ich realizáciu v množstvách, aby dopyt mnohonásobne neprevyšoval ponuku a zároveň aby sa uplatnili úspory z rozsahu. V preklade, metropola potrebuje tisíce až desaťtisíce nových bytov.

Tie sa musia umiestňovať práve v brownfieldoch, teda na územiach, ktoré boli už predtým zastavané. V opačnom prípade sa bude stavať – resp. sa už dnes stavia – na predmestiach, kde pribúda riedka kobercová zástavba rodinných domov a menších bytoviek, ktoré postupne ukrajujú z voľnej a poľnohospodárskej krajiny, vedú k nárastu automobilizmu a k ekonomickým a sociálnym neduhom.

Medzičasom, revitalizácia brownfieldov je nezriedka spojená s odstránením pôvodnej ekologickej záťaže, zväčšením rozsahu zelených plôch, zefektívnením verejnej dopravy či rozvojom občianskej vybavenosti, za ktorou netreba ďaleko dochádzať – a to všetko pri zahustení zástavby. Z toho sa robí nespravodlivo strašiak, pričom práve to je cesta, ako sa posunúť k udržateľnejšej budúcnosti.

Ak sa má obnova území zdynamizovať, je vynikajúci prehľad o ich aktuálnom stave zásadný – a to nielen pre samosprávu, ale aj potenciálnych investorov. Práca na tejto štúdii tak patrí k najužitočnejším výstupom MIBu v poslednom období.

Ďalší krok je teraz na samotnom Hlavnom meste. Okrem vytypovania brownfieldov, vhodných pre obnovu, je potrebné uľahčiť developerom podmienky pre ich rozvoj. To si vyžaduje rýchle zmeny Územného plánu. Nanešťastie, v tomto smere sa Bratislava zatiaľ hýbe len pomaly.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.