Adrian Gubčo 19.07.2021 11:35

Sú brownfieldy skutočne prioritou?

Hlavné mesto prechádza búrlivým vývojom, čo je spojené s hľadaním priestoru pre ďalší stavebný rozvoj. Brownfieldy, teda nevyužívané bývalé výrobné, poľnohospodárske či dopravné plochy, sa pritom ukazujú ako najvhodnejšie, čo konštatuje vo svojich strategických materiáloch nakoniec aj Hlavné mesto. Reálnych krokov je však v praxi málo.

Areál Palmy sa môže zmeniť, dnes však výraznejšej premene bráni Územný plán. Zdroj: Corwin

Bratislava – mesto brownfieldov

„Lokality brownfieldov sú závažným urbanistickým problémom, ktorý si vyžaduje dlhodobé riešenia“ – týmto všeobecným konštatovaním sa začína dôležitý materiál Urbanistická štúdia brownfields, teda zmapovanie opustených plôch, ktoré už prestali slúžiť svojmu pôvodnému účelu. Autori z bratislavského Magistrátu, resp. teraz už Metropolitného inštitútu Bratislavy, na úvod pridávajú aj dôležité čísla: v súčasnosti je v meste 131 lokalít brownfieldov na ploche 629 hektárov.

Bratislavské brownfieldy podľa štúdie zaberajú plochu o veľkosti mestskej časti Lamač. Neznie to ako veľa, Lamač však tvorí okrem sídliska a pôvodnej zástavby aj výrazná časť malokarpatského lesa spoločne s časťou Borov. Okrem toho, autori nedefinovali ako brownfieldy viaceré záhradkárske osady, skladové zóny alebo lokality, kde sa ešte výroba v určitom rozsahu nachádza. Na druhej strane, menšie či väčšie územia sa nachádzajú v prakticky každej mestskej časti, najmä v Ružinove a v Novom Meste.

Vo výsledku sa tak opustené a nevyužívané plochy vo výraznej miere podieľajú na obraze Bratislavy. Hoci od utlmenia prevádzky vo viacerých z nich prešli už desiatky rokov, brownfieldy sa menia len pomaly. Slovenská metropola bola kedysi jedným z kľúčových priemyselných centier Uhorska – po Budapešti asi najvýznamnejším – aj Československa. Dnes je spomienkou na toto obdobie obrovský rozsah bývalých výrobných plôch, ktoré chátrajú a sú ekonomickou, estetickou aj environmentálnou záťažou. Na druhej strane, predstavujú veľký potenciál pre oživenie jednotlivých štvrtí a udržateľný rozvoj mesta.

Magistrát by chcel začať jednotlivé brownfieldy postupne premieňať a zapojiť ich do života mesta. Preto ich v rámci štúdie zanalyzoval a vyhodnotil potenciál ich transformácie. Zameriaval sa pritom na otázky lokalizácie, vlastníctva, prípadnej environmentálnej záťaže alebo možnej funkcie v zmysle Územného plánu. Autori určili aj tzv. významné brownfieldy, ktoré majú špecifické hodnoty (najmä pamiatkové) a do riešenia ich budúcnosti by mali byť čím skôr zapojení viacerí aktéri.

Materiál bude podkladom, zaradeným do nového Územného plánu. Niektoré plochy majú zmeniť funkciu už skôr v rámci Zmien a doplnkov Územného plánu, čo má urýchliť možnosti ich transformácie. Problémom je rýchlosť prijímania zmien a doplnkov. To trvá nezriedka roky, počas ktorých pokračujú rozsiahle plochy aj naďalej v chátraní, hoci by mohli byť už dávno živou súčasťou mesta. Ich prestavbou by nemuselo dochádzať k záberu zelených či poľnohospodárskych plôch alebo extrémnemu zaťažovaniu komunikácií – mnohé už totiž majú všetku infraštruktúru vybudovanú z čias, kedy išlo o aktívne priemyselné areály.

Na Mlynských Nivách došlo k využitiu bývalých priemyselných území, dnes tu rastie rozšírenie centra mesta

Ako je to inde

Situácia Bratislavy v otázke premeny postindustriálnych zón nie je unikátna. Práve naopak, ide o rozšírený problém, ktorý európske mestá riešia už desaťročia. Približne v šesťdesiatych rokoch 20. storočia sa v súvislosti s rozmáhajúcou sa globalizáciou začali mnohé tradičné výrobné odvetvia presúvať do krajín tzv. tretieho sveta za lacnejšou pracovnou silou. Európske mestá sa začali meniť z priemyselných na centrá služieb a obchodu, zostalo im však dedičstvo v podobe obrovských opustených areálov – a to mnohokrát priamo v centrách.

Kým spočiatku sa mnohé krajiny snažili výrobu obnoviť, postupne prevážila snaha o ekologickú formu regenerácie bývalých priemyselných plôch. K známym príkladom zo Západnej Európy patrí premena štvrte Docklands v Londýne, Rive-Gauche z Paríža alebo obnova bývalej priemyselnej zóny v baskickom Bilbau, ktorému dominuje Guggenheimovo múzeum. Dnes ide o plnohodnotné časti miest, pričom podobné revitalizácie, vyvolané vznikom ikonického diela súčasnej architektúry, sa dokonca zvykli nazývať „Bilbao efekt“. V súčasnosti sa navyše čoraz viac zdôrazňuje kombinácia rozvoja ekologických a kultúrnych hodnôt území. Nové štvrte tak na lokálne prostredie nadväzujú oveľa lepšie a nedochádza k prípadným stratám industriálneho dedičstva, ako sa to občas dialo v minulosti.

Spomínaná Veľká Británia, Francúzsko, ale aj Nemecko môžu byť v Európe považované za najvýraznejšie zdroje inšpirácie, keďže ide tradične o najviac industrializované krajiny. Vo Veľkej Británii bol už v roku 1996 stanovený cieľ, že 60% všetkého nového bývania má byť do roku 2008 vybudovaného na predtým využívanom území, tzn. na brownfieldoch. Ešte predtým sa snažili liberálne vlády M. Thatcherovej motivovať investorov, aby tieto plochy zdevelopovali.

Medzičasom, vo Francúzsku už koncom 80-tych rokov 20. storočia založili špecializovanú inštitúciu (EPF, Verejná pozemková organizácia), ktorá pomáha pri rekonverziách najmä v regióne Pas-de-Calais. Takisto sa tu úspešne rozvíjajú projekty verejno-súkromného partnerstva. Nie všetky skúsenosti sú prenosné, ale práve tieto dva nástroje považujú aj domáci autori za niečo, čo je hodné inšpirácie pre české, resp. česko-slovenské prostredie.

Najambicióznejšie ciele si stanovilo Nemecko, ktoré si v materiáli Perspektiven für Deutschland z roku 2002 určilo plán znížiť priemerný záber voľnej pôdy zo 105 hektárov denne na 30 hektárov do roku 2020. V praxi to znamená, že lokálne autority sa musia zamerať na využitie brownfields (mimochodom, na začiatku roka 2019 sa objavila nenápadná správa, že švajčiarski voliči len tesne odmietli snahu o zákaz ďalšieho plošného rozvoja sídiel – ide o podobnú iniciatívu ako v Nemecku).

Všetky krajiny týmto sledujú špecifické ciele, ktoré sa však do veľkej miery prelínajú. Vo Veľkej Británii sa takto v súčasnosti bojuje proti obrovskej kríze dostupnosti bývania, kým v Nemecku sú dôvody predovšetkým ekologické. Francúzsko takýmto spôsobom motivuje k ekonomickému rozvoju štrukturálne postihnuté regióny. Aktivácia brownfields tak pôsobí blahodarne na mnohé problémy miest. Metropoly, ktoré sú schopné využiť ich, sú zdravšie, zelenšie, bohatšie, dostupnejšie a príťažlivejšie. Vedia o tom okrem Bilbaa aj v Lille alebo Lyone, kde mali regenerácie veľký úspech.

Napokon, o to isté ide aj Prahe, ktorá v súčasnosti rozbieha po viacročnej príprave prestavbu bývalej stanice Smíchov, pracuje na transformácii stanice Bubny a pripravuje regeneráciu nákladnej stanice Žižkov. Česká metropola má obrovský problém s nízkou dostupnosťou bývania, čo vyháňa ľudí na predmestia a je ekonomicky aj ekologicky nevýhodné.

Preto mesto intenzívne spolupracuje s developermi, ktorí majú o revitalizáciu území záujem. Na administratívnej úrovni je plne súčinná, vďaka čomu tu zmeny územného plánu prebiehajú oveľa rýchlejšie ako v Bratislave – nehovoriac o tom, že nový územný plán, Metropolitný plán, je už vo vysokom štádiu prípravy. Výsledkom dobrej a vzájomne prospešnej spolupráce je ochota mestských aj volených zastupiteľov otvorene podporovať výstavbu súkromných developerských projektov – pričom v Prahe je odpor voči výstavbe v dôsledku jej vzácneho historického dedičstva a charakteru niekedy ešte silnejší ako v Bratislave.

V Prahe sa premení rozsiahly priestor bývalej železničnej stanice, vznikne tu nová štvrť s dominantou Vltavskej filharmónie. Zdroj: IPR Praha

Keď sú ciele len na papieri

Slovenské hlavné mesto nie je k týmto príkladom úplne slepé a taktiež chce využívať brownfieldy na podporu rozvoja bývania. Okrem vyššie zmienenej Urbanistickej štúdie brownfields vypracoval Magistrát v spolupráci s Metropolitným inštitútom Bratislavy Koncepciu mestskej bytovej politiky 2020-2030. Krízu dostupnosti bývania totiž vníma ako vážny problém.

V materiáli sa dočítame, že využitie brownfields je na prvom mieste medzi územnými predpokladmi rozvoja bývania. K dôležitým prioritám patrí aj zlepšenie komunikácie so súkromným sektorom, vrátane realizácie spoločných projektov cez verejno-súkromné partnerstvá. Takisto sa tu veľmi otvorene píše, že „zvyšovanie ročného prírastku počtu bytov v meste je kľúčovým faktorom spomalenia tempa rastu cien bytov a zlepšenia dostupnosti bývania.“ Územný plán by mal ešte do roku 2030 podľa autorov materiálu poskytovať disponibilitu pre vznik približne 48-tisíc bytov, rozvoj však s ohľadom na viacero problémov viazne.

Autori pritom brali do úvahy iba plochy, ktoré sú už dnes určené pre výstavbu bytov (vrátane tzv. „dvestojednotiek“, teda území, kde môže byť bývanie len do 30% funkčných plôch). Brownfieldy sú nezriedka definované ešte ako výrobné lokality. A práve v nich sa skrýva potenciál desiatok tisíc nových bytov, stoviek tisícov metrov štvorcových kancelárií a množstva nových obchodov, služieb, ale aj priestorov pre verejnú vybavenosť – vrátane kultúrnych, vzdelávacích či sociálnych zariadení.

V praxi má teda Bratislava dostatok priestoru pre rozvoj, má nastolené určité plány a vízie a vníma aktuálnu potrebu rozvoja bývania, spojenú so zmenou funkčného využitia rozsiahlych území vo svojom intraviláne (zastavanej časti mesta). Na druhej strane však nie je schopná tieto potreby agilnejšie riešiť, a to najmä vo forme oveľa aktívnejšieho prijímania zmien Územného plánu. Konštatovanie, že treba meniť brownfieldy, totiž nie je žiadna novinka. Koncepcia mestskej bytovej politiky dáva na papier mnoho už dlho známych faktov. Zdá sa tak, že v určitých ohľadoch je jej cieľom najmä ovplyvniť správanie mestských úradníkov.

Mnohí bratislavskí investori sa totiž už dlho usilujú o funkčné úpravy, ktoré by im umožnili rozvíjať bývanie a ďalšie potrebné funkcie. V meste sú však rozsiahle územia, ktoré sú dnes definované ako občianska vybavenosť (prakticky celá zóna Mlynské Nivy), hoci je jej potreba do veľkej miery saturovaná (v dôsledku výstavby série nákupných centier). Existujú dokonca plochy, ktoré sú vhodné na premenu – aj podľa štúdie brownfields – ale sú označené ako výrobné územia. Takým je napríklad areál Palmy v Novom Meste. Mnohé veľké a prospešné developmenty tak musia čakať ešte roky, kým sa bude môcť vôbec začať povoľovací proces, nehovoriac o výstavbe.

Ukazuje sa, že plány a koncepcie sa nie vždy zhodujú s praktickými krokmi. A to je veľký problém – jednak sa z náročne vypracovaných vízií stáva len zdrap papiera, čo je ale dôležitejšie, rozvoj Bratislavy stagnuje alebo sa prelieva mimo jej administratívnych hraníc. To nie je nič, čomu by sme mali tlieskať. Mesto stráca svoj najdôležitejší stavebný kameň: ľudí, ktorí ho svojimi aktivitami, interakciami, preferenciami a návykmi tvoria a oživujú a vytvárajú ekonomický kapitál pre jeho dlhodobo udržateľný rozvoj.

Aktuálne platný Územný plán disponuje veľkými plochami pre občiansku vybavenosť (červenou) a nedostatkom plôch pre byty. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Bratislava bez brownfieldov

Na záver si predstavme víziu mesta, ktorá je dosiahnuteľná, ak sa podarí zdynamizovať premenu brownfields a rozbehnúť intenzívnejší stavebný rozvoj. Celý čas tu totiž píšem o potrebe rozvoja týchto častí Bratislavy. Zároveň však môže chýbať poznanie cieľa, ktorý tým chceme dosiahnuť – a vysvetlenie, prečo považujem premenu bývalých výrobných plôch za dôležitú.

Jedným z najviditeľnejších výsledkov premeny brownfields bude jednoducho krajšie a príťažlivejšie mesto. Bratislava je v mentálnej mape mnohých vnímaná ako historické centrum, ku ktorej je pripojených niekoľko tradičných štvrtí, tieto sú však obklopené prstencom priemyselných areálov a sídlisk. V skratke, ide o typické mesto východného bloku – trochu šedé, znečistené a väčšinovo nepekné. Samozrejme, ide o preháňanie, ale nie zas veľmi veľké.

Donedávna to totiž bola do veľkej miery pravda. Odvtedy prišli veľké revitalizácie sídlisk, narástli stromy, ktoré mnoho nedostatkov zakryli, ale zároveň – začali sa meniť prvé priemyselné zóny. Dnes je už napríklad Eurovea so svojim nábrežím považovaná za neodmysliteľnú súčasť mesta, hoci donedávna išlo o časť prístavu. Nad južnou časťou Nív sa týčil 120 metrov vysoký komín, teraz sú tu výškové budovy od svetovej architektky Zahy Hadid. Medzi Mýtnou a Radlinského boli ruiny továrne, dnes je tu živý kus mesta s námestím, obchodmi a pohybom ľudí.

Tento vývoj sa nezaobišiel bez strát – napríklad na Nivách zanikla takmer celá industriálna štvrť. Na druhej strane ale nemožno uprieť, že dnes tieto lokality fungujú aj vyzerajú lepšie. Mnoho ľudí tu trávi voľný čas, nakupuje, pracuje alebo žije. A to isté sa stane, keď sa aktivujú aj ostatné brownfields. Nepochybne príťažlivý bude po dokončení Zwirn, veľký potenciál má development od toho istého investora na Mlynských nivách, a naostatok aj spomínaná Palma, na ktorej pracujú prestížni architekti z kancelárie Gehl Architects. Zachovanie a prípadná konverzia ikonického sila a spojenie s Novou Cvernovkou je prísľubom vzniku veľmi príťažlivého urbánneho centra, čo robí z Palmy jednu z potenciálne najzaujímavejších revitalizácií nielen v Bratislave.

Bratislava sa tak stáva viac „európskejšia“, hoci lepšie by bolo povedať, že sa jednoducho stáva viac mestom. Bežnou kritikou je, že v dôsledku tejto premeny sa viac zaťažia cesty, to ale vôbec nemusí byť pravda. Práve naopak, intenzifikáciou zástavby vnútri mesta sa zvyšuje efektivita využitia územia, čím sa zvyšuje aj ekonomická efektivita rozvoja a prevádzkovania verejnej dopravy. Preto môže byť priamym dôsledkom vzniku nových projektov súbežný rozvoj a modernizácia infraštruktúry verejnej dopravy. S ohľadom na bratislavské pomery to ale možno povedať aj inak – niektoré trate či spojenia sa začnú opäť viac využívať, keďže už predtým slúžili pre výrobné podniky.

S rozvojom výstavby a bývania vnútri mesta sa zmení priestorová organizácia dopravy. Napríklad obyvatelia stoviek nových bytov v downtowne nebudú pravdepodobne spôsobovať zápchy na vjazdoch do mesta, lebo už v meste bývajú. To isté platí o obyvateľoch nových zón na Mlynských nivách, kde sa hovorí o výstavbe električkovej trate, alebo v okolí Račianskej, kde už električková trať je. Reštrikciou a ich vytlačením na predmestia by sme spôsobili presne opačný efekt, teda o to silnejšie zápchy. Ich „riešenie“ by nespočívalo v rozvoji verejnej dopravy, ale vo výstavbe masívnych a drahých obchvatov, rýchlostných ciest či v rozširovaní ciest, čo na konci dňa situáciu len všestranne zhorší.

Posilnenie hustoty vnútri mesta tak má citeľné ekologické benefity. V kompaktnom meste nie sú natoľko potrebné autá, lebo mnoho vecí sa dá vybaviť na pešo, s použitím bicykla či električky. Ak klesá využitie automobilov, netreba ani toľko priestoru pre ich pohyb a parkovanie. Na mieste ciest a parkovacích miest môžu vzniknúť cyklotrasy, zelené pásy, stromy, širšie chodníky, lavičky, výklady obchodov a terasy kaviarní. Ekologickejší môže byť aj projekt samotný – jeho vznikom sa nezriedka nahrádzajú spevnené plochy pôvodných podnikov nielen novými budovami, ale aj zelenými vnútroblokmi (zeleň musí byť súčasťou prakticky každého veľkého developmentu a je definovaná indexami v územných plánoch), výsadbou, zelenými strechami a prísnymi kritériami na energetickú udržateľnosť novostavieb.

Naostatok, mesto s vyriešenou otázkou brownfieldov môže byť ďaleko dostupnejšie. Opäť môžu kritici namietať, že v dnešných developmentoch vznikajú drahšie byty pre bohatých. To samozrejme platí, ale pri situácii, kedy sa vybuduje možno dvetisíc bytov ročne, hoci dopyt je omnoho vyšší. Ak by sa tieto počty zvýšili a prírastok by bol napríklad troj- či štvornásobný, potom by sa situácia zmenila – a klient by si vyberal z väčšieho množstva ponúk, ktoré by medzi sebou súperili lokalitou, architektúrou, vybavenosťou... a cenami.

Brownfieldy sú navyše aj miesto, kde možno umiestniť väčšie súbory nájomných bytov, ktoré budú reagovať na nedokonalosti trhu. Koniec-koncov, aj to je teraz jeden zo strategických cieľov mesta, ktoré zápasí s nedostatkom voľných plôch, kde by takéto bývanie mohlo umiestňovať. V brownfieldoch navyše nie je také riziko, že zámer zablokuje odpor obyvateľov zo susedstva, keďže tu dnes nikto nebýva.

Bratislava má k dispozícii veľké bohatstvo, ktoré ju môže po všetkých stránkach zlepšiť: mesto bude krajšie a aktívnejšie, pribudne v ňom množstvo tak potrebných bytov, ktoré pomôžu novým a budúcim obyvateľom stať sa súčasťou života mesta, vyčistia sa dnes zaťažené plochy, vznikne tu udržiavaná zeleň a parky a zníži sa záber prirodzenej krajiny a pôd v okolí Bratislavy. Taktiež vznikne priestor pre zrod domácich komerčných konceptov a rozvoj lokálnej ekonomiky, zlepší sa organizácia dopravy a efektivita alternatívnych spôsobov dopravy. V neposlednom rade, bude bohatšia: o ľudí, ktorí tu ostanú alebo sem prídu, a o peniaze, ktoré svojimi nápadmi a prácou vyprodukujú.

To všetko je dosiahnuteľné – no dnes to stojí najmä na administratívnych úkonoch, neochote, obavách z politických dôsledkov a malicherných politických konfliktoch či záujmoch. Budovanie mesta nejde bez náročných (a dočasne nepopulárnych) krokov, zmien alebo situácií. Pre vyššiu kvalitu života obyvateľov Bratislavy však treba niečo spraviť. Premena brownfields je jedným z najlepších krokov vpred.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.